การระบุข้อบกพร่อง

ในเมืองอย่างฮอยอัน การซื้อขายที่ดินมีความผันผวนและเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา แม้แต่การหยุดชะงักเพียงช่วงสั้นๆ ก็อาจส่งผลกระทบอย่างมากได้ (ภาพประกอบ: QT)

ประเด็นสำคัญ

ในการสัมมนาเรื่อง "กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และปัญหาในทางปฏิบัติในเมืองฮอยอัน" ที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ผู้เข้าร่วมได้หยิบยกประเด็นสำคัญหลายประเด็นที่สร้างความยากลำบากให้แก่ประชาชนในท้องถิ่นในการใช้สิทธิอันชอบธรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ตัวอย่างเช่น กำหนดเวลาสำหรับการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิการใช้ที่ดิน สถานะการรับรองที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย การสำรวจ การออกโฉนดที่ดิน และการวัดขนาดที่ดิน และการปรับปรุงข้อมูลการจดทะเบียนจำนอง...

ทนายความ เล ถิ ทันห์ วัน จากสำนักงานทนายความเล วัน กล่าวว่า ด้วยเหตุผลต่างๆ ทั้งที่เป็นรูปธรรมและนามธรรม กระบวนการสำรวจและออกเอกสารสิทธิ์การใช้ที่ดินอาจไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด กระบวนการอาจใช้เวลานานเกินไป และในบางกรณี เอกสารสิทธิ์การใช้ที่ดินอาจไม่สามารถสำรวจหรือออกได้ ทำให้ไม่สามารถดำเนินการต่ออายุหรือใช้สิทธิ์ของเจ้าของและผู้ใช้ได้

เมื่อเร็วๆ นี้ ได้มีการจัดสัมมนาเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินปี 2024 และประเด็นปัญหาในทางปฏิบัติขึ้นที่เมืองฮอยอัน ภาพ: QT

ตัวอย่างเช่น ในกรณีการจดทะเบียนที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยภายใต้คำสั่ง นายกรัฐมนตรี ฉบับที่ 299 ปี 1980 ปัจจุบันมีหลายกรณีที่ที่ดินไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย แม้ว่าจะมีผู้คนใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นอย่างต่อเนื่องก่อนปี 1980 และมีการบันทึกไว้ในทะเบียนที่ดินแล้วก็ตาม

เนื่องจากทะเบียนที่ดินไม่ถือว่าเป็นทะเบียนที่ดินหรือสมุดจดทะเบียนที่ดิน จึงขาดพื้นฐานทางกฎหมาย ก่อให้เกิดความไม่พอใจและข้อร้องเรียนมากมายต่อหน่วยงานของรัฐ...

นอกจากนี้ การออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินโดยคณะกรรมการประชาชนเมืองฮอยอันสำหรับกรณีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินกำลังล่าช้า เนื่องจากหน่วยงานระดับจังหวัดยังไม่ได้ออกแบบฟอร์มใบรับรอง

นายเหงียน มินห์ ลี รองประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองฮอยอัน กล่าวว่า เนื่องจากปัจจัยทางประวัติศาสตร์ที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่ดิน วิธีการวัดที่ใช้ในอดีตจึงแตกต่างจากระบบพิกัดในปัจจุบัน ดังนั้นพื้นที่ ขอบเขต และปัจจัยอื่นๆ ของแปลงที่ดินจึงเปลี่ยนแปลงไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

คณะกรรมการประชาชนเมืองฮอยอันได้ร้องขอให้จังหวัดพิจารณาทะเบียนที่ดินและแผนที่ที่จัดทำขึ้นหลังวันที่ 18 ธันวาคม 1980 เป็นเอกสารที่ถูกต้องเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินในร่างระเบียบว่าด้วยการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ เมื่อรัฐดำเนินการเวนคืนที่ดินในจังหวัด กวางนาม

หากได้รับการพิจารณาว่าถูกต้องตามกฎหมาย จะเป็นการแก้ไขปัญหาสองประการ ได้แก่ การแก้ไขกรณีที่ผ่านมาซึ่งมีการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินโดยมีข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง และการรับรองว่าผู้ที่ยังไม่ได้รับใบรับรองมีสิทธิที่จะได้รับใบรับรองนั้น

ข้อกังวลเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์ K

เอกสารเลขที่ 6612 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กำหนดให้ระงับการพิจารณาคำขอที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินเป็นการชั่วคราว สำหรับกรณีในพื้นที่ที่มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) มากกว่า 1 ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 (หรือจนกว่าจะมีประกาศเพิ่มเติมจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด) ประเด็นนี้กำลังสร้างความกังวลในหมู่ผู้เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะในเขตเมือง

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดได้ออกระเบียบชั่วคราวระงับการพิจารณาคำขอที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน สำหรับกรณีในพื้นที่ที่มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) มากกว่า 1 (ภาพประกอบ: QT)

นายเหงียน มินห์ ลี กล่าวว่า ในพื้นที่อย่างเมืองฮอยอัน การซื้อขายที่ดินมีความผันผวนและเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ แม้แต่การหยุดชะงักเพียงช่วงสั้นๆ ในการซื้อขายที่ดินก็อาจส่งผลกระทบอย่างมากได้

เมื่อไม่นานมานี้ มีกรณีที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งไม่ได้รับการอนุมัติ และต้องระงับไว้ตามนโยบายทั่วไปของจังหวัด จนกว่าจะมีการปรับรายการราคาที่ดินใหม่

นายเหงียน วัน ไห่ หัวหน้าสำนักงานทนายความเมืองฮอยอันและรองประธานสมาคมทนายความจังหวัดกวางนาม กล่าวว่า แม้ว่าเอกสารจะออกให้แล้ว แต่สำนักงานทนายความต่างๆ กลับไม่ทราบเรื่องนี้ ส่งผลให้การส่งเอกสารรับรองไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ถูกระงับ การคำนวณภาษีหยุดชะงัก และเอกสารถูกส่งคืน ซึ่งส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อสิทธิของประชาชน

นายไห่กล่าวเพิ่มเติมว่า ในพื้นที่สำคัญ เช่น เมืองฮอยอัน หรือเมืองตามกี ถนนกว่า 50% ได้รับการปรับค่าสัมประสิทธิ์ให้มากกว่า 1 แล้ว

ในขณะเดียวกัน เส้นทางเหล่านี้มีสภาพคล่องสูง ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลง ซึ่งไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อธุรกรรมทางแพ่งเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อรายได้ของงบประมาณแผ่นดินอีกด้วย

ตามคำกล่าวของทนายความ เลอ ถิ ทันห์ วัน หากสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการลงนามมัดจำไว้ก่อนหน้านี้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์และแสดงกรรมสิทธิ์โดยทนายความได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด อาจมีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทและการฟ้องร้องระหว่างบุคคล ซึ่งจะทำให้ความสัมพันธ์ทางแพ่งซับซ้อนยิ่งขึ้น

ดังนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงจำเป็นต้องออกบัญชีราคาที่ดินที่สะท้อนความเป็นจริงโดยทันที เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการดำเนินการธุรกรรมทางแพ่งอย่างราบรื่น และเพื่อให้มั่นใจว่าสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของประชาชนได้รับการคุ้มครอง

ที่มา: https://baoquangnam.vn/quan-ly-dat-dai-tai-hoi-an-nhan-dien-nhung-bat-cap-3142189.html