สภาพคล่องต่ำ ทำไมราคาอพาร์ตเมนท์ยังเพิ่มขึ้น?

โครงการในภายหลัง ยอดขายในภายหลัง ล้วนเพิ่มขึ้น

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางรายของบริษัท Phu My Hung ได้เชิญชวนลูกค้าเข้าชมโครงการ The Aurora ซึ่งคาดว่าจะเปิดขายอย่างเป็นทางการในเดือนธันวาคม 2566 ตามข้อมูลเบื้องต้น โครงการตั้งอยู่ด้านหน้าถนนเหงียนเลืองบ่าง (เขต 7 นครโฮจิมินห์) ตรงข้ามกับโครงการ Hung Phuc และใกล้กับอาคารอพาร์ตเมนต์ The Antonia ที่เพิ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ คาดว่าจะมีราคาขายประมาณ 90-100 ล้านดอง/ตร.ม. รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม 10% และค่าบำรุงรักษา 2% ทั้งนี้ โครงการ The Antonia ซึ่งบริษัท Phu My Hung ลงทุนเช่นกัน เพิ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์คุณภาพใกล้เคียงกันในทำเลเดียวกัน แต่ราคาขายเพียง 75 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น

เมื่อติดต่อนายหน้าชื่อ Quyen เราได้รับคำแนะนำว่า "นี่คือราคาขายสำหรับ 2 ปีข้างหน้า ตอนนี้ราคาสูง แต่อีก 2 ปีหลังจากบ้านถูกส่งมอบ คุณจะพบว่ามันถูกมาก เหมือนกับเมื่อก่อน โครงการ The Antonia ขายได้ 75 ล้านดองต่อตารางเมตร ทุกคนบอกว่าแพง ตอนนี้โครงการนี้ยังมีอพาร์ตเมนต์อยู่บ้าง นักลงทุนขายไปประมาณ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคานี้เมื่อเทียบกับโครงการ The Aurora ข้างๆ ซึ่งขายอยู่ที่ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ทุกคนเห็นว่า The Antonia ถูก แต่ราคา 90-100 ล้านดองต่อตารางเมตรนั้นเป็นเพียงราคาที่คาดการณ์ไว้เท่านั้น มีเพียงวันที่ 2 ธันวาคม ซึ่งเป็นวันที่บ้านตัวอย่างเปิดขายเท่านั้นที่จะมีราคาที่แน่นอนของแต่ละอพาร์ตเมนต์"

Thanh khoản thấp, vì sao giá căn hộ vẫn tăng ? - Ảnh 1. — บริษัท เวสท์เกต อพาร์ทเม้นท์ (HCMC) ได้ส่งมอบบ้านให้แล้ว ราคาจึงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับการขายครั้งก่อน

ไม่เพียงแต่โครงการใหม่เท่านั้น แต่โครงการที่เปิดขายในระยะต่อไปก็มีราคาสูงขึ้นเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ Paris Hoang Kim (Thu Duc City) ในระยะแรก ผู้ลงทุนเปิดขายในราคาประมาณ 65 ล้านดอง/ตร.ม. แต่เมื่อเร็วๆ นี้ เมื่อบ้านสร้างเสร็จและส่งมอบ ผู้ลงทุนเปิดขายในระยะสุดท้าย ราคาสูงถึง 85 ล้านดอง/ตร.ม. ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม คุณ Doan Chi Thanh ผู้อำนวยการฝ่ายขายของบริษัท Khoi Thanh Construction and Housing Trading จำกัด (ผู้ลงทุนโครงการ) เปิดเผยว่า การขายครั้งแรกเกิดขึ้นเมื่อปลายปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงที่โครงการยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในกลางปี 2566 ดังนั้น หลังจากผ่านไปประมาณ 4 ปี ราคาจึงเพิ่มขึ้นประมาณ 25% ซึ่งหมายความว่าเพิ่มขึ้นประมาณ 6% ต่อปี

อีกโครงการหนึ่งคือ West Gate ในเขต Binh Chanh (HCMC) โดยบริษัท An Gia กำลังขายอพาร์ตเมนต์สุดท้ายในราคาประมาณ 45-47 ล้านดองต่อตารางเมตร พร้อมเฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน ลูกค้าจ่ายเพียง 10% เพื่อเข้าอยู่อาศัย ขณะเดียวกัน ในช่วงต้นปี 2563 ราคาขายของโครงการนี้อยู่ที่ประมาณ 40-41 ล้านดองต่อตารางเมตร นายหน้ายอมรับว่าทุกครั้งที่เปิดขาย ผู้ลงทุนจะขึ้นราคาเล็กน้อย ตอนนี้โครงการได้ส่งมอบบ้านแล้วและมีผู้อยู่อาศัยจำนวนมากย้ายเข้าอยู่ ราคาจึงสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเปิดขาย

ข้อมูลจากหลายหน่วยงานวิจัยตลาดยังแสดงให้เห็นว่าราคาของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ใน กรุงฮานอย Savills ระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์หลักเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 19 ไตรมาส และสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2019 ถึง 77% โดยราคาหลักในไตรมาสนี้อยู่ที่ 52 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคารองก็มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โดยอยู่ที่ 36 ล้านดอง/ตร.ม. รายงานของ Cushman & Wakefield ในเมืองโฮจิมินห์ระบุว่านักลงทุนมีแนวโน้มที่จะคงราคาไว้เพื่อกระตุ้นความต้องการในตลาด ราคาหลักเฉลี่ยในไตรมาสที่สามแทบไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2566 โดย Batdongsan.com.vn ระบุว่า ในช่วงเวลาอันยาวนานตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน ดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้สูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ประชาชน โดยหลังจาก 8 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ขณะที่รายได้ของประชากรในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39%

เนื่องจากขาดแคลนอุปทาน

คุณดวน หง็อก กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เอ็กซ์ อธิบายถึงสาเหตุที่ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงปรับตัวสูงขึ้น แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซา เนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตทั้งหมดเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และต้นทุนการลงทุน ล้วนเพิ่มขึ้น การจัดตั้งกองทุนที่ดินที่สะอาดและดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อดำเนินโครงการ ต้องใช้เวลา 3 ปี หรืออาจถึง 5-7 ปีจึงจะแล้วเสร็จ

ในช่วงเวลานี้ หากธุรกิจกู้ยืมเงินทุน ต้นทุนอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ไม่เพียงเท่านั้น การสร้างโครงการยังเป็นเรื่องยาก และการขายยิ่งยากขึ้นไปอีก ไม่ใช่ว่าทุกอย่างที่สร้างไว้แล้วจะขายได้ 100% ทันที แต่จำนวนเงินที่รวบรวมได้อาจใช้เวลานานหลายปี เท่ากับเวลาที่ใช้สร้างโครงการ หรืออาจจะนานกว่านั้นด้วยซ้ำ ในช่วงเวลานี้ ธุรกิจยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย จึงต้องเพิ่มต้นทุนทางการเงิน ทำให้ราคาสินค้าสูงขึ้นตามแต่ละขั้นตอนของการเปิดขาย หากขายไม่ได้ทั้งหมดและมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก ธุรกิจจะยิ่งได้รับผลกระทบหนักขึ้นไปอีก

คุณดวน หง็อก กล่าวว่า ปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทุกโครงการที่เปิดขายมักจะมีราคาในอนาคตสูงกว่าราคาโครงการในเซกเมนต์เดียวกันและทำเลเดียวกันเสมอ เนื่องจากโครงการใหม่มีการผ่อนชำระเป็นระยะเวลานาน ลูกค้าสามารถนำเงินออมมาผ่อนชำระได้โดยไม่ต้องกู้ยืมจากธนาคาร โครงการใหม่ได้รับการออกแบบให้สวยงามและทันสมัยยิ่งขึ้น เช่นเดียวกับรถยนต์รุ่นใหม่เมื่อเทียบกับรุ่นเก่า รถยนต์รุ่นเดิมแต่เป็นรุ่นที่ปรับปรุงแล้วมักจะมีราคาแพงกว่ารุ่นเก่า โครงการใหม่มักมีการโฆษณาประชาสัมพันธ์มากมาย ซึ่งส่งผลต่อพฤติกรรมการซื้อของลูกค้าแม้ว่าราคาจะสูงกว่าก็ตาม

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ยอมรับว่า ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2560 และยังคง “สูง” เกินกว่าขีดความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง คนเมืองที่มีรายได้น้อย ข้าราชการ ข้าราชการ พนักงานรัฐ ข้าราชการทหาร แรงงาน และผู้อพยพ สาเหตุที่ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงขึ้นเป็นเพราะอุปทานลดลง ดังนั้น ธุรกิจใดๆ ที่มีสินค้าขายในเวลานี้จึงเป็น “เจ้า” ครองตลาด “โดดเดี่ยวในตลาด” จึงสามารถรักษาราคาไว้ได้

อีกเหตุผลหนึ่งคือนักลงทุนขาดกระแสเงินสดและควรขายทิ้งไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตาม แต่พวกเขามีแนวคิดที่จะพยายาม "ยึด" ราคาสูงไว้เพื่อเพิ่มรายได้ พวกเขาจะลดราคาก็ต่อเมื่อพวกเขาทนไม่ไหวอีกต่อไป อีกเหตุผลหนึ่งคือความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของสังคมยังคงสูงมาก ดังนั้นบริษัทใดก็ตามที่มีโครงการขายในช่วงเวลานี้ จะใช้ทรัพยากรทั้งหมดเพื่อพยายามดันราคาให้สูงขึ้น

ผมยังคงแนะนำให้ธุรกิจขายโครงการและสินค้าในราคาลดพิเศษ แม้จะเสมอทุนหรือขาดทุนก็ตาม เพื่อให้มีกระแสเงินสดและสภาพคล่อง ปู่ย่าตายายของเราสอนไว้ว่าเมื่อธุรกิจประสบปัญหา การขายขาดทุนย่อมดีกว่าการกู้ยืมเพื่อทำกำไร เพราะหากกู้ยืมจากธนาคาร อัตราดอกเบี้ยจะสูงถึง 15% ต่อปี และหากกู้ยืมจากภายนอก อัตราดอกเบี้ยจะสูงถึง 30-40% ต่อปี ธุรกิจต่างๆ ยังคงคาดหวังว่าตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัว จึงคงราคาไว้ในระดับสูงและรอจนกว่าตลาดจะฟื้นตัว ดังนั้น จึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1,000 โครงการทั่วประเทศ เพื่อเพิ่มอุปทาน ธุรกิจต่างๆ มุ่งมั่นที่จะปรับโครงสร้างและปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง ลดราคาที่อยู่อาศัยให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสฟื้นตัวและเติบโตอีกครั้งตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2567" คุณเชา กล่าว

ในรายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณฮวง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) ประเมินว่าระดับความสนใจในอพาร์ตเมนต์ยังคงอยู่ แม้ว่าตลาดจะได้รับผลกระทบเชิงลบในปีที่แล้ว เฉพาะในไตรมาสที่สาม ความต้องการในกลุ่มนี้เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว โดยจำนวนผู้ซื้อเพิ่มขึ้น 1% และผู้ที่ต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000-4,000 ล้านดองเป็นที่ต้องการค้นหามากที่สุด ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นทั้งคู่ ในฮานอย ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และ 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี แตะที่เกือบ 51 ล้านดองต่อตารางเมตร ในทำนองเดียวกัน ในโฮจิมินห์ซิตี้ ราคารองเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แตะที่ 45 ล้านดองต่อตารางเมตร

ลิงค์ที่มา