เพราะเหตุใดการซื้อขายอสังหาฯจึงไม่บังคับให้ซื้อขายผ่านระบบตู้ ATM ?

ทางเลือกที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้า

ต่อเนื่องในการประชุมสมัยที่ 6 เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้หารือในห้องประชุมเกี่ยวกับเนื้อหาหลายประการซึ่งมีความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้นำเสนอรายงานการชี้แจง การยอมรับ และการแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ว่า

ส่วนหลักการดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต มีความเห็นตรงกันว่าควรมีการกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเงินฝาก ระยะเวลารับเงินฝาก และจำนวนเงินเงินฝากไว้ในร่างกฎหมาย

ความเห็นบางส่วนแนะนำให้เพิ่มการควบคุมการวางมัดจำ เพื่อให้แน่ใจว่าจะลงนามในสัญญาได้ก่อนที่โครงการบ้านและก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคตจะมีสิทธิ์เริ่มดำเนินกิจการได้ ความเห็นบางประการเห็นด้วยที่จะยอมรับเงินฝากเฉพาะเมื่อ “บ้านหรือโครงการก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขในการดำเนินกิจการ” และ “ได้ทำธุรกรรมตามระเบียบข้อบังคับแล้ว”

อสังหาฯ - เพราะเหตุใดการซื้อขายอสังหาฯ ผ่านระบบออนไลน์จึงไม่จำเป็น ? — ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถัน

ตามความคิดเห็นของ รัฐบาล ผู้แทนรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 5 คณะผู้แทนรัฐสภา หน่วยงานรัฐสภา คณะกรรมาธิการถาวรรัฐสภา (กสม.) ได้เสนอทางเลือก 2 ประการ:

ตัวเลือกที่ 1: “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในการดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้วเท่านั้น”

ตัวเลือกนี้มีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการดำเนินธุรกิจและทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการแล้วเท่านั้น ข้อพิพาทจึงมีจำกัด

ข้อจำกัดของตัวเลือกนี้คือผู้ลงทุนไม่มีโอกาสที่จะได้รับเงินฝากเพื่อให้แน่ใจว่าได้ลงนามสัญญากับลูกค้าที่มีศักยภาพ

การรับเงินมัดจำจากลูกค้าที่ได้ทำสัญญาซื้อ เช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต ไม่ถือเป็นการมัดจำเพื่อค้ำประกันการเซ็นสัญญา แต่เป็นการวางเงินมัดจำเพื่อค้ำประกันการปฏิบัติตามสัญญาตามบทบัญญัติในมาตรา 328 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ความหมายของเงินมัดจำไม่สำคัญอีกต่อไป เนื่องจากสัญญามีข้อกำหนดเกี่ยวกับการเรียกเก็บเงินตามมูลค่าสัญญาตามความก้าวหน้า และข้อกำหนดค่าปรับหากคู่สัญญาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนอย่างถูกต้อง

ตัวเลือกนี้ได้รับการเลือกโดยรัฐบาลและความคิดเห็น 15/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานของรัฐสภา

ตัวเลือกที่ 2: “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัตินี้”

สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ โครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดกำหนดโดยทางราชการแต่ไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อที่อยู่อาศัย งานก่อสร้าง ให้เป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วง ประเภทอสังหาริมทรัพย์"

ตัวเลือกนี้ช่วยให้นักลงทุนลงนามในสัญญามัดจำเพื่อให้มั่นใจว่ามีการปฏิบัติตามข้อตกลงกับลูกค้าที่มีศักยภาพก่อนที่อสังหาริมทรัพย์จะมีสิทธิ์ดำเนินการทางการค้า

ข้อจำกัดของทางเลือกนี้คือโครงการยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างซึ่งทำให้ลูกค้าต้องแบกรับความเสี่ยง ในกรณีที่ผู้ลงทุนใช้เวลานานเกินกว่าที่กำหนดในการดำเนินการตามขั้นตอนการออกแบบทางเทคนิค การออกแบบแบบการก่อสร้าง การยื่นขอใบอนุญาตการก่อสร้าง และการดำเนินการก่อสร้าง อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิของลูกค้าและอาจนำไปสู่ข้อพิพาทได้ คณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภาเสนอให้รัฐบาลเพิ่มเติมเนื้อหาการประเมินผลกระทบให้กับแผนดังกล่าว

ตัวเลือกนี้ได้รับเลือกจากความคิดเห็น 20/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภา

ความเสี่ยงจากการใช้ประโยชน์จากกฎหมาย

เกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินกิจการบ้านและก่อสร้างในอนาคต นายถันห์ แนะนำว่า ไม่จำเป็นต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่จะก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับบ้านและก่อสร้างในอนาคตที่จะดำเนินการประกอบธุรกิจ

คณะกรรมการถาวรของรัฐสภาได้พิจารณาแล้วเห็นชอบและแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในมาตรา 24 วรรค 8 และแก้ไขเพิ่มเติมข้อ c และ d วรรค 2 มาตรา 14 ตามลำดับ ดังนี้ กิจการโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่มีอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่สร้างและโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่นำไปประกอบกิจการ

การประกอบธุรกิจโครงการบ้านพักอาศัยและก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตไม่จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่ติดกับโครงการบ้านพักอาศัยและก่อสร้างที่นำมาประกอบธุรกิจ

อสังหาฯ - เพราะเหตุใดการซื้อขายอสังหาฯ ผ่านระบบออนไลน์จึงไม่จำเป็น ? (รูปที่ 2) — ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในระหว่างการหารือช่วงเช้าวันที่ 31 ต.ค.

ในส่วนของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีหลายความเห็นที่แนะนำว่าไม่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบ แต่ควรสนับสนุนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

คณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภาได้มีมติเห็นชอบและแก้ไขในทิศทางดังนี้: การยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในบทที่ 7 ของร่างกฎหมาย มาตรา 8 เพิ่มเติม 7 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยนโยบายรัฐเกี่ยวกับการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ “รัฐส่งเสริมให้องค์กรและบุคคลทำธุรกรรมการซื้อ ขาย โอน เช่า ให้เช่าบ้าน งานก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดินผ่านช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์”

สรุปผลปฏิบัติในการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 พบว่าปัจจุบันตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สามารถรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรมได้ และมีหลายกรณีที่ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มารบกวน

“การบังคับให้ทำธุรกรรมผ่านช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะทำให้เกิดความเสี่ยงจากการใช้ประโยชน์จากกฎหมายควบคุม ไม่รับประกันการดำเนินงานในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืน” นายถันห์ กล่าว

แหล่งที่มา