กฎระเบียบที่ไม่เหมาะสม?

(CLO) สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งได้รับเอกสารจากบริษัท Hiep Phuoc Industrial Park Joint Stock Company (HIPC) เกี่ยวกับความยากลำบากและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 123/2024 ที่ Hiep Phuoc Industrial Park

ด้วยเหตุนี้ HIPC จึงกล่าวว่าได้รายงานไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับประเด็นการจดทะเบียนและการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน (ใบรับรอง) ที่นิคมอุตสาหกรรม Hiep Phuoc (ตำบล Hiep Phuoc เขต Nha Be) แล้ว

HIPC กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดว่าในกรณีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงภายใน 30 วันนับจากวันที่เปลี่ยนแปลง ผู้ใช้ที่ดินจะต้องจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกับหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ ในกรณีที่มีการบังคับคดี ระยะเวลากำหนดสำหรับการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงจะคำนวณจากวันที่ส่งมอบทรัพย์สินเพื่อบังคับคดีหรือขายทอดตลาดทรัพย์สิน

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP กำหนดว่าในกรณีการเช่า เช่าช่วง หรือจำนองสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่เป็นไปตามเงื่อนไขหรือไม่ได้จดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงที่ดิน จะต้องมีการลงโทษทางปกครองต่อบุคคลที่เช่า เช่าช่วง หรือจำนองที่ดิน

นิคมอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ กล่าวถึงปัญหาและความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 123 (ภาพ: ST)

ปัจจุบันนิคมอุตสาหกรรม Hiep Phuoc มีกรณีการลงนามสัญญาเช่าช่วงโดยชำระเงินตามความคืบหน้าของสัญญา แบ่งเป็นงวดๆ จำนวนมาก และดำเนินการเป็นระยะเวลาหลายปี

ดังนั้น หลังจากที่ผู้ลงทุนปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระเงินตรงเวลาตามที่ระบุไว้ในสัญญาแล้ว HIPC จะดำเนินการแยกหนังสือ ซึ่งอาจใช้เวลาหลายปีนับจากวันที่ทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญา

ดังนั้น HIPC จึงไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนการลงทะเบียนเพื่อออกหนังสือรับรองให้แก่ผู้เช่าที่ดินภายใน 30 วัน ตามที่กำหนดไว้ข้างต้นได้

อย่างไรก็ตาม ตามพระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP หากธุรกิจดำเนินการตามขั้นตอนการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงล่าช้า ผู้ที่เช่าหรือเช่าช่วงที่ดินก็ยังต้องถูกปรับ

“กฎระเบียบปัจจุบันที่ลงโทษผู้ให้เช่าที่ดินและผู้ให้เช่าช่วงที่ลงทะเบียนเปลี่ยนแปลงล่าช้าหลังจาก 30 วันนับจากวันที่ลงนามในสัญญานั้นไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและจะทำให้ธุรกิจที่ดำเนินการในโครงสร้างพื้นฐานของเขตอุตสาหกรรมประสบความยากลำบากอย่างยิ่ง” HIPC กล่าว

เกี่ยวกับประเด็นนี้ นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า ปัญหาและความยากลำบากของนิคมอุตสาหกรรมเฮียปเฟื้อก (HIPC) ไม่ใช่ปัญหาเฉพาะตัวและสามารถเกิดขึ้นได้ในทุกนิคมอุตสาหกรรม เขตการแปรรูปเพื่อการส่งออก นิคมเทคโนโลยีขั้นสูง และคลัสเตอร์อุตสาหกรรม (โดยทั่วไปเรียกว่านิคมอุตสาหกรรม)

จากการศึกษาระเบียบที่เกี่ยวข้องกับกรณีดังกล่าว กอ.รมน. พบว่า ระเบียบปัจจุบันไม่สอดคล้อง ไม่เชื่อมโยงกัน และไม่ครอบคลุมกรณีที่คู่สัญญาตกลงชำระค่าเช่าเป็นงวดๆ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 481

ดังนั้น สมาคมจึงเห็นสมควรแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติบางประการในพระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA เสนอให้แก้ไขบทลงโทษทางปกครองและใช้มาตรการเยียวยาในกรณีธุรกรรมเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การเช่า การเช่าช่วง และการลงทุนในที่ดิน

ดังนั้น ในกรณีที่มีการเช่า เช่าช่วง หรือจำนองสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่เป็นไปตามเงื่อนไขหรือไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดิน จะต้องมีการลงโทษทางปกครองต่อบุคคลที่เช่า เช่าช่วง หรือจำนองที่ดิน

สมาคมขอแนะนำว่าไม่ควรใช้ระยะเวลา 30 วันนับจากวันที่มีการเปลี่ยนแปลง ผู้ใช้ที่ดินจะต้องลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงกับหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกานี้สำหรับวิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจให้เช่าโครงสร้างพื้นฐาน ให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน โดยคู่สัญญาตกลงที่จะชำระค่าเช่าที่ดินเป็นงวดๆ

ที่มา: https://www.congluan.vn/xu-phat-nguoi-cho-thue-lai-dat-neu-cham-dang-ky-bien-dong-sau-30-ngay-quy-dinh-lieu-da-phu-hop-post325318.html