Arazi kullanım haklarına ilişkin anlaşmalar yoluyla ticari konut projeleri

13 Kasım sabahı, Ulusal Meclis'te, ticari konut projelerinin arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda anlaşmalar yoluyla pilot uygulamaya konulmasına ilişkin Karar Taslağı gruplar halinde görüşüldü.

15. Grupta Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc ve Binh Thuan illerinden Ulusal Meclis heyetleri yer alıyor. Binh Thuan ilinden Ulusal Meclis Heyeti Başkan Yardımcısı Nguyen Huu Thong tartışma oturumuna başkanlık etti.

Arazi erişimindeki darboğazların çözülmesi

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı Do Duc Duy, Milletvekillerinin arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda anlaşmalar yoluyla ticari konut projelerinin pilot uygulamasının yapılmasına ilişkin taslak Karar'ın tamamlanması için tartışıp fikir sunmalarını dinledikten sonra, milletvekillerini endişelendiren bazı konuları açıklamak ve netleştirmek üzere söz aldı.

Bakan Do Duc Duy Grup 15'te konuşuyor. Fotoğraf: Khuong Trung

Bakan Do Duc Duy, bu taslak pilot Kararnamenin yayınlanmasının çok gerekli olduğunu, taslak Kararnamenin ticari konut projelerinin uygulanmasında araziye erişim yöntemini desteklemeyi amaçladığını vurguladı. Daha önce, 2003 tarihli Arazi Kanunu ve 2005 tarihli Konut Kanunu hükümlerine göre, ticari konut projelerinin uygulanması için arazi kullanım haklarının devri için iki mekanizma vardı: zorunlu devir mekanizması ve gönüllü devir mekanizması.

Zorunlu devir mekanizması, Devletin arazi kullanım ücreti ihaleleri veya arazi kullanarak yatırım projeleri uygulayacak yatırımcıları seçmek için ihaleler yoluyla yatırımcılara devretmek üzere araziyi geri almasıdır. Gönüllü devir mekanizması ise yatırımcıların, arazi kullanım hakkı olan kişilerle ticari konut projeleri uygulamak için arazi fonu almak üzere pazarlık yapması veya arazi kullanım hakkı olan yatırımcıların yetkili devlet kurumlarından ticari konut projeleri uygulamak için arazi kullanım amacını değiştirmelerine izin vermelerini talep etmesidir. Dolayısıyla, dört farklı arazi erişim yöntemi aracılığıyla iki devir mekanizması vardır.

Daha sonra, 2010 tarihli İmar Kanunu ve 2013 tarihli Tapu Kanunu, 2003 tarihli Tapu Kanunu ve 2005 tarihli Tapu Kanunu gibi ticari konut projelerinin uygulanması için dört farklı araziye erişim olanağı sağlamaya devam etti. Ancak, Ulusal Meclis'in 2014 tarihli Tapu Kanunu'nu kabul etmesiyle, arazi kullanım hakkı devri veya arazi kullanım amacının değiştirilmesi biçimleri kısıtlandı. Özellikle, 2014 tarihli Tapu Kanunu, devir durumunda yalnızca konut arazilerinin devredilebileceğini; arazi kullanım hakkı sahibi olup Devlet'ten arazi kullanım amacını değiştirmesini talep edenlerin ise, söz konusu alanın bir miktar konut arazisi içermesi gerektiğini hükme bağlamaktadır.

Bakan, "Bu durum, 2003 Tapu Kanunu ve 2005 İmar Kanunu ile karşılaştırıldığında, arazi kullanım hakkı devri ve arazi kullanım hakkı edinme şeklinde araziye erişim durumlarını sınırlandırıyor" diye vurguladı ve aynı zamanda 2013 Tapu Kanunu'nun, Devletin seçilmiş yatırımcılara ihale veya arazi kullanım haklarının açık artırma yoluyla yatırımcılara devretmek üzere araziyi geri aldığı durumları düzenlemediğini veya kontrol etmediğini belirtti. Yani, projenin ölçeği büyük veya küçük olabilir, ancak önceki döneme kıyasla yatırımcıların arazi kullanım hakkı alması veya yatırımcıların arazi kullanım hakkına sahip olması yönünde yaklaşılmasa da, Devlet, alan ölçeği açısından sınırlandırılmamış projelerle araziyi geri alabilir.

Delege Ha Sy Dong - Quang Tri eyaletinin Ulusal Meclis Heyeti tartışma grubunda konuşuyor. Fotoğraf: Khuong Trung

Ancak Bakan Do Duc Duy'a göre, 2024 Arazi Kanunu'nun 79. ve 127. maddeleri, Devletin yalnızca eş zamanlı teknik altyapı, sosyal altyapı ve konut içeren kentsel alanlar geliştiren projeler için arazi geri kazanmasını şart koşmaktadır. Dolayısıyla, mevcut kentsel kanuna göre ölçek genellikle 20 hektar veya daha fazladır ve daha küçük alan ölçeğinde olup eş zamanlı kentsel unsurların sağlanmadığı durumlarda Devlet arazi geri kazanmaz. Dolayısıyla, Devletin yatırımcılara devretmek üzere arazi geri kazanma yöntemi uygulanmayacaktır. Aynı zamanda, Devletin yatırımcılara arazi kullanım hakkı almasına izin verdiği veya halihazırda arazi kullanım hakkına sahip yatırımcılara ilişkin düzenlemeler de 2014 Konut Kanunu'nda olduğu gibi kontrol edilmekte ve daraltılmaktadır. Yani, yalnızca arazi kullanım hakkı alınması durumunda, alınan alanın %100'ünün konut arazisi olması veya arazi kullanım hakkı varsa, konut arazisinin bir kısmının olması gereken durumlar için geçerlidir.

Bakan, "Bu durum, banliyö ölçeğinde projelere yol açıyor ve eğer arazi konut alanı değilse, araziye erişim imkanı bulunmuyor. Çünkü bu, Devlet tarafından arazinin geri kazanılması veya Devletin arazi kullanım hakkı almasına izin vermesi veya arazi kullanım hakkı olmasına rağmen arazi kullanım amacını değiştirmesi anlamına gelmiyor. Bu durum, büyük ölçekli projelerin az olduğu yerleşim yerleri için zorluklara yol açıyor. Bu nedenle, yayımlanması için Ulusal Meclis'e sunulan bu pilot Kararname, bu zorlukları ortadan kaldırmayı ve ticari konut projelerini hayata geçirmek için araziye erişim yöntemindeki darboğazı çözmeyi amaçlıyor," dedi.

Pilotun adı ve süresi uygundur.

Bir diğer konu ise isimle ilgili; delege Hoang Sy Dong, Ekonomi Komitesi Teftiş Raporu'nda bazı Ulusal Meclis milletvekillerinin "arazi kullanım hakkı devri yoluyla ticari konut projelerinin pilot uygulamasının yapılması veya arazi kullanım hakkı olup da bu arazinin konut arazisi olmaması" yönündeki görüşlerini kabul etmemiz gerektiğini söyledi. Bakan Do Duc Duy, Hükümet'in Ulusal Meclis'e kaydolurken kullandığı orijinal ismin doğru olduğunu belirtti. Ancak, Kararname taslağı hazırlanırken, bu şekilde düzenlenmesi halinde tüm davaları kapsamayacağı tespit edildi. Çünkü yatırımcıların arazi kullanım hakkı devri aldığı durumlar mevcut ve devir hakkını alan arazi kısmında hem konut hem de konut dışı araziler bulunuyor. Kararnamenin başlığına, yalnızca konut dışı arazilerin devir hakkı alabileceği hükmünü hemen eklersek, sorunlar yaşanacaktır.

Delege Huynh Thanh Chung - Binh Phuoc eyaletinin Ulusal Meclis Heyeti Grup'ta konuşuyor. Fotoğraf: Khuong Trung

Bakan'a göre, taslak ismin Tapu Kanunu ile örtüşebileceği yönünde görüşler de mevcut. Zira Tapu Kanunu, hak devrine izin verilen halleri de düzenlemektedir. Ancak, Taslak Karar'da Hükümet, Tapu Kanunu, özellikle 2024 Tapu Kanunu ile arazi kullanım hakkı devrine izin verilen veya halihazırda arazi kullanım hakkı bulunan projeleri kapsam dışında bırakmak için 1. Madde, 5. Madde'ye ek bir madde eklemiştir. Tapu Kanunu ile düzenlenmiş herhangi bir durum, bu Karar'ın düzenleme kapsamı dışında kalacaktır. Dolayısıyla, isim hâlâ kapsamlıdır ve uygulamaya izin veren 2024 Tapu Kanunu ile örtüşmemesini sağlar.

Pilot projenin uygulanmasına ilişkin kriterler hakkında Bakan Do Duc Duy, taslak Kararname'de planlama döneminde mevcut konut arazi alanına kıyasla ek konut arazi alanının en fazla %30'una izin verileceğinin öngörüldüğünü söyledi. Bu düzenlemenin nedeni, Merkez Komitesi'nin 18 sayılı Kararnamesi'nin arazi tahsisi ve arazi kiralamasının esas olarak arazi kullanım hakları ihaleleri ve arazi kullanan projeler için ihale yoluyla gerçekleştirilmesini öngörmesidir. Dolayısıyla Merkez Komitesi Kararnamesi, esas seçeneklerin ihale veya açık artırma olduğunu öngörmektedir. Dolayısıyla, üçüncü form hak devri almak veya dördüncü form, kullanım hakkına sahip araziyle arazi kullanım amacını değiştirmektir. Bunu uygularsak, esas olan bu olmayacaktır. Bu nedenle, Hükümet azami %30 önermektedir. Dolayısıyla, kalan %70, 18 sayılı Kararname'nin ruhuna uygun olarak ihale veya açık artırma yoluyla uygulanacaktır.

Bazı delegeler, bunun yalnızca kentsel alanlarla sınırlı kalmayıp kırsal alanlara da genişletilmesi gerektiğini öne sürdü. Bakan Do Duc Duy, şu anda Arazi Kanunu'nun 79. Maddesi'nin 27. Maddesi hükümlerine göre, Devletin eşzamanlı kentsel ölçekli projelerde arazi geri alımına izin verdiğini ve kırsal yerleşim alanlarını geliştiren projeler için arazi geri alımına izin verdiğini belirtti. Dolayısıyla, kırsal yerleşim alanlarında Devletin arazi geri alımı için halihazırda bir yöntemi mevcut ve yerel yönetimler bunu hâlâ normal şekilde uyguluyor. Bu nedenle, kırsal alanlarda başka bir anlaşma biçimi eklemeye gerek yoktur. 2024 Arazi Kanunu kapsamında uygulanabilecek davalarla çakışma olmadığından emin olun.

Delegenin, kriterlerin farklı arazi tiplerinin uygulanmasını gerektirdiği yönündeki görüşüne gelince, gıda güvenliğini sağlamak, 3,5 milyon hektarlık pirinç tarlasının istikrarını korumak ve ülke genelindeki ortalama orman örtüsünün %42 olmasını sağlamak için hangi mekanizma ve yaptırımların tasarlanması veya oluşturulması gerektiği konusunda. Bakan, bu konunun arazi kullanım planlaması, ardından şehir planlaması ve yapılaşma planlaması aşamalarından itibaren uygulandığını ve sıkı bir şekilde kontrol edildiğini söyledi. Planlama yaparken, 3,5 milyon hektarlık pirinç tarlasının istikrarını ve %42'lik orman örtüsünün istikrarını sağlamak için planlama döneminde ne kadar tarım arazisinin tarım dışı amaçlara dönüştürüldüğünü, ne kadar konut arazisinin uygulandığını belirlemek zorundaydık. Bu adım, ticari konut geliştirme için planlanan alan içindeki hangi alanın Devletin arazi edinimi yöntemine, hangi alanın arazi kullanım hakkı devri alan yatırımcıya tabi olacağını planlamayı yürüttüğümüz adımdır. Ancak bu yalnızca onaylı planlama alanı içindedir.

15. Grup tartışma oturumunun sahnesi. Fotoğraf: Khuong Trung

Başka bir içerikte, Ulusal Meclis Milletvekilleri de pilot uygulama süresinin 5 yıl olduğunu, ancak yatırımcının hak devrini almada zorluk çekmesi veya hak devrini alma süresinin uzaması durumunda yaptırımlar olması gerektiğini belirtti. Bakan Do Duc Duy, şu anda 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun, yatırımcıların arazi kullanım haklarının devrini aldıkları durumların ele alınması ve uzatma durumunda sürenin nasıl uzatılacağı konusunda çok özel düzenlemeler içerdiğini ve uzatma süresinin tüm alan için başarılı bir anlaşma olmadan sona ermesi durumunda bir işlem mekanizmasının da bulunduğunu açıkladı. Bu nedenle, taslak Kararda, arazi kullanım haklarını alma anlaşmasının uygulanmasının, tüm uzatma durumlarını ele alan 2024 tarihli Arazi Kanunu'na göre uygulandığından bahsedilmektedir, birçok durum başarıyla uygulanmadığından, bu Kararda başka bir düzenleme bulunmamaktadır.

Prosedürler konusunda Bakan, Arazi Kanunu'nun konut projeleri de dahil olmak üzere genel olarak yatırım projelerinin uygulanması için arazi kullanım hakları konusunda anlaşmaya varma prosedürlerini öngörmesine rağmen, bazı Ulusal Meclis milletvekillerinin araziye bu şekilde erişen proje türleri için özel ve ayrıntılı düzenlemeler olması gerektiğini söylediğini belirtti. Hükümet bu hükmü kabul etti ve taslak Karar'da Ulusal Meclis'in, pilot mekanizmayı uygulayan projeler ile ulusal savunma ve güvenlik arazilerinden kaynaklanan arazilerle ilgili pilot mekanizmayı uygulayan projeler için prosedürleri belirleme görevini Hükümete verdiğine dair bir hüküm yer alıyor.

Source: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html