เจ้าของร้านบริการเชิงพาณิชย์ (TMDV) บางรายในเขตเมืองรู้สึกกังวลเมื่อในใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดินนั้น ระบุส่วนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินว่าเป็น "ที่ดินสาธารณะของเมือง" (CCTP) หรือ "ที่ดินสาธารณะสำหรับอยู่อาศัย" (CCKO)

นางสาวเล กวีญ อันห์ ผู้อำนวยการบริษัท Vision & Associates Legal LLC แบ่งปันเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภท (ร้านค้า) ที่กำลังเป็นที่ถกเถียงกันเมื่อเร็วๆ นี้

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่ดินที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ ได้แก่ ที่ดินสำหรับการขนส่ง ที่ดินชลประทาน ที่ดินสำหรับกิจกรรมชุมชน พื้นที่สาธารณะเพื่อการบันเทิง ที่ดินตลาด... และที่ดินสำหรับใช้สาธารณะประโยชน์อื่นๆ

ตามภาคผนวกที่ ๑ พระราชกฤษฎีกา 06/2021/ND-CP ว่าด้วยการจำแนกประเภทงานตามหน้าที่ กลุ่มงานสาธารณะ ได้แก่ งานเชิงพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต ตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านขายอาหารและเครื่องดื่ม และงานเชิงพาณิชย์อื่นๆ

จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น สามารถเข้าใจได้ว่าที่ดินสาธารณะสามารถนำไปใช้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการเชิงพาณิชย์ได้ด้วย

ดังนั้น การก่อสร้างแผงลอย (หรือที่เรียกว่าร้านค้า) เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจโดยนักลงทุนบนที่ดินสาธารณะในตัวเมือง (CCTP) และพื้นที่อยู่อาศัยสาธารณะ (CCKO) ที่รัฐเช่าโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวภายในขอบเขตการวางแผนของโครงการเขตเมืองจึงเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ทำไมร้านบริการเชิงพาณิชย์ถึงบอกว่า "ที่ดินสาธารณะ" ?

เจ้าของร้านให้บริการเชิงพาณิชย์บางรายในเขตเมืองของ ฮานอย ล่าสุดที่ Vinhomes Ocean Park รู้สึกกังวลเมื่อหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ผูกติดกับที่ดิน ระบุวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไว้ว่า ที่ดินสาธารณะของเมือง (CCTP) หรือที่ดินสาธารณะสำหรับที่อยู่อาศัย (CCKO) ในมุมมองของนักกฎหมาย คุณอธิบายได้ไหมว่าทำไมร้านให้บริการเชิงพาณิชย์จึงถูกระบุว่าเป็น "ที่ดินสาธารณะ"

ดังที่ผมได้กล่าวข้างต้น การที่นักลงทุนสร้างบูธเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ/เชิงพาณิชย์และการบริการบนที่ดิน CCTP และ CCKO ที่รัฐเช่าและชำระค่าเช่าที่ดินในคราวเดียวนั้นไม่ผิดกฎหมาย

และหากในการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของโครงการ แปลงที่ดินสำหรับสร้างร้านค้าและร้านค้าบริการเชิงพาณิชย์ มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นสาธารณะประโยชน์ในเมือง หรือสาธารณะประโยชน์ในเขตที่อยู่อาศัย การบันทึกวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินนี้ของหน่วยงานของรัฐในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินที่ได้รับมอบหมายให้ดำเนินการดังกล่าวข้างต้น เป็นไปตามระเบียบและคำสั่งของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการที่ 3382/BTNMT-DD ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2566

ร้านบริการวินโฮมส์ โอเชียนพาร์ค

- เจ้าของบางรายก็สงสัยว่าเพราะรูปแบบการใช้ที่ดินของร้านบริการเชิงพาณิชย์เป็นการใช้ร่วมกัน แบบนี้จะส่งผลกระทบต่อสิทธิของลูกค้าอย่างไรคะ

โดยหลักการแล้ว ลูกค้าจะได้รับและต้องได้รับผลประโยชน์ที่สอดคล้องกับประเภทของผลิตภัณฑ์ที่ซื้อและอธิบายไว้โดยเฉพาะในสัญญาการขาย

สำหรับประเภทสินค้าร้านค้าอีคอมเมิร์ซ สินค้าที่ลูกค้าซื้อจะเป็นส่วนหนึ่งของโครงการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินร่วมกัน กล่าวคือ ลูกค้ามีสิทธิ์เป็นเจ้าของส่วนเฉพาะของโครงการ (บูธ) ที่ลูกค้าเลือกซื้อ และในขณะเดียวกันยังมีสิทธิ์ใช้พื้นที่ทั้งหมดเพื่อสร้างบล็อกโครงการที่เกี่ยวข้องได้อีกด้วย

ในฐานะเจ้าของ ลูกค้าจะมีสิทธิเต็มที่ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น สิทธิใช้ สิทธิครอบครอง และสิทธิจำหน่ายส่วนก่อสร้างที่ตนได้ซื้อมา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐสภา เพิ่งผ่านร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เลขที่ 29/2023/QH15 เพื่อสร้างช่องทางทางกฎหมายที่ชัดเจนสำหรับการซื้อขายงานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างที่มีสิทธิใช้ที่ดินในรูปแบบการใช้ร่วมกัน

ผมคิดว่านี่คือความก้าวหน้าที่แก้ไขปัญหาและปัญหาค้างคาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอดีตได้มากมาย โดยให้สิทธิแก่องค์กร/บุคคลที่เข้าร่วมในกิจกรรมการลงทุน การก่อสร้าง และการทำธุรกิจในการซื้อและการขายผลิตภัณฑ์ประเภทนี้

- แล้วความกังวลของลูกค้าเรื่อง “เสียเงินซื้อแต่ไม่มีสิทธิใช้ที่ดิน” เป็นเรื่องไร้เหตุผลใช่ไหม?

ก่อนอื่น ต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่า ตามกฎระเบียบ การซื้อขายบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง จะต้องเชื่อมโยงกับสิทธิการใช้ที่ดินเสมอ หากซื้อขายงานก่อสร้างที่แยกจากกัน การซื้อขายที่ดินทั้งหมดอาจต้องโอนสิทธิการใช้ที่ดินไปพร้อมกัน และผู้ซื้อจะมีสิทธิใช้ที่ดินแยกจากกัน หากซื้องานก่อสร้างบางส่วน สิทธิการใช้ที่ดินในกรณีนี้จะต้องได้รับการจัดสรรและกำหนดให้เป็นสิทธิการใช้ที่ดินร่วมกันระหว่างเจ้าของงานก่อสร้าง

นี่เป็นเหตุผลที่พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดเงื่อนไขการขายพื้นที่ก่อสร้างบางส่วนในโครงการก่อสร้างไว้อย่างชัดเจน กล่าวคือ โครงการก่อสร้างจะต้องก่อสร้างบนที่ดินที่รัฐจัดสรรให้ โดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินที่เช่าโดยเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า เนื่องจากตามกฎหมายที่ดิน เฉพาะที่ดินประเภทนี้เท่านั้นที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์การใช้ที่ดินได้ ตัวอย่างเช่น ที่ดิน CCTP และ CCKO ที่ใช้สร้างร้านค้าบริการเชิงพาณิชย์ ถือเป็นที่ดินที่รัฐเช่าโดยเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า

เพื่อให้เห็นภาพได้ง่ายขึ้น กรณีข้างต้นสามารถเปรียบเทียบได้กับกรณีการซื้ออพาร์ตเมนต์หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ชั้นล่างของอาคารอพาร์ตเมนต์ เจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอพาร์ตเมนต์หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ซื้อ และมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์

ไม่มีเรื่องที่เรียกว่าธนาคารปฏิเสธที่จะรับสินเชื่อจำนอง

- จากมุมมองอื่น มีความคิดเห็นบางส่วนระบุว่า เมื่อมีการแบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดิน ลูกค้าจะกู้เงินจากธนาคารได้ยาก และแม้แต่ธนาคารก็ปฏิเสธที่จะกู้เงิน ความจริงคืออะไร?

ข้อกล่าวอ้างนี้ไม่มีมูลความจริง ตามมาตรา 8.1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 21/2021/ND-CP สินทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันรวมถึงสินทรัพย์ที่มีอยู่แล้วหรือสินทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เว้นแต่ในกรณีที่ประมวลกฎหมายแพ่งหรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องห้ามการซื้อ ขาย โอน หรือโอนกรรมสิทธิ์อื่นใดในขณะที่ทำสัญญาค้ำประกันหรือมาตรการค้ำประกัน

ตามมาตรา 9.1 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 บ้านเรือนและงานก่อสร้างที่นำมาประกอบกิจการต้องเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้

- จดทะเบียนกรรมสิทธิ์บ้านและสิ่งปลูกสร้างที่ติดมากับที่ดินในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สำหรับบ้านและสิ่งปลูกสร้างในโครงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินเท่านั้น

- ไม่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน, ความเป็นเจ้าของบ้าน, งานก่อสร้างที่ติดกับที่ดิน;

- ไม่ยึดเพื่อบังคับคดีตามคำพิพากษา.

ไม่มีข้อบังคับใดที่กำหนดให้สิทธิในการใช้ที่ดินแยกต่างหากเพื่อจำนองกับธนาคาร อันที่จริง ข้อ 10.1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 21/2021/ND-CP ระบุด้วยว่า การใช้ทรัพย์สินที่ยึดมากับที่ดินเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ อาจไม่เกิดขึ้นพร้อมกันกับสิทธิในการใช้ที่ดิน

ตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น ร้านค้าและสถานประกอบการพาณิชย์ที่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินที่ติดตรึงกับที่ดิน จะไม่ถูกโต้แย้งและไม่ถูกยึดเพื่อบังคับตามคำพิพากษา จะเข้าเงื่อนไขเป็นทรัพย์สินจำนองได้ เช่นเดียวกับห้องชุดและพื้นที่พาณิชย์บริเวณฐานอาคารชุด

- แต่การประเมินมูลค่าของผลิตภัณฑ์อสังหาฯ เชิงพาณิชย์อาจไม่สูงเท่ากับผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ที่คุณเพิ่งกล่าวถึงใช่หรือไม่?

โดยหลักการแล้ว สำหรับผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ มูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินจะถูกจัดสรรไว้ในต้นทุนการลงทุนของผลิตภัณฑ์ และแน่นอนว่าในการกำหนดราคาขายของผลิตภัณฑ์ ผู้ลงทุนก็ได้จัดสรรมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินไว้ในราคาขายด้วยเช่นกัน กล่าวคือ ในการกำหนดมูลค่าของผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องกำหนดมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินที่จัดสรรให้กับผลิตภัณฑ์นั้นๆ ประเด็นเรื่องราคาผลิตภัณฑ์สูงหรือต่ำเมื่อนำไปจำนองเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคารก็ขึ้นอยู่กับกฎระเบียบของธนาคารแต่ละแห่งในแต่ละช่วงเวลาเช่นกัน

- คุณมีความคิดเห็นอะไรที่จะแบ่งปันกับเจ้าของและผู้ที่สนใจเกี่ยวกับความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับปัญหานี้บ้าง?

ในฐานะบุคคลที่ทำงานในด้านกฎหมาย ฉันสามารถยืนยันได้ว่ากรอบกฎหมายปัจจุบันสำหรับผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ค่อนข้างสมบูรณ์ ชัดเจน เข้มงวด และรับรองสิทธิของผู้ซื้อได้ดีกว่า

ผู้ที่เป็นเจ้าของหรือต้องการลงทุนในผลิตภัณฑ์ประเภทนี้อยู่แล้วสามารถศึกษาข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องเพื่อประเมินผลิตภัณฑ์ได้อย่างถูกต้องและเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจที่เหมาะสม

ขอบคุณ!

ข้อกำหนดในภาคผนวก 1 - การแบ่งประเภทงานตามลักษณะการใช้งาน
(ออกตามพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 06/2021/ND-CP ลงวันที่ 26 มกราคม 2564 ของรัฐบาล)

2. งานสาธารณะ :

ค) สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬา:

สนามกีฬา; โรงยิม; สนามฝึกซ้อม สนามแข่งขันกีฬา เช่น กอล์ฟ ฟุตบอล เทนนิส วอลเลย์บอล บาสเก็ตบอล และกีฬาอื่นๆ; สระว่ายน้ำ

ง) งานด้านวัฒนธรรม:

ศูนย์การประชุม โรงละคร ศูนย์วัฒนธรรม สโมสร โรงภาพยนตร์ คณะละครสัตว์ ห้องเต้นรำ อนุสรณ์สถาน พิพิธภัณฑ์ ห้องสมุด นิทรรศการ สถานที่บันเทิง...

ง) อาคารพาณิชย์ ได้แก่ ห้างสรรพสินค้า ซุปเปอร์มาร์เก็ต ตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านขายอาหารและเครื่องดื่ม และอาคารพาณิชย์อื่นๆ

ก) งานบริการ :

- โรงแรม เกสต์เฮาส์ โมเทล รีสอร์ท วิลล่า อพาร์ทเมนท์ และสถานประกอบการบริการที่พักอื่นๆ...

ไมชิ