"Pratik gayrimenkul segmentleri" için krediyi kolaylaştırmak

Sosyal konut ve sanayi parkları/ihracat işleme bölgeleri için ödenmemiş kredilerin hesaplanma yönteminin ayarlanması, sermaye akışını "pratik" sektörlere yönlendirmek için gerekli bir ivme olarak görülüyor.

Vietnam Merkez Bankası (SBV), sosyal konutlar, sanayi parkları ve ihracat işleme bölgeleri de dahil olmak üzere belirli öncelikli gayrimenkul sektörleri için kredi büyümesinin belirlenme yönteminde yapılacak düzenlemelerle ilgili bir belgeyi yakın zamanda 25 ticari bankaya gönderdi.

Sosyal konut ve sanayi bölgeleri bundan fayda görecek.

Buna göre, 1 Ocak - 31 Aralık 2026 tarihleri ​​arasında, yukarıda belirtilen üç sektördeki krediler için 2025 yıl sonuna kıyasla oluşan ek kredi bakiyeleri, bu sektörün kredi büyüme oranının belirlenmesi ve kontrol edilmesi sırasında gayrimenkul kredi bakiyelerine dahil edilmeyecektir.

Bu adım, sosyal konut ve üretim altyapı projelerine yönelik artan sermaye talebi bağlamında önemli bir düzenleme olarak değerlendirilmektedir. Öncelikli kredilerin gayrimenkul kredi limitlerinden çıkarılması, bankaların kredi verme kapasitesini artırmasına olanak sağlayacak ve böylece sosyal refah hedeflerini, sanayi gelişimini destekleyecek ve yatırımları çekecektir.

Mirae Asset Vietnam Menkul Kıymetler Şirketi'nde (MAS) analist olarak görev yapan Bayan Huynh Thi Thu Thao, Vietnam Merkez Bankası'nın bazı öncelikli gayrimenkul segmentleri için kredi hesaplama yöntemini gevşetmesinin, bu sektörlere sermaye akışını desteklemekle kalmayıp, aynı zamanda tüm piyasanın likiditesinin iyileştirilmesine de katkıda bulunduğunu belirtti.

Bayan Thao'ya göre, politikanın amacı, sermayenin ticari veya spekülatif gayrimenkule yoğun bir şekilde akması yerine, üretime hizmet eden, yabancı doğrudan yatırımı (FDI) çeken ve pratik konut ihtiyaçlarını karşılayan sektörlere yeniden tahsis edilmesidir. Bu, tüm sektör genelinde kredi büyümesi üzerindeki devam eden baskı bağlamında olumlu bir işaret olarak görülmektedir. Bankalar, sosyal konutlara, sanayi parklarına ve üretim altyapısına kredi vermeyi artırmaya teşvik edilmektedir, ancak yine de Vietnam Merkez Bankası tarafından kontrol edilen genel kredi büyüme sınırlarına uymaları gerekmektedir.

Vietnam Devlet Bankası'ndan alınan verilere göre, 31 Mayıs 2026 itibarıyla tüm sistemdeki krediler bir önceki yılın sonuna göre %10,4 oranında artacakken, 2025 yılının aynı döneminde artış sadece %7,1 olacak. Buna rağmen, düzenleyici kurum tüm yıl için yaklaşık %19'luk bir kredi büyümesi hedefliyor ve böylece ekonominin üretim, iş ve öncelikli sektörler için sermayeye erişimini kolaylaştırmayı amaçlıyor. Bayan Thu Thao, "Bu politika, sermayeye ihtiyaç duyan sektörler için darboğazları ortadan kaldırmanın yanı sıra, ticari gayrimenkul ve spekülatif faaliyetler için risk kontrolünü de sağlamanın bir çözümü olarak görülüyor. Bu, mevcut bağlamda uygun bir düzenleyici yaklaşımdır," yorumunda bulundu.

Bir gayrimenkul şirketinin genel müdürü, yasal sorunlar nedeniyle bir süre sonra yeniden başlattığı projeyle ilgili olarak, iş açısından bakıldığında bu bilginin başlangıçta piyasa üzerinde olumlu bir psikolojik etki yaratabileceğine inanıyor.

Bu uzmana göre, doğrudan etki öncelikle sosyal konut, sanayi parkları ve ihracat işleme bölgeleri geliştiren işletmeleri etkileyecek; bu sektörler yeni politikadan fayda sağlayacak sektörler arasında yer alıyor. Öte yandan, ticari konut projeleri henüz öncelikli gruplar arasında değil. İş adamı, "Ancak genel olarak, kredi daha aktif hale geldiğinde, segmentten bağımsız olarak yayılacak ve tüm piyasayı olumlu etkileyecektir. Bu, mevcut dönemde gayrimenkul sektörü için hala iyi bir işaret" yorumunu yaptı.

Khanh Hoa'da bir sosyal konut projesi. (Küçük resim: Belirli öncelikli gayrimenkul sektörleri için artırılmış kredi verilen 25 bankanın listesi. Fotoğraf: KY NAM)

Belirlenen limiti aşmayın.

Nguoi Lao Dong gazetesinden bir muhabirle konuşan Vietnam Sanayi ve Ticaret Bankası ( VietinBank ) üst düzey bir yöneticisi, piyasanın hâlâ toparlanma sürecinde olduğu bir dönemde kredi riskini sınırlamak amacıyla 2025 yılında birçok bankanın gayrimenkul kredilendirme faaliyetlerini sıkılaştırdığını ve yalnızca yüksek fizibiliteye ve net etkinliğe sahip projelere fon sağlamaya odaklandığını söyledi.

Ancak 2025 yılının sonundan itibaren birçok kredi kuruluşu, Vietnam Merkez Bankası'ndan (SBV) gayrimenkul kredisi bakiyelerinin belirlenme yöntemini yeniden değerlendirmesini talep etti. Bankalara göre, sosyal konut, sanayi parkları ve ihracat işleme bölgelerine yapılan yatırımlar için verilen kredilerin toplam gayrimenkul kredisi bakiyesine dahil edilmesi tamamen uygun değil. Bunların hepsi, devlet tarafından sosyal refah hedeflerine hizmet etmek, yatırım sermayesi çekmek, üretim ve ticareti teşvik etmek ve ekonomik büyümeyi artırmak için teşvik edilen sektörlerdir. VietinBank'tan bir yetkili, "Belki de bu gerçekliğe dayanarak, SBV 2026 yılında sosyal konut, sanayi parkları ve ihracat işleme bölgeleri için verilen ek kredi bakiyelerini gayrimenkul kredisi bakiyesi hedefinden hariç tutacak şekilde yönergelerini ayarladı" yorumunu yaptı.

Ona göre, yeni hesaplama yöntemi bankalara gayrimenkul sektöründe daha fazla kredi verme olanağı sağlayacak. Diğer sektörlerde kredi genişletmede zorluk yaşamaları durumunda, bankalar karlı ve iyi yatırım getirisi sağlayan gayrimenkul projelerine finansman sağlamayı düşünebilirler.

Uzmanlara göre, gayrimenkul kredisi bakiyesinin hesaplanmasındaki bu düzenleme, tüm piyasayı aniden etkilemeyebilir, ancak sermayenin ekonomiye katma değer yaratabilecek sektörlere daha fazla yönlendirildiğinin bir işaretidir. Bu aynı zamanda, henüz toparlanma sürecinde olan bir gayrimenkul piyasası bağlamında, büyümeyi destekleme ve riskleri kontrol etme hedefini dengeleme yönünde atılmış bir adımdır.

Ancak, hesaplama yönteminin gevşetilmesi, kredi kuruluşlarının sınırsız kredi verme olanağına sahip olacağı anlamına gelmez. Bankalar, Vietnam Merkez Bankası'nın yıl başında belirlediği genel kredi büyüme limitlerine kesinlikle uymaya devam etmelidir.

Vietnam Devlet Bankası'nın 31 Aralık 2025 tarihli 11686 sayılı Genelgesi'ne göre, her bankanın kredi büyüme hedefi, 2026 yılında uygulanan %2,6'lık genel katsayıyla çarpılan 1 ila 5 arasında bir derecelendirme puanına göre belirlenmektedir. Bu, belirli öncelikli segmentler için genişletilmiş kredi alanı olsa bile, bir bankanın toplam kredi bakiyesinin tahsis edilen limiti aşamayacağı anlamına gelir. Örneğin, bir bankaya 2026 yılında %13'lük maksimum kredi büyüme oranı atanmışsa, gayrimenkul kredileri de dahil olmak üzere toplam kredi bakiyesi, bir önceki yılın sonuna göre yalnızca %13 oranında artabilir. Örneğin, 2025 yılı sonunda gayrimenkul kredi bakiyesi 100 milyar VND'ye ulaşmışsa, 2026 yılındaki maksimum limit yaklaşık 113 milyar VND olacaktır. Bu düzenleme, riski kontrol etmeyi, gayrimenkule aşırı sermaye girişini önlemeyi ve bankacılık sisteminin ve finans piyasasının istikrarını sağlamayı amaçlamaktadır.

Toplu kredi dağıtımına son.

Asya Ticaret Bankası (ACB) Bireysel Müşteri Bölümü Direktörü Bay Nguyen Le Nam'a göre, Vietnam Merkez Bankası (SBV), gayrimenkul sektöründe kredi kontrolüne yönelik sıkı ancak daha esnek bir yaklaşımı sürdürmeye devam ediyor. Bay Nam, mevcut piyasanın artık toplu kredi dağıtımına uygun olmadığını vurguladı. Bunun yerine, bankalar belirli müşteri gruplarına ve projelere özel kredi paketleri geliştirmeye odaklanacak. Değerlendirme, genel bir şablon uygulamak yerine, yatırım verimliliği, geri ödeme kapasitesi ve proje fizibilitesine dayanacak. Bay Nam, "ACB, işletmelerin ve bireylerin gerçek ihtiyaçlarını karşılayan kredi çözümleri tasarlıyor. Banka, her ne pahasına olursa olsun kredi genişletmek yerine, verimli ve piyasanın gerçek ihtiyaçlarını karşılayan projelere öncelik veriyor," dedi.

Kaynak: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm