Kim Oanh Gayrimenkul, sosyal konutlarla ilgili zorlukları çözmeyi umuyor.

Geçtiğimiz günlerde Nguoi Lao Dong gazetesi tarafından düzenlenen "2024 Sonu ve 2025 Başındaki Gayrimenkul Pazarının Belirlenmesi" seminerinde konuşan Kim Oanh Gayrimenkul Grubu Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Bayan Dang Thi Kim Oanh, gayrimenkul pazarının, özellikle sosyal konut sektöründe karşılaştığı zorlukların altını çizdi.

Nguoi Lao Dong Gazetesi tarafından düzenlenen "2024 Sonu ve 2025 Başındaki Gayrimenkul Pazarının Belirlenmesi" seminerine genel bakış.

Konut talebi çok yüksek.

Bayan Oanh, Kim Oanh Grubu'nun gayrimenkul sektöründe 16 yılı aşkın deneyime sahip olduğunu belirtti. Şirket, yıllar içinde Binh Duong, Dong Nai , Ho Chi Minh Şehri ve Ba Ria Vung Tau'da çok sayıda büyük projeyi başarıyla tamamladı. Hükümetin 1 milyon sosyal konut inşa etme planını açıklamasıyla birlikte, Kim Oanh Grubu, devletin sağlıklı ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası oluşturmayı amaçlayan birçok politika değişikliğini uygulamaya koyduğunu fark etti.

"Aynı zamanda, üç yeni yasanın resmi olarak yürürlüğe gireceği 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren piyasada olumlu değişiklikler olacağına da inanıyoruz. Bu değişikliklere hazırlanmak için Kim Oanh Grubu, sadece standart kentsel alanlara değil, aynı zamanda düşük gelirli bireylere ve konutsuz hanelere hizmet eden sosyal konut projelerine de odaklanarak büyük ölçekli projeler geliştirmeyi proaktif bir şekilde planladı," dedi Bayan Oanh.

Kim Oanh Grubu Başkanı'na göre, Binh Duong, Dong Nai ve Ba Ria - Vung Tau gibi güçlü sanayi gelişimine sahip bölgelerde sosyal konut talebi şu anda çok yüksek. Bu iller yüz binlerce göçmen işçiyi cezbediyor, ancak mevcut sosyal konut arzı talebi karşılamaya yetmiyor.

Kim Oanh Gayrimenkul Grubu Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Bayan Dang Thi Kim Oanh, seminerde bir konuşma yaptı.

Bu bağlamda, şirket gelişmiş ülkelerdeki sosyal konut modellerinden ders çıkararak etkili çözümler bulmaya çalışmıştır. Özellikle Bayan Oanh, nüfusun %90'ının yüksek standartlarda, modern, kullanışlı ve çevre dostu sosyal konut komplekslerinde yaşadığı Singapur'daki sosyal konut modelinin başarısına hayranlığını dile getirmiştir.

"Amacımız, Vietnamlı aileler için Singapur standartlarına uygun sosyal konut projeleri yaratmaktır," diyen Bayan Oanh, kararlılığını dile getirerek, Grubun Singapur'da ve küresel olarak sosyal konut geliştirme alanında önemli bir isim olan Surbana Jurong Grubu ile stratejik bir iş birliği anlaşması imzaladığını belirtti. Bu iş birliğiyle Kim Oanh Grubu, Vietnam gayrimenkul piyasasına en kaliteli sosyal konut projelerini getirmeyi hedefliyor.

Plana göre, Kim Oanh Grubu toplam 40.000 daireden oluşan 26 sosyal konut projesi geliştirecek. Sosyal konutlar için ayrılan toplam arazi alanı 107 hektardır. Kim Oanh Grubu, Kasım ayında 26,69 hektarlık bir alana sahip ilk sosyal konut projesini Binh Duong Yeni Şehri'nde hayata geçirecek.

Bu proje, yüksek teknik ve kalite standartlarını karşılamakla kalmayıp, EDGE yeşil bina sertifikası ve sakinleri için yüzlerce modern olanak entegrasyonu sayesinde piyasada güçlü bir izlenim bırakmayı da vaat ediyor. Özellikle, bu projedeki sosyal konut dairelerinin satış fiyatı, piyasadaki benzer projelere kıyasla sadece yaklaşık %50 daha düşük.

Arazi temininde yaşanan zorluklar

Ancak Bayan Kim Oanh, sosyal konutlara yatırım yapan işletmelerin karşılaştığı zorluklara açıkça dikkat çekti. İlk olarak, arazi bulunabilirliği büyük bir engel teşkil ediyor. Yönetmeliklere göre, sosyal konut projelerinin arazisinin %20'sini sosyal konut inşaatına ayırması gerekiyor. Ancak, bu arazinin işletmelere veya yerel yönetimlere tahsisinde hala birçok tutarsızlık mevcut.

Bayan Oanh, projenin tamamen işletmelere emanet edilmesi ve zamanında tamamlanmaması durumunda sorumluluğun kendilerine yüklenmesi gerektiğini öne sürdü. "Eğer işletme projeyi teslim edemezse, sorumluluğu üstlenmek zorunda kalacak ve böylece konut fiyatları daha makul hale gelerek müşterilerin yararına olacaktır," dedi.

Bir diğer sorun ise sosyal konut projeleri için arsa fiyatıdır. Bayan Oanh, devlet tarafından tahsis edilen arsalar ile işletmeler tarafından satın alınan arsalar arasında arsa değerlemesinde açıklık ve şeffaflık olması gerektiğini öne sürdü. Sekiz yıl önce arsayı satın almalarına rağmen, yatırım maliyeti ve karının şu anda yaklaşık 1.000 milyar VND'ye ulaştığını belirten Kim Oanh Grubu'nun Binh Duong'daki sosyal konut projesini örnek gösterdi.

Bayan Oanh, seminerde sosyal konut projelerinin uygulanmasında karşılaşılan birçok engeli ve zorluğu dile getirdi.

Bu arazi başlangıçta onaylı bir sanayi bölgesine aitti, daha sonra konut kullanımı için parsellere ayrıldı ve 1/500 ölçekli onay aldı. Eğer sanayi arazisi fiyatları metrekare başına 170 dolar olarak hesaplanırsa, değeri 1 trilyon VND'yi aşacaktır. Ancak, mevcut ticari arazi fiyatları uygulandığında bu rakam 3 trilyon VND'nin üzerine çıkacak ve sosyal konut projelerinin geliştirilmesi için önemli zorluklar yaratacaktır.

Bu nedenle, devletin tahsis ettiği arazi ile işletmelerin satın aldığı arazi arasında net bir ayrım yapması ve böylece açık ve makul fiyatlar belirlemesi gerektiğini öne sürdü. Bu durum, işletmelerin yatırım sürecinde ihlallerde bulunmasını önleyecek ve sosyal konut geliştirme konusunda devletle işbirliği yapmalarını teşvik edecektir.

İşletmelerin karşılaştığı bir diğer sorun ise yasal prosedürlerdir. Bayan Oanh, sosyal konutlar için özel düzenlemeler olmasına rağmen, gerçekte idari prosedürlerin kolaylaştırılmadığını ve bunun da proje tamamlama sürelerinin uzamasına yol açtığını belirtti. Bu durum, işletmelerin yatırım verimliliğini etkiliyor. İşletmeler üzerindeki yükü azaltmak ve sosyal konut inşaatını hızlandırmak için prosedürel reformlara ihtiyaç duyulduğunu önerdi.

Ayrıca, kar marjları sorunu da işletmeler için büyük bir engel teşkil ediyor. Yönetmeliklere göre, işletmelerin en fazla %10 kar elde etmesine izin verilirken, satış giderleri %6'ya kadar çıkabiliyor ve gerçek kar sadece %6 kalıyor. Bu durum, büyük işletmelerin bu sektöre yatırım yapmasını zorlaştırıyor. Bayan Oanh, hükümeti işletmeleri sosyal konut geliştirme projelerine katılmaya teşvik etmek için daha net teşvik politikaları uygulamaya çağırdı.

Sosyal konut inşaatı için arazi takası konusunda, yeni yasa yatırımcıların takas teklifinde bulunmalarına izin verse de, bu, arazinin aynı tür kentsel alanda bulunması veya aynı şirkete ait olması şartına bağlıdır.

Gerçekte, bunu başarmak çok zordur çünkü tüm geliştiricilerin aynı tür kentsel alanda birden fazla arsası bulunmamaktadır. Örneğin, birçok işletme şu anda daha önce onaylanmış projeleri düzenlemelerden sonra takas etmek istiyor, ancak iki arsa aynı şehirde olmadığı ve aynı gruba ait olsalar bile aynı şirkete ait olmadıkları için bunu yapamıyorlar.

Sermaye kısıtlamaları

Ayrıca, sosyal konut projelerini hayata geçirmek için kredi temin etmek de birçok zorlukla karşılaşıyor. Bayan Oanh'a göre, işletmeler illerin ve şehirlerin Kalkınma Yatırım Fonlarından toplam proje yatırımının yaklaşık %15'ini kapsayan tercihli kredilerden yararlanabiliyor.

Bu, maliyetleri karşılamak için yetersizdir; ticari bankalardan alınan kredilerin faiz oranları, tercihli oranlarla bile yıllık %8,2 ile %9 arasında değişmektedir; bu oranlar, işletmelerin sosyal konut geliştirirken kabul edebilecekleri faiz oranlarından çok daha yüksektir.

Sadece işletmeler zorluklarla karşılaşmakla kalmıyor, insanlar da sosyal konut satın alırken birçok engelle karşılaşıyor. Bayan Oanh, sosyal konut satın almak için verilen kredilerin faiz oranlarının 1 Ağustos 2024'ten önce yıllık %4,8 iken, 1 Ağustos'tan sonra yıllık %6,6'ya yükseldiğini, yani ticari kredi faiz oranlarına neredeyse eşit olduğunu örnek gösterdi. Bu durum, zaten düşük gelirli olan çalışanların ev satın almak için borç almaktan çekinmelerine neden oluyor.

"Gelir şartlarını karşılayanlar da dahil olmak üzere birçok ev sahibi adayı, onay sürecinin çok karmaşık olması, özellikle de son üç ayın gelirini kanıtlama şartı nedeniyle kredi alamıyor," diye belirtti Bayan Oanh.

Ayrıca, borç alanlar için gelir doğrulama süreci karmaşık olmaya devam ediyor ve bu da gerçek ihtiyaçları olan birçok kişi için zorluk yaratıyor. Bayan Oanh, "Kim Oanh Grubu'nun birçok müşterisi evin değerinin %20-30'unu peşin ödedi ancak banka fonları zamanında dağıtmadığı için hala evlerini alamadı" diye ekledi.

Ayrıca, sosyal konut satın alımı için gelir şartlarına ilişkin düzenlemelerde de birçok eksiklik bulunmaktadır. Özellikle, bekar bir kişinin 15 milyon VND gelire sahip olması gerekirken, evli bir çiftin 30 milyon VND gelire sahip olması gerekiyorsa, 29 milyon veya 31 milyon VND gibi sadece 1 milyon VND'lik bir fark bile dikkate alınmamaktadır. Bu durum, birçok kişinin ev sahibi olma fırsatını kaybetmesine neden olurken, zaten dairelerini ipotek ettirmiş ve anapara ve faizi bankaya ödemekle yükümlüdürler.

Bayan Oanh ayrıca, şu anda sosyal konutlarla ilgili işletmelerin çoğunun kar amacı gütmediğini belirtti. Bu nedenle, bazı birimlerin düşük kaliteli, ucuz konut inşa etme zihniyetine sahip olduğunu ve bunun da standart altı kaliteye yol açtığını söyledi. Bunlar arasında sadece 5 katlı ve asansörsüz apartmanlar, az sayıda küçük daire, yetersiz olanaklar ve güvenlik gibi durumlar yer alıyor... Sonuç olarak, evler hızla yıpranıyor, yüksek onarım maliyetlerine yol açıyor ve konut alanları çok çirkin bir görünüm alıyor.

Bu arada Singapur, çok kuşaklı yaşam için uygun, tek odalıdan dört odalıya kadar çeşitli boyutlarda daireler sunmaktadır. Bu hem pratiktir hem de yüksek kaliteli inşaat sağlar; böylece yeni ev satın alma ihtiyacı olmadan uzun vadeli kullanım ve nesilden nesile aktarılabilecek bir yaşam biçimi mümkün olur. Dahası, sosyal konut olmalarına rağmen, sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılamak için birçok modern olanak da sunmaktadırlar.

Kim Oanh Grubu, bu yaklaşımı iyi bir yöntem olarak değerlendirmiş ve deneyimlerden ders çıkararak Singapur'da Vietnamlılar için yüksek kaliteli sosyal konutlar geliştirmeye kararlıdır. Bayan Oanh, "Eğer hükümet işletmeler için yukarıda belirtilen zorlukları ortadan kaldırır, uygun tercihli kredi faiz oranları sağlar ve sosyal konut alıcıları için başvuru sürecini basitleştirirse, hükümetin 1 milyon sosyal konut inşa etme planı büyük bir başarıya ulaşacaktır. Çalışanlarımız, geniş, temiz ve iyi donanımlı evlerde yaşamlarını istikrara kavuşturmak için daha iyi koşullara sahip olacak, gönül rahatlığıyla çalışabilecek ve ekonomik kalkınmaya katkıda bulunabileceklerdir," diyerek güvenle konuştu.

Kaynak: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm