ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและโฮจิมินห์กลับมาคึกคักอีกครั้งหลายครั้ง และราคาก็พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว การประมูลที่ดินในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะในฮานอย ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการของผู้ประกอบการกำลังค่อยๆ ได้รับการแก้ไขทางกฎหมาย เพื่อให้สามารถนำสินค้าออกขายได้ เช่น กรณีของ Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

โดยปกติแล้วในช่วงเวลาดังกล่าว นักลงทุนสถาบัน รวมถึงนักลงทุนต่างชาติ มักมองหาหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อจับกระแสขาขึ้น อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบ่งชี้ว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนสถาบันต่างชาติอีกต่อไป นักลงทุนสถาบันหลายแห่งยังเร่งขายหุ้นออกจากธุรกิจอีกด้วย

ตามประกาศของบริษัท Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH) บริษัท Vietnam Ventures Limited ภายใต้ VinaCapital ได้จดทะเบียนขายหุ้น KDH เกือบ 1.54 ล้านหุ้นตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2567 ถึง 3 มกราคม 2568 เพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน

หากการขายประสบความสำเร็จ อัตราส่วนการเป็นเจ้าของของ Vietnam Ventures Limited ที่ Khang Dien จะลดลงจาก 0.89% เป็น 0.73%

ในเดือนกันยายน กองทุนประสบความสำเร็จในการขายหุ้น KDH จำนวน 9.54 ล้านหุ้น จากจำนวนหุ้น KDH ที่จดทะเบียนทั้งหมดเกือบ 12 ล้านหุ้น นับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม Vietnam Ventures Limited ได้ขายหุ้น KDH ไปแล้วเกือบ 11.1 ล้านหุ้น

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif
โครงการบ้านข้างเดียน. ภาพ: KDH

ที่น่าแปลกใจก็คือ แม้แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีหุ้นที่รักษามูลค่าได้ก็ไม่มีสุขภาพทางการเงินเชิงบวกเท่ากับรายงานทางการเงินของพวกเขา

บ้านคังเดียนกำไรหลายพันล้าน ทำไมกองทุนต่างชาติถึงขายหุ้น?

บ้านคังเดียนมีทุนจดทะเบียนมากกว่า 10 ล้านล้านดอง และมูลค่าหลักทรัพย์ ณ วันที่ 3 ธันวาคม อยู่ที่เกือบ 33.2 ล้านล้านดอง (ประมาณ 1.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) KDH มีกำไรหลังหักภาษีมากกว่า 1,000 พันล้านดองมาเป็นเวลาหลายปี เช่น ในปี 2563-2565 ในปี 2566 ผลประกอบการแย่ลง แต่ KDH ยังคงมีกำไรเกือบ 730 พันล้านดอง

ตามรายงานทางการเงิน นิคมอุตสาหกรรมนาคางเดียนมีผลประกอบการทางธุรกิจที่ค่อนข้างเป็นบวก โดยมีรายได้ประมาณ 2,200-4,600 พันล้านดองต่อปี และมีกำไรส่วนใหญ่ในระดับหลายพันล้านดองต่อปี แม้ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดก็ตาม

กำไรขั้นต้นสูงมาก มักสูงถึง 50% ของรายได้ หมายความว่าการขาย 2 ดองจะมีกำไรขั้นต้น 1 ดอง เฉพาะในปี 2566 กำไรขั้นต้นจะสูงถึง 75% ของรายได้ หมายความว่าการขาย 4 ดองจะมีกำไรขั้นต้นประมาณ 3 ดอง

แม้ว่าจะมีแนวโน้มเชิงบวกดังกล่าว โดยมีกำไรหลังหักภาษีที่หลายล้านล้านต่อปี แต่หุ้นของ KDH ก็ไม่ได้ทะลุกรอบ และกองทุนต่างประเทศก็ยังคงขายหุ้นออกไป

ประการแรก การขายหุ้นของ Vinacapital อาจเป็นไปตามแนวโน้มทั่วไปของตลาดและไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ภาพรวมธุรกิจอาจไม่สดใสนัก และกำไรที่แท้จริงของ KDH อาจไม่สูงมากนัก

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 KDH รายงานกำไรขั้นต้นเกือบ 832 พันล้านดอง จากรายได้รวมเกือบ 1,232 พันล้านดอง ค่าใช้จ่ายทางการเงิน 141 พันล้านดอง ค่าใช้จ่ายอื่นๆ 104 พันล้านดอง และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 45 พันล้านดอง... กำไรหลังหักภาษีมากกว่า 410 พันล้านดอง

ด้วยขนาดหลักหมื่นล้านอย่าง KDH ตัวเลขค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย 45 พันล้านดองถือว่าน่าแปลกใจมาก ถือว่าน้อยเกินไป และปกติแล้วจะดึงดูดความสนใจของนักลงทุนจำนวนมาก

แต่จะเป็นอย่างนั้นจริงหรือ?

จากรายงานทางการเงิน 9 เดือน พบว่า KDH มียอดเงินกู้ระยะสั้นรวม 1,100 พันล้านดอง และเงินกู้ระยะยาวมากกว่า 6,708 พันล้านดอง รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 7,708 พันล้านดอง หากพิจารณาอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารที่ 8-10% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยรวมใน 9 เดือนจะอยู่ที่ประมาณ 540-580 พันล้านดอง หากเป็นเช่นนั้น KDH อาจขาดทุน

งบกระแสเงินสดยังแสดงให้เห็นอีกว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 KDH ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 580.6 พันล้านดอง ไม่เกิน 45 พันล้านดองในงบกำไรขาดทุน

ตัวเลขดังกล่าวอาจเป็นเพราะ KDH ได้บันทึกค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเป็นทุน บันทึกเป็นมูลค่าสินทรัพย์ และในสินค้าคงคลัง

สินค้าคงคลังของ KDH ณ สิ้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2567 มีมูลค่าเกือบ 22,450 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับ 18,787 พันล้านดองในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ KDH ใช้เทคนิคนี้ ในรายงานประจำปี 2566 KDH บันทึกค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 143 พันล้านดอง แต่หลังจากการตรวจสอบบัญชีแล้ว พบว่ามีการปรับค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเป็น 217 พันล้านดอง

ในปี 2565 KDH บันทึกดอกเบี้ย 9.3 พันล้านดอง แต่ดอกเบี้ยที่จ่ายจริงมากกว่า 496 พันล้านดอง

ในปี 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย รวมถึงหนี้พันธบัตร เงินกู้ธนาคาร และสินค้าคงคลังจำนวนมาก

Vietstock ระบุว่า สินค้าคงคลังของบริษัทกว่า 100 แห่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและนิคมอุตสาหกรรมในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสามแห่งในไตรมาสที่สามสร้างสถิติใหม่ มูลค่าเกิน 530 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี โดย Novaland (NVL) เป็นผู้นำด้วยมูลค่ามากกว่า 145 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี Vingroup (VIC) มีสินค้าคงคลังมากกว่า 128.2 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงถึงหลายร้อยล้านบาทต่อตารางเมตร ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์แห่อวดกำไร ราคาอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองพุ่งสูงถึงหลายร้อยล้านบาทต่อตารางเมตร การประมูลที่ดินก็พุ่งสูงขึ้นเช่นกัน รายได้จากนายหน้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์บางแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้งจริงหรือ?