การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: ยุคแห่งการเก็งกำไรและการกักตุนที่ดินเพื่อเรียกค่าชดเชยสิ้นสุดลงแล้วหรือไม่?

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การแก้ไขกฎหมายที่ดินจะช่วยป้องกันการเก็งกำไรซื้อที่ดินราคาถูกโดยคาดหวังราคาชดเชยสูงได้

ในร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน ซึ่ง กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เพิ่งเสนอต่อรัฐบาล เนื้อหาหนึ่งที่ได้รับความสนใจจากสาธารณชนคือข้อเสนอในการปรับสิทธิของผู้ใช้ที่ดินในกรณีที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องประกาศการถมที่ดิน แต่ยังไม่ได้ตัดสินใจ

ควบคุมการซื้อขายที่ดินให้เข้มงวดขึ้นในระหว่างรอการถมทะเล

ในความเป็นจริง ในระหว่างรอการเวนคืนที่ดิน เจ้าของที่ดินยังคงสามารถโอน มอบเป็นของขวัญ หรือนำสิทธิ์การใช้ที่ดิน (โฉนดที่ดิน) มาใช้เป็นหลักประกันได้ อย่างไรก็ตาม การกระทำเช่นนี้อาจนำไปสู่การซื้อขายที่ดินโดยคาดหวังว่าจะได้รับค่าชดเชย โดยมีจุดประสงค์เพื่อใช้ประโยชน์จากนโยบายนี้เพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ กระทรวงจึงเสนอว่า ผู้ที่ได้รับสิทธิ์การใช้ที่ดินโดยการโอน การให้เป็นของขวัญ หรือการบริจาคเงินทุน ควรได้รับค่าชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ในลักษณะที่สอดคล้องกับผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินไปก่อนหน้านี้

กระทรวง เกษตร และสิ่งแวดล้อมระบุว่า การควบคุมการทำธุรกรรมที่ดินในช่วงระยะเวลารอการจัดซื้อที่ดินจะช่วยยับยั้งการเก็งกำไรและสร้างความเป็นธรรมในนโยบายการชดเชยและการเวนคืนที่ดิน

มีสถานการณ์ที่ผู้คนจำนวนมากกำลังสะสมที่ดินทำการเกษตร โดยรอให้ที่ดินเหล่านั้นถูกรวมอยู่ในแผนผังเมือง เพื่อที่พวกเขาจะได้รับค่าชดเชย (ภาพประกอบ)

เมื่อไม่นานมานี้ หลังจากที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ สถานการณ์หนึ่งที่เกิดขึ้นในตลาดคือ มีผู้คนจำนวนมาก "กักตุนที่ดินเพื่อรอรับค่าชดเชย" โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับโครงสร้างพื้นฐาน เขตอุตสาหกรรม ทางหลวง ถนนวงแหวน สนามบิน ฯลฯ ทั้งนี้เนื่องจากกฎหมายใหม่ได้เปลี่ยนแปลงวิธีการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น และยังเพิ่มข้อกำหนดต่างๆ เกี่ยวกับการสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน ค่าชดเชยทรัพย์สิน และต้นทุนการลงทุนในที่ดินอีกด้วย

นายฟาม ดึ๊ก โต๋น ซีอีโอของบริษัท อีซี พรอพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แม้ก่อนที่กฎหมายที่ดินปี 2024 จะมีผลบังคับใช้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มเห็นบุคคล กลุ่ม และองค์กรต่างๆ ซื้อที่ดินไว้ล่วงหน้าเพื่อเตรียมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงภายใต้กฎหมายใหม่แล้ว

นายโต๋นกล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้ปรับปรุงกลไกและนโยบายในการจัดการและใช้ที่ดินเกษตรกรรมให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น โดยขยายขีดจำกัดการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเกษตรกรรมให้ไม่เกิน 15 เท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินในท้องถิ่น

และเมื่ออุปสรรคส่วนใหญ่ถูกขจัดออกไป ที่ดินเพื่อการเกษตรก็เริ่มเป็นที่ต้องการอีกครั้ง ธุรกิจจำนวนมากเริ่มซื้อที่ดินประเภทนี้ในพื้นที่ต่างๆ เพื่อสร้างฟาร์ม โมเดลการเกษตรไฮเทค หรือโมเดลอุตสาหกรรม ในทางกลับกัน นักลงทุนจำนวนมากก็ซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรโดยคาดการณ์ว่าจะมีการเคลียร์พื้นที่และได้รับค่าชดเชยในราคาสูง

นายเหงียน กวาง ฮุย ซีอีโอ คณะการเงินและการธนาคาร มหาวิทยาลัยเหงียนไตร เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยประเมินว่าในความเป็นจริงแล้ว ตลอดหลายปีที่ผ่านมา เมื่อใดก็ตามที่มีข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนหรือโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่เกิดขึ้น ตลาดมักจะเห็นการกักตุนที่ดินระยะสั้นเพื่อหวังผลกำไรจากส่วนต่างของค่าชดเชย ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง แต่ยังเพิ่มต้นทุนการเวนคืนที่ดิน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อประสิทธิภาพของการลงทุนภาครัฐและความคืบหน้าของโครงการด้วย

ที่สำคัญกว่านั้น หากปล่อยให้การเก็งกำไรโดยอิงจากข้อมูลการวางแผนดำเนินต่อไป ตลาดจะค่อยๆ พัฒนาความคิดที่ว่า "ลงทุนโดยอิงจากความคาดหวังเชิงนโยบาย" แทนที่จะอิงจากความต้องการใช้ที่ดินที่แท้จริงและมูลค่าการใช้ประโยชน์ที่ดินที่แท้จริง ซึ่งเป็นผลเสียต่อการพัฒนา เศรษฐกิจ อย่างยั่งยืน

นายฮุยคาดการณ์ว่า " การแก้ไขกฎหมายที่ดิน รวมถึงการปรับสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน จะช่วยยับยั้งสถานการณ์นี้ได้ "

ค่าชดเชยควรคำนึงถึงราคาที่ดิน ณ เวลาที่ประกาศแผนการก่อสร้าง

หากปล่อยให้การเก็งกำไรโดยอิงจากข้อมูลการวางแผนดำเนินต่อไป ตลาดจะค่อยๆ พัฒนาความคิดที่ว่า "ลงทุนโดยอิงจากความคาดหวังเชิงนโยบาย" แทนที่จะอิงจากความต้องการใช้ที่ดินที่แท้จริงและมูลค่าการใช้ประโยชน์ที่ดินที่แท้จริง ซึ่งเป็นผลเสียต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน

นายเหงียน กวาง ฮุย - ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร คณะการเงินและการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียนไตร)

ผู้เชี่ยวชาญแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินที่เสนอ โดยเชื่อว่าในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเข้าสู่ช่วงการปรับโครงสร้างไปสู่ความโปร่งใสและการพัฒนาที่ยั่งยืนมากขึ้น การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินที่วางแผนไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื้อหาเกี่ยวกับการควบคุมการทำธุรกรรมที่ดินในช่วงระยะเวลารอการเวนคืนที่ดินเพื่อจำกัด "การซื้อขายโดยคาดหวังค่าชดเชย" แสดงให้เห็นถึงความพยายามที่น่ายกย่องของหน่วยงานบริหารในการปรับปรุงกรอบสถาบันและลดความบิดเบือนของตลาด

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน กวาง ฮุย กล่าวว่า เพื่อควบคุมการเก็งกำไร "ที่คาดหวังค่าชดเชย" แนวทางควรเน้นไปที่การควบคุมผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นหลังจากการประกาศการเข้าซื้อที่ดิน มากกว่าการห้ามการทำธุรกรรมโดยเด็ดขาด

ประการแรก จำเป็นต้องกำหนด "กรอบเวลาทางกฎหมาย" อย่างชัดเจนนับจากวันที่ได้รับแจ้งอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินหรือการประกาศแผนงาน หลังจากช่วงเวลานี้แล้ว การทำธุรกรรมยังคงสามารถดำเนินต่อไปได้ แต่สิทธิ์ในการรับค่าชดเชย การสนับสนุน หรือนโยบายการจัดสรรที่ดินใหม่ควรได้รับการกำหนดตามผู้ใช้ที่ดินเดิม แนวทางนี้จะช่วยรักษาความโปร่งใสของตลาดและลดแรงจูงใจในการเก็งกำไรในระยะสั้น

นอกจากนี้ ความโปร่งใสของข้อมูลมีความสำคัญอย่างยิ่ง เมื่อข้อมูลการวางแผนไม่เปิดเผยต่อสาธารณะและไม่สม่ำเสมอ มักจะเกิดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงข้อมูล ทำให้กลุ่มนักเก็งกำไรบางกลุ่มได้เปรียบตลาด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องส่งเสริมการแปลงข้อมูลที่ดินให้เป็นดิจิทัล เปิดเผยข้อมูลการวางแผนต่อสาธารณะแบบเรียลไทม์ และรับประกันว่าประชาชนทุกคนสามารถเข้าถึงข้อมูลได้อย่างเท่าเทียมกัน

นอกเหนือจากเครื่องมือด้านการบริหารแล้ว ควรมีการวิจัยเพิ่มเติมเกี่ยวกับเครื่องมือทางการเงิน เช่น การเก็บภาษีสูงสำหรับธุรกรรมระยะสั้น หรือมูลค่าเพิ่มที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงในการวางแผน นี่เป็นวิธีแก้ปัญหาแบบอ่อนข้อแต่มีประสิทธิภาพในระยะยาว และสอดคล้องกับแนวโน้มการบริหารจัดการสมัยใหม่ของหลายประเทศ

อย่างไรก็ตาม นายฮุยกล่าวว่า มาตรการควบคุมจำเป็นต้องออกแบบอย่างสอดคล้อง เพราะสิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินยังคงเป็นสิทธิในทรัพย์สินโดยชอบธรรมของประชาชน เป้าหมายควรเป็นการจำกัดการใช้มาตรการเพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว ไม่ใช่การขัดขวางการทำธุรกรรมทางแพ่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย

นอกจากนี้ ข้อเสนอที่ว่าผู้ที่ได้รับสิทธิ์ในการใช้ที่ดินโดยการโอน การให้ หรือการลงทุน จะได้รับค่าชดเชย การสนับสนุน และการตั้งถิ่นฐานใหม่ที่สอดคล้องกับผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินไปก่อนหน้านี้ เป็นแนวทางที่สมเหตุสมผลและเป็นไปได้

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า การแก้ไขกฎหมายที่ดินจะช่วยยับยั้งการเก็งกำไรที่ดินและการกักตุนที่ดินเพื่อรอรับค่าชดเชย

ข้อดีคือข้อเสนอนี้ส่งผลโดยตรงต่อแรงจูงใจในการเก็งกำไร เมื่อผลประโยชน์จากการชดเชยไม่เพิ่มขึ้นจากการขายที่ดินต่อในช่วงก่อนการฟื้นฟู ความน่าสนใจของการ "ซื้อโดยคาดหวังการชดเชย" จะลดลงอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้แนวนโยบายนี้มีประสิทธิภาพอย่างเต็มที่ จำเป็นต้องมีระบบข้อมูลที่ดินที่เชื่อมโยงกัน กฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับกำหนดเวลา "การสรุปสิทธิ์" และความโปร่งใสและการตรวจสอบธุรกรรมที่ผิดปกติในพื้นที่ที่กำลังเตรียมการเข้าซื้อที่ดินเพิ่มมากขึ้น

นายฮุยเน้นย้ำว่า " หากนำไปปฏิบัติอย่างครอบคลุม นี่จะไม่ใช่แค่ทางออกสำหรับปรากฏการณ์ตลาดในระยะสั้นเท่านั้น แต่ยังจะช่วยสร้างสภาพแวดล้อมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสมากขึ้น ลดการเก็งกำไร และนำทรัพยากรที่ดินไปสู่การพัฒนาเศรษฐกิจที่ยั่งยืนและมีสาระสำคัญมากขึ้นในระยะยาว "

ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยเสนอแนะว่า เพื่อควบคุมการเก็งกำไรที่ดินโดยหวังค่าชดเชย กฎหมายที่ดินควรให้ค่าชดเชยตามการใช้ที่ดินในปัจจุบัน ณ เวลาที่ประกาศแผนพัฒนาเท่านั้น และไม่ควรรวมถึงการเพิ่มขึ้นของราคาที่ผิดปกติหลังจากมีการเผยแพร่ข้อมูลโครงการ ในขณะเดียวกัน ผู้ที่ซื้อที่ดินหลังจากมีการประกาศแผนพัฒนาแล้ว ก็ควรถูกจำกัดสิทธิ์ในการรับค่าชดเชยด้วย

เชาอันห์

ที่มา: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html