Yıllık ve tek seferlik arazi kiralama fiyatlarının belirlenmesindeki gecikme, yatırım ortamını etkileyerek üretim ve iş planlamasını aksatmış ve özellikle büyük ölçekli ve önemli sermaye gerektiren yatırım projeleri (örneğin LNG depolama ve liman projesi, Son My I ve II termik santralleri ve rüzgar türbini kanadı imalat projesi...) için ipotek finansmanını engellemiştir. İl Sanayi Parkları Yönetim Kurulu, hızlı ve kararlı bir politika izlenmediği takdirde bunun yatırım ortamını ve ilin yatırım çekme sonuçlarını olumsuz etkileyeceğini belirtti.
Bir taraf sabırsız, diğer taraf ise temkinli.
NovaWorld Phan Thiet, 2025 yılı sonuna kadar ekonomik ve turizm amaçlı kentsel alanını tamamlamak için inşaat faaliyetlerini "başlatmak" üzere belirli arazi fiyatlarını beklerken, Ham Tan'daki yeni sanayi parkları da arazi kiralamadan önce belirli arazi fiyatlarının belirlenmesini bekliyor. Ancak o zaman inşaat planlanan takvime göre ilerleyebilir. Örneğin, Tan Duc Sanayi Parkı'nın inşaatına 2023'ün ikinci çeyreğinde başlanması planlanıyor, ancak belirli arazi fiyatlarının (konut ve tarım arazileri için) belirlenmesi, değerlendirilmesi ve onaylanması sürecindeki gecikmeler nedeniyle uygulanması zor olarak değerlendiriliyor. Bu durum, tazminat ve yeniden yerleşim çabalarını etkileyen çok sayıda revizyon ve ekleme gerektiriyor. Şu anda, sanayi parkının yatırımcısı 61,17 hektarlık bir alanı kapsayan arazi tahsisi/kiralama başvurusunda bulundu. Ancak, arazi parsellerinin bitişik olmaması, arazi tahsisi/kiralama ve inşaat izinlerinin alınmasını daha da zorlaştıracaktır. Son My I Sanayi Parkı ile ilgili olarak, yatırımcıya İl Halk Komitesi tarafından ilk aşamada 76,78 hektarlık arazi tahsis edilmiştir. Ancak, inşaata devam etmek için, arazi kiralama sözleşmesinin imzalanması için belirli bir arazi fiyatı gerekmektedir. Daha önce, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı bir ihale süreci düzenlemiş ve arazi kiralama fiyatını belirlemek üzere bir danışmanlık firması (TMS Consulting Co., Ltd.) ile sözleşme imzalamıştır. Çok sayıda ısrar mektubundan sonra, danışmanlık firması, Son My I Sanayi Parkı için belirli arazi fiyatının belirlenmesindeki gecikmenin, sanayi parkı projelerinin değerlemesiyle ilgili gelir ve maliyetlerin belirlenmesi için sınırlı ve zorlu araştırma ve bilgi toplama faaliyetlerinden ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 30 Haziran 2014 tarihli 36/2014/TT-BTNMT sayılı Genelgesi'nde belirtilen şartları tam olarak kanıtlayacak yeterli delilin bulunmamasından kaynaklandığını bildirmiştir. Bu nedenle, 5 Nisan 2023 tarihinde TMS Consulting Co., Ltd., arazi değerleme amacıyla bilgi incelemesine yardımcı olmak üzere ilgili birimlerden destek talep eden bir belge ve değerleme sonuçlarına ilişkin açıklayıcı bir rapor taslağı gönderdi. Ve bugüne kadar hala sonuçları bekliyoruz…
Bu nedenle, Nisan 2023 sonunda, İl Sanayi Parkları Yönetim Kurulu, Tan Duc Sanayi Parkı'nın 2023 yılının ikinci çeyreğinde inşaata başlaması için gerekli prosedürlerin tamamlanmasında ilgili yetkili kurumlardan destek talep eden bir rapor sundu. Bu destek, yatırımcının 61,17 hektarlık arazi için arazi kiralama sözleşmesi imzalayabilmesi için arazi fiyatının belirlenmesini de kapsıyordu. Benzer şekilde, 76,7 hektardan fazla alanı kapsayan Son My 1 Sanayi Parkı için de, IPICO Şirketi'nin talebi üzerine, şirketin arazi kirasını ödeyebilmesi, arazi kiralama sözleşmeleri imzalayabilmesi ve bu alanda sanayi parkı altyapısının inşasını organize edebilmesi için plan, Mayıs 2023'te İl Halk Komitesi'ne onay için sunuldu.
Özellikle, arazi tahsisi ve temizleme çalışmalarını yürüten ve yatırıma hazırlık yapan sanayi parkı yatırımcılarının tamamı, araziyi tek seferde toplu olarak kiralamak istiyor. Yaklaşık 300 hektarlık araziye sahip LNG depolama ve liman tesisi, Son My I Termik Santrali Projesi ve Son My II Termik Santrali Projesi gibi ilgili projeler de tek seferde toplu arazi kiralamasına ihtiyaç duyuyor. Bu arada, İl Sanayi Parkı Yönetim Kurulu'ndan alınan bilgilere göre, henüz kesin arazi fiyatı belirlenmediği için, Ham Kiem I Sanayi Parkı'ndaki dört proje (4,72 hektarlık alan) ve Ham Kiem II Sanayi Parkı'ndaki bir proje (2,41 hektarlık alan) İl Halk Komitesi tarafından tek seferde toplu arazi kiralama ödemesi için onaylanmış olmasına rağmen, yatırımcılar henüz arazi kiralama bedelini toplu olarak ödememiş ve bu durum üç yıldır gecikmeye neden olmuştur. Yatırımcıların tek seferde toplu arazi kiralama isteği, ikincil yatırımcıları çekmeyi kolaylaştırıyor ve proje uygulaması için muhasebe ve kredi başvurularını basitleştiriyor.
Neden baskı altındalar?
Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı temsilcileri, belirli arazi değerlerinin belirlenmesindeki gecikmenin (20 milyar VND'yi aşan arazi değerine sahip projeler için geçerli) çeşitli nedenlerden kaynaklandığını belirtti. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 36 numaralı Genelgesi'ne göre, arazi değerlemesi için beş yöntem bulunmaktadır, ancak en yaygın olarak kullanılan üç yöntem – fazlalık, gelir ve karşılaştırmalı – uzun süredir kullanılmaktadır. Bununla birlikte, çeşitli vakalardan elde edilen bilgilere dayanarak, danışmanlık firmaları, özellikle girdi faktörleri doğru şekilde dikkate alınmadığında, bu yöntemlerin belirli projelere uygulandığında tamamen güvenilir olmadığı ve yanlış sonuçlara yol açtığı konusunda endişe duymaktadır. Örneğin, karşılaştırmalı yöntemde, söz konusu alan geçmişte hiçbir işlem görmemiş tarım arazisi olduğundan karşılaştırma mümkün değildir. Benzer şekilde, fazlalık ve gelir yöntemleri, geliştirme geliri, birim başına yatırım sermayesi, birim fiyatları vb. belirlemeyi gerektirir ki bu da oldukça karmaşıktır. Bu nedenle, danışmanlık birimleri planları defalarca revize etmiş ve bakanlık da onlara yardımcı olmuştur, ancak elde edilen sonuçlar henüz ikna edici değildir. Varsayımlar ve tahminler gerekli olduğundan ve bu projelerin tümü çok geniş alanları kapsadığından, farklı kişiler arasında, hatta çok küçük hatalar bile, önemli kayıplara yol açabilir. Ayrıca, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, değerleme yöntemlerine odaklanarak 36 numaralı Genelgeyi de revize etmektedir.
Bu aynı zamanda İl Halk Komitesi'nin yakın zamanda Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na bir belge göndererek Başbakan'dan, Binh Thuan ilinin genel olarak arazi fiyatlarının belirlenmesinde ve özellikle Ocean Valley Turizm Kompleksi projesinde destek ve rehberlik sağlamak üzere Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, İnşaat Bakanlığı , Maliye Bakanlığı ve diğer ilgili bakanlık ve kurumlardan üyelerden oluşan bir çalışma grubu kurulmasını değerlendirmesini ve yönlendirmesini talep etmesinin nedenlerinden biridir. Şu anda merkezi hükümet, Binh Thuan'ı NovaWorld Phan Thiet projesindeki özel arazi değerlemesinde desteklemeyi kabul eden bir belge yayınladı…
Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı temsilcisine göre, NovaWorld Phan Thiet'e kıyasla sanayi bölgelerindeki arazi değerlemesi daha basittir. Ancak mevcut koşullar altında, daha fazla güven için merkezi hükümetin desteğiyle özel bir değerleme hesaplamasına hala ihtiyaç duyulmaktadır. İl genelindeki büyük projeler için özel arazi fiyatlarıyla ilgili engeller en kısa sürede çözülecektir.
İl Halk Komitesi'nin Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na gönderdiği resmi mektupta, mevcut arazi değerleme sürecinin, yatırım, planlama, inşaat, arazi, finans, bankacılık ve piyasa ile ilgili düzenleyici parametreleri içeren birçok sektör ve alanı kapsadığı için son derece karmaşık olduğu vurgulanmıştır. Bu durum, görevi yerine getirenlerin, uygun uygulama, değerlendirme ve analiz için değerleme metodolojisinin içeriğini tam olarak anlamak amacıyla birçok alanda genel bilgi ve deneyime sahip olmasını gerektirmektedir. Öte yandan, İl Doğal Kaynaklar ve Çevre Müdürlüğü personeli, mevcut karmaşık değerleme çalışmalarının taleplerini karşılamak için fiyatlandırma, finans ve inşaat gibi uzmanlık alanlarında yeterli deneyime sahip değildir. Bu nedenle, İl Halk Komitesi, projelerin kısa sürede uygulanabilmesi ve faaliyete geçirilebilmesi, böylece bölgenin sosyo-ekonomik kalkınmasına katkıda bulunabilmesi için, genel olarak Binh Thuan ilinde ve özellikle Okyanus Vadisi Turizm Kompleksi projesinde arazi fiyatlarının belirlenmesinde destek ve rehberlik sağlayacak bir çalışma grubunun kurulmasını Başbakan'a önermesini ve bu yönde talimat vermesini talep etmektedir.
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)