หุ้นอสังหาฯ อุตสาหกรรม “ตื่นตัว”

từ năm 2020 đến 2024, giá thuê đất khu công nghiệp đã tăng 35% ở miền Bắc và 67% ở miền Nam, trong khi tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao, đạt 81-83% ở miền Bắc và tới 92% ở miền Nam

ราคาเช่าที่ดินนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือปรับขึ้น 35% ภาคใต้ 67% ขณะที่อัตราการครอบครองยังคงอยู่ในระดับสูง โดยภาคเหนืออยู่ที่ 81-83% และภาคใต้สูงถึง 92%

การควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัด เช่น การเสนอควบรวมนครโฮจิมินห์กับจังหวัดบิ่ญเซือง และ จังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กำลังสร้างเขตเศรษฐกิจใหม่ที่มี GDP สูงกว่า 2.5 พันล้านล้านดอง หรือคิดเป็น 24% ของ GDP ของประเทศ การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่เพียงแต่จะเปลี่ยนแปลงแผนที่การบริหารเท่านั้น แต่ยังเป็นการปรับตำแหน่งของศูนย์กลางอุตสาหกรรม โครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ และห่วงโซ่คุณค่าการผลิตอีกด้วย

จากข้อมูลของ CBRE Vietnam ระหว่างปี 2563 ถึง 2567 ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 35% ในภาคเหนือ และ 67% ในภาคใต้ ขณะที่อัตราการเช่ายังคงอยู่ในระดับสูง โดยอยู่ที่ 81-83% ในภาคเหนือ และสูงถึง 92% ในภาคใต้ ในปี 2567 ราคาค่าเช่าที่ดินในภาคใต้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องที่ 10-18% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงอุปสงค์ที่สูงกว่าอุปทานอย่างมาก ซึ่งเป็นปัจจัยผลักดันให้ราคาหุ้นของอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมพุ่งสูงขึ้น

บริษัทหลักทรัพย์ KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) วิเคราะห์ว่าปัจจุบันหุ้นในนิคมอุตสาหกรรมมีราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี ขณะที่สินทรัพย์ที่ดินกำลังเผชิญกับวัฏจักรการประเมินราคาใหม่เนื่องจากนโยบายการควบรวมกิจการของจังหวัด ความแตกต่างระหว่างมูลค่าทางบัญชีและมูลค่าตลาดเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับการเพิ่มทุน

หุ้นที่นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมในช่วงที่ผ่านมาล้วนมีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือการถือครองกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการควบรวมกิจการ บริษัทพัฒนาอุตสาหกรรมและการลงทุน จำกัด (มหาชน) (รหัส BCM) เติบโต 16% ในไตรมาสแรกของปี 2568 และ SSI คาดการณ์ว่ากำไรหลังหักภาษีจะเติบโตสูงถึง 35% จากการโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม บิ่ญเซือง และกำไรจากกิจการร่วมค้า VSIP

หุ้นของ Vietnam Rubber Group (GVR) พุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 44.5% เนื่องจากได้รับผลประโยชน์จากการเปลี่ยนพื้นที่สวนยางพาราเป็นพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม และได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มราคายางพาราที่พุ่งสูงขึ้น (38%) เช่นเดียวกัน SZC (Sonadezi Chau Duc) มีหุ้นเพิ่มขึ้น 18.8% โดยมีพื้นที่บันทึกข้อตกลง (MOU) สูงสุดเป็นประวัติการณ์ และมีกำไรเพิ่มขึ้น 39%

Nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang “thức giấc”

VIS Rating กล่าวว่าปัจจุบัน KBC เป็นวิสาหกิจที่มีกองทุนที่ดินเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ที่สุด (1,300 เฮกตาร์) รองลงมาคือ SIP (1,087 เฮกตาร์) BCM (940 เฮกตาร์) IDC (600 เฮกตาร์) และ VGC (560 เฮกตาร์) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VGC หรือ Viglacera Corporation กำลังได้รับอนุมัติให้ลงทุนในที่ดินนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ขนาดเกือบ 840 เฮกตาร์ ในเขต Yen Bai , Khanh Hoa และ Thai Nguyen ด้วยเงินลงทุนรวมกว่า 8,000 พันล้านดองเวียดนาม

นายเหงียน อันห์ คัว หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์และวิจัย บริษัทหลักทรัพย์อะกริแบงก์ กล่าวว่า “ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการประเมินมูลค่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมคือกองทุนที่ดินที่มีอยู่และความสามารถในการขยายตัวที่แท้จริงของวิสาหกิจ”

ในบริบทของการปรับโครงสร้างการบริหาร มุมมองนี้มีความเกี่ยวข้องมากยิ่งขึ้น

คณะกรรมการกำกับดูแลทางการเงินแห่งชาติคาดการณ์ว่าการเบิกจ่ายเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในปี 2568 อาจสูงกว่า 3 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยมุ่งเน้นไปที่ภาคส่วนใหม่ๆ เช่น เซมิคอนดักเตอร์ ปัญญาประดิษฐ์ พลังงานหมุนเวียน และโลจิสติกส์ หลังจากการประกาศความร่วมมือระหว่างเวียดนามและ NVIDIA ความต้องการนิคมอุตสาหกรรมเฉพาะทางที่มีมาตรฐานสูงก็เพิ่มสูงขึ้น

CBRE คาดการณ์ว่ากำไรของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมโดยรวมในปี 2568 จะเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งกำไรต่อหุ้น (EPS) ของบริษัทชั้นนำหลายแห่งในอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้มูลค่าหุ้นปรับตัวดีขึ้น กลุ่มหุ้นที่มีค่าเบต้าสูงนี้กำลังดึงดูดทั้งนักลงทุนสถาบันและนักเก็งกำไรเชิงกลยุทธ์

ปัจจุบันมีบริษัทพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานนิคมอุตสาหกรรมที่จดทะเบียนอยู่ 31 แห่ง โดย BCM, KBC, SIP, IDC, VGC... ล้วนเป็นรหัสที่รวมอยู่ในพอร์ตโฟลิโอการติดตามของกองทุนการลงทุนขนาดใหญ่ เนื่องจากมีรากฐานทางการเงินที่มั่นคงและกองทุนที่ดินเชิงยุทธศาสตร์

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมไม่ใช่เรื่องง่าย ต้นทุนการรื้อถอนที่ดินกำลังเพิ่มสูงขึ้น ทำให้อัตรากำไรของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากกว่า 50% เป็น 30-35% ราคาเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมในเวียดนามก็ใกล้เคียงกับคู่แข่งในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย และอินเดีย ทำให้อัตรากำไรในการแข่งขันลดลง

การบังคับใช้นโยบายภาษีขั้นต่ำทั่วโลก (GMT) ที่ 15% ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป ทำให้แรงจูงใจทางภาษีสำหรับการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ลดน้อยลง หากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จดทะเบียนลดลง 30% โครงการนิคมอุตสาหกรรมใหม่อาจล่าช้าออกไป ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดและการเติบโตของรายได้ทางธุรกิจ

ผู้เชี่ยวชาญจาก GTJASVN เตือนว่า “นี่คือโอกาสสำหรับการปรับโครงสร้างองค์กร ไม่ใช่วัฏจักรระยะสั้น หากนักลงทุนมองว่านี่เป็นโอกาสในการเล่นกระดานโต้คลื่น ก็ง่ายที่จะถูกตัดออกจากเกม” ปัจจุบันตลาดต้องการกลยุทธ์ระยะกลางถึงระยะยาว โดยมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจที่มีรากฐานที่มั่นคง มีกองทุนที่ดินที่ยั่งยืน และมุ่งเน้นการพัฒนาที่โปร่งใส

ตามสมมติฐานหลังการควบรวมกิจการ มูลค่าการส่งออกของนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเป็น 8.9 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 21.9% ของประเทศ มูลค่าการส่งออกของบั๊กนิญหลังจากควบรวมกิจการกับบั๊กซางสูงกว่า 7 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 17.3% และมูลค่าการส่งออกของนครไฮฟองเพิ่มขึ้นเป็น 4.09 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ มูลค่าการส่งออกรวมของ 34 จังหวัดและเมืองใหม่หลังการควบรวมกิจการได้เปลี่ยนโฉมหน้าเศรษฐกิจของประเทศ ก่อให้เกิด "เมืองหลวง" ทางอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในภาคเหนือและตะวันออกเฉียงใต้

ในช่วงเปลี่ยนผ่านนี้ ธุรกิจที่รู้จักใช้ประโยชน์จากแนวโน้ม ครอบครองที่ดินที่สะอาด และมีกลยุทธ์การพัฒนาที่ชัดเจนและโปร่งใส จะเป็นจุดหมายปลายทางของกระแสเงินสดมหาศาล ในทางกลับกัน ธุรกิจที่ “ยืมคลื่น” มาโดยไม่มีรากฐานที่แท้จริง จะถูกคัดออกจากรายการลำดับความสำคัญอย่างรวดเร็ว

การ “ตื่นตัว” ของหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมเป็นเครื่องพิสูจน์ที่ชัดเจนถึงความเชื่อมโยงระหว่างการปฏิรูปการบริหารและการปรับตำแหน่งของเงินลงทุน เมื่อที่ดินกลับมาเป็นสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์อีกครั้ง นักลงทุนที่ชาญฉลาดจะรู้วิธีเลือกเวลาและหุ้นที่เหมาะสม เพื่อถือครองในระยะยาว

ที่มา: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html