ควบคุมการแบ่งแยกและการขายที่ดินให้เข้มงวดมากขึ้น

ตามที่นายฟาม ทันห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้ กฎระเบียบใหม่ของกฎหมายว่าด้วยการเคหะและกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ได้ "เพิ่มความเข้มงวด" ในการแบ่งแยกและการขายที่ดินโดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

คาดว่ากฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ นายฟาม ทันห์ ตวน ให้ความเห็นว่า กฎหมายใหม่ทั้งสองฉบับนี้ได้ "เข้มงวด" กับกิจกรรม "การแบ่งแยกและขายที่ดิน" ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสองด้าน ได้แก่ การจำกัดขอบเขตพื้นที่โครงการที่อนุญาตให้มีการแบ่งแยกและขายที่ดิน และการระบุขั้นตอนที่ธุรกิจต้องปฏิบัติตามอย่างชัดเจน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภายในขอบเขตภูมิภาค โครงการในเขต อำเภอ และเมืองในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 หรือโครงการ (ไม่ว่าจะเป็นภูมิภาคใด) ที่นักลงทุนได้รับการคัดเลือกผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยภายใต้กฎหมายที่ดิน นักลงทุนจะไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของการแบ่งแยกและขายที่ดิน

ธุรกิจที่ดำเนินโครงการโดยการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยและขายที่ดินให้กับนักเก็งกำไรรายบุคคล ทำให้ราคาที่ดินหลายแห่งพุ่งสูงขึ้น

ตามข้อมูลจาก กระทรวงการก่อสร้าง ณ เดือนธันวาคม 2566 เวียดนามมีพื้นที่เมืองทั้งหมด 902 แห่ง ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่เมืองพิเศษ 2 แห่ง พื้นที่เมืองชั้นที่ 1 จำนวน 22 แห่ง (รวมถึงพื้นที่เมืองชั้นที่ 1 จำนวน 3 แห่งที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดยตรงของรัฐบาลกลาง) พื้นที่เมืองชั้นที่ 2 จำนวน 36 แห่ง พื้นที่เมืองชั้นที่ 3 จำนวน 45 แห่ง พื้นที่เมืองชั้นที่ 4 จำนวน 95 แห่ง และพื้นที่เมืองชั้นที่ 5 จำนวน 702 แห่ง

"โครงการใน 105 เมืองและเขตที่จัดอยู่ในประเภทที่ 3 หรือสูงกว่านั้น ไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของการแบ่งแยกที่ดินและขายที่ดิน ดังนั้น ขอบเขตของพื้นที่ที่อนุญาตให้ธุรกิจแบ่งแยกและขายที่ดินจึงลดลงอย่างมาก"

นายตวนกล่าวว่า "กล่าวอีกนัยหนึ่ง ในเขตเมืองประเภทที่ 3 ขึ้นไป ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องสร้างบ้านเพื่อขาย และไม่สามารถแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยๆ เพื่อขายเหมือนแต่ก่อนได้อีกต่อไป"

ในส่วนของขั้นตอนที่ธุรกิจต้องปฏิบัติตาม นายตวนกล่าวว่า กฎหมายใหม่กำหนดว่า ในการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินผ่านการแบ่งแยกที่ดิน ธุรกิจจำเป็นต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้ง "จำเป็น" และ "เพียงพอ"

เงื่อนไขที่จำเป็นคือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดต้องออกเอกสารอนุญาตให้บริษัทโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินในพื้นที่โครงการโดยวิธีการแบ่งแยกและขายที่ดิน ส่วนเงื่อนไขที่ "เพียงพอ" คือ นักลงทุนต้องดำเนินการขออนุญาตจากกรมการก่อสร้าง คล้ายกับกรณีการเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ระเบียบใหม่นี้กำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนสำหรับผู้ที่ได้รับที่ดินจากผู้พัฒนาโครงการ เพื่อให้สามารถตรวจสอบได้ว่าผู้พัฒนาโครงการมีอำนาจในการลงนามในสัญญาซื้อขายหรือไม่ โดยการตรวจสอบจะทำได้โดยการตรวจสอบว่าผู้พัฒนาโครงการได้รับเอกสารจากกรมการก่อสร้างหรือไม่

"กฎระเบียบใหม่ที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินนั้นสมเหตุสมผล ธุรกิจที่ดำเนินโครงการโดยการแบ่งแยกที่ดินและขายที่ดินให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อเก็งกำไร ซื้อขายซ้ำไปซ้ำมา ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นหลายครั้ง โดยราคาสูงสุดเกิดขึ้นพร้อมกันตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ในช่วงต้นปี 2021 ทำให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรของสังคม"

“ขณะเดียวกัน กฎหมายปัจจุบันยังไม่มีข้อกำหนดที่ผูกมัดใดๆ สำหรับผู้ซื้อที่ดินแบ่งแยกที่จะต้องก่อสร้างและนำที่ดินไปใช้ประโยชน์” นายตวนกล่าว

ตามที่นายตวนกล่าว หนึ่งในข้อกำหนดที่สำคัญมากที่ระบุไว้ในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข คือ ข้อกำหนดที่ว่าผู้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะต้อง "ก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามแบบที่ได้รับอนุมัติ แผนรายละเอียด ใบอนุญาตก่อสร้าง (ในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง) และตามข้อตกลงในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ลงนาม" (วรรค 2 มาตรา 34)

นี่เป็นพื้นฐานที่สำคัญไม่เพียงแต่สำหรับผู้พัฒนาโครงการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการกำกับดูแลการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อด้วย เป็นการป้องกันสถานการณ์ที่ซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้ว่างเปล่า ทำให้เกิดความสูญเปล่า หรือนำไปใช้เพื่อการเก็งกำไรส่วนตัว

ฮว่าไอ อัญ

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260