İşletmeler yeni arsa fiyat listesine bakınca şaşkına dönüyor.

Reatimes ve Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü 10 Ocak'ta "2024 Arazi Kanunu'na göre arazi fiyat listesinin uygulanması: Vietnam gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir kalkınması için sorunlar ve çözümler" konulu bir çalıştay düzenledi.

Reatimes ve Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü 10 Ocak'ta "2024 Arazi Kanunu'na göre arazi fiyat listesinin uygulanması: Vietnam gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir kalkınması için sorunlar ve çözümler" konulu bir çalıştay düzenledi.

İşletmeler yeni arsa fiyat listesine bakınca şaşkına dönüyor.

Arsa fiyat çerçevesinin kaldırılması ve yeni çığır açan arsa fiyat tablosuna ilişkin düzenlemeler, 2024 Arazi Kanunu'nun büyük bir çabasıdır. Piyasaya daha yakın, şeffaf arsa fiyatları temelinde, arazi yönetimi ve gayrimenkul piyasasının geliştirilmesinde yeni bir dönem açılmıştır. Arsa fiyatlarındaki artış, bütçeye fayda sağlayacak ve arazi geri kazanımına tabi kişilerle daha fazla fikir birliği sağlayacaktır. Bunun, arazi anlaşmazlıklarını ve davaları azaltmaya ve projeler için arazi temizleme sürecinin ilerlemesini desteklemeye yardımcı olması beklenmektedir. Ancak, yeni arsa fiyat tablosunun etkinliği ve etkisi konusunda hala endişeler bulunmaktadır.

2024 Tapu Kanunu'nun 257. maddesi, eski arsa fiyat listesinin 31 Aralık 2025 tarihine kadar uygulanacağını, ancak gerekli görülmesi halinde İl Halk Komitesi'nin arsa fiyat listesini güncel duruma göre ayarlamaya karar vereceğini hükme bağlamaktadır. Bu düzenleme, yerel yönetimlerin 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren resmen uygulanacak yeni bir arsa fiyat listesi geliştirmelerine yardımcı olmak ve bazı arazi kullanıcılarının hak ve yükümlülüklerini etkileyen ani fiyat şoklarını önlemek amacıyla geçici bir düzenlemedir. Aynı zamanda, geçmişte arsa fiyatlarını belirlemeye yönelik bir dayanağın bulunmaması nedeniyle duraksayan projeleri de çözecektir.

Ön istatistiklere göre, şu anda yaklaşık 25 yerleşim biriminde, yıl sonuna kadar geçerli olacak düzeltilmiş arsa fiyat listeleri yayınlanmıştır. Ancak, birçok yerleşim biriminde düzeltilmiş arsa fiyat listeleri, eski arsa fiyat listelerine göre ani artışlar nedeniyle kamuoyunda güçlü bir tepkiye neden olmuştur.

Örneğin, Ho Chi Minh Şehri'nin 31 Ekim 2024 tarihinden itibaren geçerli olan düzeltilmiş arazi fiyat listesi yaklaşık 4-38 kat artmış olup, en yüksek seviye 687,2 milyon VND/m²'dir. Benzer şekilde, Hanoi'de yakın zamanda çıkarılan düzeltme kararına göre fiyat listesindeki arazi fiyatı, 2025 yılından itibaren uygulanan eski fiyat listesine kıyasla 2-6 kat artmıştır. Bu listedeki en yüksek fiyat 695,3 milyon VND/m²'dir. Bac Giang'ın düzeltilmiş arazi fiyat listesi de 120 milyon VND/m² ile en yüksek seviyeyi kaydetmiş olup, eski fiyat listesine kıyasla yaklaşık 2,4 kat artmıştır.

Yatırım, iş, spor , kültür vb. amaçlı araziler de dahil olmak üzere arazi fiyatları keskin bir şekilde arttı. Arazi kiralayan ve yıllık ödeme yapan birçok işletme, arazi kiralama maliyetleri aniden arttığında yatırım ve iş planlarının bozulması, kârlarının azalması ve hatta işletme verimliliğinin hesaplanmasını zorlaştıran kayıplar riskiyle karşı karşıya kalarak çıkmaza girmiş gibi görünüyor. Uzmanlara göre, işletmeler ve yerel yatırım ortamı üzerinde güçlü etkilerden kaçınmak için bu soruna bir çözüm bulunması gerekiyor.

Pratik sorunlarla karşı karşıya kalan İl Halk Komitesi'nin etkiyi tam olarak değerlendirmesi, piyasaya uygun bir arazi fiyat listesi oluşturmayı dikkatlice değerlendirmesi, bütçe gelirlerini artırması ve araziye erişimi artırmak, işletmeleri desteklemek, yatırım çekmek ve halkın arazi maliyeti yükünü azaltmak için arazi fiyatlarını kontrol etmesi gerekmektedir. Ancak, arazi fiyatlarının piyasa prensiplerine göre belirlenmesinde devlet, halk ve işletmeler arasında çıkar uyumunun sağlanması... özellikle piyasa faktörleri çok yönlü, bilgiler kaotik ve istikrarsız olduğunda, çözülmesi kolay bir sorun değildir.

Yerel yönetimler üzerindeki baskı muazzam: Arazi fiyat listelerinin işletmeleri ve yatırımları engellemek yerine, kalkınma için gerçek bir itici güç haline nasıl getirileceği. Bu iki faktör arasında bir denge kurmak, arazi fiyatlandırma sistemini mükemmelleştirmenin ve sürdürülebilir sosyo -ekonomik kalkınmaya katkıda bulunmanın "anahtarı"dır.

Çalıştayın Özeti: "2024 Arazi Kanunu'na göre arazi fiyat listesinin uygulanması: Vietnam gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir kalkınması için sorunlar ve çözümler".

Arazi değerlemesinde büyük darboğaz

GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı Nguyen Quoc Hiep, çalıştayda yaptığı açıklamada, "Arazi değerlemesi büyük bir tıkanıklığa neden oluyor" dedi.

Bay Hiep'e göre, GP.Invest, 9 ay önce arsa tahsis kararı almış bir projeyi hayata geçiriyor , ancak arsa fiyatı henüz belirlenmedi. 2 yıl geçmesine rağmen arsa fiyatı henüz belirlenmeyen başka işletmelerin projeleri de var. Hatta tamamlanmış konut projeleri bile var ve arsa fiyatı henüz belirlenmedi. Bu durum büyük bir hayal kırıklığına yol açıyor.

"Vurgulamak istediğim konu şu: Arsa fiyatları böyle artarsa, yatırım çekiciliğimiz hala devam edecek mi? Sanayi kümelerimiz neden şu anda her yerde %80-90 doluluk oranlarına sahip? Cevap şu: Birincisi, işçilik maliyetlerimiz ucuz, ikincisi, arazi maliyetleri makul ve üçüncüsü, lojistik kolaylık sağlıyor. Ancak, işçilik giderek pahalılaşırken bir faktörü, yani araziyi azaltırsak, yatırım çekiciliğimiz hala devam edecek mi? Vietnam, Güneydoğu Asya'da yatırım için hala parlak bir nokta olacak mı?" diye sordu Bay Hiep.

Sayın Nguyen Quoc Hiep, GP.Invest Başkanı.

Bay Hiep'e göre, mevcut arazi fiyatlarını hesaplama yöntemi, genel olarak işletmelerin, özellikle de arazi kiralama şirketlerinin ve gayrimenkul şirketlerinin çıkarlarını dikkate almıyor. Arazi fiyatları arttığında tüm işletmeler etkileniyor.

"Peki hangi işletme bu projeyi yapmaya cesaret ediyor? İşletmeler bunu yapmaya cesaret edemezse, bölge için sürdürülebilir bir gelir kaynağı nasıl olabilir? Sadece 1 yıl içinde, aynı bölgede arsa tahsis kararı, aynı arsanın 4 ay arayla verilmesiyle, arsa fiyatının enflasyondan daha hızlı %40 artması nerede?

Bay Hiep, "Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın, özellikle fazlalık yöntemine göre fiyatların nasıl hesaplanacağı konusunda, arazi fiyatlarının belirlenmesinde yerel yönetimlere daha spesifik rehberlik sağlaması gerekiyor" dedi.

Arsa fiyatları yükselecek, bu da piyasayı etkileyecek.

2024 Arazi Kanunu yürürlüğe girdikten sonra, kanunu detaylandıran birçok kararname çıkarıldı. Ancak şu anki sorun, kanunun uygulanmasında. Örneğin, Ho Chi Minh şehrinde şu anda arsa fiyatlarıyla ilgili sorun yaşayan 58.000 gayrimenkul bulunuyor.

Ho Chi Minh City'de Can Gio bölgesi, öncekine kıyasla 1,7 kattan 2,7 kata çıkarıldı. En düşük artış 2,7 katla 3. Bölge'de yaşanırken, en yüksek artış 38 kata kadar ulaşan Hoc Mon bölgesinde görüldü. Mevcut arazi fiyat listesindeki artış, önceki fiyat listesinin çok üzerinde.

Ho Chi Minh Şehri, 2023'ten 2024 sonuna kadar arazi fiyatlarını yaklaşık 1,64 kat artırdı. Yeni düzenlemelerle birlikte artış şu anda benzer bir seviyede devam ediyor. Dolayısıyla, 3 yıl içinde işletmeler, daha fazla vergi ve harç ödeme eğilimiyle birlikte mali yükümlülüklerinde büyük bir değişiklikle karşı karşıya kalacak. Bu durum, işletmeler üzerinde önemli bir mali baskı oluşturuyor.

Yukarıdaki bilgilere dayanarak, Ho Chi Minh Şehri Emlak Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, arazi değerlemesi konusunda bir tavsiyede bulundu. 102/2024/ND-CP sayılı Kararname, tarım arazisi, tarım dışı arazi ve ticari ve hizmet arazisi dahil olmak üzere arazi türlerini ayrıntılı olarak açıklamaktadır. Ancak, golf sahası arazisi hem 4. hem de 5. Maddede düzenlenmiştir. 4. Madde, golf sahası bölümü olan kamu arazilerinden bahsederken, golf sahasının yönetimi altındaki üretim ve iş amaçlı araziler 5. Maddede yer almaktadır. Ancak Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, tarım dışı üretim ve iş amaçlı arazileri ayrıntılı olarak sınıflandırmadan genel bir düzenlemeyle birlikte düzeltilmiş bir arazi fiyat listesi yayınlamıştır.

Bay Chau, Saigon Hayvanat Bahçesi ve Botanik Bahçeleri örneğini verdi. Toplam alanı yaklaşık 20 hektar olan bu alanın yalnızca birkaç bin metrekaresi ticari hizmet arazisi. Ancak tüm alan ticari hizmet arazisi olarak fiyatlandırıldığı için işletmenin yaklaşık 900 milyar VND vergi borcu var. Ancak basın devreye girince Ho Chi Minh Şehri geriye dönüp daha doğru bir değerlendirme yapmak için tekrar bakması gerektiği sonucuna vardı.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Derneği Başkanı Sayın Le Hoang Chau.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği, Hükümete, bakanlıklara ve şubelere, ilk düzeltmenin emlak piyasası üzerinde anında bir etki yaratmadığını, çünkü mevcut değerleme yönteminin hala fazlalığa dayalı olduğunu ve tamamen arsa fiyat listesine dayanmadığını bildirdi. Ancak, arsa fiyatlarının çok yükseleceği ve piyasada dengesizliğe yol açacağı proje uygulaması için arsa satın alma ve tazminat aşamalarında sorunlar yaşanabilir.

"Her zaman dile getirdiğimiz ilke, üç büyük kuruluşun çıkarlarını uyumlu hale getirmektir: Devlet, arazi kullanıcıları ve yatırımcılar. Ancak gerçekte, bu ilke uygulamada tam olarak sağlanamamıştır. Bu nedenle, düzeltilmiş arazi fiyat listeleri yayınlayan 25 yerleşim yeri için derhal bir etki değerlendirmesi yapılmasını öneriyorum.

1 Ocak 2026'da arazi fiyat listesi uygulanana kadar, bu bölgelerde yeni arazi fiyat listesinin etkisine dair bir ön inceleme ve değerlendirme yapmalıyız. Yeni arazi fiyat listesi yayınlamamış ve eski fiyat listesini kullanmaya devam eden bölgeler için de kapsamlı bir değerlendirme yapılması gerekiyor. Bu sayede, yeni politikaların çıkarların uyumlaştırılması ilkesini gerçekten sağlayıp sağlamadığını belirleyeceğiz," diye önerdi Bay Chau.

Ticari hizmet arazileri "evlat edinilmiş çocuklar" gibi muamele görüyor

CEO Group Genel Müdür Yardımcısı Bayan Vu Lan Anh, "doğal" konut arazileri ile "benimsenmiş" ticari ve hizmet arazileri arasında hala büyük bir ayrımcılık olduğunu, ticari ve hizmet arazileri için arazi fiyatlarına ilişkin düzenlemelerde hala daha iyileştirilmesi gereken birçok sınırlama ve yetersizlik bulunduğunu değerlendirdi.

Nitekim, günümüzde yerel yönetimler, turizm ve tatil projeleri için kullanılan ticari ve hizmet arazileri için genellikle çok yüksek tek seferlik arazi kiralama ücretleri almaktadır. Yüksek ticari ve hizmet arazisi fiyatları, gayrimenkul fiyatlarının da yükselmesine yol açacak ve yatırımcıları ticari ve hizmet arazileri üzerinde turizm ve tatil projelerine yatırım yapmaktan caydıracaktır.

CEO Grubu Genel Müdür Yardımcısı Sayın Vu Lan Anh.

Bayan Lan Anh, “Bizim görüşümüze göre, Arsa Fiyat Listesi’nde yer alan ticari ve hizmet arazilerinin fiyatı belirlenirken, mahalli idarelerin “piyasa” ve “çıkarların uyumu” ilkelerine göre bilimsel olarak tespit ve hesaplama yapmaları gerekiyor; böylece ticari ve hizmet arazilerinin fiyatı, konut arazilerinin fiyatına kıyasla yaklaşık %20 ila %40 oranında olur” dedi.

Bu önerinin gerekçesi, kentsel ve turistik tatil köyleri projelerinin onaylı 1/500 ölçekli detaylı imar planına göre mevcut ticari arazi kullanım yapısının toplam proje alanının yaklaşık %40'ını oluşturmasıdır. Kentsel projenin yatırımcısı, yatırım ve inşaatı tamamladıktan sonra teknik altyapıda kalan arazi alanının %60'ını yönetim ve işletme için devlete devredecek; apartman kompleksi, bölge sakinleri tarafından seçilecek yönetim kurulu tarafından yönetilecek ve işletilecektir; turistik tatil köyleri projesinin yatırımcısı, projenin tamamına yatırım yapacak ve proje yaşam döngüsü boyunca teknik altyapı sistemi ve sosyal altyapının yönetim ve işletme maliyetlerini üstlenecektir.

14:55 10 Ocak 2025

CEO Group Genel Müdür Yardımcısı Vu Lan Anh, 04: Ticari hizmet arazilerinin rolü ve arazi fiyatlarının belirlenmesinde ortaya çıkan sorunlar konulu bir konuşma yaptı.

2024 sayılı Tapu Kanunu hükümlerine göre, ticari ve hizmet arazileri, ticari ve hizmet kuruluşları ile iş, ticaret ve hizmete yönelik diğer yapıların inşasına yönelik arazilerdir; turizm ve tatil köyleri ile tesisleri (otel, turistik villa, turistik daire vb.) de buna dahildir. Ticari ve hizmet arazilerinin mevcut rolünü daha da öne çıkarması ve gelecekte daha da önem kazanması için, özellikle turistik tesislerin geliştirilmesine yönelik projelerde kullanılan ticari ve hizmet arazileri olmak üzere, ticari ve hizmet arazilerinin arazi fiyatlarına ilişkin makul düzenlemelerin yapılması büyük önem taşımaktadır.

CEO Grup, özellikle 2024 tarihli Tapu Kanunu olmak üzere, arsa fiyat listelerinin “piyasa” ilkesine göre oluşturulmasını öngören, “Devlet, arazi kullanıcıları ve yatırımcılar arasındaki çıkarların uyumlulaştırılması” ilkesini ve pratik uygulamasını esas alarak, “yavru” konut arazileri ile “evlat edinilmiş” ticari ve hizmet arazileri arasında hala büyük bir ayrımcılık olduğunu, ticari ve hizmet arazileri için arsa fiyatlarına ilişkin düzenlemelerin hala daha iyileştirilmesi gereken birçok sınırlama ve yetersizliğe sahip olduğunu değerlendirmektedir.

Aslında, şu anda yerel yönetimler, tatil turizmi projeleri için kullanılan ticari ve hizmet arazileri için genellikle çok yüksek bir tek seferlik arazi kira bedeli almaktadır. Yüksek ticari ve hizmet arazisi fiyatları, gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine yol açarak, yatırımcıları ticari ve hizmet arazileri üzerinde turizm ve tatil projelerine yatırım yapmaktan caydıracaktır. Bizim görüşümüze göre, Arazi Fiyat Listesi'nde ticari ve hizmet arazilerinin fiyatını belirlerken, yerel yönetimlerin ticari ve hizmet arazilerinin fiyatının konut arazilerinin fiyatına kıyasla yaklaşık %20 ila %40 oranında olmasını sağlamak için "piyasa" ve "çıkar uyumu" ilkelerine göre bilimsel olarak belirlemeleri ve hesaplamaları gerekmektedir.

Bu önerinin dayanağı birkaç nedene dayanmaktadır:

Öncelikle, kentsel ve turistik tatil köyleri projelerinin onaylı 1/500 ölçekli detaylı imar planına göre ticari amaçlı arazi kullanım yapısı, toplam proje alanının %40'ını oluşturmaktadır. Kentsel projenin yatırımcısı, yatırım ve inşaatı tamamladıktan sonra teknik altyapıda kalan arazi alanının %60'ını yönetim ve işletme için devlete devredecektir; apartman kompleksi, bölge sakinleri tarafından seçilecek yönetim kurulu tarafından yönetilecek ve işletilecektir; turistik tatil köyleri projesinin yatırımcısı ise projenin tamamına yatırım yapmak ve proje yaşam döngüsü boyunca teknik altyapı sistemi ve sosyal altyapının yönetim ve işletme maliyetlerini üstlenmek zorundadır.

Dolayısıyla ticari ve hizmet amaçlı arsaların arsa bedeli, bilimsel esaslara göre konut arsa bedelinin en fazla yüzde 40'ı olmalıdır.

İkincisi, turizm ve tatil bölgelerinin geliştirilmesinde ticari hizmet arazilerinin üst düzey rolü - turizmin temel ekonomik sektörü için konaklama altyapısı.

Yukarıdaki analizden yola çıkarak şunları öneriyoruz:

Öncelikle ticari ve hizmet amaçlı arsaların fiyatının konut amaçlı arsaların fiyatının yaklaşık %20 ila %40'ı oranında belirlenmesi düşünülebilir;

İkinci olarak, tatil projelerinin teknik altyapı arazi alanları için: iç ulaşım yolları, peyzaj ağaçları, atık su arıtma tesisleri, meydanlar vb.: (i) projenin tüm süresi boyunca arazi kirasının muaf tutulması, sadece projenin ticari arazi alanı için arazi kirasının hesaplanması ve (ii) yatırımcıların teknik altyapıyı devlete devretmelerine (kentsel alan projeleriyle aynı mekanizmaya göre) izin verilmesinin değerlendirilmesi önerilmektedir.

Üçüncüsü, ticari ve hizmet arazilerinin fiyatının hesaplanmasında fazlalık yöntemine bakıldığında, gelirin, arazi kullanım hakları için yapılan ihaleyi kazanan arazi fiyatına dayandığını ve genellikle küçük arazi alanlarına atıfta bulunulduğunu görüyoruz. Büyük ölçekli projelerde kullanılmak üzere küçük arazi alanları için arazi fiyatının esas alınması uygun değildir.

Ayrıca, arsanın toplam geliştirme maliyetinin hesaplanmasında kullanılan maliyetler uygun değildir. Arsa fiyatını belirlemek için kullanılan inşaat yatırım maliyeti, devlet tarafından yayınlanan yatırım sermaye oranına dayanmaktadır. Bu sermaye oranı, projenin gerçek inşaat yatırım maliyetinden çok daha düşüktür ve bu maliyetler, tasarım tahmini ve onaylı inşaat çizimlerine dayanarak bilimsel olarak hesaplanmaktadır. Satış maliyetinin yalnızca gelirin %1'i olarak hesaplanmasına izin verilirken, gerçek satış maliyeti yaklaşık %10-15'tir. Faiz maliyeti, toplam kredi sermayesinin yalnızca %50'si için hesaplanır ve yalnızca 1 ila 2 yıl arasında hesaplanır.

Yukarıdaki hesaplamada gelir en üst seviyede hesaplanırken, hesaplanan maliyetler gerçeğe göre yetersiz, eksik veya düşük kalmakta, bu da işletmelerin yüksek miktarda arsa kullanım bedeli ödemesine, emlak fiyatlarının yükselmesine, piyasada balon oluşmasına, arsa fiyat belirleme prensiplerine tam olarak uyulmamasına yol açmaktadır.

Yukarıda belirtilen eksikliklerin tespiti doğrultusunda, arsa bedellerinin tespitinde fazlalık yönteminin uygulanmasına ilişkin yönetmelikte, özellikle;

Birincisi, gelir, açık artırmada kazanılan fiyatlara veya küçük arsaların örnek fiyatlarına dayanmamalıdır... ancak uzun bir zaman dilimi boyunca tipik piyasa değerlerine dayanmalıdır;

İkinci olarak, maliyetler doğru, yeterli ve gerçeğe uygun olarak hesaplanmalıdır. Maliyetler, devlet kurumu tarafından onaylanan tahmine göre hesaplanmalıdır; satış maliyetleri, işletmenin gerçek ödemesine göre hesaplanmalıdır (%10 önerilen seviye); faiz maliyetleri, kredi sermayesinin tamamı üzerinden hesaplanmalı ve projenin Yatırım Politikası/Yatırım Kararı'nda yetkili devlet kurumu tarafından onaylanan inşaat yatırım süresi boyunca hesaplanmalıdır.

14:45 10 Ocak 2025

Hanoi Hukuk Üniversitesi Ekonomi Hukuku Fakültesi Başkanı, Okul Konseyi Başkan Yardımcısı Doçent Dr. Nguyen Quang Tuyen, 3. panelde "Yeni arazi fiyat listesinin yayınlanması ve uygulanmasıyla ilgili hukuki ve pratik konular" başlıklı bir konuşma yaptı.

Mevcut arsa bedeli sorunu, darboğazların darboğazı. Birçok bölgede, şu anda uygulanamayan birçok "rafa kaldırılmış" proje mevcut. Bunun başlıca nedenlerinden biri, arsa bedelinin belirlenememesi. Bu nedenle, arsa bedeli sorununa hukuki açıdan bazı görüşlerimi paylaşmak istiyorum.

Mevcut arazi mevzuatı düzenlemelerinde birçok yenilik var. Bu bir atılım, ancak yerel yönetimler üzerinde baskı yaratan noktalar da mevcut. 18 No'lu Kararı, arazi fiyat çerçevesini kaldırarak ve yalnızca arazi fiyat tablosunu uygulayarak hayata geçiriyoruz. Özellikle, arazi fiyat tablosu, yerel yönetimlerin Halk Komiteleri'nin kurulmasına atanacak. Yani yerel yönetimler bunu kendileri yapacak, kendileri karar verecek ve kendi sorumluluklarını üstlenecekler. Bunun yanı sıra, kanunlar, kararnameler ve genelgeler de mevcut. Genel tabloya bakıldığında, yasal koridorun daha kapsamlı ve uygun olduğu görülebilir, ancak ayrıntılara inildiğinde hâlâ birçok sınırlama var.

Arsa bedelinin belirlenmesine ilişkin yönetmelikte piyasa ilkesi de dahil olmak üzere 5 ilke yer alıyor, ancak piyasa ilkesinin ne olduğu açıklanmıyor. Bu durum, yerel yönetimlerin uygulamasını zorlaştırıyor.

Şu anda emlak piyasası, metrekare başına 20-30 milyon VND'lik emlak segmentini "yok etti" ve bu da ücretli çalışanların ev satın almasını imkansız hale getirdi. Bu nedenle, piyasa ilkesinin ne olduğunu açıklığa kavuşturmak gerektiğini düşünüyorum. İkinci olarak, piyasa ilkesini belirlemek için hangi kriterler kullanılıyor? Bunun da açıklığa kavuşturulması gerekiyor.

Ayrıca, arsa fiyatlarını piyasa fiyatlarına göre belirleme ilkesinin olmadığını da açıklığa kavuşturmalıyız. Piyasa fiyatlarına göre belirlemek yanlıştır, "piyasa prensiplerine" uymak zorundayız.

Ayrıca, arsa fiyatlarının belirlenmesinde 5 ilkenin uyumu sağlaması gerekir. Peki uyum nedir? Bunun da belirtilmesi gerekir. Bence uyum, tüm tarafların menfaatlerinin garanti altına alınmasını sağlamalıdır. Arsa fiyatlarının belirlenmesi şu anki haliyle devam ederse, işletmeler kesinlikle "donacaktır".

Ardından, arazi değerlemesi konusunda danışmanlık yapan ekip ve kuruluşları korumak için çok net bir yasal mekanizmaya sahip olmamız gerektiğini öneriyorum. Onlar uzmandır ve doğru yasal prosedürleri izlerlerse korunmalıdırlar. Ancak o zaman danışmanlar bunu yapmaya cesaret edebilirler.

Arazi değerleme uzmanları da dahil olmak üzere maddi kaynakları da hazırlamamız gerekiyor. Geriye dönüp baktığımızda, ülkemizde kaç yüz arazi değerleme uzmanı var ve araziyi değerlendirebilir miyiz? Seminerler düzenlemenin yanı sıra, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yerel yönetimlere rehberlik etmesi gerektiğini düşünüyorum. Yerel yönetimlerin bunu kendi başlarına yapması çok zor.

Arazi değerlemesi şu anda zordur, kısmen mevcut girdi verileri ve bilgileri mevcut olmadığından ve standart olmadığından.

Ayrıca, özellikle ticari ve hizmet arazileri için tek tip bir arazi fiyatı belirlemenin imkansız olduğu görüşüne katılıyorum. Sosyoekonomik açıdan gelişmiş bölgelerdeki projelerin farklı fiyatları olmalı... Her proje grubuna bağlı olarak, belirli lokasyonlarda farklı fiyatlar uygulanır. Belirli detaylara sahip olmalıyız. Ancak o zaman mevcut arazi fiyatı sorununu kademeli olarak ortadan kaldırabiliriz. Aksi takdirde, arazi fiyatını bir kaynak değil, bir darboğaz haline getiririz.

14:30 10 Ocak 2025

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau, 2017'de bir konuşma yaptı.

Tartışma: Arsa Fiyat Tarifesi'nin oluşturulmasında "Devlet, arsa kullanıcıları ve yatırımcılar arasında çıkar uyumunun sağlanması" ve "piyasa ilkeleri" ilkesinin uygulanması ve il genelinde her tür arsa için arsa kirasının hesaplanmasında arsa kira birim fiyatının yüzdesinin (%) makul bir şekilde düzenlenmesi, cazip bir yatırım ortamının oluşturulması ve güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasasının geliştirilmesi.

18 Sayılı Karardan 2024 Tapu Kanununa kadar, gayrimenkul piyasasına ilişkin politika mekanizmalarının daha birleşik ve açık hale getirilmesi, daha önce var olan yasal boşlukların doldurulması yönünde büyük çabalar görüyoruz.

2024 Arazi Kanunu yürürlüğe girdikten sonra, kanunu detaylandıran birçok kararname çıkarıldı. Ancak mevcut sorun kolluk kuvvetlerinin denetiminde. Örneğin, Ho Chi Minh şehrinde şu anda arsa fiyatlarıyla ilgili sorunları olan 58.000 gayrimenkul bulunuyor.

Bugünkü çalıştayda, arazi değerlemesi konusunda bir öneri sunmak istiyoruz. 102/2024/ND-CP sayılı Kararname, tarım arazisi, tarım dışı arazi ve ticari ve hizmet arazisi dahil olmak üzere arazi türlerini ayrıntılı olarak açıklamaktadır. Ancak, golf sahası arazisinin hem 4. hem de 5. Maddede düzenlendiğini görüyoruz. 4. Madde, golf sahası bölümü olan kamu arazisinden bahseder, ancak golf sahası yönetimi altındaki üretim ve iş arazileri 5. Maddede yer almaktadır. Ancak, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, tarım dışı üretim ve iş arazilerini ayrıntılı olarak açıkça sınıflandırmadan gruplandırma düzenlemesiyle ayarlanmış bir arazi fiyat listesi yayınladı. Örneğin, Saigon Hayvanat Bahçesi ve Botanik Bahçeleri'ndeki hikaye, toplam alan yaklaşık 20 hektardır ve bunlardan yalnızca birkaç bin metrekare ticari ve hizmet arazisi vardır, ancak tüm alan ticari ve hizmet arazisi olarak fiyatlandırılmıştır ve bu da işletmenin yaklaşık 900 milyar VND vergi borcuna neden olmaktadır. Ancak basın işin içine girince Şehir geriye dönüp baktı ve daha doğru bir değerlendirme için tekrar bakması gerektiği sonucuna vardı.

Şu anda, Vietnam Emlak Birliği'nin sentezine göre, düzeltilmiş arazi fiyat listesinin oluşturulması sürecinde 25 yerleşim birimi arazi fiyat listesini düzeltti. Ayrıntılı olarak incelendiğinde, çoğu yerleşim biriminin öncekine kıyasla kat kat artış kaydettiği görülebilir. Ho Chi Minh şehrinde, Can Gio bölgesi öncekine kıyasla 1,7 kattan 2,7 kata düzeltildi. En düşük artış 2,7 kat ile 3. Bölge'de görülürken, Hoc Mon bölgesi 38 kata kadar en yüksek artışı kaydetti. Dolayısıyla, mevcut arazi fiyat listesindeki artış, önceki fiyat listesinin çok üzerinde gerçekleşti.

Bu nedenle, mevcut değerleme yönteminin hâlâ fazlaya dayalı olması ve tamamen arsa fiyat listesine dayalı olmaması nedeniyle, ilk düzeltmenin emlak piyasası üzerinde anında bir etkisi olmayacağını Hükümet ve Bakanlıklara bildirdik. Ancak, arsa fiyatlarının çok yükseleceği ve piyasada dengesizliğe yol açacağı proje uygulaması için arsa satın alma ve tazminat aşamalarında sorunlar ortaya çıkabilir.

Her zaman dile getirdiğimiz ilke, üç büyük kuruluş olan Devlet, arazi kullanıcıları ve yatırımcılar arasındaki çıkarların uyumlaştırılmasıdır. Ancak gerçekte, uygulama sırasında bu ilke tam olarak sağlanamamıştır. Bu nedenle, düzeltilmiş arazi fiyat listesini yayınlayan 25 yerleşim yeri için derhal bir etki değerlendirmesi yapılmasını öneriyorum. Arazi fiyat listesi 1 Ocak 2026'da uygulamaya konulana kadar, bu yerleşim yerlerinde yeni arazi fiyat listesinin etkisinin ön incelemesini ve değerlendirmesini yapmalıyız. Yeni arazi fiyat listesini yayınlamayan ve eski fiyat listesini kullanmaya devam eden yerleşim yerleri için de kapsamlı bir değerlendirme yapılmalıdır. Böylece, yeni politikaların çıkarların uyumlaştırılması ilkesini gerçekten sağlayıp sağlamadığını belirleyeceğiz.

Ho Chi Minh Şehri, 2023'ten 2024 sonuna kadar arazi fiyatlarını yaklaşık 1,64 kat artırdı. Yeni düzenlemelerle birlikte artış şu anda benzer bir seviyede devam ediyor. Dolayısıyla, 3 yıl içinde işletmeler, daha fazla vergi ve harç ödeme eğilimiyle birlikte mali yükümlülüklerinde büyük bir değişiklikle karşı karşıya kalacak. Bu durum, işletmeler üzerinde önemli bir mali baskı oluşturuyor.

Bu nedenle, Belediye'nin 103 Sayılı Kararname kapsamındaki en düşük oran olan %0,25'ten %1,5'e kadar bir vergi oranı uygulamasını önerdik. Belediye yasaya hâlâ uysa da, asıl soru bunun gerçekliğe uygun olup olmadığıdır. Bu Kararname'nin asgari 10 yıllık bir süreye sahip olduğunun farkındayız, bu nedenle ilk aşamada %0,25 - 1,5 arasında bir oran uygulamak oldukça yüksek. İşletmelerin mali yükünü azaltmak ve değişikliklere kademeli olarak uyum sağlamaları için koşullar yaratmak amacıyla, arazi kira bedellerinin hesaplanmasında oranın yalnızca %0,25 - 0,5 arasında belirlenmesini öneriyoruz.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html