Proje için arazi kullanım ücretlerinin kaldırılması

Ho Chi Minh şehrinde mali yükümlülük bildirimini "bekleyen" yaklaşık 100 ticari gayrimenkul projesi bulunuyor.

Geçtiğimiz hafta sonu Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkanı Nguyen Van Duoc ve ilgili departmanlarla yapılan çalışma toplantısında, Thu Thiem Eko Akıllı Şehir projesinin (An Khanh bölgesi) yatırımcısı olan Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Kore) Genel Müdürü Sayın Jun Sung Ho, Ho Chi Minh Şehri'nin yatırım engellerini, özellikle de projenin yıllık %5,4'lük ek arazi kullanım ücretinden muafiyetini kaldırması halinde projeyi uygulamaya devam etme isteğini dile getirdi.

Finansal yükümlülükleri olan 100 proje

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkanı Nguyen Van Duoc, işletmelerin önerilerini kabul etti ve uygun çözümlerin değerlendirilmesi için Merkez Hükümete rapor vereceğini söyledi. Şehrin liderleri, Lotte'nin projeye eşlik etmeye, zorlukları paylaşmaya ve projeyi zamanında uygulamaya devam etmesini memnuniyetle karşılıyor.

Aslında Lotte'nin gündeme getirdiği sorun münferit bir vaka değil. Daha önce, Empire City projesinin yatırımcısı olan Empire City Ortak Girişimi de Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne ortaya çıkan mali yükümlülüklerin gözden geçirilmesini talep eden bir belge göndermişti. Bu birime göre, şirket 2017 yılından bu yana yaklaşık 3.600 milyar VND tutarındaki mali yükümlülüklerini tamamlamış ve şehrin arazi tahsis kararında, şirketin tek seferlik arazi kiralamasından arazi kullanım bedelli arazi tahsisine geçerken "daha fazla ödeme yapmak zorunda olmadığı" açıkça belirtilmişti. Bu temelde proje, yaklaşık 1.200 daireye denk gelen üç grup işi tamamlayıp sakinlere teslim etti. Ancak, ek arazi kullanım bedeli ödeme zorunluluğu, sermaye akışını ve iş planlarını ciddi şekilde etkileyen "büyük bir yük" olarak değerlendiriliyor.

Empire City projesinin bir köşesi prosedürel zorluklarla karşı karşıya. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Benzer şekilde, Ho Chi Minh Şehri vergi dairesi de yakın zamanda Hung Loc Phat Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi'nden Green Star Sky Garden projesi için 400 milyar VND ek ödeme talep eden bir belge yayınladı. Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği'ne (HoREA) göre, şehirde şu anda Novaland , Hung Thinh Land ve TTC Land gibi işletmelerin birçok büyük ölçekli projesi de dahil olmak üzere, mali yükümlülük bildirimini "bekleyen" yaklaşık 100 ticari gayrimenkul projesi bulunuyor.

HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau, derneğin, işletmelerin kusurlu olmadığı durumlarda %5,4 ek vergi alınmasına ilişkin düzenlemenin tamamen kaldırılmasını defalarca önerdiğini söyledi. Chau'ya göre, "mali yükümlülüklerin belirlenmesindeki gecikme, yatırımcıların kusurundan değil, çoğunlukla idari prosedürlerden kaynaklanıyor." Bay Chau'ya göre, bu mekanizma yalnızca işletmelerin zarar etmesine değil, aynı zamanda arazi kullanım ücretinin "askıya alınması" ve zamanında ödenememesi nedeniyle bütçe gelir kaybına da yol açıyor. Ayrıca, bir dizi proje inşaatının geçici olarak durdurulması ve arazi fonlarının israfına neden oluyor.

Hükümet bu sorunu çözebilirse, "askıya alınan" projelerin mali yükümlülüklerini hızla yerine getireceğine ve böylece emlak piyasasına on binlerce milyarlık dong'luk sermaye akışının önünün açılacağına inanıyor. "Arazi kullanım ücretleri, konut arzını yeniden canlandırmanın ve ekonomik büyümeyi teşvik etmenin anahtarıdır. Bu sorun tamamen çözüldüğünde, Vietnam'ın yatırım ortamı için de önemli bir güvence olacaktır," diye vurguladı.

En büyük düğüm

Vietnam Genç Girişimciler Derneği (VYEA) Başkanı ve Saigon Thuong Tin Gayrimenkul Anonim Şirketi (TTC Land) Kurucu Konseyi Başkanı Bay Dang Hong Anh, arazi finansmanı yükümlülükleriyle ilgili sorunların Ho Chi Minh Şehri'ndeki gayrimenkul piyasasının gelişimini engelleyen "en büyük engel" olduğunu söyledi. "2024 Arazi Kanunu ve 103/2024/ND-CP sayılı Kararname hükümlerine göre, arazi kullanım ücretleri, Devletin arazi tahsis kararını verdiği tarihe göre belirleniyor. Ancak gerçekte, birçok büyük proje aşamalar halinde hayata geçiriliyor ve her arazi tahsisinde yeni bir değerleme yapılması gerekiyor ve bu da sıkıntı yaratıyor," dedi.

Kent yönetiminin ilk aşamada yatırımcılara inşaata başlamaları için geçici olarak arazi tahsis ettiği, kalan kısmın ise tazminat ve arazi izinlerinin tamamlanmasını beklediği birçok projeye atıfta bulundu. İlk aşamada arazi tahsisi kararı verildiğinde, işletme detaylı planlamaya dayanarak projenin tamamı için arazi kullanım bedeli ödedi. Ancak kalan arazi tahsis edildiğinde, yetkililer yeni arazi bedeline göre ek mali yükümlülükler belirledi ve bu da işletmeyi, söz konusu alan önceki ödemeye dahil olmasına rağmen, yüzlerce milyar dong daha fazla ödemeye zorladı.

Bay Hong Anh'a göre bu durum, yatırım maliyetlerini artırıp uygulama sürecini uzatmanın yanı sıra, konut piyasasının tüm değer zincirini de etkiliyor. "Geciken bir proje, işletmelere zarar vermekle kalmıyor, aynı zamanda bir dizi sonucu da beraberinde getiriyor: ev alıcıları bekliyor, bankalar kredileri yeniden yapılandırmak zorunda kalıyor, arz tıkanıyor ve piyasa likidite kaybına uğruyor," dedi.

Bay Dang Hong Anh'a göre, geçici olarak tahsis edilen araziler için arazi kullanım ücretleriyle ilgili mali yükümlülükler konusu iş çevrelerinde uzun süredir gündemde. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi de Maliye Bakanlığı ve Tarım ve Çevre Bakanlığı'na çözüm önerileri sunmak üzere birçok belge gönderdi, ancak henüz somut bir yönlendirme yapılmadı. Sonuç olarak, birçok işletme onlarca yıl önce tüm proje için arazi kullanım ücreti ödedi ve şimdi, mevcut arazi fiyatları kat kat yüksekken, tahsis edilen ek alan için ödeme yapmaya devam etmek zorundalar. Bu, işletmelere zarar veren, iş planlarını ciddi şekilde etkileyen, birçok projenin durgunlaşmasına ve Ho Chi Minh Şehri'ndeki konut arzının dolaylı olarak azalmasına neden olan büyük bir mali yüktür.

Bay Dang Hong Anh, bu konunun adil ve makul bir şekilde ele alınması için özel bir mekanizmanın oluşturulması gerektiğini belirtti. "Maliye Bakanlığı ve Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın, 1/500 detaylı planlamaya göre arazi kullanım bedellerini tam olarak ödemiş ancak henüz arazi tahsisini tamamlamamış projeler için, işletmelerin daha önce alana göre yerine getirdikleri mali yükümlülüklerin mahsup ve indirimlerine olanak tanıyan bir mekanizmayı Hükümete en kısa sürede sunmasını öneriyoruz. Bu, devletin ve işletmelerin meşru haklarını korurken adalet ve şeffaflığı da sağlayacaktır. Ancak o zaman bütçe gelirlerini sıkı bir şekilde yönetebilir ve işletmeleri güvenle yatırım yapmaya teşvik edebilir, sosyo-ekonominin gelişmesine ve Ho Chi Minh Şehri sakinlerinin konut ihtiyaçlarının karşılanmasına katkıda bulunabiliriz," diye vurguladı.

%5,4 düzenlemesinin tamamen kaldırılması önerisi

Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı temsilcisi, yakın zamanda düzenlediği sosyo-ekonomik basın toplantısında, Şehir Halk Komitesi'nin, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı'na, mali yükümlülüklerin henüz belirlenmediği dönemde arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarından %5,4 oranında ek ücret alınmasına ilişkin düzenlemenin kaldırılmasını resmen önerdiğini belirtti. Şehir yönetiminin açıklamasına göre, bu düzenleme "devlet ve halk arasında mali sorumluluğun paylaşılması" amacıyla çıkarılmış olsa da, gecikme esas olarak yönetim kurumundan kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla, işletmeleri ve halkı bu ek masrafı karşılamaya zorlamak mümkün değildir.

Şehir ayrıca, COVID-19 pandemisinin ardından yaşanan sosyoekonomik toparlanma bağlamında, söz konusu düzenlemenin kaldırılmasının maliyet baskısını azaltmaya, yatırımı teşvik etmeye ve büyümeyi desteklemeye yardımcı olacağını vurguladı. Mevcut durumda, yasa %5,4 oranında ek bir tahsilat oranı öngörüyor, ancak 103 sayılı Arazi Kullanım Ücretleri ve Arazi Kirası Hakkındaki Kararname'ye getirilen değişiklik taslağında Maliye Bakanlığı iki seçenek öneriyor: %3,6'ya düşürmek veya tamamen kaldırmak. Ancak, tamamen kaldırma ancak Arazi Kanunu'nda doğrudan düzenlenmesi halinde uygulanabilir, bu nedenle Maliye Bakanlığı, Tarım ve Çevre Bakanlığı'na yaklaşan yasa değişikliği sürecinde bu düzenlemeyi incelemesini ve tamamlamasını önerdi.

Birçok uzman ve işletmeye göre, mali yükümlülüklerin belirlenmesindeki gecikme, aslında çoğu zaman karmaşık idari prosedürlerden kaynaklanmaktadır; oysa işletmeler arazi kullanım ücretlerini ödeme yükümlülüklerini zaten tamamlamışlardır. Ek tahsilat, yatırım maliyetlerinin artmasına, gayrimenkul ürünlerinin fiyatlarının yükselmesine, ev alıcılarını doğrudan etkilemesine ve konut erişiminin kısıtlanmasına neden olmaktadır.

Bazı uzmanlar, ek ücretler uygulanacaksa, bunların yalnızca araziyi işletmeye açmış ve kâr elde eden projelere uygulanması gerektiğini, böylece işletmelerin "araziyi elinde tutup doğru zamanı beklemesi" durumunun önüne geçilmesi gerektiğini düşünüyor. Ancak, yatırımcının herhangi bir kusuru olmadığı durumlarda ek ücret almaya devam etmek adil değil. Uzmanlara göre en temel çözüm, %5,4 düzenlemesinin tamamen kaldırılması ve aynı zamanda şeffaflık ve tutarlılık sağlamak için arazi kullanım ücretlerinin hesaplanma zamanına ilişkin açık bir mekanizmanın oluşturulması, böylece bir dizi durmuş projenin önünün açılması ve emlak piyasasına güvenin yeniden sağlanmasıdır.

Daha fazla açıklamaya ihtiyacım var

HoREA Başkanı Le Hoang Chau, Arazi Kanunu'nun uygulanmasının düzenlenmesindeki zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi politika mekanizması öngören Taslak Karar'ın, ek arazi kullanım ücretlerinin ele alınması konusunda daha net düzenlemelere sahip olması gerektiğini vurguladı. Chau, "Hükümet, arazi kullanıcılarının hatası olmadığı durumlarda, arazi kullanım ücretleri veya arazi kiralarının hesaplanmadığı süre boyunca işletmelerin ödediği tutarların düşülmesini özel olarak düzenlemelidir. Bu, Lotte'nin Eko Akıllı Şehir veya İmparatorluk Şehri gibi projeleri ele almak ve işletmelerin mağdur olduğu durumları önlemek için gerekli bir yasal dayanaktır" diye değerlendirdi.

Kaynak: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm