เพราะเหตุใดหลักการตลาดจึงถูกละเลยในการประเมินราคาที่ดิน?

ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขกำลังได้รับความสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากมีการแนะนำการเปลี่ยนแปลงสำคัญหลายประการที่เกี่ยวข้องกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเป็นเนื้อหาหลักประการหนึ่งในมาตรา 158 ถึง 162 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ประเด็นสำคัญสองประการ ได้แก่ การปรับหลักเกณฑ์การกำหนดราคาที่ดินเพื่อลดบทบาทของปัจจัยทางการตลาด และข้อเสนอให้ยกเลิกกลไกการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ การปรับเปลี่ยนเหล่านี้ก่อให้เกิดความกังวลมากมายเกี่ยวกับทิศทางการบริหารจัดการที่ดินในอนาคต

เหตุใดจึงต้องยกเลิกกฎเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาด ?

โดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขได้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส ความเป็นกลาง ความซื่อสัตย์ และความเป็นอิสระจะไม่ได้รับการยอมรับอีกต่อไป ความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ นักลงทุน และผู้ใช้ที่ดินถูกแทนที่ด้วยความสอดคล้องระหว่างข้อกำหนดในการบริหารจัดการของรัฐกับความเป็นจริงในท้องถิ่น

โดยที่หลักการ 4 ประการในร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ แสดงให้เห็นถึงความครอบคลุมของปัจจัยทางการบริหารในการประเมินราคาที่ดิน แล้วเราจะถือว่าหลักการประเมินราคาที่ดินเทียบเท่ากับหลักการที่รัฐเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินหรือไม่?

การตัดสินใจของรัฐเกี่ยวกับราคาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์และการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินนั้นได้มีการกำหนดขึ้นตั้งแต่มีการกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับราคาที่ดินในพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2536

เราจำเป็นต้องทราบว่าหลักการเหล่านี้ใช้ได้โดยทั่วไปในกิจกรรมการประเมินมูลค่าที่ดิน ไม่ใช่เฉพาะเมื่อรัฐเป็นผู้ตัดสินใจเรื่องราคาที่ดินเท่านั้น แต่ในขณะเดียวกัน การพัฒนาหลักการประเมินมูลค่าที่ดินก็เพื่อให้มั่นใจว่ามูลค่าที่แท้จริงของแปลงที่ดิน/พื้นที่ดินได้รับการสะท้อนออกมา ลักษณะโดยธรรมชาติของราคาที่ดินได้รับการควบคุม และเจตจำนงส่วนบุคคลได้รับการควบคุมในการประเมินมูลค่าที่ดิน

ดังนั้นหลักการในร่างนี้จึงจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้บรรลุเป้าหมายของหลักการและมีส่วนช่วยยกระดับความเป็นมืออาชีพในการประเมินราคาที่ดิน

การบังคับใช้เจตจำนงส่วนบุคคลและการเพิกเฉยต่อปัจจัยทางการตลาดจะไม่สะท้อนถึงธรรมชาติและความเที่ยงธรรมของการประเมินราคาที่ดิน ประเด็นสำคัญคือ เราต้องพัฒนากลไกการบริหารจัดการและควบคุมตลาดให้มีประสิทธิภาพ ไม่ใช่การหลีกเลี่ยงหรือขจัดผลกระทบของตลาดที่มีต่อกระบวนการประเมินราคาที่ดิน

Vì sao lại bỏ qua nguyên tắc thị trường khi định giá đất? - Ảnh 1. — ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขกำลังได้รับความสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงสำคัญหลายประการที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบการประเมินราคาที่ดิน ภาพ: Son Nhung

แทนที่กลไกราคาที่ดินเฉพาะ

การเปลี่ยนแปลงสำคัญประการต่อไปคือร่างกฎหมายฉบับนี้เสนอให้แทนที่กลไกราคาที่ดินเฉพาะด้วยการใช้ตารางราคาที่ดินร่วมกับค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา ดังนั้น เมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน ราคาที่ดินที่ใช้ในการคำนวณค่าชดเชยจะอิงตามตารางราคาที่ดินที่ปรับราคาแล้ว ไม่ใช่การกำหนดแยกกันสำหรับแต่ละกรณีเหมือนก่อนหน้านี้

การใช้บัญชีราคาพร้อมค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาจะช่วยให้เกิดความสะดวกและรวดเร็วในการใช้ราคาที่ดินในบริบทปัจจุบัน ลดความเสี่ยงในการละเมิด และยืดระยะเวลาในการประเมินราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง อย่างไรก็ตาม การใช้ราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงตั้งแต่ พ.ศ. 2556 จนถึงปัจจุบันมีข้อดีที่โดดเด่น เช่น มีลักษณะเฉพาะตัวสูงสำหรับกรณีที่เกี่ยวข้อง การประเมินราคาโดยอ้างอิงจากข้อมูลตลาดในแต่ละช่วงเวลา และการควบคุมผลประโยชน์ของบุคคลที่เกี่ยวข้องในแต่ละกรณี...

ปัญหาและข้อบกพร่องในการประเมินราคาที่ดินในอดีต ได้แก่ ผู้ประเมินราคาไม่ได้แสดงให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพ และองค์กรที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินไม่ได้ดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องศึกษาและจัดทำแบบจำลองระบบการประเมินราคาที่ดินอิสระตามที่กำหนดไว้ในมติที่ 19-NQ/TW ลงวันที่ 31 ตุลาคม 2555

เราเชื่อว่าจำเป็นต้องระบุต้นตอของปัญหา ไม่ใช่แค่เพื่อความสะดวกและยุ่งยากเท่านั้น แต่ต้องมองข้ามประเด็น ทางวิทยาศาสตร์ และวิชาชีพในการประเมินราคาที่ดินด้วย การใช้บัญชีราคาที่ดินพร้อมค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาอย่างแพร่หลายนั้นคล้ายคลึงกับช่วงเวลาของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 และเมื่อมีการกำหนดแนวทางแก้ไขปัญหาราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 จึงจำเป็นต้องประเมินอย่างเฉพาะเจาะจงว่าปัญหาเดิมจะกลับมาอีกหรือไม่ ซึ่งถือเป็นการถอยหลังเมื่อยกเลิกราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง

ที่มา: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm