อุปทานยังคงลดลง การซื้อขายเงียบสงบ ก.ก่อสร้าง ชี้ 3 อุปสรรคสำคัญ “ขัดขวาง” ธุรกิจอสังหาฯ

ส่วนข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ ไตรมาส 2 ปี 66 กระทรวงก่อสร้าง เผยแม้ตลาดอสังหาฯ มีสัญญาณบวกหลายอย่าง แต่อุปทานยังคงลดลง ส่งผลให้ปริมาณธุรกรรมซบเซา

Quý II/2023: Nguồn cung tiếp đà sụt giảm, giao dịch trầm lắng; Bộ Xây dựng chỉ ra 3 thách thức lớn 'cản bước' doanh nghiệp bất đống sản

ส่วนข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ ไตรมาส 2 ปี 66 กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า แม้ตลาดอสังหาฯ จะมีสัญญาณบวกหลายอย่าง แต่อุปทานยังคงลดลง ส่งผลให้ปริมาณธุรกรรมซบเซา (ที่มา : หนังสือพิมพ์ก่อสร้าง)

การเติบโตต่ำกว่าช่วงเดียวกันในปี 2565

ตามที่กระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 เพื่อแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลและนายกรัฐมนตรี ยังคงออกกลไกนโยบายและคำสั่งต่างๆ ที่มีแนวทางแก้ไขที่เฉพาะเจาะจงและรุนแรงมากมาย เช่น มติที่ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มีนาคม 2566 คำสั่งที่ 194/CD-TTg คำสั่งที่ 469/CT-TTg ลงวันที่ 25 พฤษภาคม 2566 คำสั่งที่ 470/CT-TTg ลงวันที่ 26 พฤษภาคม 2566 คำสั่งที่ 634/CD-TTg... พร้อมกันนี้ กระทรวงและสาขาต่างๆ ยังได้ยื่นคำร้องต่อรัฐบาลให้แก้ไขและเพิ่มเติมกลไกนโยบายเพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับกลไกและนโยบาย

คำแนะนำข้างต้นแสดงให้เห็นว่า รัฐบาล มีความมุ่งมั่นและดำเนินการอย่างรวดเร็วในบริบทของปัญหาที่เกิดขึ้นซึ่งจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน ส่งเสริมการเติบโตและลดปัญหาด้านสังคมให้เหลือน้อยที่สุดเพื่อเอาชนะปัญหาและความท้าทาย ส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปตามกฎหมายได้อย่างมีประสิทธิผล ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน

ด้วยเหตุนี้ นายกรัฐมนตรีจึงได้สั่งการให้คณะทำงาน กระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการคลัง ธนาคารแห่งรัฐ และกระทรวงและสาขาอื่นๆ ดำเนินการตามภารกิจที่ได้รับมอบหมายอย่างเร่งด่วนและแข็งขัน โดยเฉพาะการทำงานร่วมกับท้องถิ่นสำคัญหลายแห่ง เช่น นครโฮจิมินห์ ฮานอย นครดานัง นครไฮฟอง นครเกิ่นเทอ จังหวัดด่งนาย และบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนหนึ่ง เพื่อรับฟังรายงาน รวบรวมข้อมูล สถานการณ์ และตรวจสอบโครงการอสังหาริมทรัพย์แต่ละโครงการโดยเฉพาะ เพื่อหารือ แนะนำ และตอบคำถามเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์

ทำให้ปัญหาและอุปสรรคโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าวได้รับการแก้ไขไปตามลำดับ อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ที่เฉพาะเจาะจงในการแก้ไขปัญหาและอุปสรรคต้องดำเนินต่อไปในการดำเนินการแก้ปัญหาอย่างมีประสิทธิผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งท้องถิ่นและสถานประกอบการจำเป็นต้องเสนอวิธีแก้ปัญหาที่เฉพาะเจาะจงสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์แต่ละโครงการอย่างเป็นเชิงรุกและมุ่งเน้นไปที่การแก้ไขตามหลักการที่ว่าปัญหาเป็นของอำนาจหน้าที่ของระดับหรือหน่วยงานใด ระดับหรือหน่วยงานนั้นต้องแก้ไขให้หมดสิ้น

อย่างไรก็ตาม ตามรายงานและการประเมินขององค์กรเศรษฐกิจและท้องถิ่นหลายแห่ง พบว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสนี้ยังคงมีอัตราการเติบโตที่ต่ำกว่าช่วงเดียวกันในปี 2565 และยังคงมีความยากลำบากและความท้าทายมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านสถาบัน ประเด็นทางกฎหมายของโครงการ แหล่งสินเชื่อ พันธบัตร ... และการจัดระเบียบ การดำเนินการ และการบังคับใช้ของท้องถิ่น ดังนั้น ในยุคหน้า กระทรวง สาขา ท้องถิ่น และรัฐวิสาหกิจ จะต้องเร่งดำเนินการจัดสรรและปฏิบัติงานตามภารกิจที่ได้รับมอบหมาย เสนอแนวทางแก้ไขที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคให้รวดเร็วยิ่งขึ้น และพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน

โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 7 โครงการแล้วเสร็จในไตรมาส 2 ปี 2566

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ทั้งประเทศมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่สร้างเสร็จเพียง 7 โครงการ จำนวน 2,424 หน่วย (อพาร์ตเมนต์ 852 ห้อง บ้านเดี่ยว 1,572 หลัง) จำนวนโครงการมีเพียงประมาณ 50% เท่านั้น เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2566 และประมาณ 29.17% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565

นอกจากนี้ ปัจจุบันประเทศไทยมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 986 โครงการ มีจำนวนหน่วยรวม 413,539 หน่วย โดยมีจำนวนโครงการอยู่ที่ประมาณ 141.26% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 และอยู่ที่ประมาณ 90.38% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 นอกจากนี้ยังมีโครงการบ้านจัดสรรได้รับอนุญาตใหม่จำนวน 15 โครงการ จำนวน 3,239 หน่วย จำนวนโครงการอยู่ที่ประมาณ 88.24% เท่านั้น เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2566 และอยู่ที่ประมาณ 51.72% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565

ด้านโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงาน ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 ทั้งประเทศมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 294 โครงการ มีขนาดประมาณ 288,499 หน่วย โดยโครงการพัฒนาบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตเมืองยังคงดำเนินการก่อสร้างอีกจำนวน 201 โครงการ จำนวน 162,227 ยูนิต มีโครงการที่เข้าข่ายขายบ้านในอนาคตจำนวน 6 โครงการ จำนวนประมาณ 1,892 หน่วย นอกจากนี้ ยังมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงานในสวนอุตสาหกรรมอีก 93 โครงการ มีขนาดการก่อสร้างประมาณ 127,272 ยูนิต

ตามข้อมูลที่รวบรวมโดยท้องถิ่น ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 มีโครงการบ้านจัดสรรที่เข้าเงื่อนไขขายบ้านในอนาคตจำนวน 51 โครงการ มีจำนวนยูนิตทั้งหมด 6,205 ยูนิต จำนวนโครงการอยู่ที่ประมาณ 98.08% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 และอยู่ที่ประมาณ 63.75% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ปี 2565

โดยเฉพาะภาคเหนือ มี 14 โครงการ (931 ยูนิต; บ้านเดี่ยว 1,143 ยูนิต); ภาคกลาง มี 16 โครงการ (อพาร์ตเมนต์ 200 ห้อง; บ้านเดี่ยว 2,092 หลัง) ภาคใต้ มี 21 โครงการ (อพาร์ทเมนต์ 215 แห่ง บ้านเดี่ยว 1,624 หลัง) สัดส่วนจำนวนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิ์ขาย ได้แก่ ที่ดินเปล่าและบ้านเดี่ยวในโครงการเป็นหลัก

กระทรวงก่อสร้างยังกล่าวอีกว่า ในไตรมาส 2 ปี 2566 มีธุรกรรมสำเร็จ 96,977 รายการ โดยมีการซื้อขายห้องชุดและบ้านเดี่ยวรวม 29,725 รายการ คิดเป็นประมาณ 75.61% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 คิดเป็นประมาณ 43.03% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565 ส่วนกลุ่มที่ดิน มีการซื้อขายสำเร็จ 67,525 รายการ คิดเป็นประมาณ 99.98% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 คิดเป็นประมาณ 31.57% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565

3 กลุ่มความยากในการทำธุรกิจ

กระทรวงการก่อสร้างเปิดเผยว่า ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2566 จำนวนวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยุบตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 30.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 จำนวนวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งใหม่ก็ลดลงประมาณ 61.4% เช่นกัน ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายหลายประการ โดยสามารถแบ่งได้เป็นกลุ่มความยากลำบากและอุปสรรคหลัก 3 กลุ่ม

ประการแรก กลุ่มความยากลำบากและปัญหาทางกฎหมาย ปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหาและปัญหาทางกฎหมาย โดยเฉพาะการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินที่ดินยังคงประสบปัญหาอยู่มาก

นอกจากนี้ได้มีการประกาศแผนการใช้ที่ดินแล้ว แต่ยังไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ มีแผนรายละเอียด 1/500 ที่ได้รับอนุมัติแล้ว แต่ไม่สอดคล้องกับแผนระดับที่สูงกว่า (แผนระดับที่สูงกว่าก่อนหน้าที่ไม่สอดคล้องกันอีกต่อไปกำลังได้รับการทบทวน ปรับ และปรับปรุงตามระเบียบข้อบังคับ) เรื่องการปรับนโยบายการลงทุน

ประการที่สอง กลุ่มของความยากลำบากและอุปสรรคในการดำเนินงานองค์กร: กลไกการประสานงานระหว่างแผนก สาขา ภาคส่วน และท้องถิ่นไม่ตรงเวลาและไม่สอดคล้องกัน ซึ่งส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาและอุปสรรคมากมาย โดยเฉพาะในการทำงานด้านการเคลียร์พื้นที่ การชดเชย การสนับสนุนและการย้ายถิ่นฐาน การตกลงคืนที่ดิน และราคาค่าชดเชยกับบุคลากร

ควบคู่กับงานกำหนดราคาที่ดิน คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และจัดสรรที่ดินเพื่อตั้งถิ่นฐานใหม่ (การประสานงานระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินยังไม่ทันเวลา) นักลงทุนบางรายไม่ได้ประสานงานอย่างใกล้ชิดกับหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อดำเนินการตามเอกสารและขั้นตอนของโครงการ

ประการที่ 3 กลุ่มความยากและอุปสรรคด้านแหล่งเงินทุน ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ เงินกู้ ค่อนข้างมากและแทบไม่สามารถระดมเงินทุนพันธบัตรของบริษัทและเงินทุนอื่นๆ ได้ ทำให้ขาดเงินทุนในการดำเนินโครงการ (ต้องล่าช้าความคืบหน้า หยุดการดำเนินการ)

ด้วยเหตุนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงเผชิญกับความยากลำบากด้านสภาพคล่องและกระแสเงินสด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของแรงกดดันอย่างหนักในการครบกำหนดและชำระคืนพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ในช่วงไม่กี่เดือนสุดท้ายของปี 2566 ซึ่งธุรกิจหลายแห่งชำระเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรล่าช้า

กระทรวงก่อสร้างยังเชื่อว่าความเชื่อมั่นของนักลงทุนและสภาพคล่องที่ต่ำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขาดแคลนเงินทุน ธุรกิจจำนวนมากกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากหนี้ระยะสั้น และหนี้รวมก็มากกว่าขนาดสินทรัพย์ของพวกเขา นอกจากนี้ ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ราคาเบนซิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ส่งผลให้ต้นทุนทางธุรกิจเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจขององค์กร

“จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องชะลอหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว ต้องลดและปรับลดบุคลากรตั้งแต่ต้นปี หรือพนักงานขอลาออกจากงานโดยตรง หลายธุรกิจจำเป็นต้องลดพนักงานลงกว่า 60% เพื่อผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้” กระทรวงก่อสร้างกล่าว

แหล่งที่มา