การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

(TN&MT) - เช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน ซึ่งเป็นการประชุมสมัยสามัญครั้งที่ 8 ต่อเนื่อง สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือในที่ประชุมเกี่ยวกับร่างมติว่าด้วยโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน หลังจากรับฟังความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติแล้ว นายโด ดึ๊ก ซุย รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้อธิบายและชี้แจงประเด็นต่างๆ ที่สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติหยิบยกขึ้นมา

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายโด ดึ๊ก ดุย อธิบายและชี้แจงประเด็นต่างๆ ที่สมาชิกรัฐสภาหยิบยกขึ้นมาเกี่ยวกับร่างมติว่าด้วยโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน

ในการกล่าวต่อหน้า รัฐสภา ในนามของหน่วยงานจัดทำร่าง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Do Duc Duy ได้กล่าวขอบคุณความคิดเห็นที่ทุ่มเทและมีความรับผิดชอบของสมาชิกรัฐสภา และกล่าวว่าเขาจะรับฟังความคิดเห็นเหล่านี้ทั้งหมด และในขณะเดียวกันก็จะจัดทำรายงานเฉพาะเพื่ออธิบายเนื้อหาความคิดเห็นของสมาชิกรัฐสภาเกี่ยวกับร่างมติด้วย

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโด ดึ๊ก ดุย อธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการออกข้อมติว่า ร่างข้อมตินี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเสริมวิธีการเข้าถึงที่ดินในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 ระบุว่าในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ มีกลไกสองแบบสำหรับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ได้แก่ กลไกการโอนแบบบังคับ และกลไกการโอนแบบสมัครใจ

รัฐมนตรีโด้ ดึ๊ก ดุย กล่าวสุนทรพจน์ต่อรัฐสภาเมื่อเช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลไกการโอนที่ดินแบบบังคับ คือ รัฐจะเรียกคืนที่ดินเพื่อจัดสรรให้แก่นักลงทุนผ่านการประมูลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ใช้ที่ดิน กลไกการโอนที่ดินแบบสมัครใจ คือ นักลงทุนเจรจากับผู้ที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันเพื่อขอกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หรือผู้ที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ร้องขอให้หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้น จึงมีกลไกการโอนที่ดินสองแบบ ผ่านช่องทางการเข้าถึงที่ดินสี่รูปแบบ

ต่อมา พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2553 และพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังคงอนุญาตให้เข้าถึงที่ดินทั้งสี่รูปแบบเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เช่นเดียวกับพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 และพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2548 อย่างไรก็ตาม เมื่อรัฐสภาผ่านพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2557 ได้จำกัดรูปแบบการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2557 ระบุว่าในกรณีการรับโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องโอนเฉพาะที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น และในกรณีที่มีสิทธิใช้ที่ดินและขอให้รัฐเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน จะต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วนในพื้นที่นั้น “นี่เป็นการจำกัดกรณีการเข้าถึงที่ดินทั้งในรูปแบบการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและการมีสิทธิใช้ที่ดิน เมื่อเทียบกับพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 และพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2548” รัฐมนตรีกล่าวเน้นย้ำ

ในนามของหน่วยงานร่าง รัฐมนตรี Do Duc Duy ได้กล่าวขอบคุณความคิดเห็นที่ทุ่มเทและมีความรับผิดชอบของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และกล่าวว่าเขาจะรับฟังความคิดเห็นเหล่านี้ทั้งหมด และในขณะเดียวกันก็จะจัดทำรายงานเฉพาะเพื่ออธิบายเนื้อหาความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติเกี่ยวกับร่างมติ

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่ดินโด ดึ๊ก ดุย วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 สืบทอดมุมมองนี้มาจากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2557 และยังมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 27 มาตรา 79 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุว่าโครงการที่รัฐนำที่ดินมาประมูลและประมูลต้องเป็นโครงการที่ดำเนินการควบคู่กันทั้งในด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และที่อยู่อาศัย

ตามกฎหมายผังเมืองปัจจุบัน ขนาดโครงการโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป และในกรณีที่พื้นที่มีขนาดเล็กกว่าและไม่สอดคล้องกับการประสานพื้นที่ในเมือง รัฐจะไม่เรียกคืนที่ดิน ดังนั้น วิธีการที่รัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนจึงไม่ได้ถูกนำมาใช้

รัฐมนตรีโด้ ดึ๊ก ดุย พูดคุยกับผู้แทนรัฐสภาในโถงทางเดินเมื่อเช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน

ในขณะเดียวกัน กฎระเบียบเกี่ยวกับกรณีที่รัฐอนุญาตให้นักลงทุนได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือนักลงทุนที่ถือครองสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ก็ถูกควบคุมและจำกัดขอบเขตเช่นเดียวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กล่าวคือ บังคับใช้เฉพาะกรณีที่หากได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน 100% ต้องเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือหากถือครองสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วน

ส่งผลให้เกิดโครงการที่มีขนาดพื้นที่น้อยกว่า 20 เฮกตาร์ และหากที่ดินดังกล่าวไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ก็ไม่มีทางเข้าถึงที่ดินได้ เพราะไม่ใช่การเวนคืนที่ดินโดยรัฐ และไม่ใช่การที่รัฐอนุญาตให้รับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินแต่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ส่งผลให้เกิดความยากลำบากสำหรับท้องถิ่นที่มีโครงการขนาดใหญ่ไม่มากนัก

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโด ดึ๊ก ซุย กล่าวว่า ปัญหานี้กำลังเกิดขึ้นในทุกพื้นที่ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในพื้นที่ขนาดเล็กที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ใหญ่นัก และมีโครงการในเขตเมืองขนาดใหญ่กว่า 20 เฮกตาร์ไม่มากนัก “ดังนั้น มตินำร่องที่เสนอต่อรัฐสภาเพื่อประกาศใช้นี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อขจัดปัญหาเหล่านี้และแก้ไขปัญหาคอขวดในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงกล่าว

สำหรับขอบเขตของกฎระเบียบ เนื่องจากปัญหาที่เกิดขึ้นทั่วประเทศ จึงจำเป็นต้องบังคับใช้ทั่วประเทศเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม ในทางกลับกัน วิธีการเข้าถึงที่ดินอื่นๆ เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ภายใต้กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันก็ถูกนำมาใช้ในทุกพื้นที่ทั่วประเทศเช่นกัน ดังนั้น หากนำร่องในบางพื้นที่เพียงอย่างเดียวอาจไม่ทำให้เกิดความสอดคล้องและเป็นเอกภาพระหว่างพื้นที่ การบังคับใช้ทั่วประเทศยังช่วยแก้ไขปัญหากลไกการขออนุมัติเงินอุดหนุน ดังที่ผู้แทน Pham Van Hoa จากสภานิติบัญญัติแห่งชาติจังหวัด ด่งท้าป ได้กล่าวไว้

รัฐมนตรีโด ดึ๊ก ดุย พูดคุยกับผู้แทนในโถงทางเดินเมื่อเช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน

ส่วนเรื่องระเบียบควบคุมขอบเขตโครงการนำร่องในร่างมติ รมว.โด ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า ได้ระบุไว้ในหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในมาตรา 2 และ 3 คือ ให้ดำเนินการในเขตเมืองและพื้นที่พัฒนาเมือง ควบคุมขนาดพื้นที่ ควบคุมระยะเวลาดำเนินการ และให้อยู่ในรายชื่อที่สภาประชาชนจังหวัดอนุญาตให้ดำเนินการได้ภายใต้กลไกนี้

ไทย เกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินโครงการนำร่อง รัฐมนตรี Do Duc Duy กล่าวว่ามาตรา 3 ของร่างมติได้กำหนดไว้อย่างเฉพาะเจาะจงว่าโครงการจะต้องมีเงื่อนไข 5 ประการ คือ ต้องสอดคล้องกับการวางผังการใช้ที่ดินและการวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง และสอดคล้องกับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย พื้นที่ดินที่จะดำเนินโครงการจะต้องอยู่ในรายการที่อนุญาตโดยสภาประชาชนจังหวัด... สำหรับพื้นที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคงแห่งชาติ จะต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเพื่อปฏิบัติตามบทบัญญัติของข้อ 1 มาตรา 84 ตามที่ผู้แทน Trinh Xuan An - คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัด Dong Nai กล่าว...

สำหรับประเด็นเรื่องการสร้างหลักประกันความมั่นคงทางอาหาร การรักษาเสถียรภาพของพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ และการรักษาพื้นที่ป่าไม้เฉลี่ยทั่วประเทศให้อยู่ที่ 42% นั้น รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรฯ โด ดึ๊ก ซุย กล่าวว่า ประเด็นนี้ได้รับการดำเนินการและควบคุมอย่างเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการจัดทำแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินระดับชาติและระดับจังหวัด การวางผังเมือง และการวางแผนการก่อสร้าง ในการวางแผน เราต้องพิจารณาว่าพื้นที่เกษตรกรรมที่ถูกปรับเปลี่ยนไปเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมจำนวนเท่าใด และพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่ถูกดำเนินการในช่วงระยะเวลาการวางแผนจำนวนเท่าใด เพื่อให้ยังคงรักษาเสถียรภาพของพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ และรักษาเสถียรภาพของพื้นที่ป่าไม้ให้อยู่ที่ 42% ขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนที่เราดำเนินการวางแผน พื้นที่ใดของพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะถูกดำเนินการโดยรัฐ และพื้นที่ใดจะถูกดำเนินการโดยวิธีการของนักลงทุนที่ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่การดำเนินการนี้จะอยู่ในพื้นที่ผังเมืองที่ได้รับอนุมัติเท่านั้น

ภาพรวมการหารือช่วงเช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน

สำหรับพื้นที่ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โด ดึ๊ก ซุย กล่าวว่า ในร่างแบบแปลนพื้นที่ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคง ตามแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ส่งมอบให้กับท้องถิ่นนั้น จะให้ความสำคัญกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะในการจัดทำโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อขายให้แก่เจ้าหน้าที่และทหารของกองทัพ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงกลาโหมโด ดึ๊ก ซุย กล่าวว่า นี่เป็นข้อบังคับที่ออกแบบมาเพื่ออำนวยความสะดวกในการแปลงที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคงให้เป็นที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็วตามแผน และสร้างเงื่อนไขในการแก้ไขปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยของเจ้าหน้าที่และทหารของกองทัพ มติดังกล่าวมีจุดประสงค์เพื่อมอบหมายให้กระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเป็นผู้ดำเนินการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการ เมื่อคัดเลือกนักลงทุนแล้ว นักลงทุนจะต้องดำเนินการตามขั้นตอน และเงื่อนไขต่างๆ เช่นเดียวกับโครงการอื่นๆ

ที่มา: https://baotainguyenmoitruong.vn/thao-go-ve-phuong-thuc-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-383453.html