รายได้และราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยยังคง “ขยายตัว”

ราคายังคง “ยึด” อยู่ที่ระดับสูง

รายงานตลาดครึ่งปีแรกของปี 2566 ของ Savills Vietnam ระบุว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น 76% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 125% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 3,596 ยูนิต โดยตลาดหลักมีอุปทานใหม่ 20,412 ยูนิต เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 14% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในทางกลับกัน ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ไม่มีโครงการใหม่ในไตรมาสนี้ โดยอุปทานใหม่ทั้งหมดมาจากโครงการเดิมที่มีอยู่ 126 ยูนิต เพิ่มขึ้น 334% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง -14% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุปทานหลักประกอบด้วย 797 ยูนิต จาก 14 โครงการ เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง -20% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ปัจจุบันอพาร์ทเมนต์ยังคงเป็นสินค้าที่ผู้คนสนใจมากที่สุด แต่ราคาขายยังคง "คงที่" อยู่ในระดับสูง

ณ ไตรมาสที่สองของปี 2566 ราคาขายหลักเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในตลาด ฮานอย อยู่ที่ 53 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เพิ่มขึ้น 1% ในแต่ละไตรมาส และ 17% ต่อปี ราคานี้เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 18 ไตรมาส และสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2562 ถึง 73% คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi ให้ความเห็นว่า: เนื่องจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนเพื่อปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐาน และสาธารณูปโภคโดยรอบ โครงการภายในยังนำไปสู่ราคาตลาดหลัก หรือราคาของโครงการที่เพิ่งเปิดตัว ซึ่งสูงกว่าระดับตลาดทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่เสมอ

คุณฮวง แถ่ง เญิน ในเขตเก๊าจาย กล่าวว่า ครอบครัวของฉันต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ให้ลูกๆ แยกกันอยู่ แต่ราคาในย่านใจกลางเมืองสูงเกินไป ขณะที่ราคาโครงการในเขตชานเมืองยังคงสูงอยู่ เราได้ปรึกษาหารือกันไปแล้ว 6-7 โครงการ แต่ก็ยังตัดสินใจไม่ได้ เพราะถ้าซื้อ เราก็ต้องกู้เงินจากธนาคารเพิ่ม ในขณะที่รายได้ของเรายังไม่สูงนัก แรงกดดันจากการจ่ายดอกเบี้ยคือความกังวลหลักในขณะนี้

ขณะเดียวกัน ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในไตรมาสที่สองของปี 2566 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า มีการปรับลดลงในบางผลิตภัณฑ์วิลล่าหรือทาวน์เฮาส์ อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ทาวน์เฮาส์ไม่ได้บันทึกการลดราคาใดๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาวิลล่าขั้นต้นลดลง 10% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือ 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ของที่ดินคงคลังในเขตเม่ลินห์ ประกอบกับอุปทานขั้นต้นที่เพิ่มขึ้น ทำให้เกิดอุปทานส่วนเกิน ในขณะที่ความต้องการของลูกค้าไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง ราคาอาคารพาณิชย์ลดลง 7% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส ในทางตรงกันข้าม ราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส อยู่ที่ 173 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ด้วยโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส วิทยาเขตสีเขียว และราคาที่สมเหตุสมผล กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ยังคงดึงดูดความสนใจของผู้คนจำนวนมาก แต่ธุรกรรมต่างๆ กลับล่าช้าและไม่ค่อยดีนัก

คุณโด ทู ฮาง กล่าวถึงพัฒนาการที่หลากหลายของราคาสินค้าแนวราบและอพาร์ตเมนต์ว่า “ควรสังเกตว่าราคาที่ลดลงของตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์เป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่ห่างไกลจากใจกลางเมืองในราคาที่สมเหตุสมผล ซึ่งทำให้ระดับตลาดลดลง อันที่จริงแล้ว ราคาสินค้าแนวราบยังคงสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ติดกับถนนวงแหวนหมายเลข 2 และ 3 ของฮานอย รวมถึงพื้นที่พัฒนาแล้วที่มีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่มั่นคง และพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง”

การเติบโตของรายได้ยังคง "ขยายตัว" ตามการเติบโตของราคา

ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงสูง เนื่องจากการย้ายถิ่นฐานสุทธิในเชิงบวก การเติบโตของประชากร และอัตราการขยายตัวของเมืองที่สูง นอกจากนี้ คาดการณ์ว่าระหว่างปี พ.ศ. 2566 ถึง พ.ศ. 2568 ฮานอยจะมีครัวเรือนเพิ่มขึ้น 157,000 ครัวเรือน อย่างไรก็ตาม อุปทานในอนาคตมีเพียงอพาร์ตเมนต์ทุกประเภท 59,000 ยูนิต บ้านแนวราบ 9,000 ยูนิต และบ้านพักอาศัยสังคม 18,700 ยูนิตที่คาดว่าจะเปิดขาย ขณะนี้มีบ้านขาดแคลนถึง 70,300 ยูนิต

เมื่อเผชิญกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูง คำถามคือรายได้เฉลี่ยของประชาชนในฮานอยจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้หรือไม่ รายงานของ Savills Vietnam ยังชี้ให้เห็นว่าฮานอยกำลังพยายามสร้างรายได้เฉลี่ยต่อหัวให้อยู่ที่ 150 ล้านดอง/คน/ปี ในปี 2566 เมื่อเทียบกับปี 2562 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี ขณะเดียวกัน อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ปี 2562 ถึงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 13% ต่อปี

ฮานอยจำเป็นต้องให้ความสนใจกับกลุ่มที่อยู่อาศัยทางสังคม (สำหรับผู้มีรายได้น้อย) มากขึ้น เพื่อให้คนทำงานสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยและสร้างความมั่นคงในชีวิตได้

คุณฮัง กล่าวว่า “เห็นได้ชัดว่าในความเป็นจริงแล้ว การเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยนั้นต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ นี่เป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าผู้คนจะใช้เวลานานกว่าในการเป็นเจ้าของบ้านหากช่องว่างนี้ยังคงกว้างขึ้น หากตัวเลขทั้งสองนี้ไม่ขยับเข้าใกล้กัน จะทำให้ผู้คนทั่วไป ทั้งผู้ที่อาศัยอยู่ในฮานอยและผู้ที่อาศัยอยู่ในจังหวัดอื่นๆ ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยเพื่อทำงานหรือเพื่อลูกๆ ใช้เวลานานขึ้นและยากลำบากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น หากบ้านแนวราบมีราคาสูง ผู้ซื้อก็จะพิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาและพิจารณาว่าเหมาะสมกับมูลค่าที่แท้จริงของบ้านหรือไม่ การตัดสินใจของผู้ซื้อก็จะช้าลงและยาวนานขึ้น”

อย่างไรก็ตาม ในตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ สินค้าที่มีราคาสมเหตุสมผลและโครงการที่วางแผนไว้อย่างดียังคงดึงดูดผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แนวราบในฮานอยที่มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นหลังจากไตรมาสแรกที่ซบเซา โดยมียอดขาย 106 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

นี่เป็นหนึ่งในสัญญาณบวกที่บันทึกไว้ในช่วงปลายไตรมาสที่สองของปี 2566 ซึ่งตลาดมีโครงการแนวราบที่มีราคาเสนอขายประมาณ 10,000 ล้านดองต่อยูนิต จากข้อมูลในไตรมาสที่สองของปี 2566 ที่กรุงฮานอย โครงการที่มีราคาขายขั้นต้นต่ำกว่า 10,000 ล้านดองคิดเป็น 39% ของมูลค่าการซื้อขายทั้งหมด อพาร์ตเมนต์ราคา 10,000-20,000 ล้านดองคิดเป็น 28% และอพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 30,000 ล้านดองคิดเป็นเพียง 13% ข้อมูลแสดงให้เห็นว่ายิ่งราคาขายเหมาะสมมากเท่าไหร่ อัตราการขายก็จะยิ่งดีขึ้นเท่านั้น” คุณฮังกล่าว

นายดินห์ วัน ทรอย ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท ได ฟอง เรียลเอสเตท คอนสตรัคชั่น อินเวสต์เมนต์ จอยท์ สต็อก จำกัด กล่าวว่า “อุปทานเบื้องต้นยังมีจำกัด แต่ข้อดีสำหรับผู้ซื้อบ้านในตลาดฮานอยในปัจจุบันก็คือ พวกเขาสามารถเลือกตลาดรองได้ เนื่องจากมีผลิตภัณฑ์หลายรายการที่ได้รับการพัฒนาไว้ล่วงหน้า มีการรับประกันทางกฎหมาย และมีราคาที่สมเหตุสมผลมากกว่า”

ในสภาวะปัจจุบัน ราคาในตลาดรองยังคงมีการแข่งขันเมื่อเทียบกับตลาดแรก โดยทั่วไปแล้ว คอนโดมิเนียมแนวราบ ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ในไตรมาสที่สองของปี 2566 ราคาอุปทานรองจะมีราคาต่ำกว่าคอนโดมิเนียมหลัก 20% ตลาดแรกมีตัวเลือกไม่มากนัก ในขณะที่ตลาดรองมีตัวเลือกด้านราคามากกว่า แม้ว่าสินค้าจะไม่ใช่สินค้าใหม่แล้ว แต่ในทางกลับกัน ผู้ซื้อสามารถนำไปใช้งานได้ทันทีหรือพร้อมใช้ได้ทันที

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อเร็ว ๆ นี้ ฮานอยได้ส่งเสริมการเบิกจ่ายเงินลงทุนสาธารณะ ซึ่งเป็นปัจจัยที่เอื้อต่อการส่งเสริมกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ ของฮานอยโดยรวม และกิจกรรมอื่น ๆ รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ด้วยการก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่เพิ่งเริ่มต้น คาดว่าจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาในเขตชานเมือง เช่น เมลิงห์ ดานเฟือง ฮว่ายดึ๊ก ซ็อกเซิน ห่าดง แถ่งโอย... เมื่อถนนวงแหวนหมายเลข 4 เปิดให้สัญจรในปี พ.ศ. 2570 คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบถนนวงแหวนหมายเลข 4 จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปัจจุบัน

แหล่งที่มา