Gayrimenkul işletmeleri borçlarını ödemek için parayı kullanıyor

Birçok gayrimenkul işletmesi borçlarını ödemek ve projeler inşa etmek için varlıklarını satıyor, banka kredisi kullanıyor veya hisse senedi teklif ediyor.

Sermaye susuzluğunu gidermek için varlık satışı

Novaland Grubu şu ana kadar kredi ve tahvil borçlarının yeniden yapılandırılmasını temel olarak tamamlamış olsa da PwC Vietnam, 2023 denetim raporunda Novaland'ın işletmenin devam ettiği varsayımına hala dikkat çekmiştir.

Bağımsız denetçiye göre, nakit akışındaki sıkıntılar, vadesi dolan kısa vadeli borçlar ve finans piyasasında sermaye artırma imkânına getirilen kısıtlamaların birleşik etkisi, Novaland üzerindeki kısa vadeli likidite baskısını artırmıştır. Ayrıca, konsolide bilanço tarihi itibarıyla Novaland, kredi ve tahvil sözleşmelerine ilişkin bazı taahhütlerini ihlal etmiştir.

Novaland, bu konuyla ilgili olarak, ticari bankaların, konut alıcılarına her aşamadaki konut teslimlerinin ilerlemesini sağlamak için projelerin inşasını hayata geçirmek üzere finansal destek sağlamaya devam etme taahhüdünde bulunduğunu belirtti. Bankalar, önümüzdeki dönemde 15.816 milyar VND tutarında ek kredi limiti dağıtmaya devam edecek.

Novaland, özellikle sözleşmede belirtilen süre içinde vadesi gelen borçlarını kapatmak için yaklaşık 2.870 milyar VND değerinde varlık satışı yapmayı planlıyor. Şirket aynı zamanda yatırımcılardan 8.917 milyar VND beklenen değere sahip varlıkların satışı konusunda ilgi mektupları aldı. Şirket, bu varlıkların satışını önümüzdeki 12 ay içinde tamamlayacağını belirtti.

Birçok işletme, banka kredisine erişim hakkı kazanmadan önce bilançolarını temizlemek için tahvil borçlarını kademeli olarak veya tamamen silmek için çaba sarf etti.

Benzer şekilde LDG Yatırım Anonim Şirketi de tahvil, banka ve diğer borçların ödenmesi amacıyla kalkınma işbirliği, proje devri ve hisse satışı planlarını uygulamaya koyuyor.

LDG, özellikle Hai Duy Anonim Şirketi (LDG'nin bir iştiraki) tarafından yatırım yapılan Bai But - Son Tra Turizm Alanı Projesi'ni devredecek. Proje, ticari adı LDG Grand Central olan, 29 hektarlık bir alanı kaplayan ve toplam yatırım tutarı 4.600 milyar VND'yi aşan bir projedir.

Aynı zamanda LDG, Binh Duong İli, Di An Şehri, Binh An Mahallesi'ndeki Apartman Kompleksi Projesi Lot C1'i ve diğer varlıkları ve projeleri de devretmek istiyor.

Tipik bir örnek de Phat Dat Şirketi'dir. Phat Dat Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Van Dat, son 2 yıldaki beklenmedik piyasa şoklarının Phat Dat'ın büyüme hızını önemli ölçüde yavaşlattığını belirtti. Özenle hazırlanmış uzun vadeli planların da değişmesi gerekti. Birçok büyüme göstergesinin yeniden düzenlenmesi gerekti...

Bu bağlamda, Phat Dat yatırım ve finansal portföyünü yeniden yapılandırmak için kararlı bir strateji uyguladı. Özellikle, bazı varlıklarını satmak, bazı iştiraklerindeki hisselerini devretmek gibi kısa vadeli çıkarlarından fedakarlık ederek daha acil konulara odaklanmayı kabul etti.

Özellikle 2022-2023 yıllarında Phat Dat Şirketi, Saigon - KL Real Estate Company (Astral City Binh Duong Projesi yatırımcısı) ve Phat Dat Endüstri Parkı Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi (PDI) olmak üzere iki yan kuruluşunu satacak.

Sonuç olarak Phat Dat, özellikle 2023 yılı sonundan önce tüm tahvillerini zamanında ve başarıyla ödeyerek finansal baskıyı hafifletti ve tüm sektörün son derece kasvetli faaliyetleri bağlamında tahvil borcu olmayan nadir gayrimenkul şirketlerinden biri haline geldi.

Sermaye baskısı giderek azalacak.

Konut gayrimenkul sektörüne ilişkin yakın tarihli bir güncelleme raporunda, Vietnam Yatırım Kredi Derecelendirme Anonim Şirketi (VIS Rating), yüksek kaldıraç ve 2024'te vadesi dolacak büyük borçlar nedeniyle nakit akışı iyileşse bile gayrimenkul işletmelerinin borç ödeme kapasitesinin zayıf kaldığını değerlendirdi. Şirketin borç ödeme kabiliyetini ölçen borç/FAVÖK oranı, 2023'te 8,7 kat olurken, borç büyümesinin kâr büyümesinden daha yüksek olması nedeniyle 2022'de 7 kat oldu. Kısa vadeli borç/toplam borç oranı 2023'te %45'e ulaşarak son 5 yılın en yüksek seviyesine ulaştı.

Ayrıca, yaklaşık 130.000 milyar VND tutarındaki gayrimenkul tahvilinin vadesi 2024 yılında dolacak ve bu, son 5 yılın en yüksek seviyesi olacak. Bu da yatırımcılar için sermaye artırımı riskleri doğuruyor. Projeleri hukuki sorunlarla karşı karşıya olan veya spekülatif projeler uygulayan yatırımcılar, tahvillerin anapara ve faiz ödemelerinin gecikmesi ve zayıf nakit akışı riskleriyle karşı karşıya kalabilir. Dolayısıyla, sermaye artırımına en çok ihtiyaç duyan şirketler bunlardır.

Aslında, özellikle sermaye açısından zorluklarla karşılaşmalarına rağmen, birçok işletme, banka kredisine erişim ve borsada sermaye artırma olanağına kavuşmadan önce bilançolarını temizleme umuduyla, vadesi geçmiş tahvil borçlarını kademeli olarak veya tamamen tasfiye etme çabalarına girmiştir.

Örneğin, piyasa dalgalanmalarına uyum sağlamak için yeniden yapılanma sonrasında Phat Dat, artık sadece sivil gayrimenkul sektörüne odaklanmış durumda ve piyasaya 6 büyük proje sunmayı planlıyor. Bu projelerden elde edilecek toplam gelirin yaklaşık 40.000 milyar VND olması bekleniyor.

Şirket, işletme sermayesi sağlamak için mevcut hissedarlarına 10.000 VND/hisse fiyatından, 5,5:1 ihraç oranıyla ve hak kullanımı şeklinde 134,3 milyondan fazla hisse sunmayı planlıyor. Başarılı olması halinde Phat Dat, 1.340 milyar VND'den fazla gelir elde edebilecek. Toplanan tüm gelir, Şirket ve bağlı ortaklıklarının gayrimenkul projelerinin hayata geçirilmesinde kullanılacak.

Benzer şekilde, DIC Corp da yaklaşık 6.500 milyar VND toplamak için 410 milyon hisse ihraç etmeyi planlıyor. Şirket, toplanan parayı, 169 - Thuy Van (Ba Ria - Vung Tau ili) adresindeki Cap Saint Jacques Kompleks Projesi II. ve III. Aşamaları; Hau Giang ilindeki Vi Thanh Ticari Konut Alanı Projesi; Vinh Phuc ilindeki Nam Vinh Yen Yeni Kentsel Alan Projesi ve Ha Nam ili, Phu Ly şehri, Lam Ha semtindeki Lam Ha Merkez Noktası Konut Alanı Projesi için yatırım sermayesini desteklemek amacıyla kullanacak.

VIS Rating'e göre, banka kredisi ve sermaye piyasalarına erişimin iyileştirilmesi sayesinde önümüzdeki dönemde yeniden finansman riskleri azalacak. Bu doğrultuda, yatırımcıların 2022'nin dördüncü çeyreğinden bu yana yaşadığı likidite stresi de hafifledi. Gayrimenkul sektöründeki banka kredileri 2023'te %28'e ulaşarak önemli ölçüde arttı ve yatırımcıların sermaye ve likidite ihtiyaçlarını karşılamak için 2024'te de artmaya devam edecek.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-xoay-tien-tra-no-d212165.html