Ev Sahibi Olma Hayalini Gerçekleştirmek - Bölüm 3: Kredi 'Darboğazından' Kaynaklanan Engeller

Ancak, paradoksal olarak, bu sektöre ayrılan 145 trilyon VND'lik kredi paketinin yalnızca yaklaşık 3.400 milyar VND'si dağıtıldı; bu da programın ölçeğinin %3'ünden daha azına denk geliyor. İşletmeler bürokratik engellerle karşılaştığında ve insanlar kredilere erişmekte zorlandığında, ayrıcalıklı fonlar gerçekten de konuta en çok ihtiyaç duyanlara ulaşmamış oluyor.

Fotoğraf alt yazısı — Hanoi'deki Vietcombank genel merkezinde işlem yapan müşteriler. (Örnek fotoğraf: Tran Viet/TTXVN)

Sermaye mevcut, ancak henüz güçlü bir şekilde akmadı.

Uzun bir süre devam eden yavaş büyümenin ardından, sosyal konut sektörü hızlanmış bir gelişme evresine giriyor.

Hükümetin 2026-2030 dönemi için yerel yönetimlere sosyal konut geliştirme hedefleri belirlemeye yönelik 07/NQ-CP sayılı Kararına göre, ülke genelinde yalnızca 2026 yılında 158.700'den fazla dairenin tamamlanması gerekiyor. Bu yılın ilk dört ayında ise yaklaşık 36.590 dairelik 40 ek sosyal konut projesine başlandı.

İnşaat Bakanlığı'na göre, ülke genelinde toplamda yaklaşık 228.725 daireyi kapsayan ve belirlenen hedefin %144'üne denk gelen 226 proje inşaatına başlanmış durumda. Aynı zamanda, yaklaşık 5.426 daire tamamlanarak kullanıma sunulmuş; 25 bölge ise bu yıl için belirlenen inşaat başlangıç hedeflerini karşılamış veya aşmıştır.

Arzı desteklemek amacıyla bankacılık sektörü, şu anda yaklaşık 145.000 milyar VND değerinde olan sosyal konut geliştirme için tercihli bir kredi programı uygulamaya koymuştur. Bu, konut güvenliği hedefine ulaşmak için önemli finansal araçlardan biri olarak kabul edilmektedir.

Ancak, fiili ödemeler beklentileri karşılamadı. Bugüne kadar, 63 yerleşim biriminden sadece 38'i krediye uygun projelerin listesini açıkladı. Toplamda, yaklaşık 100 proje programa erişim için uygun olup, yaklaşık 70.000 milyar VND sermaye gereksinimi bulunmaktadır.

Ancak, dağıtılan toplam sermaye yalnızca yaklaşık 3.400 milyar VND'ye ulaşmış olup, bu da programın tamamının %3'ünden daha azına denk gelmektedir. Bunun yaklaşık 2.940 milyar VND'si 21 projedeki yatırımcılara dağıtılmış; konut alıcıları ise yalnızca 19 projede yaklaşık 460 milyar VND'ye erişebilmiştir.

Uzmanlara göre, kredi paketinin büyüklüğü ile dağıtılan sermaye miktarı arasındaki büyük fark, piyasanın sermayeyi absorbe etme kapasitesinin hala düşük olduğunu yansıtıyor.

Vietnam Yatırım ve Kalkınma Bankası (BIDV) Baş Ekonomisti Dr. Can Van Luc, banka kredilerinin giderek gayrimenkul piyasasının konut talebine odaklanmasıyla piyasanın daha sürdürülebilir bir yönde gelişeceğine inanıyor. Ancak sermaye akışının etkili olabilmesi için arz, yasal çerçeve ve konut fiyatları konularının eş zamanlı olarak ele alınması gerekiyor.

Bu darboğazlar, Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanı To Lam'ın Parti Komitesi, Hükümet ve ilgili kurumlarla sosyal konut geliştirme konusunda yaptığı son çalışma toplantısında da özellikle endişe kaynağı olmuştur. Buna göre, yasal konut hakkı vatandaşların temel bir hakkıdır ve Devlet, herkesin yaşayacak bir yeri olmasını sağlamayı amaçlayan bir konut geliştirme politikasına sahiptir. Bu hedefe ulaşmak için, yatırım, planlama, arazi tahsisi, inşaat izinleri ve tercihli krediye erişimle ilgili prosedürlerin kolaylaştırılması, net son tarihler ve bireysel sorumluluk sağlanması gerekmektedir.

Şu anda en büyük darboğazlardan biri, üst üste binen prosedürler nedeniyle uzayan proje uygulama sürecidir. Birçok proje, planlama, arazi tahsisi, satış fiyatlarının belirlenmesi, uygun alıcıların onaylanması ve yatırım prosedürleriyle ilgili işlemleri tamamlamak için yıllar almaktadır.

Dr. Can Van Luc, "Arzı artırmak ve konut fiyatlarını düşürmek için öncelikle ruhsatlandırma sürecini iyileştirmeli, idari prosedürleri basitleştirmeli ve proje uygulama süresini kısaltmalıyız" diye vurguladı.

Aynı görüşü paylaşan Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, planlama ve prosedürel engeller kaldırılmadığı takdirde, kredi hacminin artmasına rağmen verimliliğin iyileştirilmesinin zor olacağına inanıyor.

Düşük gelirli bireylerin sermayeye erişimde zorluk yaşadığı durumlarda.

İşletmeler proje geliştirme için finansmana erişmekte zorlanabilirken, ev satın alanlar için en büyük engel uzun vadeli finansal baskıdır.

Hanoi'de yıllarca kirada oturan makine işçisi Le Xuan, yerleşmeye hazırlanmak için sosyal konut projelerini defalarca araştırmıştı. Ancak, 20 yılı aşkın banka kredisi geri ödeme süresini hesapladığında, ailesi yine de nihai karar vermekte tereddüt etmişti.

Bay Xuan'a göre, başlangıçtaki tercihli faiz oranı olumlu, ancak birçok çalışanı en çok endişelendiren şey, tercihli dönemden sonraki faiz oranı. Gelirleri sadece geçim masraflarını ve çocukların eğitimini karşılamaya yeten aileler için, borçlanma maliyetlerindeki herhangi bir dalgalanma aile bütçesini önemli ölçüde etkileyebilir.

Bu arada, Hanoi'de serbest çalışan bir gıda hizmeti işletmecisi olan Bayan Nguyen Thi Mai için engel, bankanın kredi şartlarını karşılamakta yatıyor.

Bayan Mai, ailesinin bir miktar karşılık gelen fon biriktirdiğini ve sosyal konut için başvuru yapmaya hak kazandıklarını söyledi. Ancak, kredi başvuru sürecini araştırırken, istikrarlı bir geliri kanıtlamanın hiç de kolay olmadığını fark etti.

"Gelirim gerçek, ancak bu her zaman maaş bordrolarında veya iş sözleşmelerinde yansıtılmıyor. Kredi başvurusunda bulunurken birçok belgeyi birden fazla kez göndermek zorunda kaldım, bu nedenle onay süreci beklenenden uzun sürdü," dedi Bayan Mai.

Mevcut düzenlemelere göre, sosyal konut politikalarından yararlanabilmenin yanı sıra, borçluların ayrıca, taahhüt edilen borcu geri ödeme kabiliyetine sahip olmak, sosyal konut satın alma veya kiralama-satın alma konusunda geçerli bir sözleşmeye sahip olmak ve öngörülen kredi teminatı önlemlerini uygulamak gibi kredi koşullarını da karşılamaları gerekmektedir.

Bu şartlar bankalar için kredi güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır, ancak gerçekte düşük gelirli veya istikrarsız gelirli çalışanların bir kesiminin krediye erişimini de zorlaştırmaktadır.

Bu endişeler birçok uzman tarafından da paylaşılıyor.

Vietnam Devlet Bankası Ekonomik Sektörler Kredileri Dairesi Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Xuan Bac, sosyal konut alıcıları için istikrarlı ve uzun vadeli bir faiz oranı mekanizması oluşturmanın son derece gerekli olduğunu söyledi.

"Sosyal konut alıcıları genellikle düşük veya orta gelirli ve sınırlı mali kaynaklara sahip kişilerdir. Uzun bir süre boyunca tercihli ve istikrarlı faiz oranları sağlayan bir mekanizma tasarlamak, onların borçlanmada kendilerini güvende hissetmelerine ve borçlarını geri ödeme yeteneklerinin artmasına yardımcı olacaktır," dedi Bay Bac.

Sayın Bac'a göre, Sosyal Konutların Geliştirilmesi ve Yönetimi ile İlgili Konut Kanunu'nun bazı hükümlerini detaylandıran 100/2024/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesi kapsamındaki kredi programı ile konut alıcıları, yıllık yaklaşık %5,4 faiz oranıyla ve en fazla 25 yıl vadeyle borç alabilirler.

Ancak birçok uzman, düşük gelirli gruplar için önemli olanın sadece tercihli faiz oranları değil, aynı zamanda uzun vadeli kredi politikalarının istikrarlılığı olduğuna inanıyor. Aylık geri ödeme yükümlülüklerini tahmin edebilme yeteneği, insanların ev satın alma kararında kendilerini daha güvende hissetmelerine yardımcı olacaktır.

Öte yandan, hukuk danışmanı ve avukat Nguyen Van Dinh, politika ile uygulama arasında bir "uyumsuzluk" olduğunu savunuyor. Sosyal konut politikalarından yararlanmaya hak kazanan birçok kişi, ev satın almak için borç alacak mali imkanlara sahip değilken, mali açıdan yeterli olanlar ise bu politikalardan yararlanamıyor.

"Geçimini zar zor sağlayan gelirlerle, insanlar faizi bir yana bırakın, konut kredilerinin anaparasını bile ödemekte zorlanıyorlar. Öte yandan, düşük gelirler insanların borcu geri ödeme yeteneklerini kanıtlamalarını da zorlaştırıyor ve bu da bankaların krediyi vermemesine yol açıyor," diye analiz etti Bay Dinh.

Bu durum, konuta en çok ihtiyaç duyanların aynı zamanda sermayeye en az erişimi olan grup olması paradoksuna yol açmaktadır.

Sadece piyasaya güvenemeyiz.

Konut geliştirme yönelimine ilişkin yakın tarihli bir değerlendirmede, Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanı To Lam şu hususu vurguladı: "Devlet konutlara sübvansiyon sağlamaz, ancak piyasanın kendi kendini düzenlemesine de tamamen bırakmaz."

Uzmanlara göre, sosyal konut kredisi politikalarının geliştirilmesinde de bu ruhun aşılanması gerekiyor. Ulusal Meclis Maliye ve Bütçe Komitesi üyesi Profesör Hoang Van Cuong, sosyal konut kredisi programlarının düşük dağıtım oranının, bunların düzenlenme ve uygulanma biçiminde eksiklikler olduğunu gösterdiğine inanıyor.

"Piyasa mekanizmalarını devlet refah mekanizmalarıyla karıştırıyoruz. Sosyal konut bir sosyal güvenlik politikasıdır ve bir sosyal güvenlik politikası olarak devletin bunu düzenlemek için kendi araçlarını kullanması gerekir, ancak şu anda piyasa araçlarını kullanıyoruz," diye vurguladı Bay Cuong.

Ona göre, sosyal konut insani bir programdır, bu nedenle kredi prosedürlerinden faiz oranlarına kadar insanların sermayeye erişebilmeleri için en uygun koşulları yaratan insancıl bir kredi mekanizmasına da ihtiyaç duyar.

Ayrıca birçok uzman, sosyal konut geliştirme için uzun vadeli sermaye kaynakları oluşturmak amacıyla, ağırlıklı olarak ticari krediye güvenmek yerine, Ulusal Konut Fonu'nun kısa süre içinde faaliyete geçirilmesi gerektiğini öne sürüyor.

Özellikle, Parti ve Devletin yeni yönelimi de kiralık konut geliştirme yönünde güçlü bir şekilde kaymaktadır. Genel Sekreter ve Cumhurbaşkanı To Lam, özellikle büyük şehirlerde, sanayi bölgelerinde, ekonomik bölgelerde ve güçlü kalkınma potansiyeline sahip alanlarda kiralık apartman modeli olmak üzere kiralık konut geliştirilmesine öncelik verilmesini talep etti.

Avukat Nguyen Van Dinh, bu yaklaşımın işçilerin pratik ihtiyaçlarıyla örtüştüğüne inanıyor. Özel işletmeleri çekmek için devletin yatırımı teşvik edecek güçlü finansal mekanizmalara ihtiyacı var. Bay Dinh, "Devlet, toplam proje yatırımının %80'ini kapsayan, 20 yıldan uzun vadeli ve yıllık %3'ün altında tercihli faiz oranına sahip bir kredi paketini destekleyebilir" önerisinde bulundu.

2030 yılına kadar bir milyon sosyal konut hedefi, Parti, Devlet, bakanlıklar ve kurumların halkın konut hakkını güvence altına alma konusundaki güçlü kararlılığını göstermektedir. Ancak, bu dairelerin düşük gelirli kişilere gerçekten ulaşabilmesi için, tercihli sermaye akışlarının işletmelerden konut alıcılarına eş zamanlı olarak yönlendirilmesi gerekmektedir. Prosedürlerdeki, faiz oranlarındaki ve kredi mekanizmalarındaki darboğazlar ortadan kaldırılmadıkça, sosyal konutlar ekonominin sürdürülebilir bir sosyal güvenlik sütunu olarak rolünü tam olarak yerine getiremez.

Madde 4: Da Nang, kiralık sosyal konutlar aracılığıyla çözüm arıyor.

Kaynak: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm