 |
| ราคาค่าเช่าที่ดินนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือปรับขึ้น 35% ภาคใต้ปรับขึ้น 67% ขณะที่อัตราการครอบครองที่ดินยังคงอยู่ในระดับสูง โดยแตะระดับ 81-83% ในภาคเหนือ และสูงถึง 92% ในภาคใต้ |
การรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัด เช่น การเสนอให้รวม ทปส. นครโฮจิมินห์ จังหวัดบิ่ญเซือง และจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กำลังสร้างเขต เศรษฐกิจ ใหม่ที่มี GDP สูงเกิน 2.5 ล้านพันล้านดอง หรือคิดเป็นร้อยละ 24 ของ GDP ของประเทศ สิ่งนี้ไม่เพียงแต่เปลี่ยนแผนที่การบริหาร แต่ยังปรับตำแหน่งศูนย์กลางอุตสาหกรรม โครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ และห่วงโซ่มูลค่าการผลิตอีกด้วย
ตามข้อมูลของ CBR Vietnam ตั้งแต่ปี 2020 ถึง 2024 ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นร้อยละ 35 ในภาคเหนือและร้อยละ 67 ในภาคใต้ ในขณะที่อัตราการครอบครองยังคงอยู่ในระดับสูง โดยแตะระดับ 81-83% ในภาคเหนือและสูงถึงร้อยละ 92 ในภาคใต้ ในปี 2567 ราคาค่าเช่าที่ดินภาคใต้จะยังคงเพิ่มขึ้นอีก 10-18% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงอุปสงค์ที่เกินอุปทานอย่างมาก ซึ่งเป็นตัวเร่งให้ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมพุ่งสูงขึ้น
บริษัท KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) วิเคราะห์ว่าปัจจุบันราคาหุ้นในเขตอุตสาหกรรมมีส่วนลดเมื่อเทียบกับมูลค่าทางบัญชี ขณะที่สินทรัพย์ที่ดินกำลังเผชิญกับวัฏจักรการประเมินมูลค่าใหม่เนื่องมาจากนโยบายการควบรวมกิจการระดับจังหวัด ช่องว่างระหว่างมูลค่าทางบัญชีและมูลค่าตลาดถือเป็นช่องว่างที่น่าสนใจสำหรับการเติบโตของทุน
หุ้นที่เป็นผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาต่างมีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือการถือครองกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ในพื้นที่ที่อาจมีการควบรวมกิจการ บริษัทพัฒนาอุตสาหกรรมและการลงทุน JSC (รหัส BCM) เติบโตขึ้น 16% ในไตรมาสแรกของปี 2568 และ SSI คาดการณ์ว่ากำไรหลังหักภาษีจะเติบโตขึ้นถึง 35% ขอบคุณการโอนที่ดินในตัวเมืองใหม่ บิ่ญเซือง และกำไรจากการร่วมทุน VSIP
กลุ่มอุตสาหกรรมยางของเวียดนาม (GVR) เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 44.5% เนื่องจากได้รับประโยชน์จากการแปลงที่ดินสวนยางพาราเป็นที่ดินสวนอุตสาหกรรม และได้รับการสนับสนุนจากแนวโน้มราคาของยางพาราที่เพิ่มสูงขึ้น (38%) ในทำนองเดียวกัน SZC (Sonadezi Chau Duc) บันทึกการเพิ่มขึ้นของหุ้นร้อยละ 18.8 โดยพื้นที่การลงนาม MOU ไปถึงระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์และกำไรเพิ่มขึ้นร้อยละ 39
 |
VIS Rating กล่าวว่าปัจจุบัน KBC เป็นวิสาหกิจที่มีกองทุนที่ดินเชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุด (1,300 เฮกตาร์) รองลงมาคือ SIP (1,087 เฮกตาร์) BCM (940 เฮกตาร์) IDC (600 เฮกตาร์) และ VGC (560 เฮกตาร์) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VGC - Viglacera Corporation - ได้รับการอนุมัติให้ลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่เกือบ 840 เฮกตาร์ใน Yen Bai, Khanh Hoa , Thai Nguyen ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 8,000 พันล้านดอง
นายเหงียน อันห์ กัว หัวหน้าแผนกวิเคราะห์และวิจัย บริษัทหลักทรัพย์อะกริแบงก์ กล่าวว่า “ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการประเมินมูลค่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมคือกองทุนที่ดินที่มีอยู่และศักยภาพในการขยายตัวที่แท้จริงของกิจการ”
ในบริบทของการปรับโครงสร้างการบริหาร มุมมองนี้มีความเกี่ยวข้องมากยิ่งขึ้น
คณะกรรมการกำกับดูแลการเงินแห่งชาติคาดการณ์ว่าการเบิกจ่ายเงินทุน FDI ในปี 2568 อาจสูงเกิน 30,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ โดยมุ่งเน้นไปที่สาขาใหม่ๆ เช่น เซมิคอนดักเตอร์ ปัญญาประดิษฐ์ พลังงานหมุนเวียน และโลจิสติกส์ หลังจากการประกาศความร่วมมือระหว่างเวียดนามและ NVIDIA Corporation ความต้องการเขตอุตสาหกรรมเฉพาะทางที่มีมาตรฐานสูงก็เพิ่มมากขึ้น
ตามข้อมูลของ CBRE กำไรของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งอุตสาหกรรมในปี 2568 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่ง EPS ของบริษัทชั้นนำหลายแห่งในอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้การประเมินมูลค่าหุ้นมีการปรับไปในทิศทางที่ดีขึ้น กลุ่มหุ้นที่มีค่าเบต้าสูงนี้กำลังดึงดูดทั้งนักลงทุนสถาบันและนักเก็งกำไรเชิงกลยุทธ์
ปัจจุบันมีบริษัทพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเขตอุตสาหกรรมที่จดทะเบียนอยู่ 31 แห่ง โดยที่ BCM, KBC, SIP, IDC, VGC... ล้วนเป็นรหัสที่รวมอยู่ในพอร์ตโฟลิโอการติดตามของกองทุนการลงทุนขนาดใหญ่ เนื่องจากมีรากฐานทางการเงินที่มั่นคงและกองทุนที่ดินเชิงยุทธศาสตร์
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมไม่ใช่เกมที่ง่าย ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้กำไรเพิ่มขึ้นจากกว่า 50% เป็น 30–35% ในโครงการใหม่ๆ ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมในเวียดนามยังใกล้เคียงกับราคาค่าเช่าของคู่แข่งในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย และอินเดีย ส่งผลให้ความสามารถในการแข่งขันลดน้อยลง
การบังคับใช้การดำเนินนโยบายภาษีขั้นต่ำทั่วโลก (GMT) ในอัตรา 15% ตั้งแต่ปี 2024 ทำให้แรงจูงใจทางภาษีสำหรับการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ไม่น่าดึงดูดใจอีกต่อไป หากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จดทะเบียนลดลง 30% โครงการเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่อาจล่าช้า ส่งผลให้กระแสเงินสดและรายได้ของธุรกิจเติบโต
ผู้เชี่ยวชาญจาก GTJASVN เตือนว่า “นี่คือโอกาสสำหรับการปรับโครงสร้าง ไม่ใช่วงจรระยะสั้น หากนักลงทุนมองว่านี่เป็นโอกาสในการโต้คลื่น ก็ง่ายที่จะถูกคัดออกจากเกม” ปัจจุบัน ตลาดต้องการกลยุทธ์ระยะกลางและระยะยาว โดยมุ่งเป้าไปที่ธุรกิจที่มีรากฐานที่แท้จริง กองทุนที่ดินที่แท้จริง และมุ่งเน้นการพัฒนาที่โปร่งใส
 |
ตามการคำนวณเชิงสมมติฐานหลังจากการควบรวมกิจการ มูลค่าการส่งออกของนครโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเป็น 89 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 21.9% ของประเทศ เมืองบั๊กนิญหลังจากการควบรวมกิจการกับเมืองบั๊กซางมีมูลค่าเกิน 70 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ คิดเป็น 17.3% ไฮฟองเพิ่มขึ้นเป็น 40.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ มูลค่าการส่งออกรวมของ 34 จังหวัดและเมืองใหม่หลังการควบรวมกิจการ ส่งผลให้แผนที่เศรษฐกิจแห่งชาติเปลี่ยนแปลงไป โดยก่อให้เกิด "เมืองหลวง" ทางอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงใต้
ในช่วงเปลี่ยนผ่านนี้ ธุรกิจที่รู้วิธีใช้ประโยชน์จากกระแสนิยม ถือครองที่ดินที่สะอาด และมีกลยุทธ์การพัฒนาที่ชัดเจนและโปร่งใส จะเป็นจุดหมายปลายทางของกระแสเงินสดจำนวนมาก ในทางกลับกัน ธุรกิจที่ "ยืมคลื่น" โดยไม่มีรากฐานที่แท้จริง จะถูกคัดออกจากรายการลำดับความสำคัญอย่างรวดเร็ว
การที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม “ตื่นตัว” ขึ้น ถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนถึงความเชื่อมโยงระหว่างการปฏิรูปการบริหารและการปรับตำแหน่งของกระแสเงินทุนการลงทุน เมื่อที่ดินกลับมาเป็นสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์อีกครั้ง นักลงทุนที่ชาญฉลาดจะรู้วิธีเลือกเวลาที่เหมาะสมและหุ้นที่เหมาะสม - เพื่อถือในระยะยาว
ที่มา: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html
การแสดงความคิดเห็น (0)