นักลงทุนฟื้นความเชื่อมั่นตลาด ดีล M&A ครั้งใหญ่หลายรายการ หลักการเช่าซื้อและขายบ้านพักอาศัยสังคม

กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มีแนวโน้มคึกคักเพิ่มมากขึ้น การประมูลที่ดินใน ฮานอย กำลังจะมีขึ้นเร็วๆ นี้ โดยมีราคาเริ่มต้นเกือบ 250 ล้านดองต่อตารางเมตร เมืองไหดองดึงดูดการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 9 โครงการ... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์บันทึกธุรกรรม M&A ที่ค้างอยู่จำนวนหนึ่ง (ที่มา: Dan Tri)

ข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการขนาดใหญ่จำนวนมากปรากฏขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแม้ เศรษฐกิจ โลกจะถดถอย แต่การดำเนินงานของเวียดนามยังคงมีเสถียรภาพ ซึ่งสร้างความดึงดูดใจให้กับนักลงทุนด้านการผลิตจากต่างประเทศเป็นอย่างมาก

ณ สิ้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2566 ยอดรวมทุนจดทะเบียนใหม่ ปรับปรุงใหม่ และสมทบเพื่อซื้อหุ้นและซื้อทุนสมทบโดยนักลงทุนต่างชาติในเวียดนามสูงถึงมากกว่า 25,760 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 14.7% จากช่วงเวลาเดียวกัน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงครองอันดับ 2 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมเกือบ 2.14 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นกว่า 8.3% ของมูลค่าการลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Savills Vietnam ให้ความเห็นว่าภาคการผลิต การค้า และบริการยังคงเป็นแรงผลักดันการเติบโตทางเศรษฐกิจของเวียดนาม ขณะที่กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ (M&A) มีความคึกคักเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ การ ที่ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ยังคงเดินหน้าลดอัตราดอกเบี้ยลงสู่ระดับปี 2020 ถือเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเริ่มโอนเงินทุนเข้าสู่โครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในรูปแบบของการซื้อหุ้น บริษัทเวียดนามไม่กี่แห่งที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งก็เข้าร่วมเกมด้วยเช่นกัน แต่ขนาดของข้อตกลงมีเพียงขนาดเล็กและขนาดกลางเท่านั้น

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์บันทึกธุรกรรม M&A ที่ค้างอยู่จำนวนหนึ่ง น่าสังเกตว่า SkyWorld Development Berhad (มาเลเซีย) ซื้อที่ดิน 2,060 ตร.ม. ในเขต 8 นครโฮจิมินห์ จาก Thuan Thanh Joint Stock Company ในราคา 14.3 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

ในเมืองก็เหมือนกัน ในนครโฮจิมินห์ บริษัทมาเลเซียอีกแห่งหนึ่งชื่อ Gamuda Berhad ได้ซื้อที่ดินจำนวน 3.68 เฮกตาร์ในนคร Thu Duc จากบริษัท Tam Luc Real Estate Joint Stock Company ในราคาประมาณ 315.8 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพื่อพัฒนาโครงการเอนกประสงค์

Saigonres Group (เวียดนาม) ได้ดำเนินการตามขั้นตอนการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เพื่อซื้อหุ้นร้อยละ 90 ของ Duc Nhi Joint Stock Company และกลายเป็นเจ้าของที่ดินขนาด 7,700 ตารางเมตรในเขตเตินฟู นครโฮจิมินห์

ในตลาดฮานอย มีข้อตกลงที่ Keppel Group (สิงคโปร์) ซื้อหุ้น 65% ในบริษัทที่ถือครองสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยมีมูลค่ารวม 50.4 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

ตลาดกลางบันทึกการทำธุรกรรมซึ่ง First Real Land Joint Stock Company (เวียดนาม) ซื้อ 22% ของทุนจดทะเบียนของบริษัท Bach Dang Trading - Service Joint Stock Company ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินขนาด 6,879 ตารางเมตรในดานัง ในราคา 8.2 ล้านเหรียญสหรัฐ

ขณะเดียวกัน FIT Group (เวียดนาม) ได้ประกาศถอนเงินทุนอย่างเป็นทางการจากโครงการรีสอร์ทริมชายหาด Cap Padaran Mui Dinh ซึ่งมีพื้นที่ 800 เฮกตาร์ในจังหวัด Ninh Thuan อีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่ากิจกรรม M&A ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีแนวโน้มคึกคัก โดยมีนักลงทุนทั้งจากต่างประเทศและในประเทศเข้าร่วม นายนีล แม็คเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท Savills Vietnam กล่าวถึงการประเมินแนวโน้มของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ว่า เนื่องจากอุปทานอพาร์ตเมนต์มีไม่เพียงพอ นักลงทุนที่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกสู่ตลาดได้สำเร็จ จะสามารถใช้ประโยชน์จากความต้องการที่แข็งแกร่งในเวลานี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากพวกเขาจับกลุ่มผู้ซื้อบ้านซึ่งเป็นชนชั้นกลางที่กำลังเติบโต

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ในเวียดนามให้ความเห็นว่าในปัจจุบันนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยรายใหญ่ เช่น Vingroup, Masterise Homes และ Ecopark ได้เปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ หลายรายการในช่วงปลายปี ขณะเดียวกัน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข ซึ่งคาดว่าจะผ่านในสมัยประชุมสมัยที่ 6 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ยังยกเลิกกฎเกณฑ์ที่กำหนดให้โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสงวนพื้นที่ดิน 20% ไว้สำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมอีกด้วย การเปลี่ยนแปลงนี้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับแนวทางปฏิบัติของตลาดและความต้องการในท้องถิ่น ยังจะช่วยเร่งความก้าวหน้าให้กับผู้พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์อีกด้วย

ในทำนองเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญระบุว่ากลุ่มสำนักงานอยู่ในเมือง ผลประกอบการของกลุ่มสำนักงานในนครโฮจิมินห์ยังคงแข็งแกร่ง แม้ว่าอุปทานเกรด A ใหม่จะมีมากมาย แต่ยังคงมีโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาในภาคส่วนนี้ นักลงทุนที่สามารถพัฒนาหรือยกระดับอาคารสำนักงานให้มีมาตรฐานสีเขียวสามารถดึงดูดค่าเช่าที่สูงขึ้นได้ - คุณ Neil MacGregor วิเคราะห์

อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นภาคส่วนที่มีความน่าดึงดูดและส่งเสริมในกิจกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา บริษัท Sumitomo Corporation (ประเทศญี่ปุ่น) ได้ลงนามบันทึกความเข้าใจกับจังหวัด Thanh Hoa เพื่อพัฒนาเขตอุตสาหกรรมขนาด 650 เฮกตาร์ และทุนลงทุน 400 ล้านเหรียญสหรัฐ พร้อมกันนี้ พิจารณาพัฒนาเขตอุตสาหกรรมขนาด 300 เฮกตาร์ ในจังหวัดนามดิ่ญด้วย

ปลายเดือนสิงหาคม โครงการใหม่ 3 โครงการของเขตอุตสาหกรรมเวียดนาม-สิงคโปร์ (VSIP) ก็เริ่มดำเนินการแล้ว โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุนแล้ว 2 โครงการ และมีการลงนามข้อตกลงความร่วมมือเพื่อการพัฒนา 12 ฉบับ

น่าสังเกตว่ามีการประกาศการร่วมทุนระหว่าง Lineage Logistics และ SK Logistics เพื่อปรับปรุงและขยายระบบจัดเก็บแบบเย็นของเวียดนาม ขณะเดียวกัน ซันโทรี่ เป๊ปซี่โก้ ได้รับอนุมัติให้ก่อสร้างโรงงานแห่งใหม่ในลองอานด้วยเงินลงทุนทั้งหมด 185 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ขณะที่กลุ่มฮโยซองวางแผนลงทุนเกือบ 1 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ในโรงงานผลิตคาร์บอนไฟเบอร์ในเมืองวุงเต่า…

สัญญาณบวกของการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) แสดงให้เห็นว่านักลงทุนเริ่มมีความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคโดยทั่วไปและโดยเฉพาะในเวียดนามมากขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและธุรกรรมขนาดใหญ่หลายรายการที่อยู่ภายใต้การตรวจสอบอย่างละเอียด

การประมูลที่ดินในฮานอย

ศูนย์พัฒนาที่ดิน Cau Giay (เขต Cau Giay ฮานอย) เพิ่งประกาศการคัดเลือกองค์กรเพื่อทำการประมูลสินทรัพย์ต่างๆ รวมทั้งสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดิน 16 แปลงในพื้นที่ D18 ของเขตเมืองใหม่ Cau Giay เขต Dich Vong และที่ดิน 2 แปลงในเลน 39 ถนน Tu Mo และเลน 87 ถนน Nguyen Thi Dinh เขต Trung Hoa

ซึ่งที่ดินแปลง D18 ต.โคกยายใหม่ ประกอบด้วย 2 แปลง คือ แปลง B10 และ B19 โดยเฉพาะแปลง B10 มีพื้นที่ 153ตรม. ราคาเริ่มต้น 248.2 ล้านดอง/ตรม. แปลง B19 พื้นที่ 159 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 186 ล้าน VND/ตร.ม.

ที่ดินซอย 39 ถนนทูโม มี 6 แปลง หมายเลขตั้งแต่ 1 ถึง 6 เนื้อที่ 44.3-64.4 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นของที่ดินแปลงข้างต้นอยู่ระหว่าง 160.8-187.1 ล้านดอง/ตรม.

สำหรับที่ดินซอย 87 ถนนเหงียนถิดิญห์ มีแปลงที่ดินจำนวน 6 แปลง หมายเลขตั้งแต่ 1 ถึง 6 โดยแปลงหมายเลข 1, หมายเลข 2, หมายเลข 3, หมายเลข 4 ทั้งหมดมีพื้นที่ 58.7 ตร.ม. และมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 181.3 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. แปลงที่ 5 พื้นที่ 84.2 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 173.5 ล้าน VND/ตร.ม. แปลงที่ 6 พื้นที่ 117.7 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 159.1 ล้าน VND/ตร.ม.

คาดว่าหากการประมูลที่ดินทั้ง 16 แปลงข้างต้นประสบความสำเร็จ จะมียอดเงินที่จัดเก็บได้จากราคาเริ่มต้นรวมมากกว่า 218.7 พันล้านดอง

ไหเซืองดึงดูดการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 9 โครงการ

ตามรายงานของกรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดไหเซืองในการประชุมสามัญประจำเดือนพฤศจิกายน 2566 (ครั้งแรก) จังหวัดนี้มีรายชื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 9 รายการที่ดึงดูดการลงทุนในพื้นที่ รวมถึงโครงการ 8 โครงการในเมืองไหเซืองและโครงการ 1 โครงการในเมืองชีหลินห์

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

โครงการบ้านพักอาศัยสังคม ในเมืองไหเซือง (ที่มา: BXD)

ในระหว่างการประชุม นาย Luu Van Ban รองประธานถาวรของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Hai Duong ได้มอบหมายให้กรมการวางแผนและการลงทุนตรวจสอบและจัดทำรายชื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ดึงดูดการลงทุนให้ครบถ้วน เพื่อรายงานและให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อตัดสินใจอนุมัติและประกาศรายชื่อโครงการ

กรมโยธาธิการและผังเมือง มีหน้าที่ประสานงานกับท้องถิ่นในการรับโครงการบ้านจัดสรร กำหนดกระบวนการดำเนินโครงการ ให้คำแนะนำท้องถิ่น เร่งรัด กำกับดูแล ตรวจสอบ และติดตามการดำเนินการ โดยทำหน้าที่เกี่ยวกับการวางแผน การจัดระเบียบการออกแบบพื้นที่ การคำนวณฟังก์ชั่น ขอบเขตโครงการ ทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพื่อเป็นพื้นฐานในการจัดระเบียบการคัดเลือกผู้ลงทุน ท้องถิ่นที่มีโครงการบ้านจัดสรรต้องจัดทำรายการและจัดทำแผนดำเนินงานโครงการตามความคืบหน้าที่รายงานต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

ตามรายงานของกรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดไห่เซือง เรื่องการอนุมัติรายชื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ดึงดูดการลงทุนในจังหวัดไห่เซือง ในช่วงปี พ.ศ. 2566-2573 พบว่ามีรายชื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ดึงดูดการลงทุนในจังหวัดจำนวน 9 รายการ ซึ่งรวมถึงโครงการในเมืองไห่เซือง 8 โครงการและโครงการในเมืองชีหลินห์ 1 โครงการ โดยมีพื้นที่รวม 6.25 เฮกตาร์

โครงการดึงดูดการลงทุนที่เสนอในช่วงปี พ.ศ. 2566 - 2573 ภายใต้โครงการลงทุนก่อสร้างพื้นที่เมืองเชิงนิเวศแม่น้ำไทบิ่ญ (EcoRivers) โครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองฟู้กวี (แผ่นดินทอง) ระยะที่ 1 โครงการพื้นที่พักอาศัยหง็อกจาว โครงการพื้นที่อยู่อาศัยไตรบัว; โครงการใจกลางแขวง Pham Ngu Lao; โครงการก่อสร้างพื้นที่เมืองในใจกลางเมืองไหเซือง โครงการที่พักอาศัยฝั่งตะวันออก ถนนตันด่าน; โครงการพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ทางทิศตะวันตกของเขตตูมินห์ (ทั้งสองแห่งในเมืองไหเซือง) และพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมของโครงการพื้นที่เมืองใหม่ทางทิศตะวันออกในเขตกงฮวา เมืองชีลินห์

หลักการเช่าและซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคม

มาตรา 62 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุหลักการเช่า เช่าซื้อ และการขายที่อยู่อาศัยสังคมไว้ชัดเจน ทั้งนี้ ภายในระยะเวลาเดียวกัน แต่ละรายวิชาตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 50 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ให้สามารถเช่า เช่าซื้อ หรือซื้อที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ได้เพียง 1 รายการเท่านั้น สำหรับนักเรียนที่โรงเรียนประจำของรัฐสำหรับชนกลุ่มน้อยจะไม่ต้องจ่ายค่าที่พักและบริการระหว่างใช้บริการ

ระยะเวลาการเช่าบ้านพักสังคมขั้นต่ำคือ 5 ปี ระยะเวลาผ่อนชำระขั้นต่ำสำหรับการซื้อสัญญาเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม คือ 5 ปี นับจากวันที่ลงนามในสัญญาเช่าซื้อที่อยู่อาศัย

ผู้เช่าหรือผู้เช่าซื้ออาคารสงเคราะห์ไม่มีสิทธิขาย เช่าช่วง หรือให้ยืมที่อยู่อาศัยในระหว่างช่วงเช่าหรือเช่าซื้อ หากผู้เช่าหรือผู้เช่าซื้อไม่มีความจำเป็นต้องเช่าหรือเช่าซื้อบ้านอีกต่อไป สัญญาดังกล่าวถือเป็นอันสิ้นสุดลงและต้องคืนบ้านนั้นคืน

ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมไม่อนุญาตให้ขายบ้านต่อภายในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี นับจากวันที่ชำระเงินค่าเช่าซื้อหรือค่าซื้อบ้านเต็มจำนวน กรณีภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าได้ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าซื้อบ้านครบถ้วนแล้ว และมีความจำเป็นต้องขายบ้านนั้น สามารถขายให้กับหน่วยงานบริหารจัดการบ้านพักอาศัยสังคม หรือขายให้กับบุคคลที่มีสิทธิซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้เท่านั้น หากหน่วยดังกล่าวไม่ได้ซื้อในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมประเภทเดียวกันในสถานที่และเวลาขายเดียวกัน และไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านพักอาศัยสังคมอาจขายต่อที่พักอาศัยดังกล่าวตามกลไกตลาดให้แก่ผู้ที่ต้องการได้ภายหลังจากระยะเวลา 5 ปี นับจากวันที่ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าที่พักอาศัยครบถ้วนและวันที่ออกหนังสือรับรอง แต่ต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยภาษีอากร และชำระภาษีเงินได้ตามกฎหมายภาษีอากร กรณีขายให้แก่ผู้มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยสงเคราะห์ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้ ราคาสูงสุดจะต้องเท่ากับราคาขายบ้านพักอาศัยสงเคราะห์ประเภทเดียวกัน ณ สถานที่และเวลาที่ขายเดียวกันเท่านั้น และไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สำหรับครัวเรือนและบุคคลที่เข้าข่ายได้รับการจัดถิ่นฐานใหม่และเช่าซื้อหรือซื้อบ้านพักอาศัยสังคม สามารถขายต่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวตามกลไกตลาดให้แก่ผู้ที่ต้องการได้ภายหลังที่ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยครบถ้วนและได้รับหนังสือรับรองแล้ว แต่ต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้แก่รัฐบาลตามระเบียบราชการและต้องชำระภาษีเงินได้ตามกฎหมายภาษี

ในกรณีการเช่า เช่าซื้อ หรือขายอาคารชุดพักอาศัยสังคมทุกกรณี ที่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ถือว่าสัญญาเช่า เช่าซื้อ หรือขายอาคารชุดนั้นถือเป็นโมฆะ และผู้เช่า ผู้เช่าซื้อ หรือผู้ซื้อ จะต้องส่งมอบอาคารชุดให้แก่หน่วยงานบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัยสังคม ในกรณีที่ไม่ส่งมอบบ้านให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดซึ่งบ้านตั้งอยู่ดำเนินการจัดการบังคับคดีเพื่อยึดบ้านคืน

การจัดการค่าเช่าและค่าธรรมเนียมซื้อที่อยู่อาศัยดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่ง การจัดการการชำระค่าเช่าบ้านพักสังคมจะดำเนินการตามบทบัญญัติของมาตรา 135 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

แหล่งที่มา