ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม: จาก "เปิดรับทุกฝ่าย" สู่การควบคุมการทำธุรกรรม

ข้อเสนอที่จะควบคุมการซื้อขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างเข้มงวดหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ ซึ่งรวมอยู่ในร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กำลังได้รับความคิดเห็นที่หลากหลาย

โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม ระยะที่ 2 ในตำบลแทงเซน ( จังหวัดฮาติ๋ง ) (ภาพประกอบ: หู กวีท/TTXVN)

ในขณะที่คณะผู้ร่างกฎหมายและผู้เชี่ยวชาญบางส่วนโต้แย้งว่าจำเป็นต้อง "สงวนบ้านไว้สำหรับผู้ที่เหมาะสม" แต่หลายคนก็กังวลว่าการเปลี่ยนจาก "ตลาดเสรี" ไปสู่การทำธุรกรรมแบบควบคุมอาจลดความยืดหยุ่นของตลาดและส่งผลกระทบต่อสิทธิของผู้ซื้อ

ความกังวลเกี่ยวกับการ "แปรรูปที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นเชิงพาณิชย์"

ตามร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยที่ กระทรวงการก่อสร้าง กำลังพิจารณาอยู่ หลังจาก 5 ปีนับจากการดำเนินการเรื่องกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะไม่ได้รับอนุญาตให้ขายต่อในราคาตลาดอย่างเสรีอีกต่อไปเหมือนในปัจจุบัน แต่จะอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะผู้ที่ตรงตามเกณฑ์คุณสมบัติที่กำหนดไว้เท่านั้น

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน วัน ซิงห์ วิเคราะห์ว่า เป้าหมายของข้อเสนอนี้คือการทำให้แน่ใจว่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะให้บริการแก่กลุ่มเป้าหมายที่เหมาะสมตลอดอายุการใช้งาน ไม่ใช่แค่ในระยะเริ่มต้นของการแจกจ่ายเท่านั้น ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐในหลายด้าน เช่น ที่ดิน สินเชื่อ และภาษี ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีกลไกควบคุมที่เหมาะสมเพื่อป้องกันการใช้ประโยชน์จากนโยบายในทางที่ผิดและสร้างความเป็นธรรมให้กับผู้ที่ต้องการอย่างแท้จริง

หน่วยงานร่างกฎหมายยังโต้แย้งว่า กฎระเบียบปัจจุบันที่อนุญาตให้ขายต่อได้อย่างเสรีหลังจาก 5 ปี ทำให้ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบางส่วน "หลุด" ออกจากกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการความช่วยเหลือ ในความเป็นจริง อพาร์ตเมนต์หลายแห่งหลังจากหมดระยะเวลาจำกัดการซื้อขายแล้ว ได้ถูกซื้อและขายในราคาใกล้เคียงกับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ข้อเท็จจริงที่ว่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมถูกขายต่อตามกลไกตลาดหลังจาก 5 ปี หมายความว่านโยบายนี้กำลังค่อยๆ สูญเสียวัตถุประสงค์ในการสนับสนุนไป

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีข้อจำกัดเพื่อรักษาสภาพที่แท้จริงของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตามความเห็นของทนายความ ฟาม ทันห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กลไกในปัจจุบันนั้น "เปิดกว้าง" แต่ความเปิดกว้างนี้เองที่สร้างช่องโหว่ซึ่งทำให้ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมถูก "นำไปใช้ในเชิงพาณิชย์" ได้

ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่ใช่สินค้าที่ขับเคลื่อนด้วยกลไกตลาดเพียงอย่างเดียว แต่เป็นสินทรัพย์ที่เกิดจากนโยบายของรัฐที่ให้สิทธิพิเศษ เช่น ที่ดิน สินเชื่อ และภาษี ดังนั้น การกำหนดข้อจำกัดบางประการเกี่ยวกับสิทธิ์ในการจำหน่ายจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้บรรลุเป้าหมายด้านสวัสดิการสังคม

สิทธิ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ถูกเพิกถอน แต่จะดำเนินการได้ภายในขอบเขตที่จำกัดเท่านั้น ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อยังคงต้องมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดต่างๆ - นายฟาม ทันห์ ตวน ทนายความวิเคราะห์

คุณโว ฮง ถัง ตัวแทนจากบริษัทวิจัยตลาด เชื่อว่าอัตรากำไรที่สูงจากการโอนเงินหลังจากยกเลิกข้อห้ามการซื้อขาย แสดงให้เห็นว่าธุรกรรมประเภทนี้ถูกนำไปใช้ในทางที่ผิด เนื่องจากได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลแล้ว ธุรกรรมเหล่านี้ควรถูกจำกัดเพื่อป้องกันไม่ให้กลายเป็นเครื่องมือในการลงทุน

จำเป็นต้องมีกลไกที่โปร่งใสและแผนงานที่เหมาะสม

อาคารอพาร์ตเมนต์ในเขตอันลัก (นคร โฮจิมิน ห์) ภาพประกอบ: อันฮิ้ว/หนังสือพิมพ์ข่าวและกลุ่มชาติพันธุ์

ในทางกลับกัน หลายคนโต้แย้งว่าการจำกัดการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอาจส่งผลกระทบต่อสิทธิของประชาชนในการจัดการทรัพย์สินที่ตนได้มาโดยชอบด้วยกฎหมาย ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แม้จะได้รับเงินอุดหนุน ก็ยังคงได้รับเงินทุนจากเงินออมหรือเงินกู้ของผู้ซื้อ ในสถานการณ์ต่างๆ เช่น การเปลี่ยนงาน ปัญหาทางการเงิน หรือค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด การไม่สามารถขายต่อได้อย่างอิสระอาจสร้างอุปสรรคให้กับเจ้าของได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายบางคนแสดงความกังวลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ หากกฎระเบียบเข้มงวดเกินไปแต่ขาดกลไกควบคุมที่โปร่งใส ตลาดอาจก่อให้เกิดธุรกรรม "ใต้ดิน" ซึ่งจะเพิ่มต้นทุนที่ไม่เป็นทางการและบิดเบือนนโยบาย

นอกจากนี้ สภาพคล่องที่จำกัดอาจทำให้ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมน่าสนใจน้อยลง ก่อนหน้านี้ ความสามารถในการขายต่อในราคาตลาดหลังจาก 5 ปี ถือเป็นปัจจัยที่สร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ เมื่อ "วาล์วความปลอดภัย" นี้แคบลง บางคนอาจพิจารณาตัดสินใจใหม่

แม้จะสนับสนุนแนวทางการเข้มงวดกฎระเบียบการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ทนายความ ฟาม ทันห์ ตวน เชื่อว่านโยบายนี้จะประสบผลสำเร็จได้นั้น จำเป็นต้องมีกลไกการบังคับใช้ที่โปร่งใสและแผนการเปลี่ยนผ่านที่สมเหตุสมผล ในความเป็นจริง หลายคนซื้อบ้านภายใต้กฎระเบียบปัจจุบันโดยคาดหวังว่าจะสามารถขายได้อย่างอิสระหลังจาก 5 ปี

หากนโยบายเปลี่ยนแปลงอย่างกะทันหัน ผลประโยชน์ของพวกเขาอาจได้รับผลกระทบ ดังนั้น การออกแบบกฎระเบียบการเปลี่ยนผ่านที่ชัดเจนจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาคอขวดในการทำธุรกรรมและสร้างความมั่นคงให้กับตลาด

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน วัน ซิงห์ กล่าวว่า กระทรวงก่อสร้างกำลังศึกษาทางเลือกในช่วงเปลี่ยนผ่านเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบอย่างรุนแรงต่อผู้ที่ซื้อบ้านก่อนที่กฎหมายฉบับแก้ไขจะมีผลบังคับใช้ นโยบายนี้ต้องการแผนงานที่เหมาะสมซึ่งรับประกันทั้งวัตถุประสงค์ในการบริหารจัดการและการคุ้มครองสิทธิอันชอบธรรมของประชาชน

นอกจากนี้ ทางการยังกำลังพิจารณาสร้างระบบข้อมูลและกลไกการตรวจสอบสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อลดช่องโหว่ในกฎหมายอีกด้วย

จากมุมมองที่กว้างขึ้น ผู้เชี่ยวชาญหลายคนโต้แย้งว่าการควบคุมการโอนเงินเป็นการแก้ไขเพียง "อาการ" เท่านั้น สาเหตุที่แท้จริงของการเก็งกำไรอยู่ที่ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน

เมื่ออุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีจำกัด ห้องชุดแต่ละห้องจะมีมูลค่าสูงขึ้น นำไปสู่การเก็งกำไรและการแสวงหาผลกำไร ดังนั้น หากไม่มีการเพิ่มอุปทาน การเข้มงวดกฎระเบียบการทำธุรกรรมอาจไม่สามารถแก้ปัญหาได้อย่างสมบูรณ์

ผู้เชี่ยวชาญได้เสนอแนวทางแก้ไขหลายประการ ได้แก่ การส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การจัดสรรที่ดินอย่างมีเหตุผล การเพิ่มแรงจูงใจสำหรับธุรกิจ การควบคุมราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในบางพื้นที่ และการสร้างสมดุลระหว่างการควบคุมและกลไกตลาด...

ข้อเสนอที่จะเข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลังจากเป็นเจ้าของมาแล้ว 5 ปีนั้น ก่อให้เกิดความท้าทายที่ยากลำบาก: จะป้องกันไม่ให้ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกลายเป็นเครื่องมือในการลงทุนได้อย่างไร ในขณะเดียวกันก็ต้องรับประกันสิทธิอันชอบธรรมของผู้ซื้อด้วย หากควบคุมเข้มงวดเกินไป ตลาดอาจสูญเสียความยืดหยุ่นและความน่าดึงดูดใจ ในทางกลับกัน หากควบคุมหย่อนยานเกินไป นโยบายสวัสดิการสังคมก็อาจเบี่ยงเบนไปจากเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้ง่าย

เป้าหมายสูงสุดของนโยบายนี้ไม่ใช่เพียงแค่การควบคุมธุรกรรม แต่เป็นการทำให้มั่นใจว่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะตอบสนองความต้องการของผู้รับประโยชน์อย่างแท้จริงเสมอ ดังนั้น การออกแบบกฎระเบียบในฉบับแก้ไขนี้จะเป็นตัวกำหนดประสิทธิภาพของนโยบายที่อยู่อาศัยในอีกหลายปีข้างหน้า

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/nha-o-xa-hoi-tu-mo-cua-sang-kiem-soat-giao-dich-20260401150756916.htm