ค้นหาโซลูชั่นด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกมากมาย สะท้อนให้เห็นจากการฟื้นตัวของอุปทาน ราคาขาย และความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อ ขณะเดียวกัน โครงการและบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งก็สร้างชื่อเสียงผ่านกิจกรรมเฉพาะทาง ซึ่งนำความคึกคักใหม่ๆ สู่ตลาด

การเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดอง คิดเป็น 70% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่ขายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยเพิ่มขึ้น 6% โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 69 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่ในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 68 ล้านดอง/ตร.ม. การปรับตัวสูงขึ้นของราคาแสดงให้เห็นถึงความร้อนแรงและความต้องการที่สูงของตลาด

โครงการอพาร์ตเมนต์หรูที่เพิ่งเปิดตัวในฮานอยและโฮจิมินห์ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก โดยมีอัตราการดูดซับสูงถึง 60-80% โครงการเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มอุปทานในตลาดเท่านั้น แต่ยังดึงดูดผู้อยู่อาศัยจำนวนมากด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยและการเชื่อมต่อการเดินทางที่สะดวกสบาย

บริษัทขนาดใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น Vingroup, Novaland, Sun Group... ต่างมีความก้าวหน้าอย่างมากในการดำเนินโครงการและส่งเสริมกิจกรรมทางธุรกิจ ตัวอย่างหนึ่งคือ Hoa Binh Construction Group Corporation หนึ่งในบริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ที่สุดในภาคก่อสร้าง ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากธนาคารเพื่อการลงทุนและพัฒนาแห่งเวียดนาม (BIDV) ด้วยการขยายวงเงินสินเชื่อสูงสุด 4,000 พันล้านดอง สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยให้ Hoa Binh ก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากเท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณบวกของการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อีกด้วย

โครงการซูเปอร์ซีรีส์ของ Aqua City (Dong Nai) และ NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) ของ Novaland Group ได้รับการบันทึกการฟื้นตัวในระดับหนึ่งพร้อมกับปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขในที่สุด

การเปลี่ยนแปลงเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ไม่เพียงแต่มาจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและความต้องการที่แท้จริงของประชาชนเท่านั้น แต่ยังมาจากการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายอีกด้วย การประกาศใช้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้สร้างช่องทางทางกฎหมายที่โปร่งใสมากขึ้นสำหรับธุรกิจและนักลงทุน กฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน ขั้นตอนการขออนุญาต และการอนุมัติที่ดินได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งช่วยลดอุปสรรคทางกฎหมายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักเผชิญ

ตัวอย่างเช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหาเกี่ยวกับการออกใบอนุญาตก่อสร้างชั้นใต้ดิน มติที่ 3803/QD-UBND และมติที่ 3804/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เป็นพื้นฐานสำหรับการอนุมัติแผนแม่บท มุ่งสู่การปรับปรุงใบอนุญาตก่อสร้างที่ปรับปรุงแล้วสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่... มติเหล่านี้ คาดว่าปัญหาทางกฎหมายในโครงการต่างๆ ในนครโฮจิมินห์จะค่อยๆ ได้รับการแก้ไข

นายเหงียน ตวน ทัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2567 ซึ่งควบคุมราคาที่ดิน ได้ขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการจำนวนมากที่ไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในนครโฮจิมินห์ ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 200 โครงการที่มีปัญหาทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน ในปี พ.ศ. 2567 นครโฮจิมินห์จะขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการ 36 โครงการ และออกใบอนุญาตประมาณ 17,500 ฉบับ

พื้นที่ส่วนหนึ่งของเขตเมืองอควาซิตี้ (305 เฮกตาร์) ของกลุ่มบริษัทโนวาแลนด์กำลังค่อยๆ แก้ไขปัญหา ภาพโดย: NGUYEN TUAN

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อเร็วๆ นี้ นายโว ตัน ดึ๊ก ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ได้เน้นย้ำว่า การแก้ไขปัญหาอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดด่งนายยังคงล่าช้าเมื่อเทียบกับจังหวัดใกล้เคียง จะให้ความสำคัญกับการแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนโครงการจัดสรรที่ดิน C4 ในเมืองเบียนฮวาเป็นอันดับแรก โครงการจัดสรรที่ดินนี้มีพื้นที่มากถึง 1,500 เฮกตาร์ โดยมีโครงการขนาดใหญ่ ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมืองขนาดใหญ่ เช่น เขตที่อยู่อาศัยลองหุ่ง (227 เฮกตาร์) เขตบริการเชิงพาณิชย์บนเกาะเฟื้อกหุ่ง (286 เฮกตาร์) ซึ่งบริษัท DonaCoop เป็นผู้ลงทุน เขตเมืองริมน้ำด่งนาย (170 เฮกตาร์) โดยบริษัท Nam Long Investment Joint Stock Company และพื้นที่เมือง Aqua City (305 เฮกตาร์) โดย Novaland Group

นอกจากนี้ นโยบายสินเชื่อของธนาคารกลางเวียดนามยังช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดอีกด้วย รายงานของธนาคารกลางเวียดนามระบุว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2567 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 4.6% โดยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 10.3% โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.2% แสดงให้เห็นถึงการสนับสนุนจากระบบการเงินต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันก็เสริมสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ดร. แคน วัน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่ช่วงฟื้นตัวเชิงบวกอย่างเป็นทางการแล้ว เศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง อัตราเงินเฟ้อที่ควบคุมได้ และนโยบายทางกฎหมายที่ค่อยๆ ดีขึ้น ได้สร้างเงื่อนไขให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมการเติบโตของตลาด

ความยากลำบากและความท้าทายยังคงอยู่

อย่างไรก็ตาม ในบริบทของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายมากมาย หากไม่มีการแก้ไข ปัญหาเหล่านี้จะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น

กระทรวงก่อสร้างระบุว่า หนึ่งในประเด็นสำคัญที่สุดของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คือการยกเลิกกรอบราคาที่ดินแบบเดิม แต่จะมีการปรับปรุงรายการราคาที่ดินเป็นประจำทุกปี โดยกำหนดราคาให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ซึ่งหมายความว่าต้นทุนการลงทุนในการก่อสร้างและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15% -20% การเปลี่ยนแปลงนี้อาจสร้างความยากลำบากให้กับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ในทางกลับกัน หากรายการราคาที่ดินใหม่ไม่ได้รับการบังคับใช้อย่างเข้มงวด ก็จะเปิดโอกาสในการเก็งกำไรและการควบคุมตลาด ซึ่งนำไปสู่ความไม่เท่าเทียมกันในโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มคนหลากหลายชนชั้น

ข้อเสนอสำคัญอีกประการหนึ่งคือการพิจารณาเก็บภาษีผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก แต่ต้องยึดหลักการสร้างคุณค่าให้แก่สังคม ดร. เหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เน้นย้ำว่าการเก็บภาษีไม่ควรพิจารณาเฉพาะจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของเท่านั้น แต่ควรพิจารณาวัตถุประสงค์การใช้งานด้วย ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับชุมชนไม่ควรผูกพันกับนโยบายภาษีนี้

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการบริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองจำเป็นต้องมีการเตรียมการอย่างรอบคอบเพื่อให้เกิดความสม่ำเสมอทั่วประเทศ หากระบบการจัดการและมาตรการทางเทคนิคต่างๆ เช่น ธุรกรรมธนาคารและการประกาศทรัพย์สินไม่มีความสม่ำเสมอ ภาษีดังกล่าวจะไม่บรรลุผลตามที่ต้องการ และอาจก่อให้เกิดการหยุดชะงักของตลาดได้

ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นคือความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ปัจจุบันอุปทานที่อยู่อาศัยยังคงต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับอุปสงค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเหมาะสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เพื่อควบคุมตลาด กระทรวงก่อสร้างจึงเสนอให้ปลดล็อกอุปทานอสังหาริมทรัพย์โดยการกำจัดอุปสรรคทางกฎหมายในโครงการที่หยุดชะงัก พร้อมกับส่งเสริมการเปิดตัวโครงการใหม่

คุณโฮ ทิ ธู ไม กรรมการผู้จัดการบริษัท เวียดนาม เฮาส์ซิ่ง (ฮานอย) ระบุว่า หากรัฐบาลและบริษัทต่างๆ ไม่เร่งดำเนินการอย่างจริงจังในการเพิ่มอุปทาน โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ตลาดจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงจะประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้าน และสถานการณ์ "ราคาพุ่งสูง" อาจนำไปสู่ความไม่มั่นคงของตลาดโดยรวม

เพิ่มความเข้มงวดกฎเกณฑ์การประมูลที่ดิน

หนึ่งในวิธีการสำคัญในการพัฒนารายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่องบประมาณแผ่นดินคือการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กระทรวงก่อสร้างเชื่อว่าการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าผ่านการประมูลมีข้อเสียที่จำกัด ช่วยลดสถานการณ์การขอและการปล่อยเช่า และเพิ่มรายได้ อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้ยังเผชิญกับข้อจำกัดหลายประการ โดยทั่วไปคือปรากฏการณ์ที่ "นายหน้าประมูล" สมรู้ร่วมคิดกันสร้าง "ราคาเสมือน" เพื่อปั่นราคาตลาด

เพื่อแก้ไขข้อเสียของการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กระทรวงก่อสร้างจึงเสนอให้เพิ่มเงินมัดจำเมื่อเข้าร่วมการประมูล และลดระยะเวลาการชำระเงินหลังจากชนะการประมูล เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและสร้างระดับราคาเสมือน กฎระเบียบนี้ช่วยลดโอกาสที่ผู้เข้าร่วมการประมูลจะซื้อขายเพื่อแสวงหากำไร โดยให้เฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงเข้าร่วมเท่านั้น

วันนี้รายการทอล์คโชว์ “เจาะตลาดอสังหาฯ ปลายปี 2567 ต้นปี 2568”

การสัมมนานี้จัดโดยหนังสือพิมพ์ลาวดง และจัดขึ้นเมื่อวันที่ 10 ตุลาคม เวลา 8.00 น. ณ ห้องประชุมชั้น 2 ของหนังสือพิมพ์ลาวดง เลขที่ 123-127 โว วัน ตัน แขวงโว ทิ เซา เขต 3 นครโฮจิมินห์ นับเป็นโอกาสอันดีสำหรับหน่วยงานบริหาร ธุรกิจ และผู้เชี่ยวชาญ ที่จะร่วมกันหาแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดในอนาคต

การสัมมนาครั้งนี้จะเน้นเนื้อหาต่างๆ ดังนี้ สถานะปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ในอนาคต ผลกระทบของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการนำเอกสารที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมายไปปฏิบัติ ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับบัญชีราคาที่ดินและภาษี...

ที่มา: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm