อำนวยความสะดวกในการเข้าถึงที่ดินของธุรกิจ

ภาพประกอบ: บิช เลียน

ส่วนปัญหาการเข้าถึงที่ดินของสถานประกอบการเพื่อดำเนินโครงการให้บริการด้านสาธารณสุขและการศึกษา รัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (MONRE) เล มินห์ เงิน ให้สัมภาษณ์ผู้สื่อข่าวในประเด็นนี้

ผู้สื่อข่าว: เรียนท่านผู้สนใจทราบ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และเอกสารประกอบการบังคับใช้ กำหนดไว้อย่างไร เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินโครงการให้บริการด้านสาธารณสุขและ การศึกษา แก่ผู้ลงทุน?

รัฐมนตรีช่วยว่าการเล มินห์ งาน : เมื่อเทียบกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะหลายประการ รัฐเวนคืนที่ดินในกรณีที่จำเป็นอย่างยิ่งยวดในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ เพื่อส่งเสริมทรัพยากรที่ดิน ปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจและสังคมที่ทันสมัย ​​ดำเนินนโยบายประกันสังคม ปกป้องสิ่งแวดล้อม และอนุรักษ์มรดกทางวัฒนธรรม ใน 31 กรณีเฉพาะตามมาตรา 79 แห่งกฎหมายที่ดิน โดยไม่คำนึงถึงแหล่งที่มาของเงินลงทุนทั้งภายในและภายนอกงบประมาณแผ่นดิน รวมถึงโครงการด้านการศึกษา สุขภาพ การฝึกพลศึกษา และกีฬา เป็นต้น

สำหรับกรณีดังกล่าว มาตรา 124 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2535 ยังได้อนุญาตให้มีการจัดสรรที่ดินและให้เช่าโดยไม่ต้องประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ต้องประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ในกรณีที่รัฐได้เวนคืนที่ดินตามมาตรา 79 โดยไม่ใช้เงินลงทุนของรัฐหรือโครงการลงทุนตามวิธีการร่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน ในกรณีที่มีผู้ลงทุนที่สนใจแต่มีผู้ลงทุนเพียงรายเดียวที่เข้าเงื่อนไขการเชิญชวนให้สนใจในโครงการ ให้กำหนดจำนวนผู้ลงทุนที่สนใจตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประมูล กฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการอุตสาหกรรมและภาคส่วน

กรณีมีผู้สนใจลงทุนตั้งแต่ 2 รายขึ้นไป จำเป็นต้องจัดให้มีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือกระบวนการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุน เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและความโปร่งใสในการเข้าถึงที่ดินของผู้ลงทุน จำกัดการกระจุกตัวของที่ดินในกลุ่มผู้สนใจเพียงไม่กี่กลุ่ม และให้มั่นใจว่าทรัพยากรที่ดินได้รับการจัดสรรอย่างเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพ เพิ่มรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน...

นอกจากนี้ มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ยังได้อนุญาตให้กรณีที่ไม่ใช้ทุนงบประมาณแผ่นดินและมีการเวนคืนที่ดินตามมาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ซึ่งผู้ลงทุนเลือกวิธีเจรจาสิทธิการใช้ที่ดินและไม่ได้เสนอเวนคืนที่ดิน สามารถนำที่ดินไปใช้ในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยผ่านข้อตกลงการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้

หรือในกรณีที่ผู้มีสิทธิใช้ที่ดินได้เสนอโครงการลงทุนที่เข้าข่ายกรณีตามมาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัตินี้ แต่เป็นไปตามผังเมืองและมีการขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องได้อนุมัตินโยบายการลงทุนและพร้อมกันนั้นได้อนุมัติให้ผู้ลงทุนเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน จึงอนุญาตให้ใช้ที่ดินดังกล่าวในการดำเนินโครงการลงทุนได้โดยไม่ต้องให้รัฐเวนคืนที่ดิน (มาตรา 127 วรรค 6)

ดังนั้น โครงการที่ให้บริการด้านสาธารณสุขและการศึกษาจึงมีสิทธิได้รับคืนที่ดินจากรัฐตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 โดยไม่มีการแบ่งแยกแหล่งเงินทุนในการลงทุนแต่อย่างใด

ผู้สื่อข่าว : แล้วนักลงทุนในสายนี้จะมีแนวทางการลงทุนอย่างไรบ้างครับ ?

รัฐมนตรีช่วยว่าการเลมินห์งาน : พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้วิธีการเข้าถึงที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ เช่น โครงการสาธารณสุขและการศึกษา มีความหลากหลายและยืดหยุ่นมาก ขึ้นอยู่กับสถานการณ์การดำเนินการจริง และยังมีวิธีการสนับสนุนและส่งเสริมการลงทุน (การจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูลหรือประกวดราคา) อีกด้วย

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เล มินห์ งาน ภาพ: หนังสือพิมพ์ TN&MT

พร้อมกันนี้ยังมีวิธีการที่ยึดหลักการตลาดโดยยึดหลักการแข่งขันระหว่างวิสาหกิจให้เกิดความเป็นธรรมและโปร่งใส (การประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน การเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการใช้ที่ดิน) และวิธีการสร้างความคิดริเริ่มให้แก่วิสาหกิจ (การตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน)

ดังนั้น ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน การเข้าถึงสิทธิการใช้ที่ดินของนักลงทุนในด้านต่างๆ รวมถึงด้านสุขภาพและการศึกษาจึงเปิดกว้างมากขึ้น โดยสร้างสภาพแวดล้อมที่เป็นสาธารณะ โปร่งใส ยุติธรรม และเอื้ออำนวยให้นักลงทุนเข้าถึงที่ดินและมีที่ดินเพื่อดำเนินโครงการเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น ตามนโยบาย แนวปฏิบัติ และกฎหมายของรัฐ

ผู้สื่อข่าว: มีผู้กล่าวว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ผู้ประกอบการที่เช่าที่ดินจากรัฐมีสิทธิจำนองได้ แต่ไม่มีคำสั่งบังคับใช้ ทำให้เกิดความยากลำบากในการระบุตัวผู้รับจำนองเมื่อระดมทุนพันธบัตรที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน คุณมีความคิดเห็นอย่างไรเกี่ยวกับเรื่องนี้

รัฐมนตรีช่วยว่าการเล มินห์ งาน : กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดรายละเอียดสิทธิการจำนองขององค์กรเศรษฐกิจสำหรับการใช้ที่ดินแต่ละรูปแบบไว้อย่างชัดเจน ดังนั้น องค์กรเศรษฐกิจที่ได้รับการจัดสรรที่ดินจากรัฐพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินเช่าพร้อมค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า มีสิทธิ์จำนองสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ตนเป็นเจ้าของซึ่งผูกติดกับที่ดินกับสถาบันสินเชื่อที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการในเวียดนาม องค์กรเศรษฐกิจอื่นหรือบุคคลอื่นตามบทบัญญัติของกฎหมาย (ข้อ ง. มาตรา 33) องค์กรเศรษฐกิจที่ได้รับสัญญาเช่าที่ดินจากรัฐพร้อมค่าธรรมเนียมรายปี บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่พำนักอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ มีสิทธิ์จำนองทรัพย์สินที่ตนเป็นเจ้าของซึ่งผูกติดกับที่ดินกับสถาบันสินเชื่อที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการในเวียดนาม องค์กรเศรษฐกิจอื่นหรือบุคคลอื่นตามบทบัญญัติของกฎหมาย (ข้อ ข. มาตรา 34)

การดำเนินการจำนองตามบทบัญญัติข้างต้นนี้ จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขในกฎหมายที่ดิน (มาตรา 45) อย่างครบถ้วน เช่น ต้องมีหนังสือแสดงสิทธิการใช้ที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งตามที่กำหนด ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือได้มีการระงับข้อพิพาทโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษา คำวินิจฉัยของศาล คำพิพากษา หรือคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการมีผลใช้บังคับตามกฎหมาย สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถูกยึด ไม่มีการใช้มาตรการอื่นใดเพื่อให้มีการบังคับตามคำพิพากษาตามกฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง อยู่ในระยะเวลาการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดินไม่อยู่ภายใต้มาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามบทบัญญัติของกฎหมาย...

ดังนั้น กฎหมายที่ดินจึงมีระบบกฎหมายที่ค่อนข้างสมบูรณ์สำหรับให้วิสาหกิจใช้สิทธิจำนองที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดิน

ส่วนการจำนองเมื่อระดมพันธบัตรโดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันซึ่งไม่อยู่ในขอบเขตของกฎหมายที่ดินแต่เป็นอยู่ในขอบเขตของกฎหมายสถาบันสินเชื่อนั้น หน่วยงานบริหารจัดการเฉพาะทางจะมีข้อโต้แย้งของตัวเองสำหรับเนื้อหานี้

ผู้สื่อข่าว : มีความคิดเห็นอย่างไรบ้างกับความเห็นที่ว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 และเอกสารกำกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและบริการเพื่อนำมาคำนวณภาษี นำราคาที่ดินในพื้นที่และทำเลเดียวกันคูณ 70-80% ส่งผลให้ราคาที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและบริการสูง ก่อให้เกิดความยุ่งยากและกระทบต่อการผลิตและการประกอบกิจการ?

รัฐมนตรีช่วยว่าการเล มินห์ งาน : พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ราคาที่ดินสำหรับการคำนวณภาษีการใช้ที่ดินเป็นราคาที่ดินที่อยู่ในบัญชีราคาที่ดิน มาตรา 12 ของพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 71/2567/ND-CP ลงวันที่ 27 มิถุนายน พ.ศ. 2567 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน ได้กำหนดให้ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการเป็นรายการบังคับที่ต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในบัญชีราคาที่ดินที่สภาประชาชนจังหวัดกำหนด

ก่อนหน้านี้ ในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ตามบทบัญญัติในมาตรา 11 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน บัญชีราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการในเขตเมือง และบัญชีราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการในเขตชนบท เป็นสองเนื้อหาบังคับในบัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ขณะเดียวกัน เฉพาะที่ดินที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะและเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ที่ดินสำหรับสร้างสำนักงานใหญ่ของหน่วยงาน ที่ดินสำหรับก่อสร้างสาธารณูปโภค คณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้รับอนุญาตให้ใช้ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย เปรียบเทียบกับราคาที่ดินสำหรับสำนักงานใหญ่ และที่ดินสำหรับก่อสร้างสาธารณูปโภคในพื้นที่ใกล้เคียง ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาที่ดิน

ดังนั้นทั้งกฎหมายที่ดินปี 2556 และกฎหมายที่ดินปี 2567 จึงไม่มีกฎเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ตามราคาที่ดินที่อยู่อาศัย แต่กำหนดให้มีกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับราคาที่ดินประเภทนี้ไว้ในบัญชีราคาที่ดิน...

สถานการณ์ข้างต้นอาจเป็นผลมาจากกระบวนการดำเนินการ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะยังคงบันทึก รวบรวม และให้ความสำคัญกับเนื้อหานี้ เพื่อทบทวน ตรวจสอบ และแก้ไขปัญหาอย่างทันท่วงที เพื่อให้สามารถปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้สามารถนำกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ไปปฏิบัติได้อย่างเหมาะสมที่สุดในอนาคต

ผู้สื่อข่าว : ขอบคุณมากครับท่านรองฯ!

ที่มา: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html