Arazi spekülasyonunu engelleyin, projeleri "askıya alın"

1 Ağustos 2024'ten itibaren, planlanan sürenin gerisinde kalan projeler tazminatsız olarak iptal edilecek. Bu düzenleme, yatırımcıların "temizlenmesini" sağlayacak, arazi spekülasyonunu önleyecek ve "askıya alınan" projelerle ilgilenecek.

IFC One Saigon projesi (Ho Chi Minh Kenti, 1. Bölge) 17 yıldır tamamlanmadı.

Arazi spekülasyonunu ve "askıya alınan" projeleri durdurmak için güçlü önlemler

Ho Chi Minh Kenti, 1. Bölge, Ham Nghi - Ton Duc Thang caddesinin hemen köşesindeki "altın topraklarda" yer alan IFC One Saigon projesi (eski adıyla Saigon One Tower), kısa bir süre süren yoğun bir yeniden başlatmanın ardından hala tamamlanmamış durumda.

6.672 m2'lik bir arsa üzerinde, 5 bodrum, 3 teknik kat ve 41 kattan oluşan IFC One Saigon'un inşaatına 17 yıl önce başlanmış, ancak 5 yıllık yavaş bir uygulama sürecinin ardından 2011 yılında proje resmen durdurulmuştur. Birçok el değiştirmeye rağmen IFC One Saigon tamamlanamamıştır. Bu proje, şehri kötü gösteren projeler listesinde defalarca yer almıştır.

Ben Thanh Pazarı'nın (HCMC) karşısında, hareketli 1 numaralı metro istasyonunun hemen yanında, One Central Saigon (eski adıyla The Spirit of Saigon) adlı kaba beton bir blok bulunmaktadır. Bu kompleks, toplam 8.500 m2'nin üzerinde bir alana sahip, ticari merkezler, ofisler, daireler, süper daireler ve 6 yıldızlı otellerden oluşmaktadır. Ben Thanh dörtgeninde, 1. Bölge'nin tam merkezinde, 4 cepheli, mükemmel bir konumda yer almaktadır. Bu proje de birçok mülk sahibinden geçmiş, ancak henüz tamamlanmamıştır.

Benzer şekilde, Trung Thuy Lancaster Company Limited tarafından yatırım yapılan Lancaster Lincoln Projesi (Bölge 4) 2017 yılında başlatılmış, ancak yeraltı inşaatının ardından "aktif" durumda kalmıştır. Bu arada, DHA Company'nin D-One Saigon Projesi (Go Vap Bölgesi) 2016 yılında onaylanmış, ancak bugüne kadar hala boş bir arsa olarak kalmıştır.

2024 Tapu Kanunu'nun getirdiği yeniliklerden biri de amaç değiştiren, arazi kullanım hakkı tanıyan ve arazi kullanım hakkı devri alan projelere yaptırım uygulanmasıdır. Oysa önceki kanunda sadece arazi tahsisi yapılan veya arazi kiralanan projelere ihlal nedeniyle iptal uygulanıyordu.

Bunlar, Ho Chi Minh Şehri'nde uzun yıllardır "askıya alınmış" projelerden sadece birkaçı. 2013 Arazi Kanunu, projenin yatırım politikası olarak onaylanmasının ardından 12 aylık, uzatılması halinde ise 24 aylık bir uygulama süresi olduğunu belirtiyor. Bu süre uygulanmazsa proje iptal edilecek. Ancak, özellikle işletme söz konusu araziye temel yatırımlar yapmışsa, bu projeleri iptal etmek kolay değil.

2024 Tapu Kanunu (1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girmiştir) çok daha katı düzenlemeler içermektedir. Örneğin, teslim tarihinden itibaren 12 ay boyunca kullanılmayan veya arazi kullanım ilerlemesi yatırım kararında kaydedilen ilerlemeden 24 ay geride olan bir yatırım projesi iptal edilecektir.

Arazinin kullanılmaması veya planlanan sürenin gerisinde kalması durumunda, yatırımcıya en fazla 24 ay ek süre verilir ve Devlete ek bir ücret ödemesi gerekir. Ek süre sonunda arazi hala kullanılmazsa, Devlet, araziyi, araziye bağlı varlıkları ve arazi üzerindeki yatırım maliyetlerini tazmin etmeden geri alır.

"Mücbir sebep" durumunun dikkate alınması gerekir

Arazi kaynaklarını yenilemek için askıya alınan projelerin yeniden canlandırılması çok gerekli, ancak uzmanlara göre, yıllar süren yasal süreçler gibi mücbir sebep hallerini de hesaba katmak gerekiyor. Çünkü işletmeler de inşaat, satış ve sermaye artırımına başlayabilmek için yasal süreçleri en kısa sürede tamamlamak istiyor.

Gamuda Land Vietnam Yönetim Kurulu Başkanı Bay Angus Liew, Dau Tu Gazetesi muhabirlerine yaptığı açıklamada, 2024 Arazi Kanunu'nda uzatma süresi dolduktan sonra uygulanmayan projeler için arazi ıslahına ilişkin düzenlemenin, arazi kaynaklarının israfını önlemek amacıyla yapıldığını belirtti. Ancak, Covid-19 pandemisi gibi bazı durumlarda uzatma süresi daha uzun olabilir.

Le Thanh Construction Company Limited Genel Müdürü Sayın Le Huu Nghia, iş deneyimine dayanarak, gerçekte birçok mücbir sebep vakası olduğunu söyledi. Örneğin, işletmeler yetkililerle ilgili yavaş prosedürler nedeniyle projeleri hayata geçiremiyor. Bu nedenle, Sayın Nghia'ya göre, Arazi Kanunu'na ilişkin kararnamenin bu içeriği tamamlaması ve netleştirmesi gerekiyor, aksi takdirde birçok durumda işletmeler "haksız yere öldürülecek".

Nghia, "Proje belgelerini sunduğumuz anda bir zaman çizelgesi yazmamız gerekiyordu, ancak yatırım onaylandıktan sonra bile hemen uygulamaya koyamadık, çünkü yatırım lisansı başvurusu ve diğer prosedürler yıllar alıyordu" dedi.

İlerleme programın gerisinde kaldığında proje uygulamasını sürdürmek isteyen işletmeler için başlangıç ​​noktası, Kanun'un doğal afetler, düşman saldırıları gibi mücbir sebepler nedeniyle yavaş uygulamaya ilişkin koşullar belirlemesi ve projenin yetkili makamların veya kamu görevlerini yerine getirenlerin kusurundan kaynaklandığının kanıtlanması halinde iptal edilmemesidir. Ancak işletmeler ayrıca, yol gösterici kararnamelerde, projenin programının gerisinde kalmasına dolaylı olarak neden olan kişi ve kuruluşlar için daha ayrıntılı düzenlemeler ve özel yaptırımlar bulunmasını önermektedir.

2024 Tapu Kanunu'ndaki sıkı düzenlemelerin yanı sıra, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu, yatırımcıların finansal durumlarıyla ilgili birçok değişiklik içeriyor. Örneğin, gayrimenkul işletmelerinin, 20 hektardan küçük arazi kullanımlı projeler için toplam yatırım sermayesinin en az %20'si, 20 hektar veya daha büyük arazi kullanımlı projeler için toplam yatırım sermayesinin en az %15'i oranında öz sermayeye sahip olması ve yatırım projelerini hayata geçirmek için sermaye seferber edebilme kabiliyetini garanti altına alması gerekiyor.

Bir gayrimenkul işletmesi aynı anda birçok projeyi hayata geçiriyorsa, her proje için yukarıdaki oranı sağlayacak yeterli öz sermayeye sahip olması gerekir. Ayrıca, 2023 tarihli Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu, kredi bakiyesi limiti, şirket tahvilleri gibi şartları da öngörmektedir.

Bu kadar sıkı düzenlemeler karşısında, işletmelerin bir projeye başlamadan önce, verimsiz yatırım, proje durgunluğu ve kaynak israfını önlemek için dikkatli bir hesaplama yapması gerekiyor.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html