Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ne diyor?

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, bu belgede, karşılaştırma yöntemi, gelir yöntemi ve arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemi olmak üzere 3 arazi değerleme yöntemini düzenleyecek şekilde arazi değerleme yöntemini değiştirmeyi ve eklemeyi önermektedir. Böylece, 44/2014/ND-CP sayılı Kararname ile karşılaştırıldığında, Taslak Kararname 2 arazi değerleme yöntemini azaltmıştır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın verilerine göre, 3 adet arazi değerleme yönteminin (kıyas, gelir, arazi fiyat düzeltme katsayısı) düzenlenmesiyle, devletin arazi yönetimine ilişkin tüm arazi değerleme davalarının kapsanması sağlanmıştır.

Şekil 1'de arazi kaynaklarının ve çevrenin değerlendirilmesi için önerilen üç yöntem — Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın verilerine göre, üç ayrı arazi değerleme yönteminin düzenlenmesiyle, devletin arazi yönetimine ilişkin tüm arazi değerleme davalarının kapsanması sağlanmış oldu. (Fotoğraf: DM)

Özellikle indirgeme yönteminin karşılaştırma yöntemine entegre edilmesinin nedeni, indirgeme yönteminin, araziye bağlı varlıkları olan arsalara karşılaştırma yönteminin uygulanması sırasında, karşılaştırılan arsanın araziye bağlı varlıklarının değerini ayırmak için uygulanan bir adım olmasıdır.

Öte yandan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 44 sayılı Kanun Tasarısı Taslağı'nda, arazi değerlemesinde fazlalık yönteminin kullanılmamasını önerdi.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Hükümete sunduğu taslakta, arazi değerlemesinde artı değer yönteminin kullanılmamasının nedenini açıklarken, artı değer yönteminin, taşınmazın toplam varsayılan geliştirme gelirinden toplam varsayılan geliştirme maliyetinin çıkarılmasıyla hesaplanan bir arazi değerleme yöntemi olduğunu belirtti.

Buna göre, gayrimenkulün toplam varsayılan geliştirme gelirinin hesaplanmasında; devir bedeli, kira bedeli, satış zamanı, satış oranı, devir bedelinin eğilimleri ve dalgalanmaları, gelecekteki kira bedeli, doluluk oranı... gibi varsayılan faktörler esas alınmalı ve nakit akışı, bankanın kredi faiz oranına göre değerleme zamanına iskonto edilmelidir.

Gayrimenkulün toplam varsayılan geliştirme maliyetinin hesaplanması, yetkili devlet kurumları tarafından yayımlanan norm ve birim fiyatlara dayanmasının yanı sıra, inşaat süresi, inşaatın yıllık hızı, beklenmedik maliyetler, kredi faiz maliyetleri, risk faktörleri dikkate alınarak yatırımcı kârları, reklam ve satış maliyetleri vb. gibi unsurlara da bağlıdır.

Yukarıda belirtilen toplam geliştirme geliri ve toplam geliştirme maliyetlerinin varsayılan faktörlerinin hesaplanması oldukça karmaşıktır, değerleme sonuçları belirsizdir, yanlıştır ve büyük hatalar içermektedir (aynı arsa parçası için varsayılan faktörlerdeki tek bir göstergenin değiştirilmesi değerleme sonuçlarını değiştirecektir); istismar edilmesi kolaydır ve arazi değerleme çalışanları ve yerelliklerde belirli arazi fiyatlarına karar veren kişiler için riskler oluşturmaktadır.

Son dönemlerde arsa bedellerinin belirlenmesi, değerlemesi ve karara bağlanmasında yaşanan zorlukların ve gecikmelerin başlıca nedeni budur.

Öte yandan, gayrimenkul sektöründe arazi her zaman önce gelir ve gayrimenkulün yaratılma sürecinden önce fiyatlandırılır. Gelecekte gayrimenkulün değerinin tahmin edileceği varsayıldığında, arsa fiyatının belirlenmesi uygun olmaz ve bu da arsa fiyatının yatırımcının gayrimenkul iş yöntemine bağlı kalmasına ve arazinin gerçek piyasa değerini yansıtmamasına neden olur.

Ayrıca, yatırımcılar tarafından gelir varsayımı ve katlanılan maliyetlerin tahmini ile elde edilen faydaları hesaplamak ve böylece yatırım yapıp yapmama kararını vermek için sıklıkla fazlalık yöntemi kullanılır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, 18-NQ/TW sayılı Kararname'nin ruhuna uygun olarak, arazi fiyatlarının belirlenmesinde kullanılan yöntemin piyasa ilkelerine uygun olması gerektiğine inanmaktadır. Bu nedenle, 44 sayılı Kararname Taslağı, arazi kullanıcılarının mali yükümlülüklerini ve Devletin araziyi geri alması durumunda tazminat ödemelerini hesaplamak için arazi fiyatlarının belirlenmesinde fazlalık yöntemini uygulamamaktadır; bu da Parti'nin politikasıyla tutarlıdır.

Fazlalık yönteminin uygulanamamasının getirdiği sınırlamaları aşmak amacıyla 44 Sayılı Kararname Taslağı ile karşılaştırma yönteminin içeriği değiştirilmiş ve eklemeler yapılmıştır.

Teknik altyapı yatırımı yapılmamış arsa ve arazi alanlarının değerlemesine ilişkin kılavuz, teknik altyapı yatırım maliyetinin düşülmesinde farklı çıkarım tekniklerinin birleştirilmesi esasına dayanmaktadır. Aynı zamanda, arsa fiyatlarının belirlenmesinde, arazi değerleme sonuçlarının doğruluğunu sağlamak amacıyla karşılaştırma ve uzlaştırma amacıyla yıllık düzeltme katsayısı yönteminin uygulanması gerektiği yönünde bir düzenleme ile desteklenmektedir.

[reklam_2]
Kaynak