ประเด็นกังวลที่เรียกว่า "ราคาที่ดินเฉพาะ" (ตอนที่ 2)

"ทางออก" ไม่ได้หมายถึงแค่การเพิ่มรายได้งบประมาณเท่านั้น

จากโครงการ 72 โครงการที่จังหวัดเปิดรับการลงทุนในเดือนตุลาคม 2568 หากกระบวนการประเมินราคาที่ดินได้รับการแก้ไข จะเป็นการเพิ่มข้อได้เปรียบให้กับโครงการเหล่านี้ในสายตาของนักลงทุน

ย่านที่อยู่อาศัยน้ำฮา ตระเทิน ภาพถ่าย: “Ngoc Lan”

ความเงียบงันจากความเป็นจริง

ในช่วงปลายเดือนตุลาคม พ.ศ. 2568 บริษัทที่ปรึกษาซึ่งรับผิดชอบการกำหนดราคาที่ดินสำหรับพื้นที่อยู่อาศัยหมายเลข 5 ในจังหวัดลำดง ได้ถอนตัวอย่างเป็นทางการและยุติการทำงาน นั่นหมายความว่าค่าธรรมเนียมที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้จะไม่ได้รับการชำระอีกต่อไป แม้ว่าจะมีการยื่นเอกสารรับรองและพยายามแก้ไขสถานการณ์หลังจากมีการประชุมถึงห้าครั้งแล้วก็ตาม ตามคำกล่าวของหัวหน้ากรมการจัดการที่ดินจังหวัด (กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมจังหวัดลำดง) บริษัทดังกล่าวยังคงดำเนินงานตามปกติในพื้นที่อื่น ๆ เพียงแต่ไม่ได้ดำเนินการต่อในเรื่องการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการนอกงบประมาณนี้อีกต่อไป เหตุผลก็คือ แม้ว่างบประมาณในสัญญาจะน้อย แต่ค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูง และที่สำคัญที่สุดคือความรับผิดชอบที่มอบให้พวกเขานั้นมากมายมหาศาล

ไม่นานก่อนหน้านั้น บริษัทที่ปรึกษาที่รับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยน้ำหา 2 แห่งในตำบลตราตัน ก็ถอนตัวออกไปในลักษณะเดียวกัน นี่เป็นบริษัทที่ปรึกษาแห่งที่สอง หลังจากบริษัทแรกได้ละทิ้งโครงการไปแล้ว ซึ่งหมายความว่าบริษัทเหล่านี้ได้ส่งบุคลากรไปดำเนินการ และถึงแม้จะแสดงใบรับรอง แต่ต่อมาก็พบว่างานมีข้อบกพร่องและจึงล้มเลิกไป นี่ไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะสถานการณ์ที่คล้ายกันเคยเกิดขึ้นเมื่อ 5 ปีก่อนในพื้นที่ชายฝั่ง ของจังหวัดลำดง ที่น่าสังเกตคือ ตลอดปี 2023 จนถึงวันที่ 1 สิงหาคม 2024 กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เร่งค้นหาบริษัทที่ปรึกษาเพื่อคำนวณราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการลงทุนนอกงบประมาณ 45 โครงการ แต่สถานการณ์ก็คล้ายกับ "เกมแมวไล่หนู" โชคดีที่เมื่อพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม 2567 โครงการจากทั้งหมด 45 โครงการที่ประสบปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินมาเป็นเวลานาน มี 24 โครงการที่เช่าที่ดินและจ่ายค่าธรรมเนียมรายปี ซึ่งมีสิทธิ์ใช้ข้อ 1 มาตรา 9 ได้ หมายความว่าโครงการเหล่านี้ตรงตามเงื่อนไขในการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีสัมประสิทธิ์ K ซึ่งก็คือตารางราคาที่ดินคูณด้วยสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งเป็นวิธีที่ง่ายกว่าวิธีการประเมินราคาที่ดินที่ใช้ในการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงมาก

โครงการที่เหลืออีก 21 โครงการ จำเป็นต้องมีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้วิธีใดวิธีหนึ่งจากหลายวิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้ หรือวิธีส่วนเกิน วิธีเหล่านี้พึ่งพาการตัดสินใจโดยใช้ดุลพินิจของที่ปรึกษาด้านการประเมินมูลค่ามากเกินไป ขาดความแม่นยำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีส่วนเกิน ส่งผลให้เกิดคดีอาชญากรรม ทางเศรษฐกิจ ในพื้นที่จังหวัดบิ่ญถวนเดิม และส่งผลกระทบอย่างมากต่อขวัญกำลังใจของเจ้าหน้าที่และข้าราชการที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าที่ดินในขณะนั้น รวมถึงบริษัทที่ปรึกษาซึ่งตระหนักถึงความเสี่ยงสูงที่เกี่ยวข้อง สถานการณ์นี้ยังคงเกิดขึ้นจนถึงทุกวันนี้ ไม่เพียงแต่ในจังหวัดนี้เท่านั้น

ที่น่าสังเกตคือ แม้จะมีการปรับปรุงกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องตามคำแนะนำจากจังหวัดและเมืองต่างๆ แล้ว กระบวนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการนอกงบประมาณยังคงหยุดชะงัก ความเงียบนี้ส่งผลให้จำเป็นต้องมีการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ในขณะเดียวกัน ตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี พ.ศ. 2568 หัวหน้ากรมการจัดการที่ดินจังหวัดลำดงกล่าวว่า "ตามความรับผิดชอบของเรา เราจะยังคงเชิญบริษัทที่ปรึกษาทั่วประเทศเข้าร่วมในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการนอกงบประมาณต่อไป"

โครงการนิคมอุตสาหกรรมซอนมี่ 1 ภาพถ่าย: ง็อก หลาน

เราตั้งตารอคอยอย่างใจจดใจจ่อ

ในการประชุมแก้ไขกฎหมายที่ดินเมื่อเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 ในส่วนที่เกี่ยวกับกลไกทางการเงินและราคาที่ดิน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้เสนอให้ใช้ตารางราคาที่ดินและสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเป็นพื้นฐานในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินและค่าชดเชยเมื่อรัฐทำการเวนคืนที่ดิน และเพิ่มปัจจัยต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเข้าไปในวิธีการกำหนดราคา กล่าวคือ จะใช้ตารางราคาที่ดินสำหรับนโยบายทั้งหมด รวมถึงราคาที่ดินสำหรับธุรกิจที่มีโครงการที่ต้องนำเงินเข้างบประมาณ ซึ่งจะคำนวณจากตารางราคาที่ดินคูณด้วยสัมประสิทธิ์ K เช่นกัน

ในการประชุมครั้งนี้ นายเหงียน ง็อก ฟุก รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดลำดง เสนอแนะว่า การนำรายการราคาที่ดินคงที่ระยะ 5 ปี และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคามาใช้ ควรใช้ข้อมูลจริงเป็นพื้นฐาน โดยสะท้อนถึงความผันผวนของราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ เพื่อลดภาระในการคำนวณและทำให้การดำเนินงานของโครงการมีประสิทธิภาพ ค่าสัมประสิทธิ์ความผันผวนของราคาที่ดินควรพิจารณาจากข้อมูลตลาด หลีกเลี่ยงการนำมาใช้แบบอัตโนมัติ และควรพิจารณาทางเลือกในการชำระค่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุโครงการ เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ภาคธุรกิจและหน่วยงานบริหารจัดการ

แปลงที่ดินสองข้างทางถนนโว เหงียน เจียป ภาพถ่าย: ง็อก หลาน

ในทางกลับกัน รายงานข่าวระบุว่า ตัวแทนจากกรมการจัดการที่ดินยืนยันว่า การปรับปรุงกระบวนการกำหนดราคาที่ดินเบื้องต้นและราคาที่ดินที่แน่นอน เป็นขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้เกิดความโปร่งใส ความถูกต้องทางวิทยาศาสตร์ และความเป็นไปได้ในการปฏิบัติงานด้านการจัดการที่ดิน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมกำลังประสานงานกับท้องถิ่นอย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับปรุงกระบวนการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาที่กำกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเหมาะสมกับแต่ละภูมิภาค แต่ละประเภทที่ดิน และความต้องการของการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ธุรกิจหลายแห่งที่มีโครงการรอการปรับราคาที่ดินในพื้นที่ชายฝั่งลำดงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ได้ระบุว่าพวกเขารอคอยการบังคับใช้กฎระเบียบที่แก้ไขแล้วอย่างใจจดใจจ่อ พวกเขาหวังว่าสิ่งนี้จะช่วยให้โครงการของพวกเขาสามารถเริ่มต้นได้ การผลิตและการดำเนินธุรกิจเป็นไปอย่างราบรื่น และที่สำคัญที่สุดคือ มอบโอกาสในการเติบโตให้กับธุรกิจของพวกเขา

การแก้ไขเพิ่มเติมกฎระเบียบราคาที่ดินที่เสนอ โดยมีเป้าหมายเพื่อกำหนดราคาที่เฉพาะเจาะจงและสมจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความก้าวหน้าในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดลำดงในปี 2569 เนื่องจากในจังหวัดนี้ ซึ่งเป็นจังหวัดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ไม่เพียงแต่มีโครงการจำนวนมากที่รอราคาที่ดินที่แน่นอนมานานหลายปีเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐเท่านั้น แต่ใน 72 โครงการที่จังหวัดกำลังเปิดรับการลงทุน ณ เดือนตุลาคม 2568 การขจัดอุปสรรคในกระบวนการคำนวณราคาที่ดินจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับโครงการเหล่านี้สำหรับนักลงทุนมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การตรวจสอบพบว่าหลายโครงการเป็นโครงการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยแบบหนาแน่น และโครงการขนาดใหญ่ที่จะเปลี่ยนแปลงพื้นที่ทั้งหมดอย่างมีนัยสำคัญเมื่อดำเนินการ...

ดังนั้น การตัดสินใจเพิ่มรายได้งบประมาณ ฟื้นฟูพื้นที่ด้อยพัฒนา และสร้างงานเพิ่มขึ้น จะช่วยเร่งความก้าวหน้าไปสู่เป้าหมายที่กำหนดโดยการประชุมใหญ่ครั้งแรกของคณะกรรมการพรรคประจำจังหวัดลำดงเมื่อเร็วๆ นี้

ที่มา: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html