Gayrimenkul birleşme ve devralmaları hangi yöne doğru ilerlemeli?

TPO - Gayrimenkul birleşme ve devralma projelerinde bugün piyasada eksik olan şey, mutlaka arazi rezervleri veya tamamen nakit akışı değildir. Yatırımcılar ancak haklarını, yükümlülüklerini ve bu hakların yıllar sonra da korunup korunmayacağını açıkça anladıklarında uzun vadeli yatırımlara gerçekten hazır olurlar.

Çakışan düzenlemeler

Vietnam'da Gayrimenkul Projelerine Yatırım, Sermaye Katkısı ve Transfer Konusunda Mali Faaliyetlere İlişkin Kanunlar başlıklı seminerde konuşan Vietnam'daki Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Hukuk Politikaları Araştırma ve Danışmanlık Derneği Başkanı Tran Son Vu, gayrimenkul piyasasının önemli dalgalanmaların ardından güçlü bir yeniden yapılanmaya ihtiyaç duyduğunu belirtti.

Seminerde Sayın Tran Son Vu konuşma yaptı.

Sayın Vu'ya göre, proje transferleri, sermaye katkıları ve fon toplama faaliyetleriyle ilgili yasal çerçevenin mükemmelleştirilmesi, işletmelerin zorlukların üstesinden gelmesine yardımcı olmakla kalmayacak, aynı zamanda daha şeffaf, güvenli ve sürdürülebilir bir yatırım ortamının oluşturulmasına da katkıda bulunacaktır.

Sayın Vu, "Piyasanın, devletin, işletmelerin ve yatırımcıların meşru haklarını güvence altına alırken aynı zamanda yeni kalkınma aşamasında arazi kaynaklarının kullanım verimliliğini artırmak için açık ve tutarlı bir yasal çerçeveye ihtiyacı var" dedi.

Bu arada, Ulusal Meclis Maliye ve Bütçe Komitesi eski Başkan Yardımcısı Sayın Bui Dang Dung, yeni düzenlemelerin proje transferlerinde şeffaflığı artırmaya, piyasa yeniden yapılandırması için yasal bir zemin oluşturmaya ve yerli ve uluslararası yatırım sermayesini çekmeye katkıda bulunduğunu değerlendirdi.

Ancak Bay Dung, Arazi Kanunu, Yatırım Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu arasındaki örtüşen düzenlemelerin büyük bir darboğaz olmaya devam ettiğine de dikkat çekti. Birçok proje, hatta devir veya yeniden yapılandırma gerektiren projeler bile, yetkili merciler tarafından kanunun uygulanmasındaki farklılıklar nedeniyle uzun işlem süreleriyle karşı karşıya kalmaktadır.

Bu nedenle, Bay Dung, kredi kuruluşlarının kefil olarak hareket etmesine veya emanet hesapları oluşturmasına olanak sağlayacak bir mekanizmanın incelenmesini önerdi. Buna göre, alıcıdan gelen fonlar, satıcı adına devlete ödenmesi gereken arazi vergisi yükümlülüklerini karşılamak için doğrudan kesilebilir. Bu çözüm, önceki yatırımcının vergi ödeme yetersizliği nedeniyle durdurulan projelerin önünü açmaya yardımcı olurken, devletin vergileri doğru ve eksiksiz bir şekilde toplamasını da sağlayacaktır.

Aynı zamanda, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (REIT'ler) ve özel sermaye fonlarının geliştirilmesi için yasal çerçevenin hızla tamamlanması gerekmektedir. Bunlar, parçalanmış projeleri öz sermaye transferleri yoluyla birleştirmek için profesyonel alıcılar olarak hareket ederek sağlam bir finansal temel sağlayacak ve banka kredisine aşırı bağımlılığı azaltacaktır.

Dong Nai'de, birleşme ve devralmalar yoluyla edinilen arazi üzerinde bir proje inşaatına başlandı.

"Devir işleminden sonraki idari prosedürlerin basitleştirilmesi gerekiyor. Yatırım belgesi ve arazi mülkiyet belgesindeki yatırımcı değişikliği süreci tek elden bir mekanizma üzerinden uygulanmalı, bekleme süresi kısaltılmalı ve böylece sermaye projenin yeniden inşasına daha çabuk aktarılabilsin," dedi Bay Dung.

Ne yapmalıyız?

Benzer şekilde, Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, tüm siyasi sistemin şu anda projelerin önündeki engelleri kaldırmaya çok kararlı olduğunu söyledi. Ancak, mülkiyetin tamamını veya bir kısmını devretmek isteyen projelerin mali yükümlülüklerini yerine getirmeleri gerektiği yönündeki düzenleme, işletmeler için zorluklara neden oluyor.

Temiz arazi edinmek için işletmelerin çok büyük miktarda sermaye yatırması gerekiyor. Uygulamaya başladıkları zamana kadar birçok yatırımcının parası tükeniyor çünkü yasa, projelerin krediye hak kazanabilmesi için arazi mülkiyet belgelerine sahip olmasını şart koşuyor. Bu nedenle, birçok yatırımcı projelerini erken satmak zorunda kalıyor.

Ancak, proje devirlerinde zorluklarla karşılaşıldığında, işletmeler şirket hisselerini devrederek kuralları aşmaktadır. Bu durumda, işletmenin "çekirdeği" değişir ve yeni sahibi esasen projenin alıcısı olur. Bu yasal boşluk, şirket hisselerinin devrini yasaklamadığı için özünde yanlış değildir, ancak ilerleyen dönemlerde bazı riskler taşır.

TAT Hukuk Bürosu Başkanı avukat Truong Anh Tu'ya göre, gayrimenkul birleşme ve devralmaları (M&A) artık sadece varlıkların devredilmesiyle ilgili değil, birçok durumda bir projenin tüm yasal çerçevesinin devredilmesiyle ilgili hale gelmiştir. Bu nedenle yasal hususlar sermaye akışları için ilk filtre haline gelmektedir.

İşletmelerin bir projenin tamamının veya bir kısmının mülkiyetini devretmeden önce mali yükümlülüklerini yerine getirmelerini gerektiren düzenleme, işletmeler için zorluklar yaratıyor.

Avukat Tú, "Daha önce kredi kuruluşları öncelikle teminatın değeriyle ilgilenirken, şimdi arazi kullanım haklarının nasıl edinildiğini, finansal yükümlülüklerin ne ölçüde yerine getirildiğini, projenin kamu varlıklarını içerip içermediğini ve bu mülkiyet haklarının yasal ortamdaki değişiklikler karşısında istikrarı koruyup koruyamayacağını bilmek istiyorlar" dedi.

Bu nedenle, birleşme ve devralmalar için durum tespiti sürecinde, hukuki riskler işlem değerine doğrudan yansımaya başlar. Karmaşık bir hukuki geçmişe sahip bir proje daha büyük bir indirime tabi tutulacaktır. Mali yükümlülüklerini henüz yerine getirmemiş bir projenin fonlara erişimi daha uzun sürecektir. Hukuki geçmişi belirsiz olan bir proje daha titiz ve uzun bir durum tespiti sürecinden geçecektir.

Bay Tú'ya göre, piyasanın şu anda eksik olan şeyi mutlaka arazi veya nakit akışı değil. Yatırımcılar ancak haklarını, yükümlülüklerini ve bu hakların yıllar sonra da korunup korunmayacağını açıkça anladıklarında uzun vadeli yatırımlara gerçekten hazır olurlar.

Avukat Tú, "Bu nedenle gayrimenkul birleşme ve devralma piyasasındaki en büyük gelişme artık daha fazla araziye sahip olma yarışı değil, daha şeffaf, istikrarlı ve güvenilir mülkiyet hakları inşa etme yarışıdır. Vietnam gayrimenkul piyasasında bugün yaşanan en köklü değişim budur," dedi.

Kaynak: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo