กระชับการแบ่งที่ดินและการขาย

DNVN - ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ Pham Thanh Tuan กล่าวไว้ กฎระเบียบใหม่ของกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้ "ทำให้เข้มงวดยิ่งขึ้น" การแบ่งย่อยและการขายที่ดินโดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

คาดว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ Pham Thanh Tuan ให้ความเห็นว่ากฎหมายใหม่ทั้งสองฉบับนี้ได้ “เข้มงวด” มากขึ้นในเรื่อง “การแบ่งและการขายที่ดิน” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสองมุมมอง กล่าวคือ การจำกัดขอบเขตพื้นที่โครงการที่สามารถแบ่งและขายได้ และการกำหนดขั้นตอนที่ธุรกิจต้องปฏิบัติตาม

โดยเฉพาะขอบเขตระดับภูมิภาค โครงการในเขต อำเภอ เมืองพิเศษ เขตเมืองประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 หรือโครงการ (ไม่คำนึงถึงภูมิภาค) ที่คัดเลือกผู้ลงทุนโดยการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามกฎหมายที่ดิน ผู้ลงทุนจะไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยการแบ่งแยกแปลงและขายที่ดิน

วิสาหกิจที่ดำเนินโครงการโดยการแบ่งแปลงและขายที่ดินให้กับนักเก็งกำไรทำให้เกิดโรคที่ดินระบาดมากมาย

กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ณ เดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 เวียดนามมีพื้นที่เมือง 902 แห่ง ซึ่งประกอบด้วยเขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 แห่ง (รวมถึงเขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 3 แห่งที่ขึ้นตรงต่อรัฐบาลกลาง) เขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 4 จำนวน 95 แห่ง และพื้นที่เมืองประเภทที่ 5 จำนวน 702 แห่ง

โครงการใน 105 เมืองและเขตเมืองที่เป็นเขตเมืองประเภท III ขึ้นไป ไม่อนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยการแบ่งแยกแปลงที่ดินและการขายที่ดิน ดังนั้น ขอบเขตพื้นที่ที่อนุญาตให้ธุรกิจแบ่งแยกแปลงที่ดินและการขายที่ดินจึงลดลงอย่างมาก

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ในพื้นที่เมืองประเภท 3 ขึ้นไป นักลงทุนจะต้องสร้างบ้านขาย ไม่ใช่ “แบ่ง” ที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ ขายอีกต่อไปเหมือนแต่ก่อน” นายตวน กล่าว

ส่วนขั้นตอนที่ธุรกิจต้องปฏิบัติตามนั้น นายตวน กล่าวว่า กฎหมายฉบับใหม่กำหนดให้การโอนสิทธิการใช้ที่ดินในรูปแบบการแบ่งที่ดิน ธุรกิจต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งที่ “จำเป็น” และ “เพียงพอ”

เงื่อนไขที่จำเป็นคือต้องมีเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดที่อนุญาตให้บริษัทโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการโดยการแบ่งแปลงและขายที่ดิน เงื่อนไขที่ "เพียงพอ" คือผู้ลงทุนต้องดำเนินการตามขั้นตอนการขอใบอนุญาตจากกรมการก่อสร้าง เช่นเดียวกับการลงนามในสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต

กฎระเบียบใหม่นี้ช่วยให้ผู้ที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากนักลงทุนมีหลักฐานชัดเจนในการกำหนดระยะเวลาที่นักลงทุนได้รับอนุญาตให้ลงนามในสัญญาซื้อขาย โดยการพิจารณานี้ขึ้นอยู่กับว่านักลงทุนได้รับเอกสารจากกรมก่อสร้างหรือไม่

กฎระเบียบใหม่เพื่อควบคุมการแบ่งที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นนั้นมีความสมเหตุสมผล ผู้ประกอบการดำเนินโครงการโดยการแบ่งที่ดินและขายที่ดินให้กับบุคคลบางกลุ่มในรูปแบบของการเก็งกำไร การซื้อ และการขายต่อ ซึ่งนำไปสู่ภาวะเงินเฟ้อสูง จุดสูงสุดในช่วงต้นปี 2564 เกิดขึ้นพร้อมกันตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ ส่งผลให้เกิดการสูญเสียทรัพย์สินทางสังคม

ในขณะเดียวกัน กฎหมายปัจจุบันไม่ได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินแบ่งย่อยต้องดำเนินการก่อสร้าง” นายตวน กล่าว

นอกจากนี้ นายตวนยังกล่าวอีกว่า หนึ่งในบทบัญญัติที่น่าสังเกตอย่างยิ่งตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) คือ ข้อกำหนดที่ผู้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินต้อง "สร้างบ้านพักอาศัยเพื่อให้มั่นใจว่าจะมีความคืบหน้าตามแบบที่ได้รับอนุมัติและผังเมืองรายละเอียด ในกรณีที่ต้องมีการอนุญาตก่อสร้าง และต้องเป็นไปตามข้อตกลงในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ลงนาม" (มาตรา 34 วรรค 2)

นี่เป็นพื้นฐานสำคัญไม่เพียงแต่สำหรับนักลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการกำกับดูแลการก่อสร้างบ้านของผู้ซื้อด้วย หลีกเลี่ยงสถานการณ์การซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งร้าง ปล่อยให้สูญเปล่า หรือเพื่อการเก็งกำไรส่วนตัว

ฮวย อันห์

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260