Ev alıcıları ev sahibi olmak için uzaklara gitmeyi düşünüyor

Ev fiyatlarının sürekli arttığı bir ortamda, alıcılar kiralamayı düşünüp tercih edebilir veya daha uygun fiyata ev satın almak için komşu illere taşınmayı kabul edebilirler.

Yüksek satış fiyatı

Savills'in yakın zamanda yayınladığı verilere göre, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde yıllık konut talebi yaklaşık 50.000 konut civarında. Bu, göçün, yetişkinlerin evden ayrılmasının ve bir evdeki ortalama kişi sayısının azalmasının bir sonucu...

Bu talep rakamı bir süredir arz kısıtlamaları nedeniyle karşılanamadı ve bu da konut talebinin birikmesine neden oldu. Ayrıca, dalgalı altın piyasası ve düşük faiz oranları gibi makro faktörler, yatırımcıları makul ve uzun vadeli yatırım kanalları aramaya yöneltti. Daire segmentindeki gayrimenkullere olan talep de arttı.

Daire segmentindeki gayrimenkullere olan talep artıyor. Fotoğraf: Viet Dung

Ancak Savills'in 2024'ün ilk çeyreğine ilişkin raporu, Hanoi'deki dairelerin birincil fiyatının, bir önceki çeyreğe göre %3, bir önceki yıla göre ise %14 artışla 59 milyon VND/m2'ye ulaştığını gösterdi. İkincil piyasada da işlem hacminde artış kaydedildi ve fiyatlar da önceki fiyatlara kıyasla yükseldi.

Ho Chi Minh City'de, CBRE Vietnam'ın verilerine göre, 2024'ün ilk çeyreğinin sonunda Ho Chi Minh City'deki dairelerin birincil fiyatı, bir önceki çeyreğe göre değişmeyerek 61 milyon VND/m2'ye ulaştı. Yatırımcılar, ürün likiditesini artırmak için cazip satış ve ödeme politikalarını sürdürüyor. Ancak likidite pek de iyimser değil.

Arz ve talep arasındaki dengesizliğin konut fiyatlarını artırdığı inkar edilemez. Ancak, satıcı açısından bakıldığında, yatırımcıların da, gerçekten isteseler bile fiyatları düşürmelerini zorlaştıran kendi "sıkıntıları" var.

Ho Chi Minh şehrindeki bir emlak şirketinin yöneticisi, bir konut projesini tamamlamak için şirketin birçok maliyete "katlanması" gerektiğini söyledi. Örneğin, projenin arazi maliyetleri; tazminat bedellerini, arazi kullanım haklarının devri yoluyla arazi temizleme maliyetlerini, arazi kullanım ücretlerini, arazi kirasını ve (pirinç arazisi kullanılıyorsa) pirinç arazisi koruma ücretlerini içeriyor.

Arsa ile ilgili maliyetler genellikle bir apartman projesinin maliyetinin yaklaşık %15'ini, bir müstakil ev projesinin maliyetinin yaklaşık %30'unu ve bir villa projesinin maliyetinin yaklaşık %20'sini oluşturur.

Özellikle, tazminat ve arsa temizleme maliyetleri, yetkili devlet kurumu tarafından işletmenin katlandığı gerçek maliyetlerin yaklaşık %70'i oranında düşülmektedir. Düşülmeyen kalan gerçek maliyetler kâr olarak kabul edilmekte ve işletme bu kâr üzerinden ek olarak %20 kurumlar vergisi ödemek zorundadır. Son olarak, bu maliyetler, müşterilerin ev satın alırken ödemesi gereken satış fiyatına dahildir.

İnşaat maliyetleri, apartman projelerinin maliyetinin yaklaşık %50'sini, müstakil ev projelerinin yaklaşık %30'unu ve villa projelerinin yaklaşık %20'sini oluşturmaktadır. Bu tür maliyetler giderek artmaktadır; örneğin, apartman inşaatı için 1 metrekarelik taban alanının maliyeti artık 13-15 milyon VND/m2'ye yükselmiştir; bu, önceki 7-8 milyon VND/m2 seviyesinin neredeyse iki katıdır.

Yukarıdaki iş lideri, "Yukarıdaki tüm maliyetler, ticari konut projelerinde yaklaşık 3 yıllık bir proje tamamlanma süresi göz önüne alındığında, normal piyasa koşulları altında hesaplanmıştır. Geçmişte olduğu gibi yasal sorunlar nedeniyle daha uzun sürerse, toplam yatırım maliyeti önemli ölçüde artacaktır," dedi.

Banliyöler parlak noktalardır

Artan fiyatlar karşısında bazı projeler gerçek değerlerinin üzerinde fiyatlandırıldı. Uzmanlar, alıcılara projenin değerini ve uygunluğunu dikkatlice değerlendirmelerini tavsiye ediyor.

Savills Hanoi Danışmanlık ve Araştırma Departmanı Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang, "Genel olarak, fiyatlar artmaya devam ederse, alıcılar mali durumlarını değerlendireceklerdir. Gerçek konut talebi hala çoğunluğu oluştursa da, fiyatlar artmaya devam ederse, alıcılar şehir merkezindeki daireleri kiralamayı düşünebilir veya talebin daha makul fiyatlarla komşu illerdeki arza kaymasını kabul edebilirler," dedi.

Savills Vietnam Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Bayan Do Thi Thu Giang, ev sahibi olma ve sermaye biriktirme sürecinin genellikle küçük ve uygun fiyatlı dairelerle başladığını, ardından ailenin varlıkları arttıkça daha büyük dairelere taşındığını söyledi. Bu nedenle, iyi bir konumda ev satın almak, ilk kez ev sahibi olanlar için genellikle uygun değildir.

Ancak altyapı, konut piyasasının değer yapısını değiştirmede en önemli kaldıraç olmaya devam ediyor. Altyapının sağlanması, seyahat sürelerini kısaltıp çevre bölgelerde daha fazla seçenek sunarak uygun fiyatlı konut sorununu çözüyor.

"Büyük şehirlerde uygun fiyatlı konut eksikliği inkar edilemez. Ancak bu makul bir durum, çünkü yatırımcılar için potansiyel bir seçenek değil ve ilk kez ev sahibi olacaklar için de uygun değil. Uygun fiyatlı konutlar diğer uydu bölgelerde de mevcut ve altyapı iyileştirildiğinde, bu bölgelerden şehir merkezine olan mesafe kısalacaktır," dedi Bayan Giang.

[reklam_2]
Kaynak