Arazi değerleme sürecini daha eksiksiz hale getirmek için

Arsa değerinin belirlenmesi, gayrimenkul projelerinin geliştirme sürecinde önemli bir adımdır. İnşaat Bakanlığı tarafından yakın zamanda yapılan bir araştırmaya göre, gayrimenkul projelerinin %50'sinden fazlası, piyasa fiyatı yöntemiyle arsa fiyatlarının belirlenmesindeki zorluklar nedeniyle zorluklar, engeller veya yavaş uygulama ile karşı karşıya kalmaktadır. 2022 yılında, fiyat belirleme ve piyasa koşullarının yetersizliği, gayrimenkul arzında 2021'e kıyasla keskin bir düşüşe neden olmuştur.

Arsa değerlemesi önemli bir adımdır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı , 44 sayılı Kararname Taslağı ve 36 sayılı Genelge'nin değiştirilmesi konusunda ilgili bakanlık, şube ve kurumlardan görüş topluyor. Önerilen değişiklikler arasında, özellikle tartışmalı bir konu olan "fazlalık" yönteminin kaldırılması olmak üzere, mevcut arazi değerleme yöntemleri etrafında dönen birçok farklı görüş bulunuyor. Fazlalık yönteminin farkı konusunda, değerleme alanında uzun yıllara dayanan deneyime sahip bir uzman olan Savills Ho Chi Minh City Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Do Thi Thu Giang, şu anda birçok farklı değerleme yöntemi bulunduğunu ve mülkün özelliklerine ve mevcut verilere bağlı olarak uygun yaklaşımların ve değerleme yöntemlerinin bulunacağını söyledi.

Örneğin, Bayan Giang'ın analiz ettiği gibi, karşılaştırma yöntemi küçük alana sahip gayrimenkuller için uygundur ve benzer işlem sayısı yaygındır. Ancak, bu yöntemin veri açısından sınırlamaları vardır: toplanan işlem bilgileri, gerçek işlem değeri ile sözleşmedeki işlem değeri arasında fark vardır; işlem ayrıntıları tam olarak açıklanmamıştır. Büyük alana sahip gayrimenkuller veya geliştirme projeleri durumunda, benzer karşılaştırılabilir gayrimenkul sayısı çok sınırlıdır ve bu da büyük düzeltmeler yapma ihtiyacına yol açar ve değerleme sonuçlarının doğruluğunu etkiler. Arsa fiyatı düzeltme katsayısı yönteminde, düzeltme katsayısı kısa sürede piyasa dalgalanmalarını yansıtmayan, sabit bir süre içinde uygulanır. Ayrıca, düzeltme katsayısı sınırlı ve yanlış arsa işlem verilerinin analiz sonuçlarına da dayanmaktadır.

Bu arada, fazlalık yöntemi, geliştirme aşamasında olan büyük arazi parsellerinin değerlemesi için daha uygundur. Bu yöntem, kalan arazi değerini elde etmek için tahmini geliri tahmini yatırım maliyetinden çıkarır. Uzman, "Bir arazi parçasının potansiyel ticari ve hizmet kullanımına sahip olduğunu varsayın; karşılaştırma yöntemi veya düzeltme katsayısı ile arazi değeri belirli bir değerde tahmin edilecektir. Ancak, fazlalık yöntemi ile arazinin ofis, alışveriş merkezi veya otel gibi farklı türde ticari ve hizmet kullanımlarıyla geliştirildiği varsayılabilir, böylece arazinin en yüksek değeri bulunur ve mülkün en iyi ve en etkili değerlemesi ilkesi sağlanır," diye belirtti. Başka bir örnekte, değerlemesi yapılacak arazi, konut arazisi ve ticari ve hizmet arazisinden oluşan karma bir arsadır. Bu nedenle, karşılaştırma yönteminin veya düzeltme katsayısının kullanılması, karışımda benzer bileşen oranlarına sahip karşılaştırılabilir varlıkların sayısındaki sınırlama veya uygun bir katsayının olmaması nedeniyle karma değeri tam ve doğru bir şekilde yansıtamayacaktır.

Aslında, bu yöntemin de birçok varsayım ve öznel tahmin nedeniyle sınırlamaları vardır. Bu sınırlamaları en aza indirmek için, değerleme sürecinde doğru değerleme sonuçları elde etmek amacıyla ek karşılaştırma ve karşıtlık yöntemlerinin uygulanması gerekebilir.

Fazlalık yönteminin rolü

Yukarıdaki analizden yola çıkarak, Bayan Do Thi Thu Giang, bu yöntemin geliştirme veya yeniden geliştirme potansiyeli olan arazileri tahmin etmede uygun olması nedeniyle fazlalık yönteminin korunması gerektiğine inanmaktadır.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths, fazlalık yönteminin rolünü daha detaylı değerlendirerek, çoğu durumda fazlalık değerleme yönteminin kaldırılmasının daha muhafazakar değerlemelere yol açacağını söyledi. Troy Griffiths, "Proje geliştirme için planlanan arazi fonları, fazlalık yöntemiyle daha doğru bir şekilde değerlendirilecektir. Bu yöntem, projenin genel kârlılığını ve projenin finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını gösteren finansal göstergeleri gösterir," dedi.

"Vietnam'da, Hükümet arazi değerleme sürecinde önemli güncellemeleri görüşürken, birçok öznel değişkene dayandığı için kalıntı yönteminin ortadan kaldırılmasının düşünülmesi anlaşılabilir bir durumdur. Herhangi bir yeni yöntem uygulanırken, daha yüksek bütünlüğe sahip ve daha az öznel faktör içeren bir yöntem düşünülmelidir. Ancak kalıntı yöntemi, kabul görmüş ve uygulanmış bir değerleme yöntemi olarak uygun şekilde uygulanmalıdır," diye ekledi Savills Genel Müdür Yardımcısı.

Kalıntı yönteminin kaldırılması durumunda bile, hala bir dizi başka değerleme yöntemi mevcut; ancak en temel meselenin doğrudan karşılaştırma olduğunu belirtiyor. Değerlemenin amacı, piyasa değerini belirlemek için piyasa davranışını simüle etmektir. Çoğu alıcı, mülklerinin değerini belirlemek için genellikle yalnızca yakınlardaki benzer mülklerin değerine güvenir.

Uzmanlar, kalıntı yönteminin veya varsayımsal yöntemin birçok ülkede oldukça etkili bir şekilde uygulandığını söylüyor. Bankalar, mahkemeler ve tahkimler genellikle kullanılan değişkenleri kabul edip tartışıyor. Bu, daha öznel değişkenlere sahip İskontolu Nakit Akışı (DCF) yöntemidir, bu nedenle diğer yöntemlere göre daha az popülerdir.

[reklam_2]
Kaynak bağlantısı