Arsaların bölünmesi ve satışının engellenmesi

Ho Chi Minh Kenti Halk Komitesi'nin son kararına göre, 21 Ekim 2024 tarihinden itibaren kentte yeni gayrimenkul projeleri ve yeni konut inşaat projeleri yatırımcılarının, teknik altyapıya sahip gayrimenkul projeleri ve konut inşaat yatırım projelerinde arazi kullanım haklarını kendi evlerini inşa eden kuruluş ve bireylere devretmelerine izin verilmeyecek.

Ho Chi Minh Kenti Halk Komitesi'nin son kararına göre, 21 Ekim 2024 tarihinden itibaren kentte yeni gayrimenkul projeleri ve yeni konut inşaat projeleri yatırımcılarının, teknik altyapıya sahip gayrimenkul projeleri ve konut inşaat yatırım projelerinde arazi kullanım haklarını kendi evlerini inşa eden kuruluş ve bireylere devretmelerine izin verilmeyecek.

2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu, kentsel alanlardaki arsaların satışa çıkarılmak üzere bölünmesine yönelik projeleri yasaklasa da, Ho Chi Minh Şehri, yukarıdaki kararla, Şehir içinde arsaların satışa çıkarılmak üzere bölünmesine yönelik projeleri resmen yasaklamıştır. Bununla birlikte, Şehir, hanelerin ve bireylerin -yeterli koşulları karşıladıkları takdirde- arsayı bölebilmelerine olanak tanıyan düzenlemelere de sahiptir.

Aslında, 2003 tarihli Tapu Kanunu, kentsel alanlarda ve imar geliştirme alanlarında arazilerin ifraz ve satışını tamamen yasaklamış, ancak kentsel alanlarda ve kırsal alanlarda arazilerin ifraz ve satışına izin vermiştir. Emlak piyasasının 2008 yılında zorluklarla karşılaştığı bir dönemde, 2013 tarihli Tapu Kanunu'nun merkez bölgedeki arazilerin ifraz ve satışına izin vermesiyle bu düzenleme gevşetilmiştir.

Bu durum, 2008-2013 döneminde gayrimenkul piyasasının yaşadığı sıkıntıların hafifletilmesine yardımcı oldu.

Ancak bu gevşek düzenlemeler, arazilerin bölünmesi ve satışının şehrin dış mahallelerinden komşu illere yayılması için de fırsatlar yaratıyor. Buradan, drenaj sistemi, ortak alanlar ve komşu bölgelerle altyapı bağlantısı olmayan birçok kendiliğinden yerleşim alanı oluştu.

Kaçak inşaat faaliyetleri de burada yaygın. Bunun sonucunda kentsel gelişim planlaması bozuluyor, arazi kaynakları israf ediliyor ve gayrimenkul spekülasyonu artıyor.

Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi raporuna göre, Haziran 2019 ile Haziran 2024 arasında şehirde 3.085 inşaat (günde ortalama 1,7 vaka) inşaat düzenini ihlal etti. Bu kurum, yukarıdaki durumun temel nedenini, şehirdeki tarım arazilerinin alım satımından ve parsellerin satışa çıkarılmasından elde edilen büyük kârlar olarak açıkladı. Bu bağlamda, bazı aracılar, insanların konut ihtiyaçlarından yararlanarak arazi kullanım amaçlı tarım arazilerine ticari amaçlı evler inşa etti veya bir evi çok sayıda küçük daireye böldü. Bu kişiler daha sonra özel belgeler şeklinde işlemler gerçekleştirdi ve bu da Ho Chi Minh Şehri'nin bazı banliyö ve çevre bölgelerindeki inşaat faaliyetlerinin karmaşıklaşmasına neden oldu.

Ayrıca, arsaların ifraz edilip satılmasının da olumlu yönleri olduğu, ancak bazı kuruluşlar ve kişiler tarafından spekülatif amaçlarla kullanıldığı da eklenmelidir. Gerçek bir konut ihtiyacı olmayan birçok kişi, arsaların ifraz edilip satılmasından kâr elde etmek için yararlanmış ve bu da birçok arazinin terk edilip israf edilmesine yol açmıştır.

Arazi bölümü ve satışının sıkılaştırılması, arazi işlemlerinde kısa vadede bir düşüşe neden olabilir, arazi fiyatları yükselebilir, ancak diğer olumsuz sonuçları önleyecektir. Ho Chi Minh şehrinde arazi bölümü ve satışını yasaklayan düzenleme aynı zamanda konutun devlet yönetimini birleştirmeyi ve proje yatırımcılarının sorumluluğunu artırmayı, teknik altyapının sosyal altyapıyla eş zamanlı inşasına yatırım yapılmasını sağlamayı; insanların izinsiz veya ruhsatsız yapılaşma durumunun önlenmesini amaçlamaktadır. Soru şu: Ho Chi Minh şehri, arazi bölümü ve satış projelerini tamamen yasaklarken spekülatörlerin yasayı atlatmak için kendi yöntemlerini kullanmasını engelleyebilir mi? Ho Chi Minh şehri neden arazi bölümü ve satış projelerini yasaklarken, hanelerin ve bireylerin koşulları karşılayan arazi alanına sahiplerse parselleri ayırmalarına izin vermeyi düşünüyor? Arazi bölümü ve satış faaliyetlerinin, arazi bölümüne izin veren bu politikadan dönüşmesi çok muhtemeldir.

Gerçekte, bireylerin ve kuruluşların arazi bölme politikasını kullanarak parselleri bölüp tekrar sattıkları durumlar olmuştur. Alıcı çekmek için "proje" kisvesi altında birçok parsel bölünmüştür. Kuruluşların ve bireylerin tarım ve tarım dışı arazilere keyfi olarak evler inşa edip, bunları alıp satarak 3'lü konut alanları (ortak mülkiyet , ortak yapı ruhsatı ve ortak ev numarası) oluşturmaları da cabası. Bu durum, son zamanlarda fiyat enflasyonuna, arazi çılgınlığına ve piyasa için potansiyel risklere yol açan nedenlerden biridir.

Bu nedenle, yönetim ajansının görevi, yukarıda belirtilen sorunu derhal tespit edip uyumlu bir şekilde ele almaktır. Aksi takdirde, arazilerin bölünmesi ve satışı daha karmaşık hale gelecek veya olumsuz bir yöne sapacak ve kaçınılmaz olarak gayrimenkul piyasasının gelişimi ve gelecekteki şehir planlaması üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olacaktır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html