ความกังวลที่เรียกว่า “ราคาที่ดินเฉพาะ” (ตอนที่ 2)

“ออก” ไม่เพียงแต่เพื่อเพิ่มรายได้งบประมาณ

สำหรับ 72 โครงการที่จังหวัดขอลงทุนในเดือน ต.ค. 68 นี้ หากการคำนวณราคาที่ดินไม่ใช่ปัญหาอีกต่อไป จะเป็นการเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับโครงการเหล่านี้ให้กับนักลงทุนมากยิ่งขึ้น

ย่านที่อยู่อาศัยน้ำฮา ตระเทิน ภาพถ่าย: “Ngoc Lan”

ความเงียบจากความเป็นจริง

ใกล้สิ้นเดือนตุลาคม 2568 หน่วยที่ปรึกษาที่ขอราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่พักอาศัยเลขที่ 5 ในเขตลัมดงของพันดอกไม้ ได้ถอนตัวอย่างเป็นทางการและหยุดดำเนินการ ซึ่งหมายความว่าไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมที่ลงนามไว้ก่อนหน้านี้ แม้ว่าจะมีการยื่นใบรับรองและได้พยายามแก้ไขหลังจากการประชุม 5 ครั้งแล้วก็ตาม หัวหน้ากรมจัดการที่ดินจังหวัด (กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อม ลัมดง) ระบุว่า บริษัทนี้ยังคงดำเนินงานในพื้นที่อื่นๆ ตามปกติ เพียงแต่ไม่ได้ขอราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการนอกงบประมาณนี้อีกต่อไป เหตุผลที่ทุกคนเห็นคือค่าทำสัญญาไม่สูงนัก แต่ค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งความกดดันจากความรับผิดชอบอันใหญ่หลวง...

ไม่นานก่อนหน้านี้ หน่วยที่ปรึกษาที่ทำหน้าที่ค้นหาราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสำหรับพื้นที่อยู่อาศัยสองแห่งในตำบลน้ำฮาในตำบลตราเตินก็ถอนตัวไปในทิศทางเดียวกันเช่นกัน นี่เป็นหน่วยที่ปรึกษาที่สอง หลังจากที่หน่วยแรก "หนีไป" กล่าวคือ หน่วยเหล่านี้ทั้งหมดส่งคนไปดำเนินการพร้อมยื่นใบรับรอง แต่เมื่อเห็นว่าไม่ดีก็ยกเลิกไป ซึ่งไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะเมื่อ 5 ปีก่อน ในพื้นที่ทะเลสีครามของอำเภอ ลัมดง ก็เคยเกิดเหตุการณ์คล้ายกันนี้ขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลอดปี พ.ศ. 2566 ถึง 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในขณะนั้นกำลังเร่งหาหน่วยที่ปรึกษาเพื่อคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสำหรับโครงการลงทุนนอกงบประมาณ 45 โครงการ แต่สถานการณ์กลับเหมือนกับ "การลักพาตัวและทอดทิ้งที่ดิน" โชคดีที่เมื่อพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม 2024 ในบรรดา 45 โครงการที่ติดอยู่กับการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงมาเป็นเวลานาน มี 24 โครงการที่ให้เช่าที่ดินและชำระเงินเป็นรายปีและบังคับใช้ตามข้อ 1 ข้อ 9 กล่าวคือ โครงการเหล่านี้มีสิทธิ์กำหนดราคาที่ดินตามวิธีสัมประสิทธิ์ K ซึ่งเป็นตารางราคาที่ดินคูณด้วยสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งง่ายกว่าวิธีการประเมินราคาที่ดินในการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงมาก

โครงการที่เหลืออีก 21 โครงการต้องประเมินราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง โดยใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินวิธีใดวิธีหนึ่ง เช่น การเปรียบเทียบ การหารายได้ หรือการหารายได้ส่วนเกิน ซึ่งวิธีการคำนวณยังคงอาศัยวิจารณญาณของที่ปรึกษาประเมินราคามากเกินไป และไม่รับประกันความถูกต้องแม่นยำ โดยเฉพาะวิธีหารายได้ส่วนเกิน นั่นคือเหตุผลที่ทำให้เกิดปัญหาทางเศรษฐกิจในพื้นที่ บิ่ญถ่วน เก่า ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อสภาพจิตใจของข้าราชการและเจ้าหน้าที่รัฐที่รับผิดชอบการประเมินราคาที่ดินในขณะนั้น รวมถึงหน่วยงานที่ปรึกษา เมื่อเห็นว่าความเสี่ยงสูงเกินไป และสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินมาจนถึงปัจจุบัน ไม่เพียงแต่ภายในจังหวัดเท่านั้น

ที่น่าสังเกตคือ แม้ว่ากฎระเบียบที่เกี่ยวข้องจะได้รับการแก้ไขตามคำแนะนำของจังหวัดและเมืองต่างๆ แต่ความเป็นจริงกลับแสดงให้เห็นว่าการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่ไม่ได้จัดทำงบประมาณยังคง "ติดขัด" อยู่ ความจริงอันเงียบงันนี้เองที่นำไปสู่การแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ในอนาคตอันใกล้ ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี พ.ศ. 2568 หัวหน้าสำนักงานจัดการที่ดินจังหวัดลัมดงกล่าวว่า "ตามความรับผิดชอบของเรา เราจะยังคงเชิญหน่วยงานที่ปรึกษาทั่วประเทศมาร่วมกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่ไม่ได้จัดทำงบประมาณต่อไป"

โครงการนิคมอุตสาหกรรมซอนมี 1 ภาพโดย: หง็อกลาน

รอคอยที่จะได้พบคุณ

ในการประชุมแก้ไขกฎหมายที่ดินเมื่อเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 เกี่ยวกับกลไกทางการเงินและราคาที่ดิน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้เสนอให้ใช้ตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเป็นพื้นฐานในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินและค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน โดยเพิ่มปัจจัยต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเข้าไปในวิธีการกำหนดราคา กล่าวคือ ในทิศทางที่จะใช้ตารางราคาที่ดินสำหรับนโยบายทั้งหมด ซึ่งราคาที่ดินสำหรับวิสาหกิจที่มีโครงการจ่ายเงินเข้างบประมาณก็อยู่ในทิศทางเดียวกับตารางราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K

ในการประชุมครั้งนี้ นายเหงียน หง็อก ฟุก รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเลิมด่ง ได้ให้ความเห็นว่า การใช้บัญชีราคาที่ดินคงที่ 5 ปี และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา จะต้องอ้างอิงจากข้อมูลเชิงปฏิบัติที่สะท้อนความผันผวนของราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ เพื่อลดแรงกดดันในการคำนวณและเพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะดำเนินไปอย่างมีประสิทธิภาพ ค่าสัมประสิทธิ์ความผันผวนของราคาที่ดินจำเป็นต้องพิจารณาจากข้อมูลตลาด หลีกเลี่ยงการใช้แบบเดิมๆ และในขณะเดียวกันก็พิจารณาทางเลือกในการชำระค่าธรรมเนียมที่ดินครั้งเดียวตลอดวงจรชีวิตโครงการ เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ภาคธุรกิจและหน่วยงานบริหารจัดการ

กองทุนที่ดินทั้งสองฝั่งถนนหวอเหงียนซาป ภาพโดย: หง็อกลาน

ในทางกลับกัน จากข้อมูลข่าวสาร ผู้แทนกรมจัดการที่ดินยืนยันว่า การดำเนินการตามกระบวนการกำหนดราคาที่ดินเบื้องต้นและราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงให้เสร็จสมบูรณ์เป็นขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส วิทยาศาสตร์ และความเป็นไปได้ในการบริหารจัดการที่ดิน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมยังคงประสานงานกับหน่วยงานท้องถิ่นอย่างต่อเนื่อง ปรับปรุงกระบวนการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ให้มีความสอดคล้องและเหมาะสมกับแต่ละภูมิภาค แต่ละประเภทของที่ดิน และข้อกำหนดการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ธุรกิจบางแห่งที่มีโครงการรอราคาที่ดินเฉพาะในพื้นที่ทะเลน้ำเงินลัมดงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กล่าวว่าพวกเขากำลังรอคอยให้กฎระเบียบที่แก้ไขเพิ่มเติมข้างต้นมีผลบังคับใช้ ซึ่งจะช่วยให้โครงการเริ่มต้น การผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจดำเนินไปได้อย่างราบรื่น และที่สำคัญที่สุดคือ ธุรกิจจะมีโอกาสพัฒนา

การปฏิบัติตามแนวทางการแก้ไขราคาที่ดินให้มีความเฉพาะเจาะจงและใกล้เคียงกับความเป็นจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 จะเป็นทางออกที่จะช่วยให้การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดลัมดงประสบความสำเร็จในปี 2569 เนื่องจากในจังหวัดที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ไม่เพียงแต่มีโครงการต่างๆ ที่รอการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนมาหลายปีเพื่อชำระหนี้ทางการเงินให้กับรัฐเท่านั้น ล่าสุด ในโครงการ 72 โครงการที่จังหวัดได้เรียกร้องให้มีการลงทุนเมื่อเดือนตุลาคม 2568 หากการคำนวณราคาที่ดินไม่เป็นปัญหาอีกต่อไป จะเป็นการเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับโครงการเหล่านี้สำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการตรวจสอบพบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยแบบเข้มข้นจำนวนมาก ซึ่งเป็นโครงการที่มีขนาดพื้นที่เปลี่ยนแปลงเมื่อเริ่มดำเนินการ...

ดังนั้น การตัดสินใจที่จะเพิ่มรายรับงบประมาณ ปรับปรุงพื้นที่รกร้าง สร้างงานเพิ่ม... ช่วยให้บรรลุเป้าหมายที่กำหนดไว้ในการประชุมใหญ่พรรคครั้งที่ 1 ประจำจังหวัดลัมดงเมื่อเร็วๆ นี้ได้เร็วขึ้น

ที่มา: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html