Projenin hayata geçmesi için uygun arazi değerlemesi şarttır.

Yatırım Gazetesi tarafından 27 Temmuz 2023 tarihinde düzenlenen "Projeleri Kolaylaştırmak İçin Uygun Arazi Değerlemesi" başlıklı bilimsel seminerde uzmanlar ve gayrimenkul şirketleri şu açıklamayı yaptı: Doğru yöntemler kullanılırsa projeler sorunsuz ilerleyecektir; aksi takdirde, sosyal kaynakların akışını yavaşlatan ve ekonomik kalkınmayı engelleyen büyük bir engel olacaktır.

Atölyenin bir görünümü.

Başbakan, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı ile il ve merkezi yönetimli şehirlerin Halk Komiteleri başkanlarına 634/CĐ-TTg sayılı resmi yazıyı göndererek, arazi değerlemesindeki zorlukları ve engelleri acilen çözmelerini istedi.

Yönergeye göre, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, 31 Temmuz 2023 tarihinden önce, arazi fiyatlarını düzenleyen 15 Mayıs 2014 tarihli ve 44/2014/ND-CP sayılı Kararnameyi değiştiren ve tamamlayan bir Kararnameyi Hükümete inceleme ve yayım için sunmakta; aynı zamanda arazi değerleme yöntemleri, arazi fiyat tablolarının oluşturulması ve ayarlanması, özel arazi değerlemesi ve arazi fiyatı belirleme danışmanlığına ilişkin detaylı düzenlemeler hakkındaki 30 Haziran 2014 tarihli ve 36/2014/TT-BTNMT sayılı Genelgeyi de değiştirmekte ve tamamlamaktadır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı şu anda 44 sayılı Kararname ve 36 sayılı Genelge'de yapılacak değişiklik taslakları hakkında ilgili bakanlıklardan, kurumlardan ve kuruluşlardan geri bildirim istemektedir. Mevcut arazi değerleme yöntemlerinde önerilen değişiklikler konusunda birçok farklı görüş bulunmaktadır ve en çok tartışılan konu "fazlalık" yönteminin kaldırılmasıdır.

Taslak yasada taslak hazırlayan kurumun önerdiği gibi, fazla değerleme yönteminin terk edilmesi, önemli bir etkiye sahip olabilir ve arazi değerlemesini 2007 öncesi döneme geri döndürerek zaten zor olan görevi daha da zorlaştırabilir. Ulusal Ekonomi Üniversitesi'nden gayrimenkul uzmanı Dr. Tran Xuan Luong şunları belirtti: "Öngörülebilir sonuç, gayrimenkul piyasasının birçok segmentinin uygun şekilde değerlenmemesi ve Vietnam'ın proje geliştirme konusunda büyük bir talebe sahip olduğu bir dönemde piyasa tıkanıklığına yol açmasıdır."

“Arazi değerlemesinde kullanılan fazlalık yöntemi bilimsel ve uluslararası kabul görmüş bir yöntemdir. Bu yöntem, piyasa, maliyet ve gelir yaklaşımlarını birleştirerek dünya genelinde ülkeler tarafından uluslararası veya ulusal değerleme standartlarına dönüştürülmüş ve çeşitli ülkelerde arazi ve varlıkların pratik değerlemesinde yaygın olarak uygulanmaktadır. Bu yöntem, devlet bütçesi için gelir kayıplarını önlediği ve işletmelerin projelerini daha hızlı hayata geçirmelerini desteklediği için korunmalıdır,” diye belirtti Dr. Tran Xuan Luong.

Ancak Dr. Luong, tüm arazi değerleme yöntemlerinin, doğru hesaplanabilmeleri için piyasa verilerine dayanması gerektiğini ve bunun, gelecekteki kararnamelerin ve yol gösterici genelgelerin, amaca uygun olarak değerleme yöntemlerinin eklenmesi veya çıkarılması yoluyla tekrar revize edilmesini önlemek istiyorsak ele alınması gereken temel bir konu olduğunu da sözlerine ekledi.

Ho Chi Minh Şehri Barosu avukatı Tran Duc Phuong, “Fazlalık yöntemi, terk edilemeyecek bilimsel bir yöntemdir ve kaldırılması önerisinin gerekçesi daha fazla değerlendirme gerektirmektedir. Öte yandan, projeler (çoklu arazi parselleri – çoklu ürünler; arazi kullanım planlaması ve inşaat planlamasına göre geliştirme potansiyeli olan; gayrimenkul işletmeleri; geniş arazi alanları) için, arazi fiyatlarını doğru bir şekilde belirleyebilen tek yöntem budur” şeklinde analiz etti. Bay Phuong'a göre: “Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, revize edilmiş Kararnameyi hazırlarken, ‘fazlalık yöntemi’ ve ‘indirim yöntemi’ olmak üzere iki yöntemi korumaya devam etmenin yanı sıra, uygulamada kolaylaştıracak daha ayrıntılı ve kapsamlı düzenlemeler eklemeye de önem vermelidir.”

VCCI Hukuk Departmanından Bayan Nguyen Thi Dieu Hong'a göre, fazlalık yöntemi, karşılaştırmalı veya gelir yöntemlerinin aksine, arazi fiyatlarını mevcut kullanımlara değil, potansiyel gelecekteki geliştirme kullanımlarına göre belirler. Şu anda Vietnam'ın arazi veri tabanı piyasa gerçeklerini doğru bir şekilde yansıtmamaktadır. Bu nedenle, taslakta önerilen üç değerleme yönteminin tek başına uygulanması, uygulamada zorluklar yaratabilir.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, Ho Chi Minh Şehrindeki gayrimenkul projelerinin %87,5'inde fazlalık yöntemi uygulanmaktadır. Bu, 44 sayılı Kararnamenin yürürlüğe girmesinden bu yana sekiz yılı aşkın süredir birincil arazi değerleme yöntemi olmuştur. Bunun nedeni, diğer yöntemlerin uygulanmasındaki pratik zorluklardan kaynaklanmaktadır.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) Daimi Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Chi Thanh, işletmelerin genellikle proje uygulama etkinliğini hesapladığı için fazlalık yöntemini kullandığını söyledi. Görünür bir etkinlik yoksa, hiçbir yatırımcı projeyi üstlenmez. Bu yöntem, dünyanın birçok ülkesinde de kullanılmaktadır, çünkü diğer yöntemler pratik sorunları ele almamaktadır.

“Piyasa değerlemesiyle uyumlu hale getirmek için arazi yasasını değiştiriyoruz; fiyatlar sürekli olarak yukarı ve aşağı dalgalanıyor. Ancak mevcut üç yöntem de fiyatları yalnızca yukarı doğru belirliyor, asla aşağı doğru değil, çünkü yeni projelerin fiyatlarının her zaman karşılaştırılan projelerle eşit veya daha yüksek olması gerekiyor. Bu durum sürekli olarak arazi fiyatlarını yükseltiyor ve insanların ev sahibi olma yeteneklerini etkiliyor. Arazi değerlemesinin, yukarı ve aşağı yönlü hareketlerle birlikte piyasa fiyatlarına dayanması gerektiğini, böylece gayrimenkul ürünlerinin fiyatını insanların belirlemesi gerektiğini öneriyoruz. Eğer değerleme, geliri en üst düzeye çıkaracak ve fiyatları sürekli olarak yüksek tutacak şekilde yapılıyorsa, zihniyet değişikliğine ihtiyaç vardır,” diye belirtti Bay Thanh.

Devlet yönetim organlarının bakış açısından, Arazi Kaynakları Planlama ve Geliştirme Dairesi Müdürü (Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı) Sayın Dao Trung Chinh, fazlalık yönteminin kullanılması durumunda, sıkı bir şekilde kontrol edilmediği takdirde, değerleme uzmanının, değerlendiricinin ve yerel liderlerin öznel iradesinin değerleme sonuçlarını büyük ölçüde etkileyeceğini belirtti. Ayrıca, gayrimenkul fiyatlarındaki artış oranına da bağlı olduğunu, ancak bir denetim kurumunun ve eksiksiz bilginin bulunmadığını da sözlerine ekledi.

Sayın Chinh ayrıca, Bakanlığın piyasadan gelen geri bildirimleri dinlemeye ve bunları derleyerek Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ve Hükümet yetkililerine sunmaya devam edeceğini ve böylece piyasa gelişmelerine uyum sağlamasını sağlayacağını belirtti.

Thanh Bui