Tatil amaçlı gayrimenkul sektörü hala "zararları azaltma" aşamasında

Likidite henüz iyileşmedi

Batdongsan.com.vn tarafından yapılan son bir ankete göre, özellikle apartman daireleri olmak üzere tüm tatil amaçlı gayrimenkullerde "zarar azaltma" durumu devam ediyor. COVID-19 pandemisi veya 2023 başındaki "donmuş" piyasa dönemindeki gibi büyük çaplı satışlar artık olmasa da, emlak piyasalarına sürekli olarak "zarar azaltma" haberleri pompalanıyor ve bu durum piyasanın olumsuzluğunu gözler önüne seriyor.

Bu satış ilanları, Kuzey bölgesinde en çok tatil amaçlı gayrimenkul projelerinin yoğunlaştığı Quang Ninh'den başlayarak Quang Binh , Da Nang, Kien Giang, Vung Tau'ya kadar uzanan çok sayıda projeden geliyor. Özellikle tatil amaçlı villa tipinde, bazı projelerde "zarar kesme" fiyatının, piyasanın hareketli olduğu dönemlere göre 3-9 milyar VND/birim seviyelerine düştüğü görülüyor.

Tatil köyü mülkü hala bakımsız durumda, resim 1 — Emlak piyasalarında çok sayıda "zarar kesme" amaçlı tatil amaçlı gayrimenkul ilanı yayınlanıyor.

Condotel'e gelince, birçok yatırımcının bu tür mülklerden bıkmış gibi göründüğü, çünkü hala çözülmemiş yasal sorunlar, tatmin edici olmayan kârlar ve özellikle yatırımcının işletme ve yönetim yöntemleriyle ilgili anlaşmazlıklar gibi birçok sorun olduğu görülüyor. Bu türde, projeye ve bölgeye bağlı olarak genellikle %15-30 arasında zararı azaltan bir fiyat söz konusudur.

DKRA Vietnam tarafından yakın zamanda yayınlanan bir rapor, ülke genelindeki çoğu tatil amaçlı gayrimenkul segmentindeki yatırımcıların likidite eksikliğinin devam ettiğini gösteriyor. Ağustos 2023'te, tatil amaçlı müstakil ev/dükkan segmentinde yalnızca 3 daire, tatil amaçlı villalarda yalnızca 9 daire ve sitelerde 17 daire satıldı.

Bu durum, pazardaki stokları yüksek seviyelere taşıdı. Haziran ayı itibarıyla, konut stokları 42.000'in üzerine çıkarken, sahil evleri ve tatil villalarının toplam stoku yaklaşık 30.000 adete ulaştı.

Tatil köyü mülkü hala bakımsız durumda, resim 2 — Likiditenin zayıf olması tatil beldelerindeki gayrimenkul stokunun her geçen gün artmasına neden oluyor.

Bu durum karşısında, proje yatırımcıları piyasa talebini canlandırmak için birçok ayrıcalıklı politika, hızlı ödeme indirimleri, faiz desteği, anapara ödemesiz dönem, geri kiralama taahhütleri vb. uygulamaya devam ediyor. Bazı bireysel projelerde, hızlı ödeme yapan müşteriler için tatil villası fiyatları %40-50 oranında düşürülüyor.

Donmuş tatil köyü gayrimenkul piyasasının nedenleri ve varlığı, turizm sektörünün toparlanmasıyla ilgili sorunlar da dahil olmak üzere açıkça ortaya konmuştur. Az sayıda ziyaretçiyle birlikte, tatil köyü gayrimenkulünün kârlılığı büyük ölçüde azalmış ve bu da birçok yatırımcının artık bu pazara ilgi duymamasına neden olmuştur.

Turizm sektörü kısa vadede toparlanamaz

Savills'in araştırmasına göre, dünyanın birçok ülkesinde otel gibi eğlence amaçlı işletme faaliyetleri, Asya Pasifik bölgesi hariç, pandemi öncesi seviyelere doğru kademeli olarak toparlanıyor.

Güneydoğu Asya'da, ortalama oda fiyatlarındaki (ADR) artış sayesinde Singapur toparlanmaya öncülük ediyor. Tayland da iyi bir toparlanma kaydetti. Bu arada, Vietnam pazarındaki iş faaliyetleri, hem doluluk oranlarına hem de ADR'ye yansıyan pandemi öncesi seviyelerin altında seyrediyor.

Savills Hotels Direktörü Mauro Gasparotti şunları söyledi: "Vietnam tatil köyleri pazarını etkileyen faktörler üç gruba ayrılabilir: kısa vadeli, orta vadeli ve uzun vadeli. Her grubun pazarın toparlanma süreci üzerinde farklı bir etkisi var. Kısa vadede, 2019'da Vietnam'a gelen toplam uluslararası ziyaretçinin %32'sini oluşturan Çinli turistlerin yokluğu, tatil köyleri sektörüne birçok zorluk getiriyor. Ayrıca, uzun mesafeli uçuşların maliyeti de arttı ve bu durum Avrupa pazarı gibi bazı pazarların toparlanmasını da etkiliyor. 2019'un aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, Vietnam'a gelen toplam Avrupalı ziyaretçi sayısı, pandemi öncesi seviyenin yaklaşık %38 altında."

Tesisin hala bakımsız bir durumda olduğu görülüyor, resim 3. — Savills Hotels Müdürü Sayın Mauro Gasparotti.

Rakamlar, 2023'ün ilk sekiz ayında Vietnam'a gelen Asyalı turist pazarının pandemi öncesi seviyelere göre %32 daha düşük olduğunu gösteriyor. Güney Kore şu anda Vietnam'a gelen en büyük uluslararası turist pazarı olmasına rağmen, toplam ziyaretçi sayısı hala 2019'dakinin altında.

Çin gibi kalabalık bir pazarda ise Vietnam'a gelen ziyaretçi sayısı 2019'un aynı dönemine göre %28'lik bir artışla sadece 950 bin oldu. Amerikan ve Avustralyalı turist pazarları ise 2019'un aynı dönemine göre yaklaşık %8 düşüşle toplam 900 bin ziyaretçiye ulaştı ve çoğunluğu ABD ve Avustralya'dan gelen turistlerden oluştu.

Talepteki yavaş toparlanmanın yanı sıra, arz fazlası durumu da toparlanma ve gelişme kabiliyetini etkiliyor. Savills Hotels'in istatistikleri, 2016'dan bu yana konaklama pazarına her yıl ortalama 15.000 orta ve üst segment odanın girdiğini gösteriyor. Böylece oda arzı sadece altı yılda iki katına çıktı.

Vietnam turizminin ana itici gücü yerli turistler olmaya devam ediyor. 2023'ün ilk sekiz ayında, Vietnam turizm sektörü yıllık bazda %7,8 artışla 86 milyon yerli ziyaretçiyi ağırladı. Bunun, orta ve uzun vadede turizm sektörünün büyümesinin itici gücü olması bekleniyor.

Diğer bir konu olan pazar arzı konusunda ise Savills uzmanları, Vietnam tatil köyü sektörünün büyük bir potansiyele sahip olduğunu, ancak tüm modellerin etkili bir şekilde işleyemediğini düşünüyor. Bazı yatırımcılar, tüm otel iş modellerinin aynı olduğunu varsayarak bile, yerel pazar koşullarını kapsamlı bir şekilde değerlendirmeden pazara giriyor.

Bu durum, projenin planlanması ve uygulanmasının düzgün yapılmamasına ve projenin tamamlandıktan sonra faaliyete geçme kabiliyetinin kısıtlanmasına neden olmaktadır. Bu arada, piyasa gerçeklerine bağlı olarak, bazı otel modelleri daha verimli bir şekilde faaliyet gösterebilmektedir.

[reklam_2]
Kaynak