Hükümet, arazi değerlemesi konusunda yeni düzenlemeler yayınladı.

Arazi değerlemesi için 4 yöntem

12/2024/ND-CP sayılı Kararname, arazi değerleme yöntemleri ve her yöntemin uygulanma koşulları hakkındaki 44/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 4. ve 5. maddelerinde değişiklik yapmaktadır.

Özellikle, karşılaştırmalı yöntem , aynı arazi kullanım amacına sahip, piyasaya sürülmüş ve arazi kullanım hakları için açık artırmaya çıkarılmış, ihaleyi kazananın açık artırma kararına göre mali yükümlülüklerini yerine getirdiği arazi parsellerinin fiyatlarının ayarlanmasıyla uygulanır. Bu, değerlendirilecek arazi parselinin fiyatını belirlemek için, araziye bağlı varlıkların (varsa) değerinin hariç tutulmasından sonra arazi fiyatlarını etkileyen faktörlerin analiz edilmesi ve karşılaştırılması yoluyla yapılır.

Karşılaştırmalı yöntem, aynı arazi kullanım amacına sahip, arazi fiyatlarını etkileyen faktörlerde belirli benzerlikler gösteren ve piyasada devredilmiş ve açık artırma yoluyla kazanılmış arazi kullanım haklarına sahip en az üç karşılaştırılabilir arazi parselinin (bundan sonra karşılaştırılabilir arazi parselleri olarak anılacaktır) bulunduğu ve kazanan teklif sahibinin ihale kararına göre mali yükümlülüklerini yerine getirdiği durumlarda değerleme için uygulanır; ancak aşağıda a, b, c ve d maddelerinde belirtilen durumlar hariçtir.

Gelir yöntemi, değerleme tarihinden önceki verilerin mevcut olduğu en son çeyreğin sonuna kadar olan üç ardışık yıl boyunca, devletin ilgili ildeki sermayesinin veya toplam oy haklarının %50'sinden fazlasına sahip olduğu ticari bankalardaki 12 aylık Vietnam Dongu tasarruf mevduatlarının ortalama faiz oranına, arazi alanı başına ortalama yıllık net gelirin bölünmesiyle uygulanır.

Gelir yöntemi, değerlemesi yapılacak arazi parseli veya alanının karşılaştırmalı yönteme uygun olmadığı ancak değerleme anındaki yasal arazi kullanım amacına göre arazi kullanımından elde edilen gelir ve giderlerin belirlenebildiği tarım arazisi parselleri ve tarım dışı arazi parsellerinin (konut arazileri hariç) değerlemesinde uygulanır; ancak aşağıda a, b, c ve d maddelerinde belirtilen durumlar bu kapsamın dışındadır.

Fazlalık yöntemi, yetkili makam tarafından onaylanan arazi kullanım planı ve detaylı inşaat planına göre en verimli arazi kullanımına (arazi kullanım katsayısı, yapı yoğunluğu, binanın azami kat sayısı) dayanarak, arsa veya alanın toplam tahmini geliştirme maliyetlerinin toplam tahmini geliştirme gelirinden çıkarılmasıyla uygulanır.

Fazlalık yöntemi, aşağıda a, b, c ve d maddelerinde belirtilen durumlar hariç olmak üzere, yatırım projeleri için ayrılan arsa veya alanın karşılaştırmalı yöntem veya gelir yöntemine uygun olmadığı, ancak projenin toplam geliştirme geliri ve toplam geliştirme maliyetlerinin tahmin edilebildiği durumlarda değerleme için uygulanır.

Arazi fiyatı ayarlama katsayısı yöntemi, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatının arazi fiyatı ayarlama katsayısı ile çarpılmasıyla uygulanır. Arazi fiyatı ayarlama katsayısı, il veya merkezi yönetimli şehrin Halk Komitesi (bundan sonra İl Halk Komitesi olarak anılacaktır) tarafından, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatının piyasadaki geçerli arazi fiyatıyla karşılaştırılması sonucu belirlenir.

İl Halk Komitesi tarafından yayımlanan arazi fiyat tablosunda önceden belirtilmiş ve aşağıdaki durumlardan birine giren arazi parselleri ve alanları için arazi fiyatını belirlemek amacıyla arazi fiyat ayarlama katsayısı yöntemi uygulanır:

a) Arazi Kanunu'nun 114. maddesinin 4. fıkrasının a bendinde ve 189. maddesinin 3. fıkrasında belirtilen durumlar;

b) Devletin arazi kullanım haklarını açık artırmaya çıkarmadan arazi kiraladığı durumlarda yıllık arazi kira ödemelerinin hesaplanması;

c) Devletin arazi tahsisi veya kiralaması yaptığı durumlarda, arazi parseli veya alanının detaylı inşaat planına göre teknik altyapı yatırımı yapılmış olması halinde, arazi kullanım haklarının açık artırmaya çıkarılması için başlangıç fiyatının hesaplanması;

d) Aşağıdaki durumlarda, arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerine tabi alan için arazi fiyat tablosuna göre hesaplanan toplam değerin, merkezi yönetim altındaki şehirler için 30 milyar VND'den, dağlık ve yayla bölgeleri için 10 milyar VND'den ve diğer bölgeler için 20 milyar VND'den az olması halinde, değerlenecek arazi parselinin veya alanın arazi fiyatının belirlenmesi:

Arazi Kanunu'nun 114. maddesinin 4. fıkrasının b ve d bentlerinde ve 172. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen durumlar;

Devletin arazi kullanım haklarını açık artırmaya çıkarmadan arazi kiraladığı durumlarda, arazi kiralama bedeli tüm kiralama süresi için tek seferlik bir ödeme olarak hesaplanır.

d) Devletin araziyi geri aldığı durumlarda, aynı kullanım amacına sahip ancak karşılaştırmalı yöntemin uygulanması için gerekli koşulları sağlamayan birden fazla bitişik arazi parselinin geri alınması halinde tazminatın hesaplanması.

Kararnamede, arazi değerlemesinde kullanılan karşılaştırılabilir arazi parsellerinin, Arazi Kanununda belirtilen arazi kullanım haklarının kullanılabilmesi koşullarını karşılaması gerektiği belirtilmiştir.

Arazi değerleme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin bilgiler.

12/2024/ND-CP sayılı Kararname, arazi değerleme yöntemlerinin uygulanmasına ilişkin bilgilere dair 5b maddesini de eklemektedir. Buna göre, karşılaştırmalı yöntem, fazlalık yöntemi ve arazi fiyatı ayarlama katsayılarının oluşturulması için arazi fiyatları, arazi kiralama fiyatları ve bina kiralama fiyatlarına ilişkin bilgiler şunları içermektedir:

1) Kazanan teklif sahibinin, ihale kararına uygun olarak mali yükümlülüklerini yerine getirdiği durumlarda, arazi kullanım hakları için kazanan teklif fiyatı.

2) Arazi kullanım hakkının devri durumlarında vergi dairesinde vergi işlemlerinin tamamlanmasından veya tapu sicil müdürlüğünde tescil edilmesinden sonraki arazi fiyatları;

3) Arsa kiralama fiyatları, iş yeri kiralama fiyatları;

4) Arazi devirlerinin piyasa fiyatı.

Kararnamede, arazi değerleme yönteminin uygulanmasında kullanılan bilgilerin, arazi değerleme tarihinden en fazla 24 ay öncesine ait bilgiler olması gerektiği, değerleme tarihine en yakın bilgilere öncelik verilmesi ve aşağıdaki kaynaklardan toplanması gerektiği belirtilmiştir:

- Ulusal arazi veri tabanı, ulusal fiyat veri tabanı;

- Tapu sicil müdürlükleri, arazi kullanım hakları ihalelerini düzenleyen birimler ve varlık ihalelerini düzenleyen birimler;

- Vergi daireleri, tarım ve kırsal kalkınma kurumları;

- Gayrimenkul alım satımları, gayrimenkul işletmeleri;

- Arazi değerleme konusunda danışmanlık hizmeti veren kuruluşlar ve değerleme şirketleri;

- Kredi kuruluşları, gayrimenkul dernekleri, araştırma enstitüleri/merkezleri;

- Piyasada devir işlemi gerçekleşmişse, devreden veya devralan kişiyle doğrudan görüşmeler yapın.

12/2024/ND-CP sayılı Kararnameye göre, gelir yönteminin uygulanması amacıyla tarım dışı arazilerin kullanımından elde edilen gelir ve giderlere ilişkin bilgiler aşağıdaki kaynaklardan toplanır: Değerleme tarihinden hemen önceki 3 yıllık kesintisiz bir dönemde (1 Ocak - 31 Aralık tarihleri arasında hesaplanan) mali tablolarda kayıtlı üretim ve ticari faaliyetlerden elde edilen gelirler veya arazi ve bina kiralamalarından elde edilen gelirler.

Değerleme yapılacak arsa veya alandan elde edilen gelir her yıl için eksikse ve arazi kullanımından elde edilen gerçek geliri doğru bir şekilde yansıtmıyorsa, karşılaştırma amacıyla en az üç arsa için arazi kiralama fiyatları ve bina kiralama fiyatları hakkında bilgi toplanmalıdır.

Yukarıda belirtilen arazi kullanımından elde edilecek gelirin maliyeti, yetkili devlet kurumları tarafından yayınlanan normlar ve birim fiyatlar veya İnşaat Bakanlığı tarafından yayınlanan inşaat yatırım oranları esas alınarak belirlenir; yetkili devlet kurumları tarafından norm, birim fiyat veya inşaat yatırım oranı yayınlanmadığı durumlarda, bu maddenin 5. maddesinin b bendinde belirtilen değerleme yapılacak arazi parseline veya alana en yakın en az üç arazi parselinin piyasadaki ortalama fiili maliyet verileri esas alınır.

Karşılaştırmalı yöntemler uygulanırken, fazlalık yöntemi, karşılaştırılabilir arazi parsellerini aşağıdaki öncelik sırasına göre seçmelidir: a) Değerlendirilecek arazi parseline kıyasla konum, altyapı koşulları, alan, boyut, şekil, arazi kullanım katsayısı, yapı yoğunluğu, yapı yüksekliği ve arazi fiyatlarını etkileyen diğer faktörler açısından benzerlik; b) Değerlendirilecek arazi parseline veya alana en yakın mesafe ve belediye, ilçe veya il düzeyindeki idari birimlerin idari sınırlarıyla sınırlı olmaması.

İl Halk Komitesi, arazilerin kesin fiyatlarını belirler.

Belirli arazi fiyatlarının belirlenmesine ilişkin olarak, 12/2024/ND-CP sayılı Kararname, Arazi Kanunu'nun 112. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen arazi değerleme esaslarına, arazi değerleme yöntemlerinin uygulanma şartlarına ve Arazi Değerleme Kurulu tarafından yapılan arazi fiyat değerlendirmesinin sonuçlarına dayanarak, il Halk Komitesinin belirli arazi fiyatlarına karar vereceğini veya Yerel Yönetimlerin Teşkilatı Kanunu'nda belirtildiği şekilde il Halk Komitesinin yetki devrettiği durumlarda ilçe Halk Komitesinin belirli arazi fiyatlarına karar vereceğini öngörmektedir.

Arazi fiyatları, Arazi Kanunu'nun 114. maddesinin 4. fıkrasında, 172. maddesinin 2. fıkrasında ve 189. maddesinin 3. fıkrasında belirtilen durumlar için esas alınır; Devletin arazi kullanım bedeliyle arazi tahsis etmesi veya tüm kira süresi için tek seferlik ödeme ile arazi kiralaması durumunda arazi kullanım haklarının açık artırmaya çıkarılması için başlangıç fiyatı olarak kullanılır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, aynı düzeydeki Halk Komitesine belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinde yardımcı olmaktan sorumludur.

Kaynak