Gayrimenkul fiyatlarının fahiş seviyelerine rağmen, birçok proje hala satılıyor.

(CLO) Gayrimenkul Danışmanları Birliği'ne göre, birçok proje "tükendi" durumuyla karşı karşıya ve hatta bazılarının mülk sahibi olmak için ek ücret ödemesi gerekiyor.

Birçok proje "tükendi" durumuyla karşı karşıya.

Vietnam gayrimenkul piyasası, arzın iyileşmesi ve yukarı yönlü trendinin devam etmesiyle kademeli olarak daha dengeli bir duruma giriyor.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nin (VARS) araştırma verilerine göre, 2025 yılında tüm pazarda yaklaşık 128.000 yeni ürün piyasaya sürülecek; bu, 2019-2025 döneminin en yüksek seviyesi olup arzın "zirvesine" yaklaşıyor.

Ancak piyasa henüz tamamen "doymuş" değil. Arz yapısı dengesizliğini koruyor; uygun fiyatlı konut ürünlerinde ciddi bir kıtlık yaşanırken, yeni arzın büyük çoğunluğu lüks apartman projelerinden ve yüksek değerli alçak katlı mülklerden geliyor.

Vietnam gayrimenkul piyasası kademeli olarak denge durumuna giriyor. (Fotoğraf: VARS)

Dikkat çekici bir şekilde, daire arzının yaklaşık %25'i 100 milyon VND/m2'nin üzerinde fiyatlandırılmış olup, bu oran çoğunlukla birkaç büyük geliştirici firmanın elinde yoğunlaşmıştır.

Bu bağlamda, arzda yaşanan hızlı artışa rağmen, gayrimenkul fiyatları yeni rekorlar kırmaya devam ediyor. Yıllardır biriken konut talebi, ekonomik beklentiler ve altyapı yatırımlarına ilişkin olumlu haberler ve sürekli düşük faiz oranlarının desteğiyle, yeni başlatılan projelerin çoğu büyük ilgi görüyor.

Birçok proje yüksek talep gördü, hatta bazı projeler ürün elde etmek için ek ücret ödemek zorunda kaldı. Bu dönemde piyasaya yoğun yatırım sermayesi akışı oldu ve birçok yatırımcı kısa sürede yüksek karlar elde ederek, ilk yatırımlarını bir yıldan biraz fazla bir sürede ikiye katladı.

Ancak 2025 yılının sonlarından itibaren piyasa değişmeye başladı. Bazı projeler hala iyi karşılanırken, çok çeşitli projelerde arzın artması ve daha çeşitli seçenekler sunulmasıyla farklılaşma giderek daha belirgin hale geldi.

Özellikle faiz oranlarının yükselme eğiliminde olduğu dönemlerde, yüksek kaldıraç kullanan, kısa vadeli işlemler bekleyen ve hızlı fiyat artışları dönemlerinde piyasaya katılan yatırımcılar için finansal baskı belirgin hale gelir.

VARS, "Bu farklılaşma rastgele gerçekleşmiyor, aksine piyasa gelişim ortamındaki temel değişikliklerle yakından bağlantılı" diye vurguladı.

Uzun vadede VARS, gayrimenkul fiyatlarında "hızlı" bir artış yaşanmayacağına, aksine düşmesinin zor olacağına inanmaktadır; çünkü gayrimenkule olan talep yüksek kalmaya devam etmekte, ekonomi büyümekte ve özellikle altyapı yatırımları sürekli olarak genişlemektedir. Bu durum, gayrimenkul değerinin artmasına ve gayrimenkul yatırım talebinin canlanmasına yardımcı olmaktadır.

Ayrıca, özellikle yeni arsa fiyat listesine göre arsa ile ilgili finansal yükümlülükler başta olmak üzere, proje geliştirme maliyetlerindeki artış, piyasa için yeni bir fiyat seviyesi yaratmaktadır.

Ancak, piyasa talebi oldukça seçici olacaktır. Gerçek değerinin çok üzerinde satış fiyatına sahip projeler, kötü bağlantı noktalarına sahip lokasyonlar, eksik yasal belgeler veya gerçek yaşam ihtiyaçlarına uygun olmayan projeler, genel fiyat seviyesi yükselmeye devam etse bile, işlem dondurma riskiyle karşı karşıya kalacaktır.

Genel olarak, VARS, merkezi bölgedeki gayrimenkullerin yüksek fiyat seviyelerini ve istikrarlı yıllık büyümesini koruduğuna inanmaktadır. Bunun nedeni, yeni arzın neredeyse yok denecek kadar az olması ve çoğu mülk sahibinin satış konusunda baskı altında olmamasıdır.

Şehir merkezindeki arsalar giderek azalıyor ve lüks segmentte yoğunlaşıyor; bu durum, büyüme ve derin entegrasyona yönelik bir ekonomi bağlamında, yüksek gelirli müşterilerden ve nitelikli personelden gelen artan talebi karşılıyor.

Ancak, şehir merkezindeki gayrimenkul fiyatları ancak banliyö piyasası sağlıklı bir şekilde işlediğinde gerçekten istikrar kazanır. Banliyö bölgelerindeki likidite keskin bir şekilde düşerse, yatırımcılar portföylerini yeniden yapılandırmak zorunda kalır ve nakit akışını yönetmek için genellikle şehir merkezindeki gayrimenkuller gibi daha iyi likiditeye sahip varlıkları satarlar.

Yeni arsa fiyat listesi büyük bir darboğaz oluşturuyor.

Olumlu işaretlere rağmen, gayrimenkul piyasası sürdürülebilir bir toparlanma için ele alınması gereken birçok zorlukla karşı karşıya. Bu konuda devlet yönetim kurumlarının rolü kilit önem taşıyor.

Öncelikle, yerel yönetim yetkililerinin kapasitesinin geliştirilmesi gerekmektedir. Üç yasa çıkarılmış ve pratik gerçeklere uyacak şekilde düzenlenmiş olmasına rağmen, birçok yerde uzman ve deneyimli personel eksikliği nedeniyle uygulama hala yavaş ilerlemekte, bu da işletmelerin beklemesine ve maliyetlerin artmasına neden olmaktadır.

İkinci olarak, arazi fiyat tabloları ve ayarlama katsayıları konusu büyük bir darboğaz oluşturuyor. Yeni arazi fiyat tabloları çok yüksek arazi fiyatlarına yol açarken, birçok yerleşim yeri hâlâ ayarlama katsayılarının yayınlanmasını bekliyor.

Olumlu işaretlere rağmen, gayrimenkul piyasası hâlâ ele alınması gereken birçok zorlukla karşı karşıya. (Fotoğraf: THCL)

"Çok yüksek bir katsayı, özellikle yeni gelişen bölgelerde proje uygulamasını engelleyecektir. İşletmeleri proje geliştirmeye teşvik etmek için yeni bölgeler için 1'in altında makul bir ayarlama katsayısı yakında yayınlanmalıdır," diye vurguladı VAR'lar.

Üçüncüsü, bazı bölgelerde kararlı adımların atılmaması nedeniyle arazi temizleme çalışmaları hala birçok engelle karşılaşıyor. Süreci hızlandırmak için daha spesifik ve birleşik yönergelere ihtiyaç duyulmaktadır.

Son olarak, faiz oranları dikkate alınması gereken çok önemli bir konudur. Kısa bir süre içinde faiz oranlarında hızlı bir artış gözlemlenmiş ve bu durum hem proje geliştiricileri hem de gerçek ev alıcıları üzerinde baskı oluşturmuştur.

VARS, gayrimenkul kredi kontrolünün, piyasayı ve kalkınma sermayesi akışlarını sarsmadan sistemik riskleri sınırlamak için ihtiyatlı ve seçici bir şekilde uygulanması gerektiğini savunmaktadır. Çünkü faiz oranları çok yüksek olursa, sadece gayrimenkul piyasası değil, ekonominin tamamı da olumsuz etkilerle karşı karşıya kalma riski taşır.

Kaynak: https://congluan.vn/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nhieu-du-an-van-chay-hang-10327587.html