Arazi fiyatı riski kalkınmayı "tehdit ediyor". Bölüm 2

Yıllık arazi kira bedellerinin ve tek seferlik arazi kira bedellerinin belirlenmesindeki gecikme, yatırım ortamını etkileyerek üretim ve iş planlamasını, özellikle geniş alana ve büyük yatırım sermayesine sahip yatırım projeleri (LNG Liman Depo Projesi, Son My I Termik Santrali Projesi, Son My II Termik Santrali Projesi ve Rüzgar Enerjisi Fan Kanadı Üretim Projesi...) için yatırım kredisi ipoteklerini etkilemiştir. İl Sanayi Parkı Yönetim Kurulu, erken ve kararlı bir politika izlenmezse, ilin yatırım ortamını ve yatırım çekme sonuçlarını etkileyeceğini belirtti.

Bir taraf sabırsız, diğer taraf temkinli.

NovaWorld Phan Thiet, 2025 yılı sonuna kadar turizm ve ekonomik kentsel alan inşa etmeye ve tamamlamaya devam etmek için birçok faaliyetin "kilidini açmak" üzere belirli arazi fiyatlarını beklerken, Ham Tan'daki yeni sanayi parkları da kiraya verilecek belirli arazi fiyatlarını bekliyor. Buradan, belirlenen yol haritasına göre inşaat için bir temel oluşturulacak. Örneğin, Tan Duc Sanayi Parkı'nın inşaatına 2023'ün ikinci çeyreğinde başlanacak, ancak belirli arazi fiyatlarının (konut ve yerleşim alanlarındaki tarım arazileri için) belirlenmesi, değerlendirilmesi ve onaylanması çalışmaları hala yavaş olduğundan, bu uygulamanın zor olduğu düşünülüyor. Bu durum, tazminat ve tasfiye çalışmalarını etkiliyor. Sanayi Parkı yatırımcısı, şu anda 61,17 hektarlık bir alan için arazi tahsisi/kiralama başvurusunda bulundu. Ancak, bitişik olmayan araziler, tahsis/kiralama ve inşaata başlamak için inşaat izni başvurusunda bulunmayı zorlaştıracak. Son My I Sanayi Bölgesi'nde yatırımcıya ilk etapta İl Halk Komitesi tarafından 76,78 hektarlık bir arazi tahsis edildi. Ancak inşaatın yapılabilmesi için arazi kiralama sözleşmesi imzalayabilmek adına belirli bir arazi bedelinin de olması gerekiyor. Daha önce Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bir ihale düzenleyerek danışmanlık birimi (TMS Danışmanlık Ltd. Şti.) ile arazi kiralama bedelinin belirlenmesi için sözleşme imzalamıştı. Acilen gelen birçok evraktan sonra danışmanlık birimi, sanayi bölgesi projeleriyle ilgili değerleme çalışmaları için gelir ve maliyetlerin belirlenmesi amacıyla yapılan etüt ve bilgi toplama çalışmalarının çok sınırlı olması ve birçok zorlukla karşılaşılması nedeniyle Son My I Sanayi Bölgesi için belirli arazi bedellerinin belirlenmesinde gecikme yaşandığını, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 30 Haziran 2014 tarihli 36/2014/TT-BTNMT sayılı Genelgesi hükümlerine göre tam olarak ispatlanabilecek yeterli dayanağın bulunmadığını bildirdi. Bu nedenle, 5 Nisan 2023 tarihinde TMS Danışmanlık Limited Şirketi, ilgili birimlerden arazi değerlemesi için bilgi incelemesini desteklemelerini talep eden bir belge ve değerleme sonuçlarını açıklayan bir taslak rapor gönderdi. Ve hala... sonuçları bekliyoruz.

Bu nedenle, Nisan 2023 sonu itibarıyla İl Sanayi Parkı Yönetim Kurulu, Tan Duc Sanayi Parkı'nın 2023 yılının ikinci çeyreğinde inşaata başlaması için gerekli prosedürleri tamamlamasını desteklemek üzere ilgili birimlere rapor verdi. Bu prosedürler, yatırımcıların 61,17 hektarlık bir alanda arazi kiralama sözleşmeleri imzalamaları için belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinden itibaren geçerlidir. Benzer şekilde, 76,7 hektardan büyük olan Son My 1 Sanayi Parkı da, IPICO Şirketi'nin talebi üzerine Mayıs 2023'te İl Halk Komitesi'nin onayına sunularak, söz konusu alanda arazi kirası ödenebilecek, arazi kiralama sözleşmeleri imzalanabilecek ve sanayi parkı altyapısının inşası organize edilebilecektir.

Özellikle, tazminat ve tasfiye çalışmalarını yürüten ve yatırıma hazırlanan sanayi bölgesi yatırımcılarının hepsi bir defada arazi kiralamak istiyor. Ardından, yaklaşık 300 hektarlık bir alana sahip LNG Gaz Limanı Deposu, Son My I Termik Santrali Projesi, Son My II Termik Santrali Projesi gibi ilgili projelerin de bir defada arazi kiralaması gerekiyor. Bu arada, İl Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu'ndan alınan bilgiye göre, kesin arazi bedeli henüz belirlenmediği için, Ham Kiem I Sanayi Bölgesi'nde şu anda 4 proje (4,72 hektar alana sahip) ve Ham Kiem II Sanayi Bölgesi'nde 1 proje (2,41 hektar alana sahip) bulunmakta olup, İl Halk Komitesi tarafından arazi kirasının bir defada ödenmesi onaylanmış, ancak sanayi bölgesi yatırımcılarının bir defada ödeme yapmaları konusu 3 yıldır devam ettiği için henüz çözülmemiştir. Yatırımcıların arsayı hemen kiralama isteği, ikincil yatırımcının çekilmesini ve projenin hayata geçirilmesi için muhasebe ve borçlanmada sermaye sağlanmasını kolaylaştırmaktır.

Bu kadar acele etmenin ne anlamı var?

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı temsilcisi, 20 milyar VND'nin üzerindeki arazi değerine sahip projelere uygulanan özel arazi değerlemesinin birçok nedenden dolayı yavaş olduğunu söyledi. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 36. Genelgesi'ne göre değerleme için 5 yöntem var, ancak en yaygın olarak uygulanan 3 yöntem artı değer, gelir ve karşılaştırmadır. Ancak, bir dizi vakadan elde edilen bilgiler ışığında, danışmanlık birimleri, özellikle girdi faktörleri sabit değilse, bu yöntemlerin her bir projeye uygulanmasının garantili olmadığı ve yanlış çıktı sonuçlarına yol açtığı konusunda endişe duymaktadır. Örneğin, karşılaştırma yönteminde, söz konusu alan her zaman tarım arazisi olmuştur, herhangi bir işlem yoktur ve bu nedenle karşılaştırılamaz. Veya artı değer ve gelir yöntemlerinde kalkınma geliri, yatırım sermaye oranı, birim fiyat... gibi çok karmaşık değerlerin belirlenmesi gerekir. Bu nedenle, danışmanlık birimleri bunu defalarca yapmış, Bakanlık danışmanlık birimlerine yardımcı olmuş ancak sonuçlar ikna edici olmamıştır. Varsayım ve tahmin yapılması gerektiğinden ve bu projelerin hepsi alan olarak çok büyük olduğundan, bir kişi ile diğeri arasında oluşabilecek hata riski, çok küçük bile olsa, büyük bir kayba yol açabilir. Ayrıca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, değerleme yöntemlerine odaklanarak 36 sayılı Genelge'yi de revize ediyor.

Bu aynı zamanda, İl Halk Komitesi'nin, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan, Başbakan'a, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, İnşaat Bakanlığı, Maliye Bakanlığı ve ilgili bakanlık ve birimlerden üyelerden oluşan bir Çalışma Grubu'nun kurulmasını değerlendirmesini ve yönlendirmesini talep eden bir belge yayınlamasının nedenlerinden biridir. Bu grup, Binh Thuan eyaletinin genel olarak ve özellikle Ocean Valley Turizm Kompleksi projesindeki arazi fiyatlarının belirlenmesinde destek ve rehberlik sağlayacaktır. Merkez Hükümeti, şu anda, NovaWorld Phan Thiet projesindeki belirli arazi fiyatlarının değerlendirilmesinde Binh Thuan'ı desteklemeyi kabul eden bir belge yayınlamıştır...

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı temsilcisine göre, NovaWorld Phan Thiet'e kıyasla sanayi bölgelerinde arazi değerlemesi daha basit. Ancak mevcut durumda, daha emin olmak için Merkezi Hükümet'in desteğiyle özel bir değerleme hesaplaması yapılması da gerekiyor. En kısa sürede, eyaletteki büyük projelerin özel arazi fiyatlarıyla ilgili engellerin kaldırılması sağlanacaktır.

İl Halk Komitesi'nin Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na gönderdiği resmi yazıda, mevcut arazi değerleme çalışmasının, yatırım, planlama, inşaat, arazi, finans, bankacılık, piyasa gibi birçok alanı kapsayan ve parametreleri düzenleyen birçok sektör ve alanı kapsadığı için oldukça karmaşık olduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle, uygulayıcının değerleme yönteminin içeriğini tam olarak anlayıp uygun şekilde değerlendirebilmesi için birçok alanda genel bilgi ve deneyime sahip olması gerekmektedir. Öte yandan, ilin Doğal Kaynaklar ve Çevre sektörü personeli, günümüzdeki oldukça karmaşık değerleme çalışmalarının gerekliliklerini karşılamak için fiyat, finans, inşaat gibi uzmanlık alanlarında fazla deneyime sahip değildir. Bu nedenle, İl Halk Komitesi, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın Başbakan'a, Binh Thuan eyaletinin genel olarak ve özellikle Ocean Valley Turizm Kompleksi projesinde arazi fiyatlarının belirlenmesinde destek ve rehberlik sağlamak üzere bir Çalışma Grubu kurulmasını değerlendirmesini ve bu konuda talimat vermesini tavsiye etmesini önermiştir. Böylece projeler kısa sürede hayata geçirilebilir, faaliyete geçirilebilir ve yerel sosyo -ekonomi geliştirilebilir.

[reklam_2]
Kaynak