รายได้และราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยยังคงมีช่องว่างราคาที่กว้างขึ้นเรื่อยๆ

ราคายังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง

จากรายงานตลาดครึ่งปีแรก 2023 ของ Savills Vietnam พบว่า อุปทานใหม่ในตลาดอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 76% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 125% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีจำนวน 3,596 ยูนิต ในจำนวนนี้ ตลาดหลัก (ตลาดผู้ซื้อบ้านใหม่) มีการเปิดตัว 20,412 ยูนิต เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 14% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ในทางกลับกัน ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวในไตรมาสนี้ อุปทานใหม่ทั้งหมดมาจาก 126 ยูนิตจากโครงการที่มีอยู่แล้ว ซึ่งเพิ่มขึ้น 334% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลง 14% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว อุปทานหลักประกอบด้วย 797 ยูนิตจาก 14 โครงการ เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลง 20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุดในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ราคาขายยังคงอยู่ในระดับสูง

ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดในตลาด ฮานอย อยู่ที่ 53 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ราคาดังกล่าวเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 18 ไตรมาส และสูงกว่าไตรมาสที่ 1 ปี 2019 ถึง 73% คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า สาเหตุมาจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนเพื่อปรับปรุงคุณภาพผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบโครงการ ก็ส่งผลให้ราคาในตลาดใหม่ หรือราคาโครงการที่เพิ่งเปิดตัว สูงกว่าราคาเฉลี่ยของห้องชุดในตลาดทั่วไปเสมอ

นางโฮอัง ทันห์ นันท์ ผู้พักอาศัยในเขตเกาเจย์ กล่าวว่า "ครอบครัวของดิฉันจำเป็นต้องซื้ออพาร์ทเมนต์ให้ลูกได้อยู่อาศัยอย่างอิสระ แต่ราคาในตัวเมืองสูงเกินไป ในขณะที่โครงการชานเมืองก็ยังราคาสูงอยู่ เราดูโครงการมาแล้ว 6-7 โครงการ แต่ยังตัดสินใจไม่ได้ เพราะการซื้อต้องกู้เงินจากธนาคารเพิ่ม และด้วยรายได้ที่น้อยของเรา ภาระดอกเบี้ยจึงเป็นสิ่งที่เรากังวลมากที่สุดในตอนนี้"

ในขณะเดียวกัน สำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ราคาในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า พบว่ามีการปรับลดลงสำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์บางประเภท ส่วนทาวน์เฮาส์นั้นราคาไม่ลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาบ้านวิลล่าหลังใหม่ลดลง 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เหลือ 100 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} สำหรับที่ดินที่ยังขายไม่ออกในอำเภอมีหลิง ประกอบกับอุปทานบ้านวิลล่าหลังใหม่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด ในขณะที่ความต้องการของลูกค้าไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง ราคาอาคารพาณิชย์ลดลง 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในทางกลับกัน ราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 173 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร}

ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน พื้นที่สีเขียว และราคาที่สมเหตุสมผล ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ยังคงดึงดูดผู้ซื้อจำนวนมาก แต่การทำธุรกรรมกลับค่อนข้างช้าและซบเซา

นางโด ทู ฮาง กล่าวแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวโน้มราคาที่แตกต่างกันระหว่างอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลว์ไรส์และอพาร์ทเมนต์ว่า “ควรสังเกตว่าการลดลงของราคาในตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์นั้นเกิดจากการที่โครงการที่ตั้งอยู่ห่างไกลจากใจกลางเมืองเปิดตัวในราคาที่เหมาะสม ทำให้ระดับตลาดโดยรวมลดลง ในความเป็นจริง ราคาในกลุ่มโลว์ไรส์ยังคงสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ใกล้ถนนวงแหวนรอบที่ 2 และ 3 ของฮานอย และในพื้นที่พัฒนาแล้วที่มีการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและการขนส่งที่มั่นคง รวมถึงพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง”

อัตราการเติบโตของรายได้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา

ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงสูงเนื่องจากอัตราการย้ายถิ่นฐานสุทธิที่เป็นบวก การเติบโตของประชากร และอัตราการขยายตัวของเมืองที่สูง นอกจากนี้ การคาดการณ์ระบุว่าฮานอยจะมีครัวเรือนเพิ่มขึ้นอีก 157,000 ครัวเรือนระหว่างปี 2023 ถึง 2025 อย่างไรก็ตาม อุปทานในอนาคตมีเพียงอพาร์ตเมนต์ทุกประเภท 59,000 ยูนิต บ้านเดี่ยว 9,000 ยูนิต และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 18,700 ยูนิตที่คาดว่าจะนำออกขาย จึงยังคงมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยถึง 70,300 ยูนิต

ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูง คำถามจึงเกิดขึ้นว่ารายได้เฉลี่ยของชาวฮานอยจะสามารถซื้อบ้านได้หรือไม่ รายงานจาก Savills Vietnam ระบุว่า ฮานอยกำลังพยายามบรรลุเป้าหมายรายได้เฉลี่ยต่อหัว 150 ล้านดอง/คน/ปี ในปี 2023 เมื่อเทียบกับปี 2019 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี ในขณะเดียวกัน อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ปี 2019 ถึงครึ่งแรกของปี 2023 อยู่ที่ 13% ต่อปี

ฮานอยจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากขึ้น เพื่อให้คนทำงานสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยและสร้างความมั่นคงในชีวิตได้

คุณฮังให้ความเห็นว่า “เห็นได้ชัดว่าการเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยนั้นต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ นี่เป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าการเป็นเจ้าของบ้านจะใช้เวลานานขึ้นสำหรับประชาชนหากช่องว่างนี้กว้างขึ้น หากตัวเลขทั้งสองนี้ไม่เข้าใกล้กันมากขึ้น จะทำให้การเป็นเจ้าของบ้านสำหรับประชาชนทั่วไป ทั้งผู้ที่อาศัยอยู่ในฮานอยและผู้ที่มาจากจังหวัดอื่น ๆ ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยเพื่อการทำงานหรือเพื่อลูกหลาน ใช้เวลานานขึ้นและยากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น สำหรับบ้านชั้นเดียว เมื่อราคาสูง ผู้ซื้อก็จะพิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาและว่ามันสอดคล้องกับมูลค่าที่แท้จริงของสินค้าหรือไม่ ซึ่งนำไปสู่การตัดสินใจที่ช้าลงและใช้เวลานานขึ้นสำหรับผู้ซื้อ”

อย่างไรก็ตาม ในตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ สินค้าที่มีราคาสมเหตุสมผลและโครงการที่วางแผนมาอย่างดี ยังคงดึงดูดผู้ซื้อ เห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่า การซื้อขายในกลุ่มอาคารเตี้ยในฮานอยแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวดีขึ้นหลังจากไตรมาสแรกที่ซบเซา โดยมียอดขาย 106 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

“นี่เป็นหนึ่งในสัญญาณเชิงบวกที่บันทึกไว้ในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2023 เมื่อตลาดเห็นโครงการคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรส์เสนอขายยูนิตในราคาประมาณ 10,000 ล้านดงต่อยูนิต จากข้อมูลในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ในฮานอย โครงการที่มีราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 10,000 ล้านดงคิดเป็น 39% ของธุรกรรมทั้งหมด โครงการที่มีราคาอยู่ระหว่าง 10,000 ถึง 20,000 ล้านดงคิดเป็น 28% และโครงการที่มีราคามากกว่า 30,000 ล้านดงคิดเป็นเพียง 13% ข้อมูลแสดงให้เห็นว่ายิ่งสินค้ามีราคาสมเหตุสมผลมากเท่าไหร่ อัตราการขายก็จะยิ่งดีขึ้นเท่านั้น” นางฮังกล่าว

นายดิงห์ วัน ตรอย ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท ได่ ฟอง อินเวสต์เมนต์ แอนด์ คอนสตรัคชั่น - อสังหาริมทรัพย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าอุปทานใหม่จะมีจำกัด แต่จุดที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อบ้านในตลาดฮานอยในปัจจุบันคือ ความสามารถในการเลือกซื้อจากตลาดมือสอง ซึ่งมีสินค้าหลายรายการที่สร้างเสร็จแล้ว มีการรับประกันตามกฎหมาย และมีราคาที่สมเหตุสมผลกว่า

ปัจจุบัน ราคาในตลาดมือสองยังคงแข่งขันได้เมื่อเทียบกับตลาดหลัก ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ประเภทโลว์ไรส์ ตามข้อมูลของ Savills Vietnam พบว่า ราคาในตลาดมือสองต่ำกว่าราคาในตลาดหลักถึง 20% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ตลาดหลักมีตัวเลือกจำกัด ในขณะที่ตลาดมือสองมีตัวเลือกด้านราคามากกว่า แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นอาจจะไม่ใช่ของใหม่ แต่ผู้ซื้อสามารถย้ายเข้าอยู่หรือใช้งานได้ทันที

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ฮานอยได้เร่งการเบิกจ่ายเงินลงทุนของภาครัฐเมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งเป็นปัจจัยที่เอื้อต่อการกระตุ้นกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ ของฮานอยโดยรวม และกิจกรรมอื่นๆ รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ด้วยการเริ่มก่อสร้างถนนวงแหวนรอบที่ 4 เมื่อเร็วๆ นี้ คาดว่าจะช่วยกระตุ้นการพัฒนาในพื้นที่ชานเมือง เช่น เมลินห์ ดานฟอง ฮว่าดึ๊ก ซ็อกซอน ฮาดง แทงห์โอไอ เป็นต้น เมื่อถนนวงแหวนรอบที่ 4 เปิดให้ใช้งานในปี 2027 คาดว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบถนนวงแหวนรอบที่ 4 จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปัจจุบัน

แหล่งที่มา: https://baotainguyenmoitruong.vn/thu-nhap-va-gia-nha-o-ha-noi-van-bi-noi-rong-361356.html