Kiralık konutlar: Modern şehirlerin en büyük sorunu.

VTV.vn - Gençlerin gelirlerinin büyük bir kısmını kiraya harcamak zorunda kalmaları, sosyal güvenlikten öteye uzanan bir baskı oluşturarak uzun vadeli büyümeyi etkiliyor.

Genç İspanyolların kiralık ev yolculuğu.

Birçok ekonomide , uygun fiyatlı kiralık konutlar kentsel refah politikasının önemli bir bileşeni haline geliyor. Avrupa Komisyonu'nun (AK) geçen yılki verilerine göre, Avrupa nüfusunun yaklaşık %31-32'si kiralık konutlarda yaşıyor. Yıllık eğilimler, Avrupa'da kiracı oranında bir artış olduğunu ve özellikle büyük şehirlerde kiralamanın giderek geçici olmaktan ziyade uzun vadeli bir ikamet biçimi haline geldiğini gösteriyor.

Avrupa Birliği, kısa süreli kiralık konut sayısının 2018 ile 2024 yılları arasında %93 arttığını bildiriyor. Ancak bu segmentin gerçekten erişilebilir hale gelmesi için, zorluk sadece mevcut daire sayısında değil, aynı zamanda genç çalışanların gelirleri ile kira fiyatları arasındaki giderek büyüyen uçurumda da yatıyor. İspanya bunun açık bir örneğidir.

30 yaşında, istikrarlı bir işi olan Soraya Fakir, Madrid'de hâlâ gerçekten bağımsız bir yaşam alanına sahip olamadı. Birçok genç İspanyol için finansal bağımsızlık artık bağımsız yaşama yeteneğiyle eşdeğer değil.

Ofis çalışanı Soraya Fakir şunları paylaştı: "Sanırım benim yaşımdaki birçok insan ya kendi başına yaşayacak paraya sahip değil ya da ancak çok kötü koşullar altında yaşayabiliyor. 30 yaşında, işiniz ve istikrarınız olsa bile, gerçekten size ait bir alanınız olmuyor. Tanımadığınız insanlarla bir evi paylaşmak, çok yüksek kira ödemek zorunda kalıyorsunuz ve yaşam giderleriniz için çok az paranız kalıyor. Gelecek için plan yapamıyorsunuz, çünkü bunun için paranız yok."

Geçtiğimiz hafta sonu, binlerce kiracı ve ev sahibi adayı Madrid sokaklarına çıkarak protesto gösterisi düzenledi. Sloganları basitti: "Artık dayanamıyoruz."

"Bu duruma katlanmaktan, hiçbir yardım almamaktan ve birkaç kişinin spekülatif davranışlarından en çok etkilenen grup olmaktan bıktık. Ev fiyatlarının düşmesini istiyoruz," dedi ofis çalışanı Soraya Fakir.

Eurostat'a göre, İspanya'da konut maliyetlerinin 2025 yılı sonuna kadar bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %13 artması bekleniyor. Bu arada, kamu kiralık konut arzı oldukça sınırlı kalmaya devam ediyor. İspanya'da konut arzının %2'sinden azı kamu kiralık konutlarından oluşuyor; bu oran OECD ortalaması olan %7'nin oldukça altında. Bu rakam Fransa'da %14, İngiltere'de %16 ve Hollanda'da %34 gibi yüksek seviyelerde.

Değerli Konut Gözlemevi (ESADE) Müdür Yardımcısı Raluca Budian şunları söyledi: "İspanya hiçbir zaman istikrarlı bir kamu kiralık konut fonu oluşturmadı. Bizde bu oran sadece %2 civarında, oysa birçok ülke %20 veya %30'a ulaşabiliyor."

Bayan Budian'a göre, sorun, nüfusun büyük şehirlerde yoğunlaşması, turistik kiralık konutlar ve mevsimlik konutların konut piyasasından arzı çekmesi ve ücretlerin yükselen konut fiyatlarına ayak uyduramaması nedeniyle daha da kötüleşiyor.

İspanya hükümeti, konut krizini ele almak için 7 milyar avroluk bir planı onayladı. Bu plan, önümüzdeki dört yıl içinde konutlara yapılan kamu yatırımlarını üç katına çıkarıyor; yaklaşık %40'ı kamu konut arzının genişletilmesine, %30'u ise enerji verimliliğinin artırılması ve seyrek nüfuslu bölgelerde inşaat da dahil olmak üzere ev tadilatlarına ayrılacak. Kalan kısım ise gençlere odaklanan sübvansiyonlar şeklinde verilecek.

Artan kiralar ve gelirlerin bu artışa ayak uyduramaması, istikrarlı işlere sahip olanlar da dahil olmak üzere birçok genç İspanyol'un bağımsız yaşamalarını ve geleceklerini planlamalarını zorlaştırıyor.

Viyana'da uygun fiyatlı sosyal konut politikası

İspanya örneği, kiralık konutları desteklemenin sadece daha fazla apartman inşa etmekle ilgili olmadığını gösteriyor. Aynı zamanda bir ülkenin, genç işçi kuşağı için gelir, kira ve bağımsız yaşam hakkı arasındaki dengeyi nasıl yeniden düzenleyebileceğiyle de ilgili.

Avusturya'nın başkenti Viyana'da hükümet, sosyal konut kiralama modeliyle bu hedefe ulaşmaya çok yaklaşmış görünüyor.

Deloitte'un yaptığı bir araştırmaya göre, Viyana'daki kiracılar ortalama olarak Londra, Paris veya Dublin'de ödedikleri kiranın yalnızca üçte birini ödüyor. Bunun nedenlerinden biri oldukça basit: kamu konutları şehir mülkiyetinde.

Viyana'da yaklaşık 220.000 sosyal konut birimi bulunmaktadır. Viyana sakinlerinin dörtte biri sosyal konut kiracısıdır ve devlet sübvansiyonlarıyla inşa edilen yaklaşık 200.000 kooperatif konut birimini de dahil edersek, bu sayı nüfusun %50'sini aşmaktadır.

Viyana'da, mütevazı bir gelire sahip genç bir kişinin şehir merkezine yakın iki odalı bir daireyi ayda 600 eurodan daha az bir fiyata kiralayabilmesi bir gerçektir. Bunun ardında, Viyana'nın neredeyse bir asırdır izlediği kentsel gelişim felsefesi yatmaktadır.

Viyana, uzun yıllardır The Economist tarafından dünyanın en yaşanabilir şehri olarak gösteriliyor. Bunun en önemli faktörlerinden biri, şehir merkezindeki kiralık konut fiyatlarının çoğu insan için uygun olmasını sağlayan geniş kapsamlı sosyal konut politikasıdır.

Birçok ülkenin sosyal konutları yalnızca çok düşük gelirli gruplar için önceliklendirmesinin aksine, Viyana çeşitli sosyal sınıflardan sakinlerin bir arada yaşadığı bir ortamı aktif olarak koruyor. Öğrenciler, genç işçiler ve orta sınıf mensupları, ilk gelir şartlarını karşılamaları koşuluyla sisteme erişebiliyorlar.

Bu felsefe, I. Dünya Savaşı'ndan sonra Viyana'nın ciddi bir konut kriziyle karşı karşıya kalmasıyla şekillenmeye başladı. Şehir, lüks vergilerinden elde edilen geliri kullanarak yirmi yıldan kısa bir sürede on binlerce sosyal konut inşa etti.

Viyana'nın sosyal konutları geçici bir çözüm olarak görmediği, aksine uygun fiyatlı konut geliştirilmesi için sürekli olarak kamu arazisi rezervleri bulundurduğu dikkat çekicidir. Viyana, 40 yıldan uzun bir süre önce, özellikle sosyal konut inşaatı için yaklaşık 3 milyon metrekarelik araziyi elinde bulunduran bir arazi edinimi ve kentsel yeniden geliştirme fonu kurmuştur.

Viyana, 2019 yılında ek düzenlemeler getirdi: tüm büyük ölçekli konut geliştirme projelerinin alanının yaklaşık üçte ikisini devlet destekli dairelere ayırması gerekiyor. Şehir, 2015 yılından bu yana on yıldan fazla süren bir kesintinin ardından sosyal konut inşa programını yeniden başlattı. Sadece 2024 yılında bu sektöre ayrılan bütçe 557 milyon avroyu aştı.

Dünyanın birçok büyük şehrinde kira fiyatlarının hızla yükseldiği bir dönemde Viyana farklı bir yaklaşım sergiliyor: uygun fiyatlı konutları sadece bir sosyal yardım politikası olarak değil, sosyal istikrarı koruma ve uzun vadeli kentsel ekonomik canlılığı sürdürme stratejisinin bir parçası olarak görüyor.

Birçok ülke, uygun fiyatlı kiralık konutları sosyal istikrarın, sürdürülebilir büyümenin ve genç çalışanların ülkede kalmasının anahtarı olarak görüyor.

Singapur: Konut, toplumsal istikrar için bir araçtır.

Öte yandan, Singapur gibi Asya ülkelerinde konut, sadece bir emlak meselesinden ibaret değil. Bu ada ülkesi, kiralık konutları toplumu istikrara kavuşturma ve kentli bir orta sınıfı koruma stratejisinin bir parçası olarak görüyor.

Şu anda Singapurluların yaklaşık %80'i Konut Geliştirme Kurulu (HDB) tarafından yönetilen kamu konut sitelerinde yaşamaktadır. Bu konut siteleri genellikle MRT (Hızlı Toplu Taşıma) sistemleri, okullar, anaokulları, yemek alanları ve iş merkezleriyle entegre edilerek eksiksiz kentsel topluluklar oluşturmaktadır.

2025 yılında Singapur, artan yaşam maliyetleri ve konut fiyatları karşısında ilk kez ev sahibi olacaklara ve genç ailelere yönelik desteğini genişletmeye devam ediyor. Hükümet, uygun fiyatlı konuta erişimin doğrudan doğum oranları, sosyal istikrar ve genç kentli işçileri elde tutma yeteneğiyle bağlantılı olduğuna inanıyor.

Singapur için konut, sadece biriktirilecek bir varlık değil, aynı zamanda yaşam kalitesini korumak ve ekonominin uzun vadeli rekabet gücünü sağlamak için bir araçtır.

Kiralık konut piyasasının uzun vadeli zorluğu.

Farklı yaklaşımlarına rağmen, Viyana ve Singapur'un ortak bir noktası var: konut sorununu uzun vadeli bir sosyal istikrar stratejisinin parçası olarak görüyorlar. Ancak, diğer birçok şehir için konutun uygun fiyatlı kalması, önemli ödünleşmeler içeren karmaşık bir sorun olmaya devam ediyor. Bunun nedeni nedir?

Açıkçası, bu piyasa düzenlenmeden bırakılırsa, düşük gelirli kişiler ve genç işçiler kiralık konutlara erişmek için yeterli mali kaynaklara sahip olmayacaklardır. Ancak, kira fiyat tavanlarına çok fazla müdahale ev sahiplerini korursa, uzun yıllar sonra sonuçlar doğurabilir: Birincisi, ev sahipleri artık uzun vadeli kiralama yapmak istemeyebilir, bunun yerine daha yüksek getiri sağlayan kısa vadeli kiralamaları tercih edebilirler; ikincisi, işletmeler bu segmentte inşaata yatırım yapmaktan çekinebilirler.

Her yıl yaklaşık 20 milyon turist İspanya'nın Barselona kentine akın ediyor ve bu da Barselona'yı Avrupa'nın en çok ziyaret edilen yerlerinden biri yapıyor. Ancak turist akınıyla birlikte konut piyasası üzerinde de artan bir baskı oluşuyor.

Limana yakın Barceloneta bölgesinde, birçok sakin, apartmanların yerel halk için uzun süreli kiralık konutlar olmaktan ziyade, yavaş yavaş turistler için kısa süreli konaklama yerlerine dönüştürüldüğüne inanıyor.

Barselona sakini Esther Jorquera şunları söyledi: "Şehrin aşırı kalabalık olduğu ve kiralık ev bulma konusunda yerel halk üzerinde baskı yarattığı açık. Daha az turiste ihtiyacımız var, ancak kontrollü ve gerçekten etkili bir şekilde."

Barselona yetkilileri, son yıllarda yaklaşık 10.000 yasadışı turistik kiralık dairenin kapatıldığını söylüyor. Ancak kontrol kolay değil.

Barselona'da konut müfettişi olan Juan şunları söyledi: "Yakalandıklarında, küçük kiralık dairelerin birçok sahibi duracaktır. Ancak Barselona genelinde 10, 15 hatta 60 daireye sahip büyük mülk sahipleri için durum farklı. 60.000 avroluk para cezası konusunda fazla endişelenmiyorlar, çünkü bu parayı diğer dairelerden hızla geri kazanabiliyorlar."

Barselona, ​​birçok büyük şehirde giderek yaygınlaşan bir gerçeği sergiliyor: Şehir daireleri artık sadece yaşamak için değil, turizmden ve diğer ülkelerden gelen yüksek gelirli kişilerden gelir elde eden bir varlık sınıfı haline geliyor. Bu nedenle, genç çalışanlar için kiralık konutları uygun fiyatlı tutma zorluğu, sadece daha fazla konut inşa etmekten çok daha karmaşık.

Avrupa'dan Asya'ya kadar birçok hükümetin kiralık konut piyasasına bakış açısını kademeli olarak değiştirdiği açıkça görülmektedir. Daha önce konut öncelikle sahip olunacak ve biriktirilecek bir varlık olarak görülürken, giderek artan sayıda ülke artık uygun fiyatlı konuta erişimi uzun vadeli sosyal istikrar, işgücü verimliliği ve kentsel rekabet gücü için ayrılmaz bir unsur olarak değerlendirmektedir.

Gençlerin gelirlerinin büyük bir kısmını kiraya harcamak zorunda kalmaları, para biriktirmelerini, aile kurmalarını ve çocuk sahibi olmalarını zorlaştırıyor. Modern bir kent ekonomisinde, kiralık konut sorunu bu nedenle artık sadece emlak sektörü için bir sorun olmaktan çıkıp, giderek ekonomik büyüme için de bir sorun haline geliyor.

Kaynak: https://vtv.vn/nha-cho-thue-thach-thuc-lon-nhat-cua-cac-do-thi-hien-dai-100260527104210293.htm