เมื่อเข้าสู่ปี 2026 ปัจจัยแรกและสำคัญที่สุดที่จะเปลี่ยนแปลงตลาดอพาร์ตเมนต์คืออุปทาน
ด้วยการคาดการณ์ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของเงินทุนไปสู่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ปี 2026 จึงถูกมองว่าเป็นปีที่ตลาดเข้าสู่รอบวัฏจักรใหม่: ร้อนแรงน้อยลง แต่ยั่งยืนมากขึ้น
ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยกลายเป็น "วาล์วควบคุม"
เมื่อเข้าสู่ปี 2026 ปัจจัยแรกและสำคัญที่สุดที่จะเปลี่ยนแปลงตลาดอพาร์ตเมนต์คืออุปทาน หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากอุปสรรคทางกฎหมาย ขั้นตอนการลงทุนที่ยืดเยื้อ และความระมัดระวังของภาคธุรกิจท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยสูงมาหลายปี ตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ช่วงปี 2024-2025 ได้เห็นการฟื้นตัวอย่างชัดเจนในจำนวนโครงการและผลิตภัณฑ์ที่เปิดตัวสู่ตลาด ซึ่งปูทางไปสู่อุปทานที่มากขึ้นในปี 2026 โดยเฉพาะในกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง
จากการประเมินในเวทีอสังหาริมทรัพย์เมื่อปลายปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเพิ่มขึ้นของหน่วยที่อยู่อาศัยกว่า 100,000 หน่วยในปี 2025 เพียงปีเดียว ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่า 22% เมื่อเทียบกับปี 2024 โดยเกือบ 90,000 หน่วยเป็นอุปทานใหม่ โครงการต่างๆ มีขนาดใหญ่ขึ้นทั้งในแง่ของพื้นที่และมูลค่าการลงทุน ที่สำคัญ ในภาพรวมของอุปทานนี้ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโดดเด่นในฐานะองค์ประกอบสำคัญ ไม่เพียงแต่แก้ไขปัญหาด้านสวัสดิการสังคมเท่านั้น แต่ยังทำหน้าที่เป็น "วาล์วควบคุม" สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์โดยรวมอีกด้วย
ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าปี 2026 จะเป็นปีที่โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้รับการส่งเสริมมากกว่าที่เคย ทั้งในแง่ของปริมาณและความเร็วในการดำเนินการ โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมคาดว่าจะเฟื่องฟูในปี 2026 เนื่องจากหน่วยงานท้องถิ่นและหน่วยงานบริหารจัดการต่างเร่งดำเนินการขจัดอุปสรรคทางด้านระบบราชการและลดขั้นตอนต่างๆ เพื่อนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดได้เร็วขึ้น
นายโฮ ง็อก ตุง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท สกาย เรียลตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความแตกต่างในรอบต่อไปอยู่ที่ว่า "ในปี 2026 อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะเริ่มปรากฏให้เห็น และจะเร็วกว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เนื่องจากรัฐบาลและคณะกรรมการประชาชนของเมืองต่างๆ กำลังสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยอย่างมากต่อการนำสินค้าออกสู่ตลาดอย่างรวดเร็ว ด้วยขั้นตอนการอนุมัติที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม" เมื่อมีการเพิ่มหน่วยที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลายแสนหน่วย ไม่เพียงแต่ใน ฮานอย หรือโฮจิมินห์ซิตี้เท่านั้น แต่ยังรวมถึงจังหวัดและเมืองรอบนอกด้วย ตลาดอพาร์ตเมนต์จะมีเสาหลักสำคัญอีกเสาหนึ่ง ช่วยลดแรงกดดันด้านอุปสงค์ในส่วนของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้
ในความเป็นจริง ในเมืองใหญ่ ราคาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านถึงเกือบ 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่เดียวกันถึง 2.5-3 เท่า ช่องว่างนี้ไม่เพียงแต่สร้างโอกาสด้านที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยเท่านั้น แต่ยังบังคับให้ตลาดเชิงพาณิชย์ต้องปรับกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ของตนด้วย เมื่อผู้ซื้อมีตัวเลือกที่เหมาะสมกับกำลังซื้อมากขึ้น การแข่งขันจะไม่ขึ้นอยู่กับความคาดหวังเรื่องราคาที่เพิ่มขึ้นอีกต่อไป แต่จะเน้นไปที่การใช้งานจริง สิ่งอำนวยความสะดวก และความยั่งยืน
ในช่วงสองปีที่ผ่านมา อพาร์ตเมนต์ได้กลายเป็นส่วนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในเมือง
ราคาอพาร์ทเมนต์เริ่มทรงตัวแล้ว แต่ยังไม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หนึ่งในคำถามสำคัญที่สุดที่จะเกิดขึ้นในปี 2026 คือ ราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคง "ร้อนแรง" เหมือนในปี 2024-2025 หรือไม่ ที่จริงแล้ว ในช่วงสองปีที่ผ่านมา อพาร์ตเมนต์ได้กลายเป็น "แกนหลัก" ของตลาดที่อยู่อาศัยในเมือง โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60-70% ของธุรกรรมทั้งหมดในฮานอยและ โฮจิมินห์ ซิตี้ อุปทานที่ถูกจำกัดมาหลายปี ประกอบกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเงินทุนเพื่อการลงทุนที่มองหาแหล่งลงทุนที่ปลอดภัย ได้ผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉลี่ย 30-50% และบางโครงการเพิ่มขึ้นถึง 40-60% โดยเฉพาะในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา
อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ก็เป็นการกำหนดข้อจำกัดสำหรับวัฏจักรต่อไปด้วยเช่นกัน ตามที่นายเหงียน อานห์ ตวน ประธานกรรมการบริษัท ฟอง ดง อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในวัฏจักรปี 2024-2025 ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 40-60% ขึ้นอยู่กับประเภท เขาเชื่อว่าในปี 2026 ยังมีโอกาสเติบโต แต่จะไม่แข็งแกร่งเท่ากับที่ผ่านมา
จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม นายตวนชี้ให้เห็นว่า ในปี 2026 กลุ่มราคาระดับกลางประมาณ 60-70 ล้านดอง หรืออย่างมากที่สุด 80 ล้านดอง จะสอดคล้องกับแนวโน้มปัจจุบันและจะดึงดูดผู้ซื้อจำนวนมาก เนื่องจากยังมีโอกาสที่จะปรับราคาขึ้นได้อีก “หากเราดันราคาขึ้นสูงเกินไป จำนวนนักลงทุนที่มีศักยภาพจะลดลงอย่างมาก” เขากล่าวเน้นย้ำ นี่สะท้อนให้เห็นถึงความเป็นจริงที่สำคัญประการหนึ่ง คือ กำลังซื้อของตลาดขึ้นอยู่กับรายได้ที่แท้จริงมากขึ้นเรื่อยๆ มากกว่าที่จะพึ่งพาความคาดหวังเรื่องราคาที่เพิ่มขึ้นในระยะสั้น
คุณโฮ ง็อก ตุง เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าปี 2026 จะเป็นปีที่กิจกรรมการเก็งกำไรลดลงอย่างมาก การลดลงของการเก็งกำไรไม่ได้หมายความว่าความต้องการจะลดลง แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนไปสู่ผู้ซื้อบ้านตัวจริง คุณตุงคาดการณ์ว่า “ในปี 2026 ผู้ใช้งานจริง คือผู้ที่อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ จะคิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของความต้องการในตลาด ประมาณ 60% ส่วนนักเก็งกำไรหรือผู้กักตุนสินทรัพย์จะมีสัดส่วนน้อย ประมาณ 30% หรือน้อยกว่านั้น” เมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมีมากกว่า ตลาดก็ไม่น่าจะรักษาระดับ “ราคาพุ่งสูงขึ้น” แต่จะมีรากฐานที่มั่นคงกว่าและผันผวนน้อยลงเมื่อเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจมหภาค
โดยรวมแล้ว ปี 2026 ไม่น่าจะเป็นปีที่ "ร้อนแรง" ในแง่ของการเพิ่มขึ้นของราคาและการเก็งกำไรอย่างรวดเร็ว
ความท้าทายในการอยู่รอดของตลาดอพาร์ตเมนต์
ท่ามกลางอุปทานที่เพิ่มขึ้นและราคาที่ลดลง ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดสำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์ในปี 2026 อยู่ที่การปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ ตลาดไม่ได้เน้นการขายอย่างรวดเร็วหรือการขึ้นราคาอีกต่อไป แต่บังคับให้นักพัฒนาต้องกลับมาพิจารณาคำถามหลักอีกครั้ง: ผลิตภัณฑ์เหล่านี้ให้บริการใคร และตอบสนองความต้องการอะไรบ้าง?
นายเหงียน อานห์ ตวน กล่าวว่า ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ระดับกลางมีราคาตั้งแต่ 60-80 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นราคาประมาณ 5 พันล้านดง ทำให้ผู้ซื้อรุ่นใหม่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างมาก “หากคู่รักกู้เงินประมาณ 70-80% ของราคาอพาร์ตเมนต์ ในราคาประมาณ 5 พันล้านดง พวกเขาอาจต้องจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 30-40 ล้านดงต่อเดือน” เขากล่าวอธิบาย ดังนั้น นอกจากราคาขายแล้ว นโยบายการชำระเงิน ตารางการชำระเงินที่ยืดหยุ่น และการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย จึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาความสามารถในการรองรับของตลาด
คุณตวนเชื่อว่าในปี 2026 ตลาดจะมีกลุ่มผลิตภัณฑ์คู่ขนานสองกลุ่ม ได้แก่ โครงการที่มีอยู่แล้วซึ่งตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในทันที และโครงการที่เพิ่งเปิดตัวซึ่งผู้ซื้อยินดีที่จะรอราคาที่ดีกว่านี้
ในขณะเดียวกัน นายโฮ ง็อก ตุง เน้นย้ำถึงบทบาทสำคัญของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในการปรับเปลี่ยนตลาด โดยกล่าวว่า "ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นช่องทางที่จะช่วยลดความต้องการที่อยู่อาศัยและควบคุมระดับราคาของตลาดอพาร์ตเมนต์ไปพร้อมกัน" เมื่อส่วนต่างราคาระหว่างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในทำเลเดียวกันสูงถึง 2.5-3 เท่า ผู้ซื้อจะพิจารณาตัวเลือกของตนอย่างรอบคอบมากขึ้น บังคับให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต้องคำนวณสมการราคาและมูลค่าใหม่
ไม่เพียงแต่ภาคธุรกิจเท่านั้น แต่หน่วยงานกำกับดูแลก็คาดว่าจะเข้ามามีบทบาทสำคัญในวัฏจักรใหม่นี้ด้วย การขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการที่หยุดชะงัก การปรับปรุงสถาบัน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงอย่างเข้มแข็ง ถือเป็นกุญแจสำคัญต่อการดำเนินงานของตลาดที่มีสุขภาพดี เมื่ออุปทานดีขึ้น ความเชื่อมั่นของนักลงทุนจะค่อยๆ กลับคืนมา และสภาพคล่องเพิ่มขึ้น ตลาดอพาร์ตเมนต์จะเข้าสู่ระยะการพัฒนาที่ยั่งยืนมากขึ้น ซึ่งเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงและกลยุทธ์การพัฒนาเมืองในระยะยาว
โดยรวมแล้ว ปี 2026 ไม่น่าจะเป็นปีที่ "ร้อนแรง" ในแง่ของการพุ่งขึ้นของราคาและการเก็งกำไร แต่จะเป็นปีแห่งการรวมตัวกัน ซึ่งอพาร์ตเมนต์จะยังคงมีบทบาทสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัยในเมือง แต่เสน่ห์ของอพาร์ตเมนต์จะมาจากความสามารถในการตอบสนองความต้องการในการอยู่อาศัยที่แท้จริง ราคาที่จับต้องได้ และโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
ในวัฏจักรที่อสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวพันกับประเด็นเรื่องสวัสดิการและการพัฒนาอย่างยั่งยืนมากขึ้นเรื่อยๆ คำตอบของคำถามที่ว่า "อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นที่ต้องการสูงอยู่หรือไม่?" อาจไม่ได้อยู่ที่ระดับราคา แต่ขึ้นอยู่กับคุณภาพของการพัฒนามากกว่า
ที่มา: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)