ตลาดประมูลที่ดินซบเซา หลังเกิดกระแสคลั่งเมื่อกว่า 1 ปีก่อน

ตลาดประมูลที่ดินคึกคักมากว่าหนึ่งปี แต่ปัจจุบันนักลงทุนหลายรายต้องขายขาดทุน

หลังจากการแบ่งชุด การประมูลที่ดิน ในปี 2024 ตลาดในเขตชานเมือง ฮานอย คึกคักมาก แต่ปัจจุบันความน่าสนใจของตลาดแห่งนี้กำลังลดลง นักลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดินประมูลต้องการขายสินค้า แม้จะยอมรับ "การขาดทุน" ก็ตาม

ตรงกันข้ามกับบรรยากาศที่คึกคักในปี 2567 กิจกรรมการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยมีแนวโน้มชะลอตัวลงนับตั้งแต่ต้นปี ในหลายพื้นที่ ราคาที่ดินลดลงอย่างมาก

ตัวอย่างเช่น มีการประมูลที่ดินจำนวน 34 แปลงในเขตอำเภอท่าชนะ (เก่า) ในช่วงกลางปีนี้ โดยมีราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่กว่า 56 ล้านดอง/ตรม. ลดลง 3.3 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดือนธันวาคม 2567 (ราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่กว่า 185 ล้านดอง/ตรม.)

ในทำนองเดียวกัน ที่ดิน 9 แปลงในเขตฟุกเทอ (เดิม) ก็ถูกขายไปในราคาสูงสุดที่ 47 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งลดลงเกือบ 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดือนกันยายนปีที่แล้ว การประชุมครั้งนี้มีผู้เข้าร่วมมากกว่า 100 คน ซึ่งลดลงมากกว่าหนึ่งในสามเมื่อเทียบกับการประชุมครั้งก่อน

ล็อตที่นำมาประมูลหลายรายการเริ่มเย็นลงแล้ว (ภาพประกอบ)

นายเหงียน เตี๊ยน ทวด นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในตำบลหว่ายดึ๊ก กล่าวว่า เขาได้ลงโฆษณาขายที่ดิน 2 แปลงจากเจ้าของเดิม ซึ่งราคาขายสูงกว่าราคาที่ตั้งไว้เพียงเล็กน้อย คือ 5-10 ล้านบาท/ตร.ม. แต่ไม่มีใครมาขอซื้อมาหลายเดือนแล้ว

ปัจจุบันบริษัทของนายกวดมีแปลงที่ดินที่นำมาประมูลในเขตอำเภอหว่ายดึ๊ก อำเภอถั่นโอ๋ และอำเภอก๊วกโอ๋ (เก่า) หลายแปลง ที่นักลงทุนส่งเข้ามาขายตั้งแต่ต้นปี 2568 อย่างไรก็ตาม จำนวนธุรกรรมยังมีน้อยมาก โดยมีเพียง 5 แปลงเท่านั้นที่ซื้อขายในราคาเดียวกับนักลงทุนที่ชนะและซื้อคืนก่อนหน้านี้

คุณทวดกล่าวว่า ในความเป็นจริง นักลงทุนทุกคนส่งส่วนต่างราคา 200-300 ล้านดองต่อแปลง สำหรับพื้นที่ 90-110 ตารางเมตร แต่ลูกค้าที่ซื้อทั้งหมดเสนอราคาที่ต่ำกว่า หลังจากปรับขึ้นราคาหลายครั้ง นักลงทุนจึงตัดสินใจขายในราคาเดิมที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้ เหตุผลที่นักลงทุนเหล่านี้จำเป็นต้องขายทันทีเนื่องจากใกล้ถึงวันชำระดอกเบี้ยและเงินต้นให้ธนาคารแล้ว แต่ยังไม่ได้นำเงินสดกลับเข้าบัญชี จึงอาจถือเป็นการ "ตัดขาดทุน" เพื่อรักษาเงินทุนไว้

นายกวด กล่าวว่า ขณะนี้มีที่ดินในหว่ายดึ๊กอยู่ 4 แปลง ราคาประมูลที่ชนะอยู่ที่ประมาณ 85 ล้านดอง/ตรม. เจ้าของที่ดินต้องการขายในราคาเดียวกัน ผู้ซื้อจะออกภาษีให้ แต่ลูกค้าที่มาขอซื้อต่างก็บ่นว่าราคาสูงเกินไปและอยากลดราคาลง 200-300 ล้านดอง/แปลง

“ เมื่อกลางปีที่แล้ว ตลาดประมูลที่ดินคึกคัก นักลงทุนหลายรายแห่เข้ามาซื้อเก็งกำไร แต่ไม่กี่เดือนต่อมา ตลาดกลับตัว สภาพคล่องลดลง นักลงทุนเหล่านี้จึงจำเป็นต้องขายเพื่อนำทุนมาชำระหนี้ธนาคาร ” นายทวดกล่าว

นายทราน หง็อก อันห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวด้วยว่า ปัจจุบันนักลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดินที่ถูกประมูลตั้งแต่เดือนสิงหาคมและกันยายน พ.ศ. 2567 ถูกบังคับให้ลดราคาขายเพื่อกำจัดสินค้าออกไป

ตัวอย่างเช่น ที่ดินขนาด 61 ตร.ม. ในเขต Thanh Oai เก่า ซึ่งมีราคาประมูลประมาณ 70 ล้านดองต่อตร.ม. หรือประมาณ 4.25 พันล้านดองต่อแปลง ปัจจุบันมีการขายขาดทุนเป็นเงินประมาณ 4 พันล้านดอง

หรือที่ดินอีกแปลงหนึ่งในเขตฮว่ายดึ๊กเดิมมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 85 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันก็ลดลงเหลือประมาณ 80 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

นายหง็อก อันห์ กล่าวว่า ที่ดินที่นำมาประมูลหลายแห่งมีโครงสร้างพื้นฐานขั้นพื้นฐาน แต่ไม่มีแผนการเชื่อมโยงในอนาคตเพื่อขยายการเชื่อมโยงระดับภูมิภาค ดังนั้นจึงไม่มีศักยภาพที่จะเพิ่มราคาได้มากนัก

นักเก็งกำไรซื้อและรอให้ราคาเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มตลาด โดยไม่ประเมินศักยภาพของที่ดิน ดังนั้นเมื่อตลาดพังทลาย พวกเขาก็ตกอยู่ในสถานการณ์ "ถือครองระเบิด" ถูกบังคับให้ลดราคาลงเพื่อลดการขาดทุน

ในความเป็นจริง ในพื้นที่โดยรอบแปลงที่ประมูลนั้น ราคาตลาดอยู่ที่ประมาณ 50-60 ล้านดองต่อตารางเมตร แม้แต่พื้นที่ที่อยู่อาศัยบางแห่ง รวมถึงค่าก่อสร้างก็อยู่ที่ 100-110 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่แปลงที่ประมูลมีราคาอยู่ที่ 80-120 ล้านดองต่อตารางเมตร หากนักลงทุนถือครองที่ดินเหล่านี้ไว้ พวกเขาน่าจะซื้อในราคานี้ไปแล้วอย่างน้อย 3 ปี

หัวหน้าบริษัทประมูลแห่งหนึ่งได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับสถานการณ์การประมูลที่ดินในปัจจุบันว่า สถานการณ์คลี่คลายลงมากเมื่อเทียบกับเมื่อก่อน ยกตัวอย่างเช่น ก่อนหน้านี้การประมูลอาจมีผู้ยื่นคำขอประมาณ 1,000 ราย แต่ปัจจุบันลดลงเหลือเพียงไม่กี่ร้อยราย กล่าวคือ โดยเฉลี่ยแล้ว ก่อนหน้านี้มีผู้ยื่นคำขอประมาณ 40-50 รายต่อแปลงที่ดิน แต่ปัจจุบันมีผู้ยื่นคำขอเพียงประมาณ 10-20 รายต่อแปลงที่ดิน และราคาก็ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น สถานการณ์การยกเลิกเงินมัดจำจึงไม่มีให้เห็นอีกต่อไป

การประมูลที่ดินเข้มงวดมากขึ้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าการประมูลที่ดินกำลังถูกควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อไม่ให้เกิดภาวะตื่นตระหนกอีกต่อไป

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางท่านได้วิเคราะห์ถึงสถานการณ์ที่การประมูลที่ดินเริ่มผ่อนคลายลง โดยระบุว่าราคาที่ดินในการประมูลครั้งก่อนๆ ถูกดันให้สูงเกินไป และเมื่อราคาสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก สภาพคล่องก็จะเป็นปัญหาใหญ่ ผู้ชนะการประมูลจะประสบปัญหาในการขายต่อเนื่องจากไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่สูง และตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านเงินทุน

อีกเหตุผลหนึ่งอาจเป็นเพราะผู้ซื้อ "ตื่นตัว" หลังจากราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น นักลงทุนจึงไม่สนใจที่จะจ่ายราคาที่สูงเกินไปเพื่อซื้อที่ดินแปลงหนึ่ง แล้วต้องทำงานหนักเพื่อขายทำกำไรอีกต่อไป เนื่องจากทุกคนต่างเห็นว่าราคาปัจจุบันไม่สมเหตุสมผล หากหาผู้ซื้อไม่ได้ภายในหนึ่งเดือน พวกเขาจะต้องเสียเงินมัดจำ จึงเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น

นอกจากนี้ พื้นที่ชานเมืองของฮานอย เช่น ฮว่ายดึ๊ก แถ่งโอย หรือฟุกเทอ ส่วนใหญ่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่สม่ำเสมอ พื้นที่เหล่านี้อาจน่าสนใจในระยะสั้น แต่ราคาที่ดินกลับถูกดันให้สูงเกินไป ซึ่งไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด นำไปสู่ภาวะ "ถือครองที่ดินและรอจังหวะที่เหมาะสม" เป็นเวลานาน ซึ่งทำให้ความน่าสนใจของที่ดินที่นำมาประมูลลดลง

นอกจาก, ที่ดินที่ถูกประมูล ที่ดินผืนนี้มีความพิเศษเฉพาะตัว ผู้ซื้อต้องชำระเงินเต็มจำนวนภายในระยะเวลาอันสั้น ไม่อนุญาตให้ชำระเงินล่าช้า เมื่อราคาที่ชนะการประมูลสูงเกินไป นักลงทุนก็แทบไม่มีโอกาสทำกำไร หากไม่มีแผนจะใช้ประโยชน์ ก่อสร้าง หรือพัฒนาโครงการ ที่ดินที่นำมาประมูลก็เป็นเพียงกระดาษแดงในตู้เซฟ

ขณะเดียวกัน นายเหงียน เตี๊ยน ทวด ระบุว่า หนึ่งในเหตุผลที่ทำให้การประมูลที่ดินลดน้อยลงคือกฎระเบียบในการประมูลที่เข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ นอกจากการเพิ่มเงินมัดจำแล้ว กฎหมายการประมูลทรัพย์สินฉบับปรับปรุง ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อต้นปีนี้ ยังกำหนดว่าผู้ฝ่าฝืนจะถูกห้ามเข้าร่วมการประมูลเป็นเวลาสูงสุด 5 ปี และอาจถึงขั้นถูกดำเนินคดีอาญา ด้วยเหตุนี้ ซึ่งแตกต่างจากการแข่งขันซื้อขายที่ดินในอดีต ในพื้นที่ประมูลที่ดินหลายแห่ง พื้นที่ซื้อขายและสำนักงานนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ชั่วคราวหลายแห่งจึงปิดให้บริการ

นอกจากนี้ ทางการยังได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบและจัดการพฤติกรรมเก็งกำไรและการจัดการกิจกรรมการประมูล นอกจากนี้ กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการขึ้นราคาเริ่มต้น การเพิ่มเงินฝาก และการจัดการการละทิ้งเงินฝากอย่างเข้มงวดก็เริ่มมีผลบังคับใช้

คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ EZ Propert วิเคราะห์ว่าราคาที่ดินในการประมูลครั้งก่อนๆ ถูกดันให้สูงเกินไป และเมื่อราคาสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง สภาพคล่องจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ ผู้ชนะการประมูลจะขายต่อได้ยากเพราะหาผู้ซื้อไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่สูง และตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านแหล่งเงินทุน

“ สภาพคล่องที่ไม่ดีอาจเป็นสาเหตุโดยตรงที่ทำให้การประมูลที่ดินค่อยๆ เย็นลง ” นายโตนกล่าว

อีกเหตุผลหนึ่งอาจเป็นเพราะผู้ซื้อ “ตื่นตัว” หลังจากราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว “ นักลงทุนบางคนไม่สนใจที่จะจ่ายราคาที่สูงเกินไปเพื่อซื้อที่ดินแปลงหนึ่ง แล้วต้องทำงานหนักเพื่อขายทำกำไรอีกต่อไป เพราะพวกเขาต่างเห็นว่าราคาปัจจุบันไม่สมเหตุสมผล หากหาผู้ซื้อไม่ได้ภายในหนึ่งเดือน พวกเขาจะต้องเสียเงินมัดจำ ดังนั้นพวกเขาจึงระมัดระวังมากขึ้น ” คุณโทอันกล่าวเสริม

นอกจากนี้ นายตวนกล่าวว่า การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขตชานเมืองของกรุงฮานอยยังไม่ทั่วถึง พื้นที่เหล่านี้อาจน่าดึงดูดในระยะสั้น แต่ราคาที่ดินที่ถูกดันขึ้นสูงเกินไปจะไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด นำไปสู่ภาวะ "การถือครองที่ดินและรอจังหวะที่เหมาะสม" เป็นเวลานาน ซึ่งทำให้ความน่าสนใจของที่ดินที่นำมาประมูลลดลง

ที่มา: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html