เพราะเหตุใดธุรกิจจึงประสบปัญหาในการลดราคาที่อยู่อาศัย?

ธุรกิจทุกแห่งต้องการลดราคาที่อยู่อาศัย ให้ความสำคัญกับกระแสเงินสด

คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ DKRA Group ให้ความเห็นว่า ในตลาดปัจจุบัน นักลงทุนหลายรายต่างพยายามลดราคาบ้านลงอย่างจริงจัง โดยให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดมากกว่าผลกำไร ธุรกิจต่างๆ ลดราคาบ้านลงด้วยการสนับสนุนลูกค้าด้วยช่องทางการชำระเงินที่ยาวขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ความสามารถในการชำระเงิน 30% หรือแม้กระทั่ง 10% เพื่อรับบ้าน หรือการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดหนี้เงินต้น...

คุณทังกล่าวว่า ปัจจุบันอุปทานของโครงการหลักในตลาดมีไม่มากนัก และจำนวนโครงการที่เข้าข่ายการขายมีน้อยมาก แต่นักลงทุนส่วนใหญ่เมื่อเข้าข่ายการขายจะให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดเป็นหลัก ราคาที่สูงจะทำให้สินค้าขายไม่ออก นักลงทุนจะติดอยู่กับกระแสเงินสด ดังนั้นไม่มีใครโง่พอที่จะตรึงราคาไว้สูงในเวลานี้ เขากล่าว

นอกจากนี้ คุณทังยังกล่าวอีกว่า โครงการนี้จะใช้สูตรคำนวณพื้นฐานที่สุด คือ กำไรบวกต้นทุน เพื่อให้ได้ราคาขาย ก่อนหน้านี้ นักลงทุนอาจคาดหวังกำไรสูงถึงสิบเปอร์เซ็นต์ก่อนตัดสินใจลงทุน แต่ปัจจุบัน พวกเขามุ่งมั่นที่จะทำกำไรเท่าทุน หรือแม้แต่ขาดทุนในช่วงแรกๆ เป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนในปัจจุบันคือการตั้งราคาขายให้ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ระดมทุนให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อสร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยอมรับว่าในตลาด นักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรระดับไฮเอนด์และระดับกลางบางรายได้ลดราคาขายผ่านนโยบายส่วนลดและโปรโมชั่น รวมถึงบริการหลังการขายที่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — โครงการบ้านจัดสรรบางโครงการมีการลดราคาผ่านนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ มากมาย (ภาพประกอบ: ไห่หลง)

ธุรกิจต่างพากันพยายามลดราคาที่อยู่อาศัย แต่...

ตัวแทนของนักลงทุนที่กำลังดำเนินโครงการในนครโฮจิมินห์และ ลองอัน เผยว่าบริษัทต้องการลดราคาที่อยู่อาศัยจริงๆ และหวังเป็นอย่างยิ่งว่าราคาที่อยู่อาศัยจะต่ำพอให้ผู้คนเข้าถึงได้ง่าย

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจต่างๆ ก็ประสบปัญหาในการลดต้นทุนปัจจัยการผลิตเช่นกัน เนื่องจากไม่สามารถลดต้นทุนได้ ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ค่าแรง ค่าจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง ฯลฯ ล้วนเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

โครงการตั้งแต่มีนโยบายการลงทุนไปจนถึงการก่อสร้างอย่างเป็นทางการอาจใช้เวลานานถึง 5-7 ปี ในบางกรณีอาจใช้เวลานานถึง 15 ปี แทนที่จะเป็น 3 ปีตามที่คาดการณ์ไว้โดยเฉลี่ย ส่งผลให้สิ้นเปลืองทรัพยากรจำนวนมาก ทำให้ธุรกิจสูญเสียต้นทุนค่าเสียโอกาส นอกจากนี้ ธุรกิจยังมีพันธะผูกพันต่อผู้ถือหุ้นและพันธมิตรเกี่ยวกับผลกำไรขั้นต่ำที่บริษัทจะต้องได้รับในแต่ละปี บุคคลผู้นี้กล่าว

ในฐานะผู้มีประสบการณ์ยาวนานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณเชาเข้าใจถึงความยากลำบากที่ธุรกิจต่างๆ ต้องเผชิญเมื่อต้องลดราคาที่อยู่อาศัย เขาชี้ให้เห็นว่าธุรกิจต่างๆ ต้องแบกรับต้นทุนหลายประเภท เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าวัสดุ ค่าแรง ต้นทุนทางการเงิน ต้นทุนการบริหารจัดการ ล้วนเพิ่มขึ้น และยังมี "ต้นทุนที่ไม่สามารถระบุชื่อได้" อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้นทุนที่ดินของโครงการประกอบด้วยค่าชดเชย ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ผ่านการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมคุ้มครองนาข้าว (หากมีการใช้นาข้าว) ให้แก่รัฐ ต้นทุนที่ดินคิดเป็นประมาณ 15% ของต้นทุนโครงการอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 30% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ และประมาณ 20% สำหรับโครงการวิลล่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าตอบแทนและค่าเคลียร์พื้นที่ในปัจจุบันมักจะถูกหักโดยหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องประมาณ 70% ของต้นทุนจริงที่บริษัทได้ใช้จ่ายไป ต้นทุนจริงที่เหลือซึ่งยังไม่ได้หักถือเป็นกำไร และบริษัทจะต้องจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มอีก 20% สุดท้าย ต้นทุนเหล่านี้จะถูกรวมอยู่ในราคาขายที่ลูกค้าต้อง "รับผิดชอบ" เมื่อซื้อบ้าน

ต้นทุนการก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 50% ของต้นทุนโครงการอาคารอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 30% ของต้นทุนโครงการทาวน์เฮาส์ และประมาณ 20% ของต้นทุนโครงการวิลล่า ต้นทุนประเภทนี้กำลังเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ใช้สอย 1 ตารางเมตรของอาคารอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเป็น 12-13 ล้านดองต่อตารางเมตร จากเดิมที่เคยอยู่ที่ประมาณ 7-8 ล้านดองต่อตารางเมตร

ต้นทุนทางการเงิน ซึ่งรวมถึงดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยจากแหล่งเงินทุนอื่นๆ มักคิดเป็นประมาณ 10% ของต้นทุน ต้นทุนการบริหารจัดการมักคิดเป็นประมาณ 5% ของต้นทุน

สำหรับค่าใช้จ่ายที่ "ไม่ได้ระบุชื่อ" มูลค่าของค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่น้อยเลย อย่างไรก็ตาม เนื่องจาก "ความถูกต้องตามกฎหมาย ความถูกต้อง และความสมเหตุสมผล" ของค่าใช้จ่ายตามบทบัญญัติของกฎหมายภาษีอากรไม่ได้รับการรับประกัน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จึงไม่รวมอยู่ในต้นทุนการลงทุนของโครงการ และท้ายที่สุดแล้วรวมอยู่ในราคาขายที่ผู้ซื้อบ้านต้องรับผิดชอบ

คุณเชาวิเคราะห์ว่า ต้นทุนทั้งหมดข้างต้นคำนวณภายใต้สภาวะตลาดปกติ ซึ่งประมาณ 3 ปีสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หากยืดเยื้อออกไปเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายดังที่เกิดขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ต้นทุนการลงทุนโดยรวมจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — ต้นทุนปัจจัยการผลิตจำนวนมากเมื่อก่อสร้างโครงการมักจะเกินงบประมาณ (ภาพประกอบ: Quang Anh)

วิธีแก้ปัญหาคืออะไร?

ตัวแทนจากบริษัทที่พัฒนาโครงการต่างๆ มากมายในลองอันและ ด่งนาย กล่าวว่า เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย ตลาดจำเป็นต้องได้รับความร่วมมือจากหน่วยงานและสมาชิกจำนวนมากในตลาด

บุคคลนี้เสนอแนะว่ารัฐควรพิจารณามาตรการจูงใจทางภาษีการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับคนงาน ธนาคารสามารถอำนวยความสะดวกให้ธุรกิจกู้ยืมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรเร่งรัดและดำเนินการให้กระบวนการดำเนินการและเอกสารอนุมัติโครงการให้เสร็จสิ้นโดยเร็ว เพื่อที่ธุรกิจจะได้ไม่ต้องยืดระยะเวลาดำเนินการออกไป

ในฐานะประธาน HoREA คุณเล ฮวง เชา ได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาที่ครอบคลุมมากมาย สำหรับภาคธุรกิจ คุณเชาได้เสนอแนะให้นักลงทุนลดความคาดหวังผลกำไร ไม่ควรตรึงราคาไว้สูงเกินไป เพิ่มส่วนลด และกำหนดนโยบายส่งเสริมการขายและบริการหลังการขาย เพื่อกระตุ้นความต้องการ เพิ่มความเชื่อมั่นของลูกค้า สร้างกระแสเงินสดและสภาพคล่อง

ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนการลงทุนไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (Affordable Housing) ที่มีราคาเหมาะสมกับรายได้ของประชาชน โครงการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573 จะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองเวียดนาม (VND) ที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยปกติ 1.5-2%

นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังสามารถเข้าร่วมโครงการเพื่อสร้างอาคารอพาร์ทเมนท์เก่าขึ้นใหม่ ปรับปรุงและย้ายบ้านริมคลอง และพัฒนาพื้นที่เมืองเก่าที่ทรุดโทรมขึ้นใหม่

ฝ่ายรัฐบาล นายเชาเสนอแนะให้หน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่มุ่งเน้นการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายเพื่อเพิ่มอุปทานของโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นพื้นฐานในการเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยนี้จะช่วยรักษาเสถียรภาพของราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกฎอุปสงค์และอุปทานและกฎการแข่งขันในตลาด

นอกจากนี้ สมาคมฯ ได้เสนอให้ กระทรวงก่อสร้าง ส่งระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับขั้นตอนการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามมาตรา 34 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ให้แก่รัฐบาลโดยเร็ว เพื่อสร้างมาตรฐานกระบวนการและขั้นตอนการบริหารสำหรับการอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และลดระยะเวลาในการดำเนินการลงทุนโดยใช้ที่ดิน

สมาคมยังได้เสนอให้คณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาร่างกฎหมายแก้ไขที่ดินเพื่อสร้างกลไกและนโยบายการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพและประหยัดในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรและโครงการเคหะสังคม จะต้องมั่นใจว่ามีความสอดคล้องและสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยและ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 โดยสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนในการเข้าถึงที่ดิน โดยไม่ทำให้สูญเสียรายได้งบประมาณ

แหล่งที่มา