Arazi spekülasyonunu ve durdurulmuş projeleri engellemek.

1 Ağustos 2024'ten itibaren, planlanan takvimin gerisinde kalan projeler tazminatsız olarak iptal edilecektir. Bu düzenleme, yatırımcılar arasında bir "arınma" süreci yaratacak, arazi spekülasyonunu önleyecek ve durdurulan projelere çözüm getirecektir.

IFC One Saigon projesi (Ho Chi Minh Şehri, 1. Bölge) 17 yıl sonra hala tamamlanmamış durumda.

Arazi spekülasyonunu ve durdurulan projeleri engellemek için güçlü önlemler alınmalıdır.

Ho Chi Minh Şehri, 1. Bölge, Ham Nghi ve Ton Duc Thang caddelerinin köşesinde, en değerli gayrimenkul konumunda yer alan IFC One Saigon projesi (eski adıyla Saigon One Tower), kısa süreli ve yüksek profilli bir yeniden lansman dönemine rağmen hâlâ tamamlanmamış durumda.

6.672 m2'lik bir arsa üzerine, 5 bodrum kat, 3 teknik kat ve 41 yer üstü kattan oluşan IFC One Saigon'un inşaatına 17 yıl önce başlandı, ancak 5 yıllık yavaş ilerlemenin ardından proje 2011 yılında resmen durduruldu. Birkaç kez el değiştirmesine rağmen, IFC One Saigon hâlâ tamamlanmamış durumda. Bu bina, şehrin görünümünü bozan projeler listelerinde defalarca yer almıştır.

Ho Chi Minh Şehri'ndeki Ben Thanh Pazarı'nın karşısında, hareketli 1. Metro Hattı istasyonunun hemen yanında, One Central Saigon (eski adıyla The Spirit of Saigon) adlı kaba beton bir yapı yer almaktadır. Bu, bir alışveriş merkezi, ofisler, daireler, lüks daireler ve 6 yıldızlı bir oteli içeren, toplam 8.500 m2'den fazla bir arazi alanını kapsayan karma kullanımlı bir komplekstir. 1. Bölge'nin kalbinde, dört cadde cephesiyle birinci sınıf bir konumda yer almaktadır. Proje birkaç kez el değiştirmiştir, ancak henüz bir tamamlanma tarihi görünmemektedir.

Benzer şekilde, Trung Thuy Lancaster Co., Ltd. tarafından yatırım yapılan Lancaster Lincoln Projesi (4. Bölge), 2017'de başlatıldı ancak yer altı inşaatı tamamlandıktan sonra durdu. DHA Şirketi tarafından 2016'da onaylanan D-One Saigon Projesi (Go Vap Bölgesi) ise bugüne kadar boş bir arsa olarak kaldı.

2024 Arazi Kanunu'nun yeni özelliklerinden biri, arazi kullanımının dönüştürülmesini, arazi kullanım haklarının tanınmasını ve arazi kullanım haklarının devrini içeren projelere yaptırım uygulanmasıdır; oysa önceki kanunlar yalnızca arazi tahsisi veya kiralanması yapılan projelerdeki ihlaller nedeniyle arazi ıslahını uyguluyordu.

Yukarıdakiler, Ho Chi Minh Şehrinde yıllarca askıda kalmış projelerden sadece birkaç örnektir. 2013 Arazi Kanunu, bir yatırım politikası kararı onaylandıktan sonra, projenin uygulanması için 12 ay, uzatılması durumunda ise 24 ay süre tanımaktadır. Bu süre içinde uygulanmazsa, proje iptal edilir. Ancak, özellikle işletme arazi üzerinde temel yatırımlarını zaten yapmışsa, bu projelerin iptal edilmesi kolay değildir.

2024 Arazi Kanunu (1 Ağustos 2024'ten itibaren geçerli) daha katı düzenlemeler içermektedir. Örneğin, teslim tarihinden itibaren 12 ay boyunca kesintisiz olarak kullanılmayan veya arazi kullanım ilerlemesi yatırım kararında belirtilen sürenin 24 ay gerisinde kalan yatırım projeleri iptal edilecektir.

Arazinin kullanıma açılmaması veya projenin gecikmesi durumlarında, yatırımcıya en fazla 24 aylık bir uzatma süresi verilebilir ve yatırımcı, uzatma süresine karşılık gelen ek bir tutarı devlete ödemek zorundadır. Uzatma süresinin ardından arazi hala kullanıma açılmamışsa, devlet araziyi, araziye bağlı varlıkları ve yatırım maliyetlerini tazminatsız olarak geri alacaktır.

"Mücbir sebep" olasılığı dikkate alınmalıdır.

Arazi kaynaklarını canlandırmak için durdurulan projelerin yeniden hayata geçirilmesi şarttır, ancak uzmanlar uzun süren yasal süreçler gibi mücbir sebep hallerinin de dikkate alınması gerektiğine inanmaktadır. Çünkü işletmeler, inşaata, satışlara ve sermaye geri kazanımına başlamak için yasal süreçleri mümkün olan en kısa sürede tamamlamak istemektedir.

Investment Newspaper muhabiriyle yaptığı görüşmede, Gamuda Land Vietnam Yönetim Kurulu Başkanı Angus Liew, 2024 Arazi Kanunu'nda uzatma süresi dolduktan sonra uygulanmayan projeler için arazi ıslahına ilişkin düzenlemenin, arazi kaynaklarının israfını önlemeyi amaçladığını belirtti. Ancak bazı durumlarda, örneğin Covid-19 pandemisi sırasında, uzatma süresi daha uzun olabilir.

Le Thanh İnşaat Şirketi Genel Müdürü Bay Le Huu Nghia, iş tecrübesine dayanarak, gerçekte birçok mücbir sebep durumunun yaşandığını belirtti. Örneğin, işletmeler ilgili mercilerle ilgili prosedürlerdeki gecikmeler nedeniyle projeleri hayata geçiremiyor. Bu nedenle, Bay Nghia'ya göre, Arazi Kanunu'nu düzenleyen kararnamenin bu içeriği tamamlaması ve açıklığa kavuşturması gerekiyor; aksi takdirde, birçok durumda işletmeler haksız yere "yok edilecek".

"Proje başvurusunu gönderir göndermez bir zaman çizelgesi belirlemek zorunda kaldık, ancak yatırım onaylandıktan sonra bile hemen uygulamaya başlayamadık çünkü yatırım lisanslarını almak ve diğer prosedürler yıllar sürüyor," diye belirtti Bay Nghia.

Gecikmeler yaşandığında proje uygulamasına devam etmek isteyen işletmeler için olumlu bir gelişme, yasanın doğal afetler veya savaş gibi mücbir sebeplerden kaynaklanan gecikmeler için koşullar öngörmesidir. Dahası, gecikmenin yetkililerin veya yasayı uygulamakla görevli kişilerin hatasından kaynaklandığı kanıtlanırsa, proje iptal edilmeyecektir. Bununla birlikte, işletmeler ayrıca, yol gösterici kararnamelerin, proje gecikmelerinden dolaylı olarak sorumlu olan kişi ve kuruluşlar için daha ayrıntılı düzenlemeler ve özel yaptırımlar içermesi gerektiğini de önermektedir.

2024 Arazi Kanunu'ndaki daha sıkı düzenlemelerin yanı sıra, 2023 Gayrimenkul İşletme Kanunu da yatırımcıların finansal gereksinimleriyle ilgili birçok değişiklik getiriyor. Örneğin, gayrimenkul işletmelerinin, 20 hektardan küçük arazi alanına sahip projeler için toplam yatırım sermayesinin en az %20'si, 20 hektar veya daha büyük arazi alanına sahip projeler için ise toplam yatırım sermayesinin en az %15'i oranında öz sermayeye sahip olması ve yatırım projesini uygulamak için sermaye sağlama kabiliyetini güvence altına alması gerekiyor.

Bir gayrimenkul işletmesinin aynı anda birden fazla projeyi üstlendiği durumlarda, tüm projeleri tamamlayabilmek için her proje için yukarıda belirtilen oranı sağlayacak yeterli öz sermayeye sahip olması gerekir. Ayrıca, 2023 Gayrimenkul İşletmeleri Kanunu, kredi limitleri, şirket teminatları vb. koşulları da öngörmektedir.

Bu kadar sıkı düzenlemelerle, işletmeler bir projeye başlamadan önce tüm faktörleri dikkatlice değerlendirmeli, proje gecikmelerine ve kaynak israfına yol açabilecek verimsiz ve dağınık yatırımlardan kaçınmalıdır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html