Arazi ihaleleri yeniden "hararetlendi"

Son zamanlarda, Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arazi piyasası, arazi açık artırmalarının sürekli "tükenmesiyle" her zamankinden daha "hararetli" hale geldi. Sonraki seanslardaki başarılı açık artırma fiyatları, önceki seansların rekorlarını kırmaya devam ediyor.

Çevredeki alanlardan 2-3 kat daha yüksek

Özellikle 28 Temmuz'da, Dan Phuong bölgesindeki Arazi Fonu Geliştirme Merkezi, 85 arsanın ihalesini başarıyla gerçekleştirdi. Bu ihalede, başlangıç ​​fiyatının iki katı olan metrekare başına 100 milyon VND'lik bir arsa da yer aldı. 10 Ağustos'ta ise Thanh Oai bölgesindeki 68 arsanın ihalesine 7.000 katılımcı başvurusu yapıldı. Bu başvurular arasında metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde bir fiyata sahip bir arsa da yer aldı ve bu durum birçok kişiyi şaşırttı.

Son olarak, Hoai Duc bölgesindeki Tien Yen komününde düzenlenen rekor müzayede, 19 Ağustos'tan 20 Ağustos sabahı 04:30'a kadar yaklaşık 19 saat sürdü. Organizatörlere göre, Tien Yen komünündeki Long Khuc bölgesindeki 19 arsanın müzayedesine 517 müşteri katıldı ve 1.100 belge seti kaydetti. Bu müzayede hem organizatörler hem de müzayedeciler için gergin, heyecanlı ve yorucuydu. Birçok kişi, "zorla satış" ve "ne pahasına olursa olsun satın alma" tarzında çok yüksek fiyatlar teklif edildiği için erken ayrıldı.

Yatırımcılar teklif verirken, açık artırmanın dışında çok sayıda emlakçı grubu ve derneği de hazır bulundu. Sosyal medya platformlarında canlı video yayını yaparak açık artırma alanındaki atmosferi aktardılar, böylece fiyatları şişirerek kar amaçlı spekülasyon yaptılar.

Sonuç olarak, 113 m2'nin üzerinde alana sahip LK03-12 parseli (3 cepheli köşe parsel) için başlangıç ​​fiyatının (7,3 milyon VND/m2) 18 katından fazla olan 133,3 milyon VND/m2'ye kadar teklif verildi. Diğer parsellerin kazanan fiyatları 97,3-127,3 milyon VND/m2 arasında değişirken, en düşük kazanan parsel 91,3 milyon VND/m2 oldu.

Bazı aracılar, açık artırma fiyatının bu bölgedeki mevcut piyasa fiyatından çok daha yüksek olduğunu söyledi. Bu aynı zamanda Hanoi'nin banliyölerinde rekor seviyede bir fiyat.

20 Ağustos sabahı, müzayede sona erdikten sonra Long Khuc köyü müzayede alanında kayıtlar devam ederken, hala birçok emlakçı faaliyet gösteriyordu. Bazı emlakçılar, müzayede sonrası arsaların bölgeye ve konuma bağlı olarak 300-500 milyon VND farkla satıldığını söyledi. Bir emlakçı, "113 m2'nin üzerinde bir alana sahip LK03-12 numaralı parsel (3 cepheli köşe parsel), 133,3 milyon VND/m2'ye satıldı ve kazanan teklif sahibi tarafından 300 milyon VND devir bedeli karşılığında satıldı. Özellikle, en düşük 91,3 milyon VND/m2'lik devir bedeline sahip iki parsel, parsel başına 600 milyon VND devir bedeli karşılığında satıldı" dedi.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, bu kadar yüksek fiyatlı arazi ihalelerinin sonuçlarının, yeni projeler için arazi temizleme maliyetlerini daha da artıracağını belirtti. Aynı zamanda, çevrede arazi sahibi olan kişiler, arazilerinin satış fiyatını yükseltme zihniyetine sahip. Aniden yükselen arazi fiyatları, birçok kişinin arazi fiyatlarındaki sürekli artıştan kâr elde etme umuduyla arazi satın almaya akın ettiği bir arazi spekülasyonu eğilimine de yol açabilir. Ancak bu durum, paranın diğer ekonomik faaliyetlerde dolaşımda kalmak yerine arazide durgunlaşmasına neden olabilir.

Bay Tuan'a göre, Batdongsan.com.vn'nin fiyat geçmişi aracı, Hoai Duc'un Tien Yen komününün LK03 ve LK03 bölgelerindeki 19 arsanın açık artırma fiyatının piyasadaki genel fiyattan 2-3 kat daha yüksek olduğunu gösteriyor.

Hanoi şehrinin Hoai Duc ilçesine bağlı Tien Yen komünü, Long Khuc bölgesinde açık artırmayla satılan 19 arsa. Fotoğraf: HUU HUNG

Herhangi bir olağandışı durum var mı?

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Bay Nguyen Van Dinh, geçen yılın sonundan bu yana Hanoi'deki birçok gayrimenkul segmentinin, özellikle de yüksek fiyat seviyesinde (yaklaşık 60 milyon VND/m2'ye ulaşan ve durgunluk eğiliminde olan) sabit kalan dairelerin fiyatlarının sürekli arttığını ve bunun da yatırım kâr marjlarının keskin bir şekilde düşmesine neden olduğunu belirtti. Bazı konut projelerinde ve kentsel alanlardaki alçak katlı konut segmentinde de fiyatlar birkaç yüz milyon VND/m2 eşiğinde. Bu nedenle, birçok yatırımcının açık artırmayla satılan arazilerin daha fazla ilgi gördüğü banliyö arazilerine yönelmesi gerekiyor.

Bay Dinh'e göre, 1 Ağustos'tan itibaren gayrimenkulle ilgili yeni yasalar yürürlüğe girdiğinde, arazilerin bölünmesi ve satışları sıkılaştırıldığında, banliyö arazilerine olan talep giderek arttı. Özellikle Hanoi'deki bazı ilçelerin 2025'te ilçe olmaya hazırlandığı bilgisi hem vatandaşların hem de yatırımcıların psikolojisini etkiledi. Binlerce kişi arazi müzayedelerine katılırken, 2023 sonundaki birçok müzayede sessiz kaldı ve hatta yeterli katılımcı olmadığı için birçok arsa müzayede tarihini ertelemek zorunda kaldı.

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, basına yaptığı açıklamada, Hanoi'nin şehir merkezine 30-40 km uzaklıktaki banliyö bölgelerindeki arazilerin açık artırma fiyatının metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerine çıkmasının alışılmadık bir durum olduğunu söyledi. Banliyölerdeki arazi fiyatları, insanların karşılayamayacağı bir seviyeye yükseliyor.

Hanoi Barosu Avukatı Nguyen Van Hai, arazi müzayedelerinin yerel bütçelere anında fayda sağlamasının beklendiğini, ancak sıkı bir şekilde yönetilmezlerse birçok olumsuz sonuca yol açabileceğini söyledi. Son yıllardaki bariz ders, arazi fiyatlarını yükseltmenin sadece piyasayı bozmakla kalmayıp, aynı zamanda spekülatörlerin kâr elde etmek için arazi fiyatlarını yükseltmelerine olanak tanıyan ve sürdürülemez bir emlak balonu yaratma potansiyeline sahip olduğudur.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong, Hanoi'nin Thanh Oai, Hoai Duc gibi banliyö bölgelerindeki açık artırmalı arazi fiyatlarının, kısmen spekülatif grupların manipülasyonu ve "fiyat enflasyonu" nedeniyle piyasa fiyatından çok daha yüksek olduğunu belirtti. Son açık artırmalara göre, Hai Duong, Bac Ninh ve Bac Giang gibi bölgelerden bir grup yatırımcı açık artırmaya katılmış ve yüksek fiyatlar ödemiştir. Bu durum, önümüzdeki dönemde ev ve gayrimenkul fiyatlarını artıracak ve gerçek ihtiyaçları olanların erişimini zorlaştıracaktır. Bu nedenle Dr. Tran Xuan Luong, spekülasyon ve fiyat enflasyonunu önlemek için depozitonun orijinal değerinin %50'sine çıkarılmasını ve açık artırmalı arazinin 1-2 yıl sonra noter tasdikli olarak alınıp satılmasını, aksi takdirde yukarıda belirtilen süre içinde devredilmesi halinde yüksek vergiler uygulanmasını önerdi.

İnsanların uyanık olması gerekiyor

Nguoi Lao Dong Gazetesi muhabirinin güncel kayıtlarına ve batdongsan.com.vn web sitesinin tarihsel fiyat istatistikleri aracına göre, 2024 yılının ikinci çeyreğinde Hoai Duc bölgesindeki Tien Yen komününde satılık arsaların ortalama fiyatı, bir yıl öncesine göre yaklaşık %48 artışla yaklaşık 43 milyon VND/m2'dir. Tien Yen komününe komşu komünlerde satılık arsa fiyatları, konuma ve ulaşım kolaylığına bağlı olarak 22-62 milyon VND/m2 arasında değişmektedir.

Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki ilgi ve arsa fiyatları, planlama faktörleri ve açık artırma faaliyetleri sayesinde arttı. 2024'ün ilk yarısında, Dong Anh, Gia Lam, Thach That ve Quoc Oai (Hanoi) bölgelerindeki arsa arama hacmi %48'den %104'e yükselirken, artan talep, Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arsa fiyatlarını 2023'ün ikinci yarısına kıyasla %4'ten %24'e çıkardı.

Emlak uzmanları, yıl sonuna kadar yeni arsa fiyat listesi uygulanmadığı sürece arsa ihalelerinin aktif olmaya devam edeceğini ve mevcut Devlet fiyat çerçevesine göre belirlenen başlangıç ​​fiyatlarının diğer arsa türlerine göre çok daha düşük olacağını öngörüyor. Bu nedenle, özellikle arsa ihalelerinin ve genel olarak gayrimenkul segmentlerinin "sıcaklığı" öncesinde, yukarıdaki faktörlerin çoğunun etkisi ve sonuçları nedeniyle risklerden kaçınmak için, insanların yatırım yapmadan veya gerçek konut ihtiyacı duymadan önce dikkatli olmaları gerekiyor.

Arazi fiyatlarını istikrara kavuşturacak araçların eksikliği

Profesör Dang Hung Vo'ya göre, birçok emlakçı emlak satın almak için her yeri arayıp soru soruyor ve piyasa fiyatını canlandırmak için birçok yerde emlak görmeye gidiyor. Son günlerde Hanoi banliyölerinde yapılan arazi müzayedelerinin ölçeği oldukça küçük, bu yüzden spekülatörler fiyatları yükseltmek için arazi müzayedelerini kullanmak istiyor ve bu da arazi fiyatlarının gerçekten arttığını ve insanların yüksek fiyatlara yöneldiğini kanıtlıyor. E-ticaretin giderek yaygınlaşması nedeniyle Hanoi'nin merkezi caddelerindeki birçok ev kapalı ve boşken, banliyölerdeki arazi fiyatları keskin bir şekilde artıyor ve bu da iş dünyasından bir etki olduğu anlamına geliyor. "Arazi piyasasını yönetecek araçlardan yoksunuz. Hükümet, 2004 yılında, arazilerin ifraz ve satışını yasakladı çünkü arazilerin ifraz ve satışı modern kentsel gelişim sürecine uygun değildi. Birçok kişi arazi satın alıp orada bıraktı. Araziler yatırım yapılmadı veya geliştirilmedi, ancak para orada tutuldu ve bu da arazi fiyatlarının kat kat artmasına neden oldu. Yeni yürürlüğe giren Gayrimenkul Ticareti Kanunu da özel kentsel alanlarda, 1. tip kentsel alanlarda, 2. tip kentsel alanlarda ve 3. tip kentsel alanlarda arazilerin ifraz ve satışını yasaklıyor. Arazilerin ifraz ve satışını sıkılaştırdık, ancak piyasa fiyatlarını istikrara kavuşturacak tek araç olan emlak vergisinden hâlâ yoksunuz," dedi Profesör Dang Hung Vo.

Kaynak: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm