Hükümet, arazi değerlemesine ilişkin yeni düzenlemeler yayınladı.

Arazi değerlemesinin 4 yöntemi

12/2024/ND-CP sayılı Kararname, 44/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin arazi değerleme yöntemleri ve her yöntemin uygulanmasına ilişkin koşullar hakkındaki 4. ve 5. maddelerini değiştirmektedir.

Karşılaştırma yöntemi , özellikle, aynı kullanım amacına sahip arsaların bedelinin, piyasaya sürülen arsaların bedelini etkileyen unsurlarda birtakım benzerliklerin bulunması, ihaleyi kazananın ihale kararına göre mali yükümlülüklerini yerine getirdiği arsa kullanım haklarının ihalesini kazanması, varsa arsaya bağlı varlıkların değeri hariç tutulduktan sonra, arsa bedelini etkileyen unsurların analiz edilmesi ve karşılaştırılması yoluyla değerlemesi yapılacak arsanın bedelinin belirlenmesi suretiyle uygulanır.

Karşılaştırma yöntemi, aynı kullanım amacına sahip en az 03 adet arsa bulunması, piyasaya arz edilen arsa bedelini etkileyen faktörlerde bazı benzerlikler bulunması, ihaleyi kazananın ihale kararına göre mali yükümlülüklerini yerine getirmiş olması hâlinde (bundan sonra karşılaştırılabilir arsalar olarak anılacaktır), aşağıda a, b, c ve d bentlerinde belirtilen haller hariç olmak üzere, bedelin tespitinde uygulanır.

Gelir yöntemi, Devletin ildeki tüzük sermayesinin veya toplam oy hakkına sahip hisselerinin %50'sinden fazlasına sahip olduğu ticari bankalardaki 12 aylık vadeli Vietnam parası mevduatlarının ortalama tasarruf faiz oranına bölünerek, arazi alanı başına ortalama yıllık net gelirin alınması suretiyle, değerleme zamanından önceki son çeyreğin sonuna kadar olan üç ardışık yıl için uygulanır.

Gelir yöntemi, arsa, tarım arazisi, tarım dışı arazinin konut amaçlı olmaması ve değeri belirlenecek arsa, arazi alanı ile arazinin emsal karşılaştırma yönteminin uygulanması için gerekli şartları taşımaması ancak değerleme anındaki yasal kullanım amacına göre arazi kullanımından elde edilen gelir ve giderlerin tespit edilebilmesi hâlinde, aşağıda a, b, c ve d bentlerinde belirtilen haller hariç olmak üzere, değerlemede uygulanır.

Fazlalık yöntemi, yetkili merci tarafından onaylanmış imar planı ve detaylı yapılaşma planlamasına göre en etkin arazi kullanımına (arazi kullanım katsayısı, yapı yoğunluğu, yapının kat sayısı) göre toplam tahmini geliştirme gelirinden, arsa veya arsa alanının toplam tahmini geliştirme maliyetinin çıkarılmasıyla uygulanır.

Yatırım projesinin gerçekleştirileceği arsa veya arazi alanının emsal karşılaştırma yöntemi veya gelir yönteminin uygulanması için gerekli şartları taşımadığı, ancak projenin toplam geliştirme geliri ve toplam geliştirme maliyetlerinin tahmin edilebildiği hallerde, aşağıda a, b, c ve d bentlerinde belirtilen haller dışında, değerlemede fazlalık yöntemi uygulanır.

Arsa fiyat düzeltme katsayısı yöntemi, arsa fiyat tablosundaki arsa fiyatının arsa fiyat düzeltme katsayısı ile çarpılmasıyla uygulanır. Arsa fiyat düzeltme katsayısı, ilin veya merkezi olarak yönetilen şehrin Halk Komitesi (bundan sonra İl Halk Komitesi olarak anılacaktır) tarafından, arsa fiyat tablosundaki arsa fiyatının piyasadaki ortak arsa fiyatı ile karşılaştırılması suretiyle belirlenir.

Arsa bedeli düzeltme katsayısı yöntemi, İl Halk Komitesi tarafından düzenlenen arsa fiyat listesinde belirtilen ve aşağıdaki hallerden birine giren arsa ve arazi alanları için arsa bedellerinin tespitinde uygulanır:

a) Tapu Kanununun 114 üncü maddesinin 4 üncü fıkrasının a bendinde ve 189 uncu maddesinin 3 üncü fıkrasında belirtilen haller;

b) Devletin, arazi kullanım hakkını açık artırma yoluyla satmadan kiraya vermesi halinde yıllık arazi kira bedelinin hesaplanması;

c) Ayrıntılı imar planlamasına göre teknik altyapı yatırımı yapılmış arsa veya arazilerin Devletçe tahsis edilmesi veya kiralanması halinde, arsa kullanım hakkının ihale yoluyla satışında başlangıç bedelinin hesaplanması;

d) Değerlemesi yapılacak arsa veya arazi alanının arsa bedelinin tespiti, arsa kullanım bedeli ve arsa kirası ödemesine konu alan için arsa fiyat tablosunda yer alan arsa bedeli üzerinden hesaplanan toplam bedelin merkezi yönetime bağlı şehirlerde 30 milyar VND'nin, dağlık ve yaylalık bölgelerde bulunan illerde 10 milyar VND'nin, diğer illerde ise 20 milyar VND'nin altında olması halinde aşağıdaki hallerde:

Tapu Kanununun 172 nci maddesinin 114 üncü maddesinin 2 nci fıkrasının 4 üncü bendinin b ve d bentlerinde belirtilen haller;

Devletin arazi kullanım hakkını açık artırma yoluyla satmadan kiraya vermesi durumunda, kira süresinin tamamı için tek seferde ödenen arazi kirasını hesaplayınız.

d) Karşılaştırma yönteminin uygulanması için gerekli şartları taşımayan, aynı kullanım amacına sahip birden fazla bitişik parselin Devlet tarafından geri alınması halinde tazminat hesaplanması.

Kararda açıkça şu ifade yer alıyor: Arsa değerleme yönteminin uygulanabilmesi için emsal arsa parsellerinin, Tapu Kanunu'nda öngörülen arazi kullanım haklarının kullanılabilmesi için gerekli şartları taşıması gerekiyor.

Arazi değerleme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin bilgiler

12/2024/ND-CP sayılı Kararname, arazi değerleme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin bilgilere ilişkin 5b maddesini de tamamlamaktadır. Buna göre, karşılaştırma yöntemi, artı değer yöntemi ve arazi fiyat düzeltme katsayılarının belirlenmesi için arazi fiyatları, arazi kiraları ve bina kiralarına ilişkin bilgiler şunları içermektedir:

1) İhale kazananın ihaleyi kazanma kararına göre mali yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde, arazi kullanım hakkı ihalesinde kazananın ödeyeceği bedel,

2) Arazi bedelinin vergi dairesinde vergi işlemleri yapılmış olması veya arazi kullanım hakkı devri durumlarında tapu sicil müdürlüğüne tescil edilmiş olması;

3) Arsa kira bedeli, işyeri kira bedeli;

4) Piyasadaki arsa devir bedeli.

Kararda açıkça; Arazi değerleme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin bilgiler, arazi değerlemesinin yapıldığı tarihten itibaren en geç 24 ay içinde veya daha önce elde edilen bilgiler olup, değerlemenin yapıldığı tarihe en yakın olan ve aşağıdaki kaynaklardan elde edilen bilgilere öncelik verilmektedir:

- Ulusal arazi veri tabanı, fiyat veri tabanı;

- Tapu sicil müdürlüğü, arazi kullanım haklarının açık artırmasını düzenleyen birim, varlıkların açık artırmasını düzenleyen birim;

- Vergi daireleri, tarım ve kırsal kalkınma idareleri;

- Gayrimenkul ticaret katı, gayrimenkul işletmeciliği;

- Arazi değerlemesi konusunda danışmanlık işlevi gören kuruluşlar, değerleme işletmeleri;

- Kredi kuruluşları, gayrimenkul dernekleri, araştırma enstitüleri/merkezleri;

- Piyasaya devredilen durumlarda devreden veya devralanla doğrudan görüşülmesi.

Ayrıca 12/2024/ND-CP sayılı Kararnameye göre, gelir yöntemini uygulamak için tarım dışı arazilerin kullanımından elde edilen gelir ve giderlere ilişkin bilgiler aşağıdaki kaynaklardan toplanır: Finansal tablolarda kaydedilen üretim ve iş faaliyetlerinden elde edilen gelir veya değerleme zamanından hemen önceki 03 ardışık yıl içinde (1 Ocak - 31 Aralık tarihleri arasında hesaplanan) toplanan arazi kiralama ve tesis kiralama gelirleri.

Değerlemesi yapılacak arsa veya arsa alanının gelirinin her yıl tamamlanmaması ve gerçek arsa kullanım gelirini doğru olarak yansıtmaması durumunda, karşılaştırma amacıyla en az 3 adet arsanın arsa kira bedelleri ve işyeri kira bedelleri hakkında bilgi toplanmalıdır.

Yukarıda belirtilen arsa kullanımından elde edilen gelirin maliyeti, yetkili kamu kuruluşları tarafından yayımlanan normlar ve birim fiyatlar veya İnşaat Bakanlığı tarafından açıklanan inşaat yatırım sermaye oranı esas alınarak belirlenir; yetkili kamu kuruluşları tarafından yayımlanan normlar, birim fiyatlar veya inşaat yatırım sermaye oranı bulunmaması halinde maliyet, bu maddenin 5 inci fıkrasının (b) bendinde belirtilen değerlemesi yapılacak parsel veya arsa alanına en yakın mesafede en az 03 parselin piyasada yaygın olarak bulunan bilgileri ve gerçek maliyet ortalamaları esas alınarak belirlenir.

Karşılaştırma yöntemi uygulanırken, fazlalık yönteminde karşılaştırılabilir nitelikteki arsalar aşağıdaki öncelik sırasına göre seçilmelidir: a) Değerlemesi yapılacak arsaya göre konum, altyapı şartları, alan, büyüklük, şekil, arazi kullanım katsayısı, yapı yoğunluğu, bina yüksekliği ve arsa fiyatını etkileyen diğer unsurlar bakımından benzer olması; b) Değerlemesi yapılacak arsa veya arazi alanına en yakın mesafede olması ve belediye, ilçe ve il düzeyindeki idari birimlerin idari sınırları ile sınırlı olmaması.

İl Halk Komitesi belirli arazi fiyatlarını belirler.

Belirli arazi fiyatlarına ilişkin karara gelince, 12/2024/ND-CP sayılı Kararname, Arazi Kanunu'nun 112. maddesinin 1. fıkrasında öngörülen arazi değerleme ilkelerine, arazi değerleme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin koşullara, belirli arazi değerleme konseyinin arazi fiyat değerlendirmesi sonuçlarına dayanarak, il düzeyindeki Halk Komitesi'nin belirli arazi fiyatlarına karar vereceğini veya il düzeyindeki Halk Komitesi'nin Yerel Yönetimlerin Teşkilatı Hakkında Kanun hükümlerine göre yetki verdiği durumlarda ilçe düzeyindeki Halk Komitesi'nin belirli arazi fiyatlarına karar vereceğini öngörmektedir.

Tapu Kanununun 114 üncü maddesinin 4 üncü fıkrası, 172 nci maddesinin 2 nci fıkrası ve 189 uncu maddesinin 3 üncü fıkrasında belirtilen hâllerde, özel arsa bedelleri esas alınır; Devletin arsa kullanım bedeli tahsilatı ile tahsis ettiği veya kira süresinin tamamı için bir defada ödeme yapılarak kiraladığı hâllerde, arsa kullanım hakkının açık artırma ile satışında başlangıç bedeli esas alınır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, aynı düzeyde Halk Komitesine belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinde yardımcı olmaktan sorumludur.

Kaynak