Proje devri hâlâ askıda.

Bu değerlendirme, Vietnam'da Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Politika ve Hukuk Araştırma ve Danışmanlık Derneği tarafından 30 Mayıs'ta düzenlenen "Vietnam'da Gayrimenkul Projelerine Sermaye Transferi, Katkısı ve Yatırım Konusunda Finansal Faaliyetlere Dair Kanunlar" seminerinde uzmanlar tarafından yapılmıştır.

Projeyi satabilmek için yasaları çiğnemek zorundalar.

Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, mevcut siyasi sistemin tamamı projelerin önündeki engelleri kaldırmaya kararlı. Ancak, projelerin tamamen veya kısmen devredilmeden önce mali yükümlülüklerini yerine getirmelerini gerektiren düzenleme, işletmeler için zorluklara neden oluyor.

Temiz arazi edinmek işletmeler için büyük bir yatırım gerektirdiğinden, uygulamaya başladıkları zamana kadar birçok yatırımcının parası tükeniyor çünkü yasa, projelerin krediye hak kazanabilmesi için arazi mülkiyet belgelerine sahip olmasını şart koşuyor. Bu nedenle, birçok yatırımcı projelerini erken satmak zorunda kalıyor.

Ancak, proje devirlerinde zorluklarla karşılaşıldığında, işletmeler şirket hisselerini devrederek kuralları aşmaktadır. Bu noktada, işletmenin "çekirdeği" değişir ve yeni sahibi esasen projenin alıcısı olur. Bu yasal boşluk, şirket hisselerinin devrini yasaklamadığı için özünde yanlış değildir, ancak ilerleyen dönemlerde bazı riskler taşır.

Şu anda, aşırı katı düzenlemeler nedeniyle birçok proje devredilemiyor.

FOTOĞRAF: DINH SON

Binh Thuan İl Parti Komitesi Daimi Üyesi Dr. Ho Trung Phuoc'a göre, yalnızca Ho Chi Minh şehrinde şu anda yasal engellerle karşılaşan ve devir koşullarını karşılamayan 100'den fazla proje bulunuyor ve yüz milyarlarca dongluk bir yatırım bloke olmuş durumda. Bu durum, satmak isteyenler için de, satın almak isteyenler için de imkansız hale geliyor.

Sorunun temel nedeni, yasal "matris" içindeki çatışmalardan kaynaklanmaktadır. Özellikle, Yatırım Kanunu yatırım planının onaylanması üzerine devirlere izin verirken, Gayrimenkul İşletme Kanunu ve 2024 Arazi Kanunu mali yükümlülüklerin yerine getirilmesini şart koşmaktadır. Bu durum yasal bir "gri alan" yaratmaktadır: yatırıma izin verilirken, araziye erişim engellenmektedir.

Kanun ayrıca, arazinin devredilebilmesi için yeni altyapının tamamlanmasını şart koşuyor, ancak bu oranı belirtmiyor. Dahası, arazi değerlemesinde bir darboğaz yaşanıyor; arazi değerleme süreci süresiz olarak uzuyor ve esnek piyasa tabanlı fiyatlandırma mekanizmalarının eksikliği, sermayenin bağlanmasına ve projelerin durmasına neden oluyor.

Alıcı bunun yerine arazi kullanım ücretini öder.

Bu durum göz önüne alındığında, TAT Hukuk Bürosu Başkanı avukat Truong Anh Tu, gayrimenkul birleşme ve devralmalarının artık sadece varlık transferi olmaktan çıkıp, birçok durumda projenin tüm "hukuki hafızasının" transferi haline geldiğini savunuyor. Bu aynı zamanda hukuki yönlerin sermaye akışları için ilk filtre haline gelmesinin de nedenidir.

Avukat Truong Anh Tu, "Daha önce kredi kuruluşları öncelikle teminatın değeriyle ilgilenirken, şimdi arazi kullanım haklarının nasıl edinildiğini, finansal yükümlülüklerin ne ölçüde yerine getirildiğini, projenin kamu varlıklarını içerip içermediğini ve bu mülkiyet haklarının yasal ortamdaki değişiklikler durumunda istikrarı koruyup koruyamayacağını bilmek istiyorlar" dedi.

Bu sorular durum tespiti sürecinin merkezine yerleştiğinde, hukuki riskler işlemin değerine doğrudan yansımaya başlar. Karmaşık bir hukuki geçmişe sahip bir proje daha büyük bir indirime tabi tutulacaktır. Tamamlanmamış mali yükümlülükleri olan bir projenin fonlara erişimi daha uzun sürecektir. Hukuki geçmişi belirsiz olan bir proje daha titiz ve uzun bir durum tespiti sürecinden geçecektir.

Başka bir deyişle, günümüzde hukuki risk artık avukatların raporlarında yer almıyor, sermaye maliyeti, ödeme koşulları, kredi-değer oranı ve projenin değerlemesi yoluyla parasal terimlere dönüştürülüyor.

Sayın Truong Anh Tu'ya göre, daha derin bir düzeyde, piyasanın şu anda eksik olan şeyi mutlaka arazi veya nakit akışı değil. Yatırımcılar ancak haklarını, yükümlülüklerini ve bu hakların yıllar sonra hala korunup korunmayacağını açıkça anladıklarında uzun vadeli yatırımlara gerçekten hazır olurlar.

Bu nedenle gayrimenkul birleşme ve devralma piyasasındaki en büyük gelişme artık daha fazla araziye sahip olma yarışı değil, daha şeffaf, istikrarlı ve güvenilir mülkiyet hakları inşa etme yarışıdır. Vietnam gayrimenkul piyasasında şu anda yaşanan en köklü değişim de budur.

Bu zorlukların üstesinden gelmek için birçok çözüm önerisi sunulmuştur.

FOTOĞRAF: DINH SON

Ulusal Meclis Maliye ve Bütçe Komitesi Başkan Yardımcısı Dr. Bui Dang Dung, bu projelerin karşılaştığı engelleri çözmek için, kredi kuruluşlarının garanti vermesine veya emanet hesapları oluşturmasına olanak sağlayacak bir mekanizmanın incelenmesini önerdi. Buna göre, alıcıdan gelen fonlar, satıcı adına devlete araziyle ilgili mali yükümlülüklerin ödenmesinde doğrudan kullanılabilir. Bu çözüm, önceki yatırımcının vergi ödeme yetersizliği nedeniyle şu anda durmuş olan projelerin önünü açmaya yardımcı olurken, devletin vergileri doğru ve eksiksiz bir şekilde toplamasını da sağlayacaktır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (REIT'ler) ve özel sermaye fonlarının geliştirilmesi için yasal çerçevenin hızla tamamlanması gerekmektedir. Bunlar, parçalanmış projeleri öz sermaye transferleri yoluyla birleştirerek, banka kredisine aşırı bağımlılığı azaltacak ve profesyonel alıcılar olarak hareket ederek sağlam bir finansal temel sağlayacaktır.

Aynı zamanda, yeni Arazi Kanunu kapsamında arazi değerleme yöntemlerine ilişkin ayrıntılı ve tutarlı yönergeler yayınlanmalıdır. Açık arazi değerlemesi, işletmelerin fırsat maliyetlerini doğru bir şekilde belirlemelerine, böylece birleşme ve devralma işlemlerini hızla değerlendirmelerine ve uzun müzakere sürelerini kısaltmalarına yardımcı olacaktır.

"Devir işleminden sonraki idari prosedürlerin basitleştirilmesi gerekiyor. Yatırım belgesi ve arazi mülkiyet belgesindeki yatırımcı değişikliği süreci tek elden bir mekanizma üzerinden uygulanmalı, bekleme süresi kısaltılmalı ve böylece sermaye projenin yeniden inşasına daha çabuk aktarılabilsin," diye önerdi Bay Bui Dang Dung.

Kaynak: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm