กฎระเบียบเหล่านี้ไม่เหมาะสมหรือไม่?

(CLO) สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้รับเอกสารจากบริษัท นิคมอุตสาหกรรมเหียบเฟือก จำกัด (HIPC) เกี่ยวกับอุปสรรคและปัญหาที่พบในการดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 123/2024 ณ นิคมอุตสาหกรรมเหียบเฟือก

ดังนั้น HIPC จึงระบุว่าได้รายงานไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการจดทะเบียนและการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ในบ้านและทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ผูกติดกับที่ดิน (ใบรับรอง) ในนิคมอุตสาหกรรมเฮียบเฟือก (ตำบลเฮียบเฟือก อำเภอญาเบ) แล้ว

HIPC ระบุว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดว่า ในกรณีของการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน ผู้ใช้ที่ดินต้องจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องภายใน 30 วันนับจากวันที่เปลี่ยนแปลง ในกรณีของการบังคับใช้คำพิพากษา กำหนดเวลาในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงจะคำนวณจากวันที่ส่งมอบทรัพย์สินที่ใช้ในการบังคับใช้คำพิพากษาหรือทรัพย์สินที่ประมูลได้

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP ยังกำหนดว่า ในกรณีของการให้เช่า ให้เช่าช่วง หรือจำนองสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือโดยไม่จดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน จะต้องมีการลงโทษทางปกครองแก่ผู้ที่ให้เช่า ให้เช่าช่วง หรือจำนองที่ดินนั้น

นิคมอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ได้แสดงความกังวลเกี่ยวกับอุปสรรคและปัญหาบางประการที่พบในการดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 123 (ภาพ: ST)

ปัจจุบัน นิคมอุตสาหกรรมเหียบฟวก มีกรณีการลงนามในสัญญาเช่าช่วง โดยมีการชำระเงินตามความคืบหน้าของสัญญา แบ่งเป็นหลายงวด และกระจายออกไปในระยะเวลาหลายปี

ดังนั้น HIPC จะดำเนินการแบ่งพอร์ตการลงทุนก็ต่อเมื่อนักลงทุนปฏิบัติตามภาระผูกพันการชำระเงินตรงเวลาตามที่ระบุไว้ในสัญญาเท่านั้น และกระบวนการนี้อาจใช้เวลานานหลายปีนับตั้งแต่วันที่ทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญา

ดังนั้น HIPC จึงไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนการลงทะเบียนและออกใบรับรองให้แก่ผู้เช่าช่วงที่ดินให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลา 30 วันตามที่ระบุไว้ข้างต้นได้

อย่างไรก็ตาม ตามพระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP หากธุรกิจต่างๆ ดำเนินการตามขั้นตอนการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินล่าช้า จะยังคงมีการเรียกเก็บค่าปรับจากผู้ที่เช่าหรือให้เช่าช่วงที่ดินนั้นอยู่ดี

"ระเบียบปัจจุบันที่กำหนดบทลงโทษสำหรับผู้ที่ให้เช่าหรือให้เช่าช่วงที่ดิน แต่ไม่แจ้งการเปลี่ยนแปลงภายใน 30 วันนับจากวันที่ลงนามในสัญญา ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และจะสร้างความยากลำบากอย่างมากให้กับธุรกิจที่ดำเนินงานด้านโครงสร้างพื้นฐานของนิคมอุตสาหกรรม" HIPC กล่าว

ในประเด็นนี้ นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า อุปสรรคและความยากลำบากของนิคมอุตสาหกรรมเฮียบเฟือก (HIPC) ไม่ใช่เรื่องเฉพาะเจาะจง และสามารถเกิดขึ้นได้ในนิคมอุตสาหกรรม เขตแปรรูปเพื่อการส่งออก เขตเทคโนโลยีขั้นสูง และกลุ่มอุตสาหกรรมทั้งหมด (ซึ่งรวมเรียกว่านิคมอุตสาหกรรม)

หลังจากศึกษาข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับกรณีต่างๆ เช่นกรณีข้างต้นแล้ว HoREA พบว่าข้อกำหนดในปัจจุบันไม่สอดคล้องกัน ไม่เชื่อมโยงกัน และไม่ครอบคลุมกรณีที่คู่สัญญาตกลงที่จะจ่ายค่าเช่าเป็นงวดๆ ตามมาตรา 481 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

ดังนั้น สมาคมจึงตระหนักถึงความจำเป็นในการแก้ไขบางประเด็นในพระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA เสนอให้แก้ไขบทลงโทษสำหรับการละเมิดทางปกครองและการใช้มาตรการแก้ไขในกรณีที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมที่เกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การให้เช่า การให้เช่าช่วง และการลงทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน

ดังนั้น ในกรณีของการให้เช่า ให้เช่าช่วง หรือจำนองสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือโดยไม่จดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน บุคคลที่ให้เช่า ให้เช่าช่วง หรือจำนองที่ดินนั้น จะต้องถูกลงโทษทางปกครอง

สมาคมแนะนำว่า กำหนดเวลา 30 วันนับจากวันที่เปลี่ยนแปลง ซึ่งผู้ใช้ที่ดินต้องลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามที่ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกานี้ ไม่ควรนำไปใช้กับธุรกิจที่ดำเนินงานด้านโครงสร้างพื้นฐานที่ให้เช่าหรือให้เช่าช่วงสิทธิ์การใช้ที่ดิน โดยที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันเรื่องการชำระค่าเช่าที่ดินเป็นงวดๆ

ที่มา: https://www.congluan.vn/xu-phat-nguoi-cho-thue-lai-dat-neu-cham-dang-ky-bien-dong-sau-30-ngay-quy-dinh-lieu-da-phu-hop-post325318.html