นครโฮจิมินห์ ขอคำแนะนำในการขจัดอุปสรรคในการปรับราคาที่ดิน

ปรับราคาที่ดินให้เหมาะสมกับตลาด

ล่าสุด สำนักงานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ยื่นเอกสารถึง นายกรัฐมนตรี เพื่อขอคำแนะนำในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน สำหรับบันทึกหลังจากวันที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ตามบทบัญญัติของมาตรา 257 วรรค 1 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ตามข้อมูลจากเอกสารของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินสำหรับเขตเมืองพิเศษอยู่ที่เพียง 162 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ดังนั้นบัญชีราคาที่ดินของนครโฮจิมินห์ตามกฎหมายที่ดินปี 2013 ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาจึงไม่เหมาะสมอีกต่อไป และไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ราคาที่ดินในพื้นที่จริงอย่างถูกต้อง

ร่างกฎหมายปรับราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์มีความเห็นที่แตกต่างกันมากมาย ไม่เพียงแต่ภาคธุรกิจเท่านั้น แต่ประชาชนทั่วไปก็ยังมีความกังวลมากมายเช่นกัน

ทุกปี นครโฮจิมินห์จะส่งรายงานไปยังสภาประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่ออนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ที่ใช้กับแต่ละกลุ่มวิชาและแต่ละพื้นที่ที่มีสภาพ เศรษฐกิจและสังคม ที่แตกต่างกัน...

ตามข้อมูลจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 (วันที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้) ไม่มีกฎเกณฑ์ใดที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ต้องส่งให้สภาประชาชนนครโฮจิมินห์อนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (K) เป็นประจำทุกปี เช่นเดียวกับในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ดังนั้น รายการราคาที่ดินที่ใช้หลังวันที่ 1 สิงหาคม 2567 จะไม่ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน พ.ศ. 2567

ความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในการประชุมวิพากษ์วิจารณ์สังคมเกี่ยวกับร่างมติปรับปรุงมติที่ 02/2020 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับบัญชีราคาที่ดินในเมือง ซึ่งจัดโดยคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามแห่งนครโฮจิมินห์ นายเหงียน ตวน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า รายการราคาที่ดินตามมติที่ 02/2020 ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ยังไม่ใกล้เคียงกับราคาตลาด จึงจำเป็นต้องปรับปรุงให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ขจัดอุปสรรคในการเบิกจ่ายเงินลงทุนสาธารณะ และดำเนินกระบวนการบริหารจัดการสำหรับประชาชนและองค์กร

นอกจากนี้ การปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินยังมีจุดมุ่งหมายเพื่อให้มั่นใจว่าเป็นไปตามกฎหมาย ส่งเสริมเสถียรภาพและการพัฒนาเศรษฐกิจ และทำให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น การแก้ไขข้อบกพร่องของบัญชีราคาที่ดินในปัจจุบัน และสร้างความเป็นธรรมในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของประชาชน

นครโฮจิมินห์เห็นว่าจำเป็นต้องแก้ไขและปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินที่สร้างขึ้นตามกฎหมายที่ดินปี 2013 (มติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2020 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์) ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในท้องถิ่น

ทั้งนี้จะทยอยเข้าใกล้ราคาตลาดที่จะออกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังกล่าวอีกว่า กำลังเผชิญกับความยากลำบากและอุปสรรคในการแก้ไขขั้นตอนทางการบริหารเกี่ยวกับภาระผูกพันทางการเงินในช่วงเปลี่ยนผ่านตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 จนถึงเวลาที่มีการปรับรายการราคาที่ดินตามบทบัญญัติของวรรค 1 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาคือ ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป หากใช้รายการราคาที่ดินที่ไม่ได้ปรับปรุงตามมติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 โดยไม่คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินปี 2567 จะไม่เหมาะสมสำหรับเงื่อนไขราคาที่ดินจริงในพื้นที่ปัจจุบัน

ทั้งนี้ หากยังคงใช้บัญชีราคาที่ดินที่ยังไม่ได้ปรับปรุงตามมติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในปี 2567 ต่อไป ก็ไม่มีกฎเกณฑ์ใด ๆ ที่ควบคุมการนำไปปฏิบัติ

นครโฮจิมินห์เห็นว่าจำเป็นต้องแก้ไขและปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินที่สร้างขึ้นตามกฎหมายที่ดินปี 2013 (มติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2020 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์) ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในท้องถิ่น

ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงความแออัดในกระบวนการแก้ไขบันทึกที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทางการเงินในที่ดินที่เกิดขึ้นในช่วงตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 จนกว่าจะมีการปรับปรุงรายการราคาที่ดินตามบทบัญญัติของวรรค 1 มาตรา 257 แห่งกฎหมายที่ดินปี 2567 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงเสนอแนะให้นายกรัฐมนตรีมอบหมายให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและ กระทรวงการคลัง ให้คำแนะนำในการดำเนินการแก้ไขปัญหาที่กล่าวถึงข้างต้นเพื่อให้นครโฮจิมินห์มีพื้นฐานในการดำเนินการ

ปรึกษาหารือร่างบัญชีราคาที่ดินปรับราคา

ในส่วนของร่างประกาศราคาที่ดินปรับใหม่ในเขตนครโฮจิมินห์ ช่วงนี้มีความเห็นที่หลากหลายทั้งจากผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประกอบการ และประชาชน ทำให้เกิด “กระแส” ข้อมูลหลากหลายมิติเกี่ยวกับการปรับประกาศราคาที่ดินขึ้น

คณะกรรมการพรรคการเมืองนครโฮจิมินห์ประกาศข้อมูลเกี่ยวกับการจัดการปรึกษาหารือออนไลน์ของประชาชนที่อาศัยอยู่ในนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว

คณะกรรมการพรรคการเมืองโฮจิมินห์ประกาศข้อมูลเกี่ยวกับการจัดการ ปรึกษาหารือออนไลน์เพื่อรับฟังความคิดเห็นของประชาชนเกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระยะเวลาการสำรวจคือระหว่างวันที่ 19 สิงหาคม ถึง 23 สิงหาคม เนื้อหาคำถามที่ 5 และ 7 ของแบบสำรวจความคิดเห็นที่น่าสนใจเป็นพิเศษ คือ ผลกระทบของรายการราคาที่ดิน ข้อมูลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เช่น ภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน และส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินตามรายการราคาที่ดินของรัฐกับราคาที่ดินในตลาดเสรี

ผลกระทบต่อผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในการซื้อบ้านหรือเช่าที่ดิน ต้นทุนการชดเชยที่ดินที่เพิ่มขึ้น การขาดโครงการบ้านพักอาศัยทางสังคม การประเมินมูลค่าที่ดิน ความเสี่ยงจากฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ในส่วนการปรึกษาหารือ ยังมีข้อเสนอจากกรมโยธาธิการและผังเมืองนครโฮจิมินห์ว่า หอพักที่ต้องการประกอบกิจการต้องจัดให้มีพื้นที่อย่างน้อย 5 ตร.ม. ต่อคน มีซอยกว้าง 4 เมตร ห่างจากถนนใหญ่ไม่เกิน 100 เมตร และมีทางออกฉุกเฉิน

การปรับราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อประชาชน

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า การปรับบัญชีราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจ สังคม และความมั่นคงทางสังคมของประชาชน เขาเสนอแนะว่าหน่วยงานที่จัดทำบัญชีราคาที่ดินควรพิจารณาถึงความรู้สึกของประชาชน เพื่อทำความเข้าใจและเห็นอย่างชัดเจนว่าเหตุใดจึงไม่ควรออกบัญชีราคาที่ดินในเวลานี้

นายมินห์ เตรียว (อาศัยอยู่ในเมืองทู ดึ๊ก นครโฮจิมินห์) ให้สัมภาษณ์กับ นายเหงวอย ดึ๊ก ว่า "ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา มีข้อมูลเกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ปรากฏขึ้น ทำให้หลายคนทั้งดีใจและกังวล หลายคนที่ได้รับประโยชน์ต่างก็ดีใจ เพราะหากกฎหมายนี้มีผลบังคับใช้ ราคาที่ดินและบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หลายคนกังวลเพราะภาษีที่ดินจะเพิ่มขึ้น ทำให้การเข้าถึงการซื้อบ้านทำได้ยาก"

ข้อมูลเกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์กลายเป็นหัวข้อที่ได้รับความสนใจอย่างมากในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา

“การปรับราคาที่ดินได้รับการศึกษาอย่างละเอียดโดยหน่วยงานภาครัฐและต้องสอดคล้องกับกฎหมายปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ประชาชนอย่างเราก็คาดหวังความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นข้างต้นเช่นกัน ดังนั้นเมื่อเทศบาลมีข้อมูลเพื่อสำรวจความคิดเห็นของประชาชน ก็เท่ากับรับฟังความคิดเห็นของประชาชนและภาคธุรกิจอย่างชัดเจน แสดงให้เห็นถึงความโปร่งใส การปรับราคาที่ดินให้สอดคล้องกับตลาดนั้นเป็นไปตามแนวโน้มและต้องดำเนินการให้เร็วที่สุด แต่การปรับราคาให้เหมาะสม เข้าถึงง่าย และไม่สร้างความเดือดร้อนแก่ประชาชน จะได้รับการสนับสนุน” นายเทรียว กล่าว

จากการปรับราคาที่ดินทำให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้น

ร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ที่จัดทำโดยกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ มักมีราคาสูงกว่าราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินปัจจุบันประมาณ 10-20 เท่า

ข้อมูลจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า เมื่อปรับราคาที่ดิน พื้นที่ 1 อำเภอ 4 อำเภอ มีราคาที่ดินบางทำเลเพิ่มขึ้นกว่า 30 เท่า โดยเฉพาะบางทำเลในอำเภอฮอกมอน มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 51 เท่า

ตามร่างบัญชีราคาที่ดิน ราคาที่ดินสูงสุดในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 810 ล้านดอง/ตรม. ใน 3 ถนนดงคอย เลเลย เหงียนเว้ (เขต 1) สูงกว่าราคาที่ดิน 162 ล้านดอง/ตรม. ของบัญชีราคาที่ดินตามมติเลขที่ 02/2020 ถึง 5 เท่า

ลิงค์สำรวจความคิดเห็นประชาชนต่อร่างปรับราคาที่ดินนครโฮจิมินห์:

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSdzkAUU2SkFpiPQ6ZhtiMoUaRUmARbjPRkUUjcIDyCYcEI6fQ/viewform

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/tphcm-xin-huong-dan-go-vuong-dieu-chinh-bang-gia-dat-204240819230116871.htm