Eskiden yeniye doğru dairelerin fiyatları sürekli artıyor, yeni arsalar kuruluyor, Ho Chi Minh Şehri arazi paylaşımı için asgari alanı düzenliyor

Daire fiyatları yerel olarak çeyrek başına %40'a kadar keskin bir şekilde arttı, Hanoi , Quoc Oai'deki bazı projeler için arazi kullanım planlarını ayarladı, tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesi prosedürleri... son emlak haberleri.

Gayrimenkul ürünlerinin yapısındaki yetersizlik, mevcut pazarın hala en büyük kısıtlarından biri olup, aynı zamanda son dönemde gayrimenkul fiyatlarındaki artışın da nedenlerinden biridir. (İllüstrasyon - Fotoğraf: Linh An)

Eskiden yeniye dairelerin fiyatları artmaya devam ediyor

Hanoi'deki apartman binalarıyla ilgili olarak İnşaat Bakanlığı , hem yeni hem de eski projelerde fiyatların artmaya devam ettiğini belirtti. Şimdiye kadar piyasa, çeyreklik bazda yaklaşık %4-6, yıllık bazda ise %22-25 oranında artan yeni bir proje fiyat seviyesi belirledi. Özellikle bazı bölgelerde, bir önceki çeyreğe kıyasla konuma bağlı olarak yaklaşık %35-40 oranında artış görüldü.

Lumi Prestige (Nam Tu Liem bölgesi) gibi bazı projelerdeki etütler metrekare fiyatlarının 69 milyon VND'den, Khai Son City projesindeki (Long Bien bölgesi) dairelerin metrekare fiyatlarının 50-68 milyon VND'den, Nguyen Tuan caddesindeki (Thanh Xuan bölgesi) projelerin metrekare fiyatlarının ise 75-97,2 milyon VND civarında olduğu belirtiliyor.

Sadece Hanoi'de değil, sentez yoluyla bakıldığında üçüncü çeyrekte bazı bölgelerde, özellikle Hanoi, Ho Chi Minh City ve büyük şehirlerde gayrimenkul fiyatlarının hala artış eğiliminde olduğu görülüyor.

İnşaat Bakanlığı, "Fiyat artış olgusu yerel nitelikte olup, bazı bölgelerde, bazı tiplerde, bazı gayrimenkul segmentlerinde ortaya çıkmakta ve genel fiyatların artmasına neden olmaktadır" dedi.

Gayrimenkul ürünlerinin yapısındaki yetersizlik, mevcut pazarın hala en büyük kısıtı olup, aynı zamanda son dönemde gayrimenkul fiyatlarındaki artışın da nedenlerinden biridir.

İnşaat Bakanlığı, uygun fiyatlı konut ürünleri arzının piyasa talebini karşılamaya yetmediğini belirtti. Uygun fiyatlı daire pazarında (m² başına 25 milyon VND'nin altında satış fiyatı olan) neredeyse hiç işlem ve satılık ürün bulunmuyor.

Orta sınıf daireler (m² başına 25 milyon VND'den m² başına 50 milyon VND'nin altına kadar) piyasadaki işlem ve arzın hala büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Geri kalanlar ise lüks ve süper lüks dairelerdir (m² başına 50 milyon VND'nin üzerinde fiyatlar).

İnşaat Bakanlığı, özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh kentlerinde, düşük ve orta gelirli kesimin çoğunluğunun ihtiyaçlarını karşılayacak konut arzının olmamasının birçok nedeni olduğunu söyledi.

Özellikle gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmeler, arsa bedellerinin belirlenmesi, arsa kullanım bedelinin hesaplanması, arsa tahsisi ve tapu tahsisi gibi hukuki süreçlerde zorluklarla ve engellerle karşılaşmaktadır.

Ayrıca son dönemde yapımı devam eden ve devam eden birçok proje geçici olarak durdurulmuş, ilerlemesi gecikmiş, inşaatı aksamıştır.

Yönetim ajansı, 2024 tarihli Arazi Kanunu, 2023 tarihli Konut Kanunu ve 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun çıkarılıp yürürlüğe girdiğini, işletmeler için kurumlar ve yasal düzenlemelerdeki (arazi, konut, gayrimenkul ticareti, kredi...) zorlukların temelde çözüldüğünü ve gayrimenkul arzında iyileşme görüldüğünü değerlendirdi. Ancak, yeni çıkarılan mekanizmaların, politikaların ve yasaların etkili bir şekilde uygulanıp "hayata geçmesi" zaman aldığı için hâlâ bazı sınırlamalar mevcut.

Birçok emlak uzmanı, artan arz sorununun uygun ve makul fiyat segmentinde olduğunu belirtiyor. Nitekim son zamanlarda, daire arzı artmış olsa da, Hanoi'deki satış fiyatı seviyesi hem birincil hem de ikincil piyasalarda yükseliş trendini sürdürüyor.

Savills Vietnam'a göre Ho Chi Minh City ve Hanoi gibi büyük şehirlerde konut piyasasında uygun fiyatlı arz eksikliği yaşanıyor. Zira bu segmentin pazar payı 2016'daki %60 seviyesinden 2024'te sadece %35'e düştü ve 2 milyar VND'nin altındaki birincil daireler tamamen ortadan kalktı.

Hanoi'deki bir emlak şirketinin yöneticisi, piyasada hayata geçirilen projelerin çoğunlukla orta ve üst düzey olduğunu söyledi. Talep arzdan yüksek olduğunda emlak fiyatları artıyor. Satış fiyatının gerçek değerin üzerine çıkması da sık görülen bir durum.

Bu kişiye göre, uygun ve ulaşılabilir konut arzı olmadığında, gayrimenkul piyasasının sorunları çözülemez.

Hanoi'deki Quoc Oai'deki bazı projeler için arazi kullanım planlarının düzenlenmesi

Hanoi Şehir Halk Komitesi, Quoc Oai bölgesinin 2024 Arazi Kullanım Planının düzenlenmesi ve tamamlanmasına ilişkin 5682/QD-UBND sayılı Kararı yayınladı.

Buna göre, Quoc Oai bölgesinin 2024 yılı Arazi Kullanım Planları listesinin düzenlenmesi ve tamamlanması, Şehir Halk Komitesi tarafından 22 Ocak 2024 tarihli 418/QD-UBND sayılı Karar, 16 Nisan 2024 tarihli 2015/QD-UBND sayılı Karar ve 25 Temmuz 2024 tarihli 3848/QD-UBND sayılı Karar ile onaylanmıştır.

Özellikle, 22 Ocak 2024 tarihli 418/QD-UBND sayılı Karar, 19 Nisan 2024 tarihli 2015/QD-UBND sayılı Karar, 25 Temmuz 2024 tarihli 3848/QD-UBND sayılı Karar'da belirtilen projelerin (yer adı, alan) düzenlenmesi ve tamamlanması 1 projedir.

Quoc Oai bölgesinin 2024 Arazi Kullanım Planı'na, Merkez Doğum Hastanesi, Tesis 2'ye yaklaşan alanda trafik yolları inşa etme projesi; Merkez Çocuk Hastanesi, Tesis 2; Ngoc Liep komününe kültür merkezi inşa etme projesi; Ngoc My A Anaokulu; Tan Phu komününe, Phu Hang köyüne bir kültür evi inşa etme; 220/110kV Hoa Lac trafo merkezine ve 110kV giden hatlara güç sağlamak için 220kV güç hattı inşa etme; Sinyal iletim merkezi; Ekipman ve Lojistik Departmanı'na bağlı genel bir tedarik rezerv deposu, Kuzey petrol rezerv deposu ve Konvoy I inşa etme; Dong Quang komününe 06 adet 220kV körfez kurulumuna hizmet etmek üzere 500kV Batı Hanoi trafo merkezini genişletme; Toplam alanı 74,18 hektar olan Phuong Cach İlkokulu.

25 Temmuz 2024 tarihli 3848/QD-UBND sayılı Kararda proje ve alan sayısı 1.151,27 hektar toplam alana sahip 148 projeye çıkarılmıştır.

Ho Chi Minh Şehri, arazi bölümü için asgari alanla ilgili yeni düzenlemeler yayınladı

Ho Chi Minh Kenti Halk Komitesi, 31 Ekim'de, bölgedeki her arazi türü için arazi bölünmesi, arazi toplulaştırması ve arazi bölünmesine izin verilen minimum alanın koşullarını belirleyen 100/2024 sayılı Kararı yayınladı.

Bu Karar, daha önce arazi bölünmesi için asgari alanla ilgili 60/2017 sayılı Kararın yerini almaktadır.

Parsellere bölünecek asgari alan miktarına ilişkin yeni düzenlemeye göre, bölgedeki konut arazileri 36 m2, 50 m2 ve 80 m2 olmak üzere asgari alanlara sahip 3 bölgeye ayrılıyor.

1. bölge, 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh ve Tan Phu bölgelerini kapsamaktadır. Bu bölgelerde parselasyon için asgari arazi alanı 36 metrekare olup, arazi parselinin cephe genişliği ve derinliği 3 metreden az olmamalıdır.

2. Bölge, 7. ve 12. Bölgeler, Binh Tan, Thu Duc Şehri ve bu bölgelerin kasabalarını kapsamaktadır. Bu bölgelerde parsellere bölünebilecek konut arazilerinin minimum alanı 50 m2'dir. Özellikle, cephe genişliği ve parsel derinliğine ilişkin düzenleme 4 m'den az olmamalıdır.

3. Bölge, Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be ve Can Gio ilçeleri dışındaki alanları kapsamaktadır. Bu bölgelerde bölünebilecek konut arazisinin minimum alanı 80 m2'dir. Cephe genişliği ve arsa derinliği en az 5 m olmalıdır.

Tarım arazilerine ilişkin olarak Ho Chi Minh Şehri, yıllık ürün arazileri ve diğer tarım arazileri için parsellere ayrılmasına izin verilen minimum alanın 500 metrekare olduğunu öngörmektedir.

Bu arada, çok yıllık bitkilerin ekileceği araziler, su ürünleri yetiştirilecek araziler, tuzlama yapılacak araziler ve yoğun hayvancılık yapılacak arazilerin bölünebilecek en az alanı 1.000 metrekare olacak.

Ho Chi Minh Kenti'nde parsellere bölünebilecek konut ve tarım arazilerinin asgari yüzölçümü eski karara göre değişmedi.

Arazi taksim yönetmeliğinin yeni noktası, artık eskisi gibi imar şartları ve yapılaşma şartlarına ilişkin düzenlemelerin bulunmamasıdır.

Bölünecek veya birleştirilecek arazinin özellikle aşağıdaki şartları sağlaması gerekir: Erişim, mevcut trafik yollarına bağlantı, su temini ve drenajı ve diğer gerekli ihtiyaçların makul bir şekilde sağlanması.

Bir arazi kullanıcısı, konut amaçlı bir arsanın bir kısmını veya aynı parselde bulunan konut amaçlı bir arsayı ve diğer arazileri yürüyüş yolu olarak ayırırsa, parselleri bölerken veya birleştirirken, yürüyüş yolu olarak kullanılan arazinin kullanım amacını değiştirmesine gerek yoktur.

Arazi sahibinin arsanın bir kısmını yürüyüş yolu olarak ayırması halinde, bu yürüyüş yolu taraflarca kararlaştırılacak ve mahalli idarece fiili duruma göre parselin ayrılması veya birleştirilmesi onaylanacaktır.

Çok sayıda parsel için kullanılan, yürüyüş yolu olarak belirlenen arsa alanı ise sertifikada ortak kullanım formuna dönüştürülecek.

Tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesine ilişkin prosedürler

Tarım arazilerini konut arazisine dönüştüren kişiler, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 227'nci maddesi hükümlerine göre yetkili devlet kurumuna sunmak üzere belgeleri hazırlamak zorundadırlar.

Tarım arazileri ne zaman konut arazisine dönüştürülebilir?

2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 116. maddesi ve 121. maddesinin 1. fıkrasının b bendi uyarınca, arazi kullanıcılarının tarım arazilerini konut arazisine dönüştürmelerine yalnızca yetkili bir devlet kurumunun onayıyla izin verilmektedir. Başka bir deyişle, yönetmeliklere göre arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin veren bir karar bulunmalıdır.

Yetkili Devlet organı tarafından arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesine ilişkin karar alınabilmesi için, yetkili makam tarafından onaylanmış şehir planlama kanunu hükümlerine göre ilçe düzeyindeki arazi kullanım planlamasına veya genel planlamaya veya imar planlamasına dayanılması gerekir.

Verimli arazilerin konut arazisine dönüştürülmesine ilişkin prosedürler

2024 tarihli Tapu Kanununun 227 nci maddesi hükmüne göre, arazi kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin sıra ve usuller aşağıdaki gibidir:

Adım 1. Yönetmeliklere uygun olarak arazi kullanım amacının değiştirilmesi için başvuruda bulunun.

Adım 2. Yetkili makam, arazi kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin koşulları kontrol eder. Dosya henüz temin edilmemişse, arazi kullanıcısı dosyayı tamamlayarak arazi yönetim kuruluşuna tekrar sunar.

Adım 3. Başvurunun eksiksiz olarak yapılmasının ardından yetkili arazi yönetim kurumu bir dosya hazırlar ve arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin veren bir karar çıkarmak üzere ilçe düzeyindeki Halk Komitesine sunar.

Adım 4. Muafiyet durumları hariç olmak üzere, arazi kullanım ücretlerini öngörülen şekilde ödeyin.

Adım 5. Tapu kaydını yapmak, defteri düzenlemek, tapu veri tabanını, kadastro kayıtlarını güncellemek ve düzeltmek ve defteri arazi kullanıcısına iade etmek için dosyayı Tapu Sicil Müdürlüğü/Şubesine aktarın.

Hem arazi kullanım hakkının devri hem de arazi kullanım amacının değiştirilmesi halinde, arazi kullanım hakkının devri tescil işlemi ile arazi kullanım amacının değiştirilmesi tescil işlemi, yönetmelik hükümlerine göre arazi kullanım amacının değiştirilmesi tescil işlemi ile aynı anda yapılır.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html