Arsa ihaleleri yeniden kızışıyor.

Son zamanlarda Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arsa piyasası her zamankinden daha hareketli hale geldi ve arsa ihaleleri sürekli olarak hızla satılıyor. Her bir sonraki ihalede elde edilen başarılı teklif fiyatları, bir önceki ihalenin rekorlarını sürekli olarak kırıyor.

Çevredeki alana göre 2-3 kat daha yüksek

Özellikle, 28 Temmuz'da Dan Phuong ilçesi Arazi Geliştirme Merkezi, 85 arsa için başarılı bir açık artırma düzenledi ve bunlardan biri, başlangıç ​​fiyatının iki katı olan 100 milyon VND/m2'lik bir teklifle satıldı. 10 Ağustos'ta ise Thanh Oai ilçesinde 68 arsa için düzenlenen açık artırmaya 7.000'e yakın başvuru yapıldı ve bir arsa 100 milyon VND/m2'yi aşan bir fiyata satılarak birçok kişiyi şaşırttı.

Son olarak, Hoai Duc ilçesi Tien Yen beldesinde rekor kıran bir açık artırma, 19 Ağustos'tan 20 Ağustos sabahı saat 04:30'a kadar yaklaşık 19 saat sürdü. Organizatörlere göre, Tien Yen beldesinin Long Khuc bölgesindeki 19 arsa için yapılan açık artırmaya 517 kişi katıldı ve 1100 başvuru yapıldı. Açık artırma hem organizatörler hem de katılımcılar için gergin, sinir bozucu ve yorucu geçti. Birçok kişi, arsaları ne pahasına olursa olsun ele geçirme umuduyla aşırı yüksek fiyatlarla teklif verildiği için erken ayrıldı.

Yatırımcılar teklif verirken, açık artırma alanının dışında çok sayıda emlak aracılık grubu hazır bulunarak, fiyatları şişirmek ve kar elde etmek amacıyla açık artırma alanındaki atmosferi sosyal medya platformlarında canlı yayınlıyor ve aktarıyordu.

Sonuç olarak, 113 m2'nin üzerinde alana sahip (üç cadde cephesi olan köşe parsel) LK03-12 numaralı parsel, başlangıç ​​fiyatının (7,3 milyon VND/m2) 18 katından fazla bir fiyata, 133,3 milyon VND/m2'ye kadar teklif aldı. Kalan parseller için kazanan teklifler 97,3 ile 127,3 milyon VND/m2 arasında değişirken, en düşük kazanan teklif 91,3 milyon VND/m2 oldu.

Orada bulunan bazı emlakçılar, kazanan teklif fiyatının bölgedeki mevcut piyasa fiyatından önemli ölçüde yüksek olduğunu belirtti. Bu aynı zamanda Hanoi'nin banliyö bölgelerinden biri için rekor bir fiyat.

20 Ağustos sabahı, açık artırma sona erdikten sonra yapılan gözlemlere göre, Long Khuc köyü açık artırma alanında birçok emlakçı hala faaliyet gösteriyordu. Bazı emlakçılar, açık artırmayla satılan arsaların, alan ve konuma bağlı olarak 300-500 milyon VND'lik bir kar marjıyla yeniden satıldığını söyledi. Bir emlakçı, "113 m2'den büyük, 3 cadde cepheli köşe parseli olan LK03-12 numaralı parsel için en yüksek teklif 133,3 milyon VND/m2 idi ve kazanan kişi şimdi bunu 300 milyon VND'ye yeniden satıyor. En düşük teklifle (91,3 milyon VND/m2) satılan iki parsel ise her biri 600 milyon VND'ye yeniden satılıyor," dedi.

Batdongsan.com.vn'nin Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, yüksek arazi ihale fiyatlarının yeni projeler için arazi temizleme maliyetlerini daha pahalı hale getireceğini belirtti. Aynı zamanda, çevredeki arazilerin sahipleri de arazilerinin satış fiyatlarını buna göre yükseltebilirler. Arazi fiyatlarındaki ani artış, birçok kişinin fiyatlardaki sürekli artıştan kar elde etme umuduyla arazi satın almaya yönelmesiyle birlikte bir arazi spekülasyonu eğilimi de yaratabilir. Ancak bu durum, paranın diğer ekonomik faaliyetlerde dolaşmak yerine arazide bağlı kalmasına yol açabilir.

Bay Tuan'a göre, Batdongsan.com.vn'nin fiyat geçmişi aracı, Hoai Duc ilçesi, Tien Yen beldesinin LK03 ve LK03 bölgelerindeki 19 arsa için verilen kazanan tekliflerin, piyasa fiyatının 2-3 katı daha yüksek olduğunu gösteriyor.

Hanoi'nin Hoai Duc ilçesi, Tien Yen beldesi, Long Khuc bölgesinde yakın zamanda ihale edilen 19 arsa parçasının bulunduğu alan. Fotoğraf: HUU HUNG

Olağan dışı bir durum var mı?

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) Başkanı Bay Nguyen Van Dinh'e göre, geçen yılın sonundan bu yana Hanoi'deki birçok gayrimenkul segmentinde, özellikle de yüksek seviyelerde seyreden (yaklaşık 60 milyon VND/m2'ye ulaşan ve durgunluk belirtileri gösteren) apartman fiyatlarında sürekli olarak keskin fiyat artışları yaşandı ve bu durum yatırım kar marjlarının önemli ölçüde düşmesine neden oldu. Bazı konut projelerinde ve kentsel alanlarda alçak katlı konutlarda da fiyatlar birkaç yüz milyon VND/m2 seviyesinde. Bu nedenle, birçok yatırımcı banliyö bölgelerindeki arsalara yöneliyor ve açık artırmayla satılan arsalar daha fazla ilgi çekiyor.

Sayın Dinh'e göre, 1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe giren ve arazi bölme ve satışına ilişkin düzenlemeleri sıkılaştıran yeni gayrimenkul yasalarıyla birlikte, banliyö arazilerine olan talep daha da canlandı. Özellikle, Hanoi'nin bazı bölgelerinin 2025 yılına kadar kentsel bölge haline gelmeye hazırlandığı haberi, hem sakinlerin hem de yatırımcıların psikolojisini etkiledi ve binlerce kişinin arazi ihalelerine katılmasına yol açtı; ancak 2023 yılının sonundaki birçok ihale sönük geçti ve bazı arsalar yetersiz katılımcı nedeniyle ertelenmek zorunda kaldı.

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, basına yaptığı açıklamada, Hanoi'nin şehir merkezine 30-40 km uzaklıktaki banliyö bölgelerindeki arsalar için verilen ihale fiyatlarının 100 milyon VND/m²'nin üzerine çıkarılmasının olağandışı olduğunu belirtti. Bu bölgelerdeki arsa fiyatlarının, çoğu insanın karşılayamayacağı seviyelere yapay olarak şişirildiğini ifade etti.

Avukat Nguyen Van Hai (Hanoi Barosu), arazi ihalelerinin yerel bütçelere acil fayda sağlamasının beklendiğini, ancak sıkı bir şekilde yönetilmediği takdirde birçok olumsuz sonuca yol açabileceğini savunuyor. Geçmiş yıllardan çıkarılan açık ders, arazi fiyatlarını yapay olarak şişirmenin sadece piyasayı bozmakla kalmayıp, spekülatörlerin kâr elde etmek için fiyatları daha da yükseltmelerine olanak tanıyarak sürdürülemez bir emlak balonuna yol açabileceğidir.

Vietnam Gayrimenkul Piyasa Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong, Hanoi'nin Thanh Oai ve Hoai Duc gibi banliyö bölgelerindeki açık artırmayla satılan arsaların, kısmen spekülatif grupların manipülasyonu ve fiyat şişirmesi nedeniyle piyasa değerinden çok daha yüksek fiyatlara alıcı bulduğunu belirtti. Son açık artırmaları gözlemleyen Dr. Luong, Hai Duong, Bac Ninh ve Bac Giang illerinden yatırımcıların katılımını ve yüksek tekliflerini kaydetti. Bu durum, önümüzdeki dönemde arsa ve gayrimenkul fiyatlarını yukarı çekecek ve gerçek ihtiyacı olanların piyasaya erişimini zorlaştıracaktır. Bu nedenle Dr. Tran Xuan Luong, spekülasyonu ve fiyat şişirmesini önlemek için, depozito miktarının başlangıç ​​değerinin %50'sine çıkarılmasını ve açık artırmayla satılan arsaların ancak 1-2 yıl sonra alınıp satılması veya noter onayına tabi tutulmasını, bu süre içinde yeniden satılması durumunda ise daha yüksek vergi uygulanmasını önerdi.

İnsanlar tetikte olmalı.

Nguoi Lao Dong Gazetesi muhabirlerinin gözlemlerine ve batdongsan.com.vn'nin tarihi fiyat istatistiklerine göre, 2024 yılının ikinci çeyreğinde Hoai Duc ilçesi Tien Yen beldesindeki arsaların ortalama satış fiyatı yaklaşık 43 milyon VND/m2 olup, bu da bir önceki yıla göre yaklaşık %48'lik bir artış anlamına gelmektedir. Komşu beldelerdeki arsaların satış fiyatları ise konum ve ulaşım olanaklarına bağlı olarak 22-62 milyon VND/m2 arasında değişmektedir.

Planlama faktörleri ve açık artırma faaliyetleri nedeniyle Hanoi'nin banliyölerindeki arsalara olan ilgi ve fiyatlar arttı. 2024 yılının ilk yarısında, Dong Anh, Gia Lam, Thach That ve Quoc Oai (Hanoi Şehri) bölgelerinde arsa aramaları %48 ila %104 oranında arttı ve bu artan talep, bu banliyö bölgelerindeki arsa fiyatlarını 2023 yılının ikinci yarısına kıyasla %4 ila %24 oranında yükseltti.

Gayrimenkul uzmanları, yeni arsa fiyat listesi henüz uygulanmadığı için arsa müzayedelerinin yıl sonuna kadar aktif bir şekilde devam edeceğini öngörüyor. Mevcut devlet tarafından belirlenen fiyat çerçevesine göre başlangıç ​​fiyatının belirlenmesi, diğer arsa türlerine kıyasla çok daha düşük bir fiyata yol açacaktır. Bu nedenle, özellikle arsa müzayedelerinin ve genel olarak gayrimenkul piyasasının "yoğun" ortamında, birçok faktörün etkisi ve sonuçları nedeniyle risklerden kaçınmak için, insanların yatırım yapmadan veya gerçek bir konut ihtiyacını değerlendirmeden önce dikkatli olmaları gerekmektedir.

Arazi fiyatlarını istikrara kavuşturacak araçların eksikliği.

Profesör Dang Hung Vo'ya göre, birçok emlakçı her yere telefon açıp arsa ve ev satın almakla ilgili bilgi alıyor ve piyasa fiyatlarını yapay olarak şişirmek için birçok yerde mülkleri ziyaret ediyor. Son günlerde Hanoi'nin banliyölerinde yapılan arsa müzayedelerinin ölçeği çok küçük olduğundan, spekülatörler bu müzayedeleri fiyatları yükseltmek, arsa fiyatlarının gerçekten yükseldiğini göstermek ve insanları daha yüksek fiyatlara yönlendirmek için kullanmak istiyorlar. Bu arada, e-ticaretin artan popülaritesi nedeniyle Hanoi'nin merkezindeki ana caddelerdeki birçok işletme kapanırken, banliyölerdeki arsa fiyatları hızla yükseliyor ve bu da iş dünyasının etkisini gösteriyor. "Arazi piyasasını yönetmek için gerekli araçlardan yoksunuz. 2004 yılında hükümet, modern kentsel gelişimle bağdaşmadığı gerekçesiyle arazi parselleme ve satışını yasakladı. Birçok kişi arazi satın aldı ve sonra da geliştirmeden bıraktı. Araziye yatırım yapılmadı veya geliştirilmedi, ancak orada sadece para birikti ve bu da arazi fiyatlarının fırlamasına neden oldu. Son zamanlarda yürürlüğe giren Gayrimenkul İşletme Kanunu da özel şehirlerde, tip 1 şehirlerde, tip 2 şehirlerde ve tip 3 şehirlerde arazi parselleme ve satışını yasaklıyor. Arazi parselleme ve satışına ilişkin düzenlemeleri sıkılaştırdık, ancak piyasa fiyatlarını istikrara kavuşturacak tek araç olan gayrimenkul vergisinden hala yoksunuz," diye belirtti Profesör Dang Hung Vo.

Kaynak: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm