แม้ชาวบ้านจะขาดอยู่ แต่อำเภอด่งซอนยังคง “ขายที่ดินโครงการ” อย่างขยันขันแข็ง

ล่าสุดเมื่อวันที่ 9 สิงหาคม คณะกรรมการประชาชนจังหวัด ทัญฮว้า ได้ออกมติอนุมัติแผนการลงทุนโครงการพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ OM-7 (OM17, CX7) ในตัวเมืองรุงทอง อำเภอด่งซอน จังหวัดทัญฮว้า

ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวมีพื้นที่กว่า 22.6 ไร่ มีขนาดพื้นที่ทั้งสิ้น 157 แปลง โดยมีเป้าหมายในการวางแผนรายละเอียดในขนาด 1/500 ของเขตที่พักอาศัยใหม่ OM-7 (OM-17, CX7) ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ จากนั้นสร้างกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ประชาชน มีส่วนช่วยเร่งความเร็วการขยายตัวของเมืองในเขตอำเภอด่งซอน พร้อมกันนั้นก็ใช้กองทุนที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ สร้างรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน

อสังหาฯ - ถันฮวา: แม้จะไม่มีผู้อยู่อาศัย แต่อำเภอด่งซอนยังคง — โครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากในอำเภอด่งซอนกำลังดำเนินการโดยมีเป้าหมายเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน มีส่วนช่วยเร่งการขยายตัวของเมือง และสร้างรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน

ทางด้านโครงสร้างโครงการมีทาวน์เฮาส์ที่ยังสร้างไม่เสร็จจำนวน 106 ยูนิต ผู้ซื้อที่ดินได้สร้างทาวน์เฮาส์ 32 หลังและวิลล่า 19 หลังโดยยึดตามสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยตามผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ ก่อนเข้าใช้ประโยชน์และซื้อขายที่ดินทาวน์เฮาส์และที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในโครงการ ผู้ลงทุนต้องทำการก่อสร้างคร่าว ๆ และปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ต้นทุนการลงทุนเบื้องต้นทั้งหมดของโครงการประมาณการไว้อยู่ที่ประมาณ 281,140 ล้านดอง โครงการมีระยะเวลาดำเนินการ 50 ปี ผู้ซื้อบ้านที่มีสิทธิใช้ที่ดินจะได้รับสิทธิ์การใช้งานที่มั่นคงและยาวนาน คาดว่าเมื่อก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้วเสร็จที่ดินดังกล่าวก็จะถูกนำไปประมูลขอใช้สิทธิใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน โครงการจะดำเนินการลงทุนก่อสร้างรายการก่อสร้างตามขนาดการก่อสร้างของโครงการให้แล้วเสร็จภายใน 24 เดือนอย่างช้าที่สุดนับจากวันที่รัฐส่งมอบที่ดิน

จากการวิจัยของ Nguoi Dua Tin พบว่านี่คือ 1 ใน 10 โครงการและพื้นที่อยู่อาศัยในเขต Dong Son ที่ได้รับการลงทุนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และจะถูกลงทุนและประมูลในอนาคตอันใกล้นี้ ที่น่าสังเกตคือในหลายโครงการ พื้นที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยค่อนข้างต่ำ ที่ดินโครงการหลายแห่งถูก “ทิ้งร้าง” ส่งผลให้ทรัพยากรทางสังคมสูญเปล่า

อสังหาริมทรัพย์ - Thanh Hoa: แม้ว่าจะไม่มีผู้อยู่อาศัย แต่เขต Dong Son ก็ยังคงขยัน — หลายพื้นที่ได้รับการลงทุนเป็นเงินนับพันล้านดองเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส แต่ปัจจุบันกลับถูกทิ้งร้าง

ตัวอย่างเช่น ที่พื้นที่วางผังเมือง 3220 (MB3220) ของตำบลด่งติญ เขตด่งซอน โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างพื้นที่พักอาศัยแห่งใหม่เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน แต่ปัจจุบัน พื้นที่ดังกล่าวยังคงแทบจะถูกทิ้งร้างหลังจากดำเนินการมาหลายปี ทิ้งไว้เพียงระบบโครงสร้างพื้นฐานที่เริ่มแสดงสัญญาณการเสื่อมสภาพ พร้อมด้วยทรัพยากรที่ดินที่สูญเปล่าและทุนการลงทุนทางสังคมที่ฝังอยู่

ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน การสำรวจแสดงให้เห็นว่าสถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในสถานที่ MBQH ส่วนใหญ่ เช่น MBQH1164, MBQH3696... และสถานที่อื่นๆ อีกมากมายในเขตด่งซอน ซึ่งทั้งหมดนี้มีสถานการณ์เดียวกันคือมีที่ดินที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสด้วยงบประมาณหลายสิบล้าน บางครั้งถึงหลายแสนล้านดอง แต่ในปัจจุบันแทบไม่มีผู้คนอาศัยอยู่ที่นั่น พื้นที่ดินหลายส่วนถูกทิ้งร้าง มีวัชพืชเติบโตขึ้น ซึ่งมีความเสี่ยงที่จะเกิดอุปทานล้นเกินและสิ้นเปลืองทรัพยากรทางสังคม ในขณะเดียวกัน ในการพัฒนาอีกโครงการหนึ่งและพื้นที่ที่อยู่อาศัยจำนวนมากยังคงได้รับการ "เผยแพร่" อย่างคึกคักในเขตด่งซอน ในเดือนมีนาคม คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทานห์ฮวาได้อนุมัติแผนการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่วางแผน 15 แห่งซึ่งมีพื้นที่ได้รับอนุญาต 29.32 เฮกตาร์ จากพื้นที่วางแผนทั้งหมดเกือบ 80 เฮกตาร์

นายเหงียน หง็อก บัค นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์อิสระและนายหน้าในจังหวัดทานห์ฮวา กล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอำเภอด่งซอนมีความคึกคักค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีข้อมูลว่าอำเภอนี้จะรวมเข้ากับเมืองทานห์ฮวา จึงมีนักลงทุนจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาที่นี่ ขณะเดียวกันอำเภอด่งซอนก็ยังมี “การระบายสินค้า” อย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงในปัจจุบันแสดงให้เห็นว่า สิ่งนี้เป็นความต้องการ "เสมือนจริง" เป็นหลักจากกิจกรรมเก็งกำไร ดังที่เห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าพื้นที่อยู่อาศัยจำนวนมากได้ตกอยู่ในภาวะร้างและเกิดการขายครั้งใหญ่เมื่อเร็วๆ นี้ ในทางกลับกันแม้ว่าที่ดินจะว่างเปล่าแต่ราคาที่ดินในสถานที่ดังกล่าวก็ยังไม่ถูก ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 10 - 20 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ด้วยพื้นที่กว่า 100ตรม.ต่อแปลง ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางไม่สามารถซื้อได้ง่ายๆ

นอกจากนี้ ตามการวิจัยของ Nguoi Dua Tin พบว่าในปี 2022 รายได้งบประมาณแผ่นดินทั้งหมดของเขต Dong Son อยู่ที่เกือบ 2,720 พันล้านดอง เท่ากับ 424% ของประมาณการที่จังหวัดกำหนด ซึ่งถือเป็นรายได้สูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะรายได้มหาศาลจาก “การขายที่ดิน” ก่อนการควบรวมอำเภอ ก่อให้เกิดแหล่งทุนขนาดใหญ่สำหรับการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน การก่อสร้างชนบทใหม่ ส่งผลให้อัตราการขยายตัวเป็นเมืองในท้องถิ่นเร่งตัวขึ้น อย่างไรก็ตามโดยทั่วไปแล้วความเสี่ยงจากอุปทานที่มากเกินไป การลงทุนมหาศาลในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่อาศัยแต่ไม่ได้ถูกใช้ให้เกิดประโยชน์อย่างมีประสิทธิผล ที่ดินที่ถูกผู้คนนำไปเพาะปลูกและถูกเรียกคืนแล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้งาน... นำไปสู่การสิ้นเปลืองที่ดิน ซึ่งกินทรัพยากรร่วมกันของสังคมไปจำนวนมหาศาล

นอกจากนี้ในระหว่างการประมูลที่ดินซึ่งมีมูลค่า ทางเศรษฐกิจ สูงทำให้มีผู้คนจำนวนมากละเลยและร่วมกันฉ้อโกงทรัพย์สินของรัฐ ตัวอย่างเช่นในเดือนมีนาคม 2022 หน่วยงานตำรวจสอบสวนของตำรวจจังหวัดThanh Hoa ได้เริ่มดำเนินคดี ควบคุมตัวผู้ต้องสงสัยเพื่อสอบสวนความผิดฐาน "ละเมิดกฎระเบียบเกี่ยวกับกิจกรรมประมูลทรัพย์สิน" ค้นสำนักงานใหญ่ของบริษัทประมูลหุ้นร่วม Hoang Nguyen (ถนน Duong Dinh Nghe เขต Dong Tho เมืองThanh Hoa) ซึ่งเป็นผู้จัดการประมูล และในระหว่างกระบวนการประมูล พบการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับ MB3220 ข้างต้น

ส่วนความเสี่ยงจากการสูญเสียทรัพยากรโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่แบ่งปันกับสื่อมวลชน ดิงห์ ตรง ถิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ อาจารย์ประจำสถาบันการเงิน กล่าวว่า การทิ้งบ้านเรือนและพื้นที่ในเมืองเป็นปัญหาที่มีมายาวนานในสังคมและยากต่อการแก้ไข ในขณะที่คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ไม่สามารถเข้าถึงโครงการราคาไม่แพงได้ นักลงทุนกลับชอบสร้างบ้านระดับกลางและระดับไฮเอนด์เท่านั้น ดังนั้น ปัญหาที่แท้จริงก็คือมีการขาดแคลน ดังนั้นหน่วยงานบริหารต้องระมัดระวังในการอนุญาตโครงการใหม่ เพื่อกำกับให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปในทิศทางที่ถูกต้อง หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากรทางสังคม และช่วยเหลือผู้ยากจนให้มีโอกาสมีที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

เดิมทีเขตด่งซอนมีกำหนดรวมเข้ากับเมืองทานห์ฮัวในเดือนกรกฎาคม 2023 อย่างไรก็ตาม แผนดังกล่าวต้องเลื่อนออกไปจนถึงปี 2024 หรือ 2025 เนื่องจากต้องรอให้ นายกรัฐมนตรี ลงนามในการตัดสินใจอนุมัติพื้นที่เขตเมืองทานห์ฮัวในเดือนกุมภาพันธ์ 2023 และด้วยเหตุผลอื่นๆ อีกหลายประการ

เวียดฟอง

แหล่งที่มา