นักลงทุนฟื้นความเชื่อมั่นในตลาด ข้อตกลง M&A ขนาดใหญ่หลายรายการ หลักการเช่าและซื้อขายที่อยู่อาศัยสังคม

กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) กำลังคึกคักมากขึ้นเรื่อยๆ การประมูลที่ดินกำลังจะเกิดขึ้นในฮานอย โดยราคาเริ่มต้นที่เกือบ 250 ล้านดองต่อตารางเมตร เมืองไห่เซือง ดึงดูดการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 9 โครงการ... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธุรกรรม M&A ค้างอยู่หลายรายการ (ที่มา: Dan Tri)

ข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการขนาดใหญ่จำนวนมากปรากฏขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแม้ เศรษฐกิจ โลกจะถดถอย แต่การดำเนินงานของเวียดนามยังคงมีเสถียรภาพ สร้างความดึงดูดใจให้กับนักลงทุนด้านการผลิตจากต่างชาติเป็นอย่างมาก

ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2566 ทุนจดทะเบียนใหม่ ทุนปรับปรุง เงินลงทุน การซื้อหุ้น และเงินลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติในเวียดนาม มีมูลค่ารวมมากกว่า 25.76 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 14.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงครองอันดับสอง ด้วยมูลค่าเงินลงทุนรวมเกือบ 2.14 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 8.3% ของมูลค่าเงินลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด

คุณทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม ให้ความเห็นว่าภาคการผลิต การค้า และบริการจะยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจของเวียดนาม ขณะที่กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังคึกคักมากขึ้นเรื่อยๆ ธนาคารแห่งประเทศเวียดนาม ยังคงเดินหน้าลดอัตราดอกเบี้ยลงสู่ระดับปี 2563 ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเริ่มย้ายเงินทุนเข้าสู่โครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในรูปแบบของการซื้อหุ้นคืน แม้จะมีบริษัทเวียดนามที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งจำนวนหนึ่งเข้าร่วมโครงการนี้เช่นกัน แต่ขนาดของข้อตกลงยังเป็นเพียงขนาดเล็กและขนาดกลางเท่านั้น

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) จำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท สกายเวิลด์ ดีเวลลอปเมนท์ เบอร์ฮาด (มาเลเซีย) ได้ซื้อที่ดินขนาด 2,060 ตารางเมตรในเขต 8 นครโฮจิมินห์ จากบริษัท ถ่วนถั่น จอยท์สต็อค คอมพานี ในราคา 14.3 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ในนครโฮจิมินห์ บริษัทสัญชาติมาเลเซียอีกแห่งหนึ่งชื่อ Gamuda Berhad ได้ซื้อที่ดินจำนวน 3.68 เฮกตาร์ในนคร Thu Duc จากบริษัท Tam Luc Real Estate Joint Stock ในราคาประมาณ 315.8 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อพัฒนาโครงการเอนกประสงค์

Saigonres Group (เวียดนาม) ได้ดำเนินการตามขั้นตอนการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เพื่อซื้อหุ้นร้อยละ 90 ของบริษัท Duc Nhi Joint Stock Company และกลายเป็นเจ้าของที่ดินขนาด 7,700 ตารางเมตรในเขตเตินฟู นครโฮจิมินห์

ในตลาดฮานอย มีข้อตกลงที่ Keppel Group (สิงคโปร์) ซื้อหุ้น 65% ในบริษัทที่ถือครองสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยมีมูลค่ารวม 50.4 ล้านเหรียญสหรัฐ

ตลาดกลางบันทึกการทำธุรกรรมที่ First Real Land Joint Stock Company (เวียดนาม) ซื้อหุ้นร้อยละ 22 ของทุนจดทะเบียนของบริษัท Bach Dang Trading - Service Joint Stock Company ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินขนาด 6,879 ตร.ม. ในเมืองดานังในราคา 8.2 ล้านเหรียญสหรัฐ

ในขณะเดียวกัน FIT Group (เวียดนาม) ได้ประกาศถอนทุนอย่างเป็นทางการจากโครงการรีสอร์ทริมชายหาด Cap Padaran Mui Dinh ซึ่งมีพื้นที่ 800 เฮกตาร์ในจังหวัด Ninh Thuan อีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ค่อนข้างคึกคัก โดยมีนักลงทุนทั้งจากต่างประเทศและในประเทศเข้าร่วม นายนีล แมคเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการของ Savills Vietnam กล่าวถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยว่า ด้วยภาวะขาดแคลนอุปทานอพาร์ตเมนต์ นักลงทุนที่สามารถพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดได้สำเร็จ จะได้รับประโยชน์จากความต้องการที่แข็งแกร่งในช่วงเวลานี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขามุ่งเน้นไปที่ผู้ซื้อบ้านระดับกลางที่กำลังเติบโต

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ในเวียดนามให้ความเห็นว่า ปัจจุบัน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยชั้นนำอย่าง Vingroup, Masterise Homes และ Ecopark ได้เปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ มากมายในช่วงปลายปี ขณะเดียวกัน กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุง ซึ่งคาดว่าจะผ่านความเห็นชอบในการประชุมสมัยที่ 6 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 15 ก็ได้ยกเลิกข้อบังคับที่กำหนดให้โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ต้องสำรองพื้นที่ 20% ไว้สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การเปลี่ยนแปลงนี้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับแนวทางปฏิบัติของตลาดและความต้องการของท้องถิ่น ขณะเดียวกันก็จะช่วยเร่งความก้าวหน้าของผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์

ในทำนองเดียวกัน ในกลุ่มสำนักงาน ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าผลประกอบการของกลุ่มสำนักงานในนครโฮจิมินห์ยังคงแข็งแกร่ง แม้ว่าจะมีอุปทานอาคารสำนักงานเกรด A ใหม่อยู่ค่อนข้างมาก แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาในสาขานี้ นักลงทุนที่สามารถพัฒนาหรือยกระดับอาคารสำนักงานที่มีมาตรฐานสีเขียวจะสามารถดึงดูดค่าเช่าที่สูงขึ้นได้ - คุณนีล แมคเกรเกอร์ วิเคราะห์

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงเป็นสาขาที่น่าสนใจและส่งเสริมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา บริษัท ซูมิโตโม คอร์ปอเรชั่น (ประเทศญี่ปุ่น) ได้ลงนามบันทึกข้อตกลงกับจังหวัดทัญฮว้า เพื่อพัฒนานิคมอุตสาหกรรมขนาด 650 เฮกตาร์ ด้วยเงินลงทุน 400 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ขณะเดียวกัน ยังได้พิจารณาพัฒนานิคมอุตสาหกรรมขนาด 300 เฮกตาร์ในนามดิ่ญ

ปลายเดือนสิงหาคม โครงการใหม่ 3 โครงการของนิคมอุตสาหกรรมเวียดนาม-สิงคโปร์ (VSIP) เริ่มดำเนินการ โดย 2 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน และมีการลงนามข้อตกลงความร่วมมือเพื่อการพัฒนา 12 ฉบับ

ที่น่าสังเกตคือ มีการประกาศร่วมทุนระหว่าง Lineage Logistics และ SK Logistics เพื่อปรับปรุงและขยายระบบห้องเย็นในเวียดนาม ขณะเดียวกัน ซันโทรี่ เป๊ปซี่โก ได้รับอนุมัติให้สร้างโรงงานแห่งใหม่ในเมืองลองอาน ด้วยเงินลงทุนรวม 185 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ขณะที่ Hyosung Group วางแผนที่จะลงทุนเกือบ 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในโรงงานผลิตคาร์บอนไฟเบอร์ในเมืองหวุงเต่า...

สัญญาณบวกของการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) แสดงให้เห็นว่านักลงทุนกำลังฟื้นความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคโดยทั่วไปและโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเวียดนาม โดยได้รับการสนับสนุนจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและธุรกรรมขนาดใหญ่จำนวนหนึ่งที่กำลังอยู่ในระหว่างการตรวจสอบอย่างละเอียด

การประมูลที่ดินในฮานอย

ศูนย์พัฒนาที่ดิน Cau Giay (เขต Cau Giay ฮานอย) เพิ่งประกาศการคัดเลือกองค์กรที่จะประมูลทรัพย์สินซึ่งเป็นสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดิน 16 แปลงในบล็อก D18 ของเขตเมืองใหม่ Cau Giay, แขวง Dich Vong และที่ดิน 2 แปลงในเลน 39 ถนน Tu Mo และเลน 87 ถนน Nguyen Thi Dinh, แขวง Trung Hoa

โดยที่ดินแปลง D18 ในเขตเมืองใหม่ Cau Giay ประกอบด้วย 2 แปลง คือ B10 และ B19 โดยแปลง B10 มีพื้นที่ 153 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 248.2 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนแปลง B19 มีพื้นที่ 159 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 186 ล้านดอง/ตร.ม.

ที่ดินเลขที่ 39 ถนนตูโม มี 6 แปลง หมายเลข 1 ถึง 6 เนื้อที่ 44.3-64.4 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นของแปลงที่ดินข้างต้นอยู่ระหว่าง 160.8-187.1 ล้านดอง/ตร.ม.

สำหรับที่ดินในซอย 87 ถนน Nguyen Thi Dinh มีที่ดินจำนวน 6 แปลง หมายเลขตั้งแต่ 1 ถึง 6 โดยแปลงที่ 1, 2, 3 และ 4 ทั้งหมดมีพื้นที่ 58.7 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นที่ 181.3 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. แปลงที่ 5 มีพื้นที่ 84.2 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นที่ 173.5 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. แปลงที่ 6 มีพื้นที่ 117.7 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นที่ 159.1 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม.

คาดว่าหากการประมูลที่ดินทั้ง 16 แปลงข้างต้นประสบความสำเร็จ จะมียอดเงินที่จัดเก็บได้จากราคาเริ่มต้นรวมมากกว่า 218.7 พันล้านดอง

ไห่เซืองดึงดูดการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 9 โครงการ

ตามรายงานของกรมการวางแผนและการลงทุนของจังหวัดไห่เซืองในการประชุมสามัญประจำเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2566 (การประชุมครั้งแรก) จังหวัดนี้มีรายชื่อโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม 9 รายการที่ดึงดูดการลงทุนในพื้นที่ รวมถึงโครงการ 8 โครงการในเมืองไห่เซืองและโครงการ 1 โครงการในเมืองชีลิงห์

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองไห่เซือง (ที่มา: กระทรวงการก่อสร้าง)

ในระหว่างการประชุม นาย Luu Van Ban รองประธานถาวรของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Hai Duong ได้มอบหมายให้กรมการวางแผนและการลงทุนตรวจสอบและจัดทำรายชื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ดึงดูดการลงทุนให้ครบถ้วน เพื่อรายงานและให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อตัดสินใจอนุมัติและประกาศรายชื่อโครงการ

กรมก่อสร้างมีหน้าที่ควบคุมและประสานงานกับท้องถิ่นต่างๆ ในการรับโครงการบ้านจัดสรร จัดทำขั้นตอนการดำเนินงานโครงการ ให้คำแนะนำ กำกับดูแล ตรวจสอบ และติดตามการดำเนินงานของท้องถิ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ดำเนินการเกี่ยวกับการวางแผน การจัดวางรูปแบบพื้นที่ การคำนวณฟังก์ชัน ขนาด และเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ เพื่อเป็นพื้นฐานในการคัดเลือกนักลงทุน ขอให้ท้องถิ่นที่มีโครงการบ้านจัดสรรจัดทำรายการตามรายการ จัดทำแผนการดำเนินงานโครงการตามความคืบหน้า และรายงานต่อคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด

ตามรายงานของกรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดไห่เซือง เรื่องการอนุมัติรายชื่อโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมที่ดึงดูดการลงทุนในจังหวัดไห่เซืองในช่วงปี พ.ศ. 2566-2573 มีรายชื่อโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมที่ดึงดูดการลงทุนในจังหวัดจำนวน 9 รายการ ได้แก่ โครงการในเมืองไห่เซือง 8 โครงการ และโครงการในเมืองชีลิงห์ 1 โครงการ มีพื้นที่รวม 6.25 เฮกตาร์

โครงการที่เสนอเพื่อดึงดูดการลงทุนในช่วงปี 2566 - 2573 ได้แก่ โครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองนิเวศแม่น้ำไท่บิ่ญ (EcoRivers); โครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองฟูกวี (Golden Land) ระยะที่ 1; โครงการเขตที่พักอาศัยหง็อกเจิว; โครงการเขตที่พักอาศัยไตรเบา; โครงการเขตใจกลางเมืองฝ่ามงูเหลา; โครงการก่อสร้างเขตเมืองใจกลางเมืองไห่เซือง; โครงการเขตที่พักอาศัยทางทิศตะวันออกของถนนเตินดาน; โครงการเขตที่พักอาศัยใหม่ทางทิศตะวันตกของฝ่ามตูมินห์ (ทั้งหมดในเมืองไห่เซือง) และพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมของโครงการเขตเมืองใหม่ทางทิศตะวันออกของฝ่ามกงฮวา เมืองชีลินห์

หลักการเช่าและซื้อขายที่อยู่อาศัยสังคม

มาตรา 62 แห่งพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2557 กำหนดหลักการเช่า เช่าซื้อ และขายเคหะสงเคราะห์ไว้อย่างชัดเจน ดังนั้น ภายในระยะเวลาเดียวกันนี้ บุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 50 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2557 จะได้รับอนุญาตให้เช่า เช่าซื้อ หรือซื้อเคหะสงเคราะห์ได้เพียงแห่งเดียวเท่านั้น นักเรียนโรงเรียนประจำสำหรับกลุ่มชาติพันธุ์ของรัฐไม่ต้องจ่ายค่าเช่าเคหะและบริการใดๆ ในระหว่างการใช้บริการ

สัญญาเช่าบ้านพักอาศัยสังคมมีกำหนดระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี ส่วนเงื่อนไขการชำระค่าซื้อบ้านพักอาศัยสังคมมีกำหนดอย่างน้อย 5 ปี นับจากวันที่ลงนามในสัญญาเช่าซื้อบ้านพักอาศัย

ผู้เช่าหรือผู้เช่าซื้ออาคารสงเคราะห์ไม่มีสิทธิขาย เช่าช่วง หรือให้ยืมอาคารสงเคราะห์ในระหว่างระยะเวลาเช่าหรือเช่าซื้อ หากผู้เช่าหรือผู้เช่าซื้อไม่มีความจำเป็นต้องเช่าหรือเช่าซื้ออาคารสงเคราะห์อีกต่อไป สัญญาดังกล่าวถือเป็นอันสิ้นสุดลงและต้องคืนอาคารสงเคราะห์

ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมไม่มีสิทธิขายบ้านต่อภายในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี นับแต่วันที่ชำระค่าเช่าซื้อหรือราคาซื้อครบถ้วน กรณีที่ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าซื้อหรือราคาซื้อครบถ้วนแล้ว และมีความจำเป็นต้องขายบ้าน จะขายต่อให้กับหน่วยงานบริหารจัดการบ้านพักอาศัยสังคมได้เท่านั้น หรือขายให้กับผู้มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้เฉพาะในกรณีที่หน่วยงานดังกล่าวไม่ได้ซื้อในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมประเภทเดียวกัน ณ สถานที่และเวลาขายเดียวกัน และไม่จำเป็นต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่อยู่อาศัยประเภทสังคมอาจขายที่อยู่อาศัยต่อได้ตามกลไกตลาดให้แก่ผู้ยากไร้ได้ภายหลังระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยเต็มจำนวนและวันที่ออกหนังสือรับรอง แต่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยที่ดินและเสียภาษีเงินได้ตามกฎหมายภาษีอากร ส่วนการขายให้แก่ผู้มีสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยประเภทสังคมตามกฎหมายนี้ ราคาขายต้องไม่เกินราคาขายของที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันในสถานที่และเวลาขายเดียวกัน และไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สำหรับครัวเรือนและบุคคลที่มีสิทธิได้รับการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่และเช่าซื้อหรือซื้อบ้านพักอาศัยสังคม สามารถขายต่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวได้ตามกลไกตลาดให้แก่ผู้เดือดร้อนหลังจากได้ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยครบถ้วนและได้รับหนังสือรับรองแล้ว แต่ต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้แก่รัฐตามระเบียบของทางราชการและต้องเสียภาษีเงินได้ตามกฎหมายภาษีอากร

ในกรณีการเช่า เช่าซื้อ หรือขายบ้านพักอาศัยสังคมใดๆ ที่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ สัญญาเช่า เช่าซื้อ หรือขายบ้านพักอาศัยดังกล่าวเป็นโมฆะ และผู้เช่า ผู้เช่าซื้อ หรือผู้ซื้อต้องส่งมอบบ้านพักอาศัยให้แก่หน่วยงานจัดการบ้านพักอาศัยสังคม ในกรณีที่ไม่ส่งมอบบ้านพักอาศัย คณะกรรมการประชาชนจังหวัดที่บ้านพักอาศัยตั้งอยู่จะดำเนินการบังคับคดีเพื่อเรียกคืนบ้านพักอาศัยนั้น

การจัดการค่าเช่าและค่าธรรมเนียมซื้อที่อยู่อาศัยให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่ง การจัดการค่าเช่าและค่าธรรมเนียมซื้อที่อยู่อาศัยสังคมให้เป็นไปตามบทบัญญัติของมาตรา 135 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

แหล่งที่มา