Hanoi'de gayrimenkul: Merkezde fiyatlar sabit, banliyölerde ayarlama bekleniyor

İllüstrasyon fotoğrafı.

2025 yılı sonuna kadar Hanoi pazarında satışa sunulan daire arzı ağırlıklı olarak A ve B segmentlerinde yoğunlaşmaya devam edecek; ürün çeşitlendirmesi hala sınırlı.

Savills Hanoi Araştırma ve Danışmanlık Hizmetleri Kıdemli Direktörü Do Thu Hang, pilot projelerin yasal süreçlerini tamamladığı 2026 yılından itibaren Hanoi'deki yeni konut arzının önemli ölçüde artacağını tahmin ediyor. 2026-2027 döneminde Hanoi pazarına 43 projeden yaklaşık 46.600 daire gelmesi bekleniyor, ancak bunların çoğu merkez bölgenin dışında yer alıyor. Bu durum fiyatların ayarlanması yönünde baskı yaratabilir, ancak Hang'e göre bu ayarlama yalnızca bol miktarda arazi kaynağına ve senkronize olmayan altyapıya sahip bölgelerde gerçekleşecek.

"Stratejik konumlara sahip, itibarlı yatırımcılar tarafından geliştirilen 2. ve 3. kuşak projelerinde, fiyatların sabit kalması veya kıtlık ve gerçek talep nedeniyle hafifçe artması muhtemel. Genel olarak, piyasada fiyat indirimleri dalgası yerine, alan ve proje kalitesine göre belirgin bir farklılaşma göreceğiz," diye belirtti Bayan Hang.

Savills uzmanları, hem konut arzını iyileştirmek hem de konut fiyatlarını halkın karşılayabileceği bir seviyeye getirmek için Hanoi'nin genel olarak kurumsal reform, altyapı geliştirme ve konut projelerinin pilot uygulaması gibi birçok çözümü eş zamanlı olarak uyguladığına inanıyor. Özellikle 3-3,5 kuşağının dışındaki bölgelerde de birçok proje hayata geçirilmek üzere değerlendiriliyor. Prosedürler tamamlanıp ürünler piyasaya sürüldüğünde, fiyat seviyesi üzerinde olumlu bir etki yaratacaktır.

Ancak uzmanlar önemli bir faktörü de tavsiye ediyor: arazi kullanım maliyetleri. Bu faktör şu anda toplam maliyetin büyük bir kısmını oluşturuyor. Bu maliyet makul bir şekilde hesaplanırsa ve devlet ile işletmeler arasında çıkar uyumu sağlanırsa, konut fiyatları insanların ödeme gücüne daha uygun bir seviyeye düşürülebilir.

Aynı zamanda uygun fiyatlı konut segmentine yönelik vergi, kredi veya arazi konusunda tercihli mekanizmalar da bu ürün grubunun gelişimini teşvik etmek için gereklidir.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh de, özellikle uygun fiyatlı konutlar olmak üzere konut arzındaki kıtlığın, uzun yıllardır devam eden dengesiz kalkınma sürecinin kaçınılmaz bir sonucu olduğunu belirtti. Arazi teşvik politikaları ve yatırım prosedürleri, yatırımcıların yalnızca lüks projelere odaklanmak yerine, gerçek ihtiyaçları olan insanlar için konut inşa etmesine odaklanmalıdır.

Hanoi'de toplu taşımanın geliştirilmesi ve şehir merkezinde kişisel araçların sınırlandırılması eğiliminin, uzmanlara göre özellikle şehir merkezinde gayrimenkul piyasasını da etkileyebileceği ancak bunun tamamen olumsuz olmayacağı öngörülüyor.

Bu kapsamlı bir kentsel dönüşüm sürecidir. Kişisel araçların kullanımına ilişkin düzenleme politikası uygulandığında, merkezi bölgelerin erişilebilirliği kesinlikle etkilenecektir. Ancak bu, emlak piyasasına doğrudan olumsuz bir etkisi olacağı anlamına gelmez.

Gayrimenkulün doğası, konutun her zaman temel bir ihtiyaç olduğu kullanım ihtiyacıyla yakından bağlantılıdır. Ulaşım araçları değişse de, insanlar ihtiyaç duydukları alanlara birçok farklı seçenekle ulaşmayı başaracaktır.

Şu anda piyasa, altyapı ve trafikteki değişikliklerin etkisini gözlemleme ve analiz etme aşamasında. Savills'in değerlendirmesine göre, eski mahalle gibi bazı bölgelerde, turizm ve ticaret gibi amaçlarla etkin bir şekilde yönlendirilip değerlendirilirse, gayrimenkul değeri tamamen korunabilir, hatta artırılabilir.

Hanoi gibi büyük şehirlerde konut talebi hâlâ çok yüksek. Bu nedenle, değişen ulaşım araçlarına rağmen, emlak piyasası bu ihtiyaca cevap vermek için kendi kendini ayarlayan ve uyarlayan bir mekanizmaya sahip. Ancak, bu birçok ilişkili faktörün bir araya geldiği karmaşık bir süreç olduğundan, şu anda gayrimenkul değerleri üzerindeki doğrudan etki hakkında erken sonuçlar çıkarmak yerine, önümüzdeki dönemde izleme ve değerlendirmeye devam etmek gerekiyor - Savills uzmanları analiz etti.

Günümüzde fark edilen bir diğer trend ise, yabancı yatırımcıların konut amaçlı gayrimenkule ilgi göstermesine rağmen, bu segmentteki doğrudan yabancı yatırımların henüz patlamamış olmasıdır. Bunu açıklayan Bayan Do Thu Hang, Vietnam'ın genç nüfus, hızlı kentleşme, artan gelir ve olumlu ekonomik beklentiler gibi temel faktörlerinin yabancı yatırımcıların gözünde oldukça cazip olduğunu analiz etti. Savills'in gözlemleri ayrıca, konut amaçlı gayrimenkule doğrudan yabancı yatırımın Hanoi, Ho Chi Minh City ve Hai Phong'da da belirgin bir şekilde mevcut olduğunu gösteriyor.

Ancak, konut sektörüne doğrudan yabancı yatırım çekmek ve sektörün daha güçlü bir şekilde gelişmesini sağlamak için, lisanslama ve proje onay süreçlerinin kısaltılması ve daha şeffaf hale getirilmesi gerekmektedir. Yatırım süreçlerinin hızı, uluslararası sermaye akışlarını elde tutmanın ve çekmenin en büyük rekabet avantajıdır.

Hanoi emlak piyasası, yılın başından bu yana arzın iyileşmesiyle toparlanma belirtileri gösterse de, fiyat seviyesi hala yüksek seviyelerde seyrediyor. Arazi, konut ve gayrimenkul sektörüyle ilgili önemli yasalar çıkarıldı ve Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girecek. Ancak, uygulamada eş zamanlı ve etkili bir şekilde uygulanabilmesi için, yol gösterici belgelerin tam olarak yayınlanması ve uygulamaya geçirilmesi zaman alıyor.

Şu anda birçok proje yasal tamamlanma, tasarım onayı, finansal yükümlülükler vb. aşamalara giriyor. Şeffaflığın ve uygun prosedürlerin sağlanması için bu adımların atılması zaman alıyor. İlerleme hızlanmış olsa da, gerçek arzın pazara girmesinde hâlâ bir gecikme yaşanıyor.

CIEM (Merkez Ekonomi Yönetimi Enstitüsü) Eski Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Tran Kim Chung'a göre, gayrimenkul fiyatları artık reel talep tarafından değil, büyük ölçüde girdi maliyetleri, özellikle de arsa maliyetleri ve prosedürlerin tamamlanma süresi tarafından yönlendiriliyor. Devlet, proje onayındaki gecikmeleri azaltmak için güçlü önlemler almazsa, arz iyileşse bile konut fiyatlarının düşme şansı çok az olacaktır.

Kaynak: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm