โรงงานสำเร็จรูปได้รับความนิยมจากผู้เช่า

การเพิ่มขึ้นของการลงทุนจากต่างประเทศยังคงเปิดโอกาสให้กับตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป

การเพิ่มขึ้นของการลงทุนจากต่างประเทศยังคงเปิดโอกาสให้กับตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป

อุปทาน เพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น

คุณดิงห์ ฮวย นัม ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการ บริษัท เอสแอลพี เวียดนาม ให้ความเห็นว่า ความต้องการของผู้บริโภคที่ฟื้นตัวขึ้นหลังจากวิกฤตโควิด-19 ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง ประกอบกับความต้องการสินค้าเพื่อสำรองไว้สำหรับช่วงปลายปี ตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปมีอัตราการดูดซับที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดหลายเดือนที่ผ่านมา ราคาค่าเช่าเฉลี่ยในภาคใต้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่าภาคเหนือ

นอกจากนี้ ปริมาณการลงทุนจากต่างประเทศในเวียดนามยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ประกอบกับความมุ่งมั่นในการลงทุนของ “ราชินีผึ้ง” ส่งผลให้อัตราการเข้าใช้โรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ในระดับที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคเหนือมีการบันทึกการเข้ามาของวิสาหกิจจีนและการขยายตัวของ “ราชินีผึ้ง” ในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เช่น Samsung, LG, Foxconn... รวมถึงห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้อง ทำให้ตลาดโรงงานสำเร็จรูปมีความคึกคักมากขึ้น

ข้อมูลจาก Cushman & Wakefield แสดงให้เห็นว่าอุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซเติบโตและการลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น ความต้องการคลังสินค้าและพื้นที่อุตสาหกรรมสำเร็จรูปจึงเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในไตรมาสที่สามของปี 2567 พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปสุทธิรวมอยู่ที่มากกว่า 245,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 43% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นสองเท่าจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ในทำนองเดียวกัน CBRE Vietnam รายงานว่าอัตราการเช่าคลังสินค้าเฉลี่ยในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ซึ่งอยู่ที่ 65% ขณะที่อัตราการเช่าโรงงานเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 88% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาด Tier 1 ภาคใต้มียอดเช่าคลังสินค้าเกือบ 357,000 ตารางเมตร และโรงงาน 700,000 ตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนเกือบ 3 เท่า ความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคใต้มาจากผู้ผลิตในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และโลจิสติกส์ รวมถึงการขยายตัวของบริษัทในภาคอีคอมเมิร์ซ

อัตราการดูดซึมที่ดีของโรงงานยังทำให้ตลาดคลังสินค้ามีการแปลงสภาพเป็นฟังก์ชันพื้นฐานอีกด้วย JLL Vietnam ระบุว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 แนวโน้มการแปลงสภาพเป็นฟังก์ชันสินทรัพย์ยังคงเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมทางตอนใต้ พื้นที่ทางตอนเหนือของจังหวัด บิ่ญเซือง มีโครงการคลังสินค้าสำเร็จรูปที่แปลงสภาพเป็นโรงงานสำเร็จรูปมากกว่า 18,000 ตารางเมตร แผนการพัฒนาคลังสินค้าสำเร็จรูปนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรับมือกับปัญหาอุปทานส่วนเกิน ในขณะที่ความต้องการที่ซบเซาทำให้อุปทานคลังสินค้าสำเร็จรูปใหม่ลดลงอย่างมาก

Cushman & Wakefield คาดการณ์ว่าตลาดโรงงานสำเร็จรูปจะมีอุปทานเพิ่มขึ้นในอนาคตประมาณ 1 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2567 - 2570 ในบริบทที่ความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปลดลง แนวโน้มการเปลี่ยนจากคลังสินค้าสำเร็จรูปเป็นโรงงานสำเร็จรูปอาจยังคงดำเนินต่อไปในอนาคตอันใกล้ ส่งผลให้อุปทานโรงงานสำเร็จรูปที่เข้าสู่ตลาดสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้

ค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

โดยรวมแล้ว ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2567 จะยังคงผลักดันให้ราคาค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อไป คุณ Trang Bui กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Cushman & Wakefield กล่าวว่า ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 4.8 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือน เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 1.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นเป็นผลมาจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวซึ่งมีราคาค่าเช่าสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด อย่างไรก็ตาม ในระดับโครงการ ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ยังคงรักษาราคาค่าเช่าให้คงที่เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน

ในบรรดาจังหวัดต่างๆ ในเขต เศรษฐกิจ สำคัญภาคใต้ จังหวัดบิ่ญเซืองมีอัตราการดูดซับพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปสุทธิสูงสุดในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ที่ 159,000 ตารางเมตร คิดเป็น 65% ของพื้นที่ทั้งหมด รองลงมาคือจังหวัดด่งนายที่ 27% ความต้องการเช่าโรงงานสำเร็จรูปมาจากอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น อุปกรณ์ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และผลิตภัณฑ์กระดาษ

CBRE Vietnam มีมุมมองเดียวกันและคาดการณ์ว่าในอีก 3 ปีข้างหน้า ราคาค่าเช่าคลังสินค้า/โรงงานสำเร็จรูปจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1-4% ต่อปี โดยกลุ่มโรงงานสำเร็จรูปจะมีอัตราการเพิ่มราคาที่สูงกว่า

ความต้องการเชิงบวกจากอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เซมิคอนดักเตอร์ ยานยนต์ และชิ้นส่วนอะไหล่ จะเป็นแรงขับเคลื่อนที่สำคัญสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมภาคเหนือโดยทั่วไป และกลุ่มโรงงานสำเร็จรูปโดยเฉพาะ

ในส่วนของราคาค่าเช่า คุณดิงห์ ฮอย นาม ระบุว่า ราคาค่าเช่าสะท้อนถึงความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาด ความต้องการเช่าคลังสินค้าและโรงงานส่วนใหญ่มาจากบริษัทที่ลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งมีความต้องการสูงในด้านคุณภาพและทำเลที่ตั้งของสินค้า ซึ่งเป็นปัจจัยผลักดันและส่งเสริมให้ราคาค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น

ความต้องการบริโภคภายในประเทศที่ปรับตัวดีขึ้นและความต้องการด้านระยะเวลาในการจัดส่งที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ เลือกที่จะเช่าคลังสินค้าคุณภาพดีใกล้ใจกลางเมือง แม้จะมีราคาสูงกว่า ปัจจัยเหล่านี้คาดว่าจะยังคงมีอิทธิพลและสนับสนุนอัตราการดูดซับของตลาดในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ราคาเช่าเป็นเพียงปัจจัยเล็กน้อยในการกำหนดอัตราการเช่า ตัวแทนของ SLP Vietnam ยอมรับว่าทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยแรกที่ลูกค้าพิจารณาเมื่อตัดสินใจเช่า เช่น คลังสินค้าควรตั้งอยู่ในย่านที่การจราจรสะดวก ใกล้แหล่งที่อยู่อาศัยหรือแหล่งผลิต เชื่อมต่อกับพื้นที่ขนส่ง เช่น ท่าเรือและสนามบินได้อย่างสะดวก ปัจจัยที่สองคือคุณภาพของสินค้า

สิ่งนี้ไม่เพียงแต่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องและต่อเนื่องเท่านั้น แต่ยังรวมถึงยูทิลิตี้และฟีเจอร์ต่างๆ ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานและใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ ตัวอย่างเช่น คลังสินค้าที่มีสินค้านำเข้าและส่งออก 2 ถึง 4 รายการ จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการดำเนินงาน ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจโลจิสติกส์หรืออีคอมเมิร์ซ

นอกจากนี้ ผู้เช่ายังให้ความสำคัญกับปัจจัย “คลังสินค้าสีเขียว” โดยมักพิจารณาใบรับรองและมาตรการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา การใช้น้ำซ้ำ ฯลฯ ซึ่งทำให้การตัดสินใจเช่าพื้นที่สอดคล้องกับแนวโน้มการพัฒนาที่ยั่งยืน

ที่มา: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html