มาตรการ 'คลายปม' ประเด็นใหม่มากมายสำหรับบ้านพักสังคม

สภานิติบัญญัติแห่งชาติเพิ่งผ่านมตินำร่องกลไกพิเศษและนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยของประชาชน

พื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมในนครโฮจิมินห์ - ภาพโดย: กวางดินห์

นาย LE HUU NGHI รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ และกรรมการผู้จัดการบริษัท Le Thanh (บริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม) กล่าวกับ Tuoi Tre ว่านโยบายนี้ได้คลี่คลายปัญหาคอขวดต่างๆ ในขั้นตอนการบริหารจัดการ ช่วยเร่งความคืบหน้าของโครงการ และทำให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน

ผลลัพธ์ของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง เนื่องจากปัญหาสำคัญคือกำไรไม่เพียงพอให้นักลงทุนนำกลับไปลงทุนใหม่ การทำงานโดยไม่หวังผลกำไรหรือได้กำไรน้อย เสียโอกาส เสียเวลา คนอื่นทำอย่างอื่นหรือมุ่งแต่ด้านพาณิชย์

คุณเล ฮู งี (รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์)

การเสนอราคาถูกยกเลิก การให้คะแนนจะถูกนำไปใช้ในการคัดเลือกนักลงทุน

* ประเด็นสำคัญของมติเมื่อเทียบกับระเบียบปัจจุบันเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมคืออะไร?

นายเล ฮู งีอา

- จากความยากลำบากและความท้าทายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม รัฐสภา รับฟังและนำเสนอนโยบายพิเศษอันเป็นนวัตกรรมใหม่

ประเด็นใหม่ประการแรกที่น่าสังเกตมากคือการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ กองทุนนี้ไม่เคยมีมาก่อน กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจะมี 2 ประเภท คือ ประเภทที่ รัฐบาล เป็นผู้จัดสรร และประเภทที่รัฐบาลท้องถิ่นเป็นผู้จัดสรร ซึ่งคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดเป็นผู้จัดตั้ง

เป็นกองทุนการเงินของรัฐที่ไม่ใช่งบประมาณ มีสถานะถูกต้องตามกฎหมาย ดำเนินงานโดยไม่แสวงหากำไร

ในร่างพระราชบัญญัติฉบับก่อนได้กล่าวถึงการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด แต่ในครั้งนี้มีการระบุอย่างชัดเจนว่าใช้เพื่อลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเท่านั้น โดยเป็นการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อเช่า

ประเด็นใหม่ประการที่สอง คือ สำหรับที่ดินที่รัฐจัดสรรให้เอกชนลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธของประชาชนโดยไม่ใช้เงินของรัฐ เอกชนเหล่านั้นก็จะได้รับการจัดสรรที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูล

นอกจากนี้ มติยังกำหนดไว้เป็นอย่างดีว่า หากมีนักลงทุนที่สนใจตั้งแต่ 2 รายขึ้นไป นักลงทุนจะถูก "ให้คะแนน" จากบนลงล่างตามเกณฑ์ลำดับความสำคัญในการเลือกและแต่งตั้งผู้เสนอราคา ช่วยลดเวลาได้มากถึง 270 วัน

อีกประเด็นหนึ่งก็คือเรื่องของการปรับแผนเพื่อดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรมักเป็นเรื่องปวดหัวสำหรับภาคธุรกิจอยู่เสมอ

แทบจะไม่มีการวางแผนพื้นที่ใดให้เป็นที่ดินสำหรับก่อสร้างบ้านพักอาศัย แต่ส่วนใหญ่เหมาะสมสำหรับการวางแผนการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย จึงจำเป็นต้องปรับผังพื้นที่นั้นให้เป็นที่ดินสำหรับก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

ระหว่างนี้ มติให้ข้ามเรื่องของงานวางแผนไปและอาศัยการวางผังทั่วไปหรือการแบ่งเขตเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนที่สั้นลงและอนุมัติการวางแผนโดยละเอียด โดยปกติแล้วระยะเวลาในการปรับแผนจะอยู่ที่ประมาณ 60 วัน ดังนั้นกฎระเบียบใหม่จึงจะช่วยย่นระยะเวลาในการปรับแผนให้สั้นลง ทำให้ความคืบหน้ารวดเร็วขึ้น

นอกจากนี้ เงื่อนไขสำหรับผู้มีสิทธิ์ซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ยังขยายเพิ่มขึ้นกว่าเดิมด้วย แต่ในความคิดของฉัน นี่เป็นเพียงกฎระเบียบเพิ่มเติมเนื่องมาจากการรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกัน

ขจัดการควบคุมล่วงหน้า ส่งเสริมการควบคุมภายหลัง

* ในการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยโดยทั่วไปและบ้านพักอาศัยสังคมโดยเฉพาะ ขั้นตอนการลงทุนและการก่อสร้างมีความซับซ้อนมากและมักใช้เวลานานหลายปี มติที่ให้ผู้ลงทุนมีสิทธิตัดสินใจในหลายขั้นตอนเป็นการแก้ไขเพื่อคลี่คลายขั้นตอนต่างๆ หรือไม่?

- ขั้นตอนการลงทุนก่อสร้างในอดีตยุ่งยากมาก ต้องมีรายงานการศึกษาความเหมาะสมของโครงการลงทุน รายงานการศึกษาความเหมาะสมประกอบด้วยการออกแบบพื้นฐานและการออกแบบทางวิศวกรรมก่อสร้าง ขั้นตอนนี้จะต้องส่งให้กรมก่อสร้างหรือ กระทรวงก่อสร้าง ทำการประเมิน ขณะนี้มติได้มอบหมายให้ผู้ลงทุนทำการประเมินตนเอง นี่เป็นประเด็นที่ดี โดยย้อนกลับไปถึงกฎหมายการก่อสร้าง พ.ศ. 2546 และพระราชกฤษฎีกา 12 ฉบับก่อนหน้านี้

รัฐไม่รับผิดชอบในการออกแบบขั้นพื้นฐานและการออกแบบทางวิศวกรรมก่อสร้างอีกต่อไป แต่ปล่อยให้นักลงทุนดูแลเอง โดยจ้างหน่วยงานออกแบบที่มีความสามารถ และจ้างหน่วยงานประเมินการออกแบบเพื่อให้แน่ใจถึงความปลอดภัยในการก่อสร้าง มันประหยัดเวลาได้มาก

ขั้นตอนการตรวจสอบเคยใช้เวลาหลายเดือน แต่ในปัจจุบันระยะเวลาในการออกใบอนุญาตจะสั้นลง ฉันคิดว่าควรนำไปประยุกต์ใช้กับทั้งที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และอาคารอื่นๆ ในอนาคต เพราะนี่เป็นกระบวนการที่ก้าวหน้า

นอกจากนี้ บันทึกการป้องกันและดับเพลิงไม่จำเป็นต้องส่งให้เจ้าหน้าที่ตำรวจอนุมัติ แต่จะต้องรวมไว้ในขั้นตอนการออกใบอนุญาตการก่อสร้าง กรมก่อสร้างจะประเมินและตรวจสอบบันทึกการป้องกันและดับเพลิงควบคู่ไปกับบันทึกใบอนุญาต โดยมีระยะเวลาการออกใบอนุญาตเพียง 30 วันเท่านั้น ถือเป็นการปฏิรูปกระบวนการครั้งใหญ่ เพราะก่อนหน้านี้กระบวนการนี้จะยุ่งยาก ใช้เวลานาน และก่อให้เกิดปัญหาที่ซับซ้อนแก่ธุรกิจ

ประเด็นใหม่ประการหนึ่งคือผู้ลงทุนจะต้องกำหนดและอนุมัติราคาขายและราคาเช่าซื้อหลังจากกำหนดกำไรร้อยละ 10 แล้ว หากราคาภายหลังการตรวจสอบสูงกว่าราคาสัญญา ผู้ลงทุนจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ผู้ลงทุนไม่สามารถเรียกเก็บเพิ่มได้ หากต่ำกว่านั้นจะต้องคืนส่วนต่างให้กับผู้ซื้อ

กลับสู่หัวข้อ

ง็อกเหียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/nhieu-diem-moi-coi-troi-thu-tuc-cho-nha-o-xa-hoi-20250531075911778.htm