มาตรการ 'แก้ปม' จุดใหม่หลายจุดสำหรับบ้านพักสังคม

สภานิติบัญญัติแห่งชาติเพิ่งผ่านมติโครงการนำร่องกลไกและนโยบายพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยของประชาชน

พื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมในนครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: กวางดินห์

นาย LE HUU NGHI รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ และกรรมการผู้จัดการบริษัท Le Thanh (บริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม) กล่าวกับ Tuoi Tre ว่านโยบายนี้ได้ช่วยคลี่คลายปัญหาคอขวดต่างๆ ในขั้นตอนการบริหารจัดการ ช่วยเร่งความคืบหน้าของโครงการ และสร้างโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านให้กับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคน

ผลลัพธ์ของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง เนื่องจากประเด็นสำคัญคือกำไรไม่เพียงพอต่อการลงทุนของนักลงทุน การทำงานโดยไม่มีกำไรหรือกำไรน้อย การสูญเสียโอกาส การสูญเสียเวลา ผู้คนจึงหันไปทำงานอื่นหรือมุ่งเน้นไปที่ภาคธุรกิจ

คุณเล ฮู งี (รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์)

การประมูลถูกยกเลิก และใช้การให้คะแนนเพื่อคัดเลือกนักลงทุน

* ประเด็นที่มติมีนวัตกรรมมากที่สุดเมื่อเทียบกับระเบียบปัจจุบันเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมคืออะไร?

นาย เล ฮู เงีย

- จากความยากลำบากและความท้าทายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม รัฐสภา ได้รับฟังและนำเสนอนโยบายพิเศษอันเป็นนวัตกรรมใหม่

ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจประการแรกคือการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งไม่เคยมีมาก่อน กองทุนนี้จะมี 2 ประเภท คือ กองทุนที่อยู่อาศัยของ รัฐบาล และกองทุนท้องถิ่นที่จัดตั้งโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

นี่เป็นกองทุนการเงินของรัฐที่ไม่ใช่งบประมาณ มีสถานะทางกฎหมาย และดำเนินการโดยไม่แสวงหากำไร

ร่างเดิมกล่าวถึงการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด แต่ครั้งนี้มีการระบุชัดเจนว่านำไปใช้ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเท่านั้น โดยสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อเช่า

ประเด็นใหม่ประการที่ 2 คือ ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้เอกชนลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยให้กองกำลังประชาชนโดยไม่ใช้เงินแผ่นดิน เอกชนเหล่านั้นก็จะได้รับการจัดสรรที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูล

มติดังกล่าวยังระบุอย่างชัดเจนว่า หากมีนักลงทุนที่สนใจตั้งแต่สองรายขึ้นไป จะมีการ "ให้คะแนน" นักลงทุนจากบนลงล่างตามเกณฑ์ลำดับความสำคัญในการคัดเลือกและแต่งตั้งผู้รับเหมา ซึ่งช่วยลดระยะเวลาลงได้อย่างมาก สูงสุดถึง 270 วัน

อีกประเด็นหนึ่งก็คือ เรื่องของการปรับแผนการดำเนินการโครงการบ้านเอื้ออาทรมักจะสร้างความปวดหัวให้กับภาคธุรกิจอยู่เสมอ

แทบจะไม่มีที่ดินใดเลยที่ถูกวางแผนให้เป็นที่ดินสำหรับก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ส่วนมากแล้วที่ดินเหล่านั้นเหมาะสมสำหรับการวางผังที่อยู่อาศัย ดังนั้น จึงจำเป็นต้องปรับผังพื้นที่นั้นให้เหมาะสมกับที่ดินสำหรับก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

ในขณะเดียวกัน มติดังกล่าวได้อนุญาตให้ข้ามขั้นตอนการวางแผน และอาศัยการวางแผนทั่วไปหรือการวางผังเมืองเพื่อดำเนินกระบวนการที่สั้นลงและอนุมัติรายละเอียดการวางแผน โดยทั่วไปเวลาในการปรับปรุงการวางแผนจะอยู่ที่ประมาณ 60 วัน ดังนั้น กฎระเบียบใหม่นี้จึงช่วยลดระยะเวลาในการปรับปรุงการวางแผนและเร่งกระบวนการให้เร็วขึ้น

นอกจากนี้ เงื่อนไขสำหรับผู้มีสิทธิ์ซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยสังคมยังขยายเพิ่มขึ้นกว่าเดิม แต่ในความเห็นของผม ถือเป็นข้อบังคับเพิ่มเติมเนื่องจากการควบรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกัน

ยกเลิกการควบคุมก่อน ส่งเสริมการควบคุมภายหลัง

* ในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปและโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ขั้นตอนการลงทุนและการก่อสร้างมีความซับซ้อนมากและมักใช้เวลานานหลายปี มติที่ให้นักลงทุนมีสิทธิ์ตัดสินใจในหลายขั้นตอนเป็นทางออกในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้หรือไม่

- ขั้นตอนการลงทุนก่อสร้างเดิมค่อนข้างยุ่งยาก ต้องมีรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการลงทุน รายงานการศึกษาความเป็นไปได้ประกอบด้วยการออกแบบพื้นฐานและการออกแบบทางเทคนิคการก่อสร้าง ขั้นตอนนี้ต้องส่งให้กรมการก่อสร้างหรือ กระทรวงก่อสร้าง ประเมินราคา ปัจจุบันมติกำหนดให้ผู้ลงทุนเป็นผู้ประเมินราคาด้วยตนเอง ซึ่งประเด็นนี้ดีมาก ย้อนกลับไปถึงกฎหมายการก่อสร้าง พ.ศ. 2546 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 ฉบับก่อนหน้า

รัฐบาลไม่ต้องรับผิดชอบการออกแบบสิ่งอำนวยความสะดวกและการออกแบบทางเทคนิคสำหรับการก่อสร้างอีกต่อไป แต่ปล่อยให้นักลงทุนดูแลเอง โดยจ้างหน่วยงานออกแบบที่มีความสามารถและหน่วยงานตรวจสอบการออกแบบเพื่อรับรองความปลอดภัยของโครงการ ซึ่งช่วยลดระยะเวลาได้อย่างมาก

กระบวนการตรวจสอบเดิมใช้เวลาหลายเดือน แต่ปัจจุบันกระบวนการขอใบอนุญาตที่สั้นลงจะช่วยลดระยะเวลาลงได้ ในความเห็นของผม ควรนำกระบวนการนี้ไปใช้กับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และโครงการอื่นๆ ในอนาคต เพราะเป็นกระบวนการที่ก้าวหน้า

นอกจากนี้ เอกสารประกอบการป้องกันและระงับอัคคีภัยไม่จำเป็นต้องได้รับการอนุมัติจากเจ้าหน้าที่ตำรวจ แต่จะถูกรวมไว้ในขั้นตอนการออกใบอนุญาตก่อสร้าง กรมการก่อสร้างจะประเมินและตรวจสอบเอกสารประกอบการป้องกันและระงับอัคคีภัยควบคู่ไปกับเอกสารประกอบการออกใบอนุญาต โดยมีระยะเวลาการออกใบอนุญาตเพียง 30 วัน นับเป็นการปฏิรูปครั้งใหญ่ เนื่องจากก่อนหน้านี้การดำเนินการดังกล่าวจะยุ่งยาก ใช้เวลานาน และก่อให้เกิดปัญหาที่ซับซ้อนแก่ธุรกิจ

ประเด็นใหม่อีกประการหนึ่งคือ ผู้ลงทุนจะเป็นผู้กำหนดและอนุมัติราคาขายและราคาเช่าซื้อหลังจากกำหนดกำไร 10% แล้ว หากราคาที่ตรวจสอบแล้วสูงกว่าราคาที่ตกลงกันไว้ ผู้ลงทุนจะต้องรับผิดชอบและไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มได้ หากต่ำกว่านั้น ผู้ลงทุนจะต้องคืนเงินส่วนต่างให้แก่ผู้ซื้อ

กลับสู่หัวข้อ

ง็อกเฮียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/nhieu-diem-moi-coi-troi-thu-tuc-cho-nha-o-xa-hoi-20250531075911778.htm