Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki engellerin kaldırılmasına ilişkin Karar Taslağı: Uygulamadaki engellerin kaldırılması

VTV.vn - Tazminat, arazi iadesi... konularındaki sıkıntıların, Toprak Kanunu'nun uygulanmasındaki sıkıntıların giderilmesine ilişkin Meclis Kararı'nın çıkarılmasıyla çözülmesi bekleniyor.

Arazi Kanununun uygulanmasında işletmeler tarafından arazi kullanımının dönüştürülmesi konusu da önemli bir sorun teşkil etmektedir.

Pek çok sorun çözülmedi

Tapu Hukuku, sosyo-ekonomik kalkınma üzerinde en derin etkiye sahip alanlardan biridir. Ancak, uygulama sürecinde, özellikle güçlü bir gayrimenkul piyasası bağlamında, birçok sorun ortaya çıkmıştır.

Mevcut düzenlemeler, önemli bir yasal koridor oluşturmasına rağmen, yönetim kurumları, işletmeler ve vatandaşlar için hâlâ zorluklara yol açmaktadır. En büyük sorunlardan biri, arazi geri kazanımı ve tazminatına ilişkin düzenlemelerdir.

Ulusal Meclis'in Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki zorluk ve engellerin kaldırılmasına ilişkin karar tasarısında, projeler için arazi geri kazanım mekanizmasının iyileştirilmesinden bahsedilse de, gerçekte bu süreç sorunsuz ilerlememiştir. Bunun temel nedeni, arazi tazminat bedelinin piyasa fiyatına yakın olmaması ve bu durumun insanları dezavantajlı hissettirmesidir.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), birçok projenin insanların tazminat bedeline razı olmaması nedeniyle durduğunu belirtti. Devlet tarafından belirlenen arsa bedeli ile piyasadaki gerçek fiyat arasındaki fark, anlaşmazlıklara yol açarak uzun süren şikayetlere ve davalara yol açıyor.

HoREA, işletmelerin devlet tazminat fiyatı ile piyasa fiyatı arasındaki farkı telafi edebilmeleri için bir mekanizma oluşturulmasını önerdi. Bu, vatandaşların haklarını koruyacak, hukuki anlaşmazlıkları azaltacak ve proje ilerlemesini hızlandıracaktır.

İşletmeler mekanizmalara takıldı, arazi "donduruldu"

Tazminat konusuna ek olarak, yeniden yerleşim düzenlemeleri de pek makul değil. Tacons İnşaat Geliştirme Yatırım Şirketi Limited Genel Müdürü Bay Ta Phuong Dai, arazisi geri alınan birçok haneye uygun konut sağlanmadığını söyledi. Yeniden yerleşim arazisi fiyatı, gerçek değeri yansıtmayan arazi fiyat listesine göre hesaplanıyor ve bu da insanların yeniden yerleşimden sonra hayatlarını istikrara kavuşturmalarını zorlaştırıyor.

Bu durum, konut ve yerleşime büyük talep olan Ho Chi Minh şehrinde yaygındır. Uygun şekilde ayarlanmazsa, insanlar kolayca "toprak eksikliği, aşırı hayal kırıklığı" durumuna düşebilirler.

HoREA, yeniden yerleştirilen kişilerin mali yükünü azaltmak amacıyla, yeniden yerleşim tazminatı seviyesinin, arazi fiyat listesindeki arazi fiyatının, arazi fiyat düzeltme katsayısı ile konut alanı çarpımının çarpımından elde edilen değerin %20'sine düşürülmesini önerdi.

Bir diğer önemli sorun da, kamulaştırılmış işletmelerin arazi kullanım amacının değişmesidir. HoREA'ya göre, Ho Chi Minh Şehri'nde halihazırda devlet tarafından tahsis edilen arazi fonlarını yöneten 1.000'den fazla kamulaştırılmış işletme bulunmaktadır. Ancak, ortak düzenlemelerin eksikliği nedeniyle birçok prosedür tıkanmış ve arazi fonu uzun süre "dondurulmuştur".

Bunun başlıca nedeni, planlamanın artık uygun olmaması ve arazi kullanım haklarının net bir şekilde tanımlanmamış olmasıdır. Saigon 5 Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi hisselendirilmiş olmasına rağmen, hisselerinin %99,78'i hâlâ Devletin elindedir. Arazi kullanım mekanizması belirsiz olduğundan, işletme, seçkin bir konumda bir arsaya sahip olmasına rağmen projeyi uygulayamamaktadır.

Bu gerçek, açık ve şeffaf bir mekanizma olmadan toprak kaynaklarının israf edilmeye devam edeceğini, bunun da hem işletmeleri hem de devlet bütçesini etkileyeceğini göstermektedir.

Daha esnek ve şeffaf bir mekanizmaya ihtiyaç var

HoREA, bu zorlukları çözmek için yeniden yerleşim arazisi fiyatlarının hesaplanma yönteminin gözden geçirilmesini önerdi. Buna göre, özellikle büyük şehirlerde mevcut arazi fiyat listesinin uygulanması mantıksızdır. Dernek, yeniden yerleşim tazminatının, fiyat listesindeki arazi fiyatının %20'sine düşürülmesini, düzeltme katsayısının konut alanıyla çarpılmasını ve böylece halkın mali yükünün azaltılmasını önerdi.

HoREA Başkanı Le Hoang Chau, bu yeni hesaplama yönteminin toplumsal uzlaşı yaratmaya, şikayetleri sınırlamaya ve özellikle sosyal konut projelerinin ilerlemesini hızlandırmaya yardımcı olacağını söyledi.

Ayrıca, arazi kaynaklarının etkin bir şekilde değerlendirilmesi ve israfın önlenmesi için, eşitlenmiş işletmelerin arazi kullanım amacının değiştirilmesinde daha esnek bir mekanizmaya ihtiyaç vardır.

Bir diğer önemli çözüm ise şeffaf ve modern bir arazi bilgi sistemi kurmaktır. İnsanlar ve işletmeler arazi bilgilerine kolayca erişebildiklerinde, işlemler daha adil olacak, riskler azalacak ve yönetim kurumlarının etkili bir şekilde izleme yapmasına yardımcı olacaktır.

Ulusal Meclis'in 10. Oturumunda Tartışma

15. Ulusal Meclis'in devam eden 10. Oturumunda, Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki zorlukları giderme mekanizmasına ilişkin Karar Taslağı görüşülüp onaylanmak üzere sunuldu. 3 bölüm ve 13 maddeden oluşan taslak, arazi edinimi, tazminat, yeniden iskân ve arazi kullanım dönüşümündeki zorlukları giderme politikalarına odaklanıyor.

Ulusal Meclis ayrıca, şeffaflığı artırmak ve anlaşmazlıkları azaltmak amacıyla 2026 yılına kadar ulusal bir arazi veri tabanı oluşturmayı hedefliyor. Bu, arazi fiyatlarının gerçeğe daha yakın belirlenmesine ve daha etkili bir şekilde yönetilmesine yardımcı olmak için önemli bir temel olarak kabul ediliyor.

Özellikle, Ulusal Meclis, geçiş döneminde hukuki istikrarı sağlamak amacıyla bu oturumda Arazi Kanunu'nda kapsamlı bir değişiklik yapmayacağını açıkladı. Kararnamenin yayınlanması, mevcut tıkanıklıkları gidermeye yardımcı olan ve önümüzdeki dönemde kapsamlı yasal değişiklikler için zemin hazırlayan esnek bir adım olarak değerlendiriliyor.

Kaynak: https://vtv.vn/du-thao-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-thi-hanh-luat-dat-dai-thao-go-vuong-mac-tu-thuc-tien-100251029153930164.htm