Çeşitli illerde 2026 yılı için en uygun arsa fiyatları listesi.

Bugüne kadar iller, 2024 Arazi Kanunu'na uygun olarak yeni arazi fiyat listelerini duyurdu ve bu listeler, 1 Ocak 2026'dan itibaren resmi olarak uygulanmak üzere İl Halk Meclislerine sunulmadan önce geniş çaplı görüşler toplamak amacıyla hazırlandı. Arazi fiyat listelerindeki değişiklikler, kamuoyu, işletmeler, basın ve sosyal çevrelerden büyük ilgi görüyor; bu durumun oldukça tartışmalı bir konu haline geldiği söylenebilir.

2026 yılından itibaren hükümet, her 5 yılda bir hükümet tarafından belirlenen arazi fiyat çerçevesini kaldıracak ve bunun yerine iller tarafından belirlenen ve daha sonra piyasadaki gerçek dalgalanmalara göre yıllık olarak güncellenen arazi fiyat tablolarını uygulamaya koyacaktır. Arazi fiyat tabloları, alanlar ve konumlar için ilkeler, prosedürler, yöntemler ve kriterler konusunda Tarım ve Çevre Bakanlığı'ndan gelen sıkı hükümet düzenlemeleri ve rehberliğine göre geliştirilmiştir. En temel iki ilke, piyasa fiyatlarını yakından yansıtan fiyatların belirlenmesi ve fiyatı belirleyen danışma birimi ile yetkili makam tarafından onaylanan Fiyat Değerlendirme Kurulu arasında bağımsızlığın sağlanmasıdır. Genel fiyat tablosu, 8 arazi türüne göre 8 temel alt tablo içermektedir: Tarım arazileri için 4 tablo (yıllık ürün arazisi, çok yıllık ürün arazisi, su ürünleri yetiştirme arazisi ve orman arazisi). Tarım dışı araziler için 4 tablo (konut arazisi, ticari ve hizmet arazisi, üretim tesisi arazisi ve sanayi parkı arazisi). Ayrıca, arazi fiyatları, kentsel ve kırsal alanlara göre sınıflandırılan konut arazisi ve diğer tarım dışı arazi türleri gibi daha küçük alt tablolara da ayrılabilir. Arazi fiyat tabloları, her idari birim (belediye/mahalle) için de mevcuttur ve her birim daha sonra birkaç bölgeye ayrılır; her bölge de bir dizi kategori içerir. Her kategorinin bir dizi konumu vardır. Konut ve diğer tarım dışı arazilerin her kategorisi genellikle 5 konuma sahipken, tarım arazilerinin her kategorisi genellikle 3 konuma sahiptir. 1 numaralı konumun fiyatı en yüksektir ve sonraki konumların fiyatı düşmektedir.

Arazi fiyat listesi, devlet mülkiyetindeki arazilerin kiralanması veya tahsisi (ücretli) için değerinin belirlenmesinde, ihale fiyatlarında, arazi dönüştürülürken alınan arazi kullanım ücretlerinde, arazi alım satımında alınan vergilerde, devletin araziyi geri alması durumunda ödenecek tazminatlarda ve araziyle ilgili diğer ücret ve harçlarda temel bir dayanak görevi görür.

2026 yılı için illere önerilen arazi fiyat listesi, piyasa fiyatlarına yakın olup, konut arazilerinde ortalama %30-70, tarım arazilerinde ise %20-50 oranında artış göstermektedir (2025 sonuna kadar uygulanan arazi fiyat listesine kıyasla). Ovalarda konut arazilerinde önerilen artış %30-40, tarım arazilerinde ise %15-30'dur. Bu oran dağlık bölgelerde %15-30 ve %10-25'tir. Dağlık bölgelerdeki en yüksek arazi fiyatları, ovalardaki fiyatların sadece %10-30'u kadar olup, önemli ölçüde daha düşüktür. Özellikle, il birleşmeleri durumunda, merkezi bölgelerdeki arazi fiyatları artmaz, hatta il idari merkezinin yer değiştirmesi durumunda düşebilir. Bunun aksine, birleşen illerin ortak idari merkezi haline gelen bölgelerdeki arazi fiyatları keskin bir şekilde artmaktadır.

Birkaç bölge medyanın ilgi odağı haline geldi. Kuzeyde, Hanoi, kentsel arazi fiyatlarında %2-26 (2025'teki düzeltilmiş fiyata kıyasla) ve %150-270 (2025'teki düzeltilmemiş fiyata kıyasla) artış öneriyor. Şehir merkezindeki kentsel arazi için metrekare başına en yüksek fiyat 702 milyon VND, tarım arazisi için ise 290.000 VND. Quang Ninh'de kentsel arazi fiyatları ortalama 1,5-2 kat artarken, bazı bölgelerde 5 katın üzerine çıkarak 203 milyon VND'ye ulaştı; kırsal arazi fiyatları ise ortalama 3 kat artarken, bazı bölgelerde 9 kata ulaştı. Hai Phong'da %370'lik en yüksek artış görüldü ve kentsel arazi fiyatları 200 milyon VND'yi aştı. Bac Ninh'de ise kentsel arazi fiyatları ortalama 2,4 kat artarak 120 milyon VND'ye ulaştı. Orta Vietnam'da, Nghe An eyaletinde, eski ve yeni Vinh şehrinin bazı bölgelerindeki arazi fiyatları piyasa değerinin %80'i üzerinden hesaplanıyor ve en yüksek fiyatlar 200 milyon VND'yi aşıyor. Da Nang'da, kentsel arazi fiyatları %5-82 oranında artarak 350 milyon VND'ye ulaştı; her türden tarım arazisi fiyatları ortalama %140-150 oranında artarak 300.000 VND'ye ulaştı. Quang Ngai'de, kentsel arazi fiyatları 2-3 kat artarak 60 milyon VND'ye ulaştı. Güney Vietnam'da, Ho Chi Minh şehrinde %4-280 arasında artışlar görüldü. Kentsel arazi fiyatları en yüksek 687 milyon VND'ye, tarım arazisi fiyatları ise 810.000 VND'ye ulaştı. Dong Nai'de, konut arazisi fiyatları 1,3-2 kat; tarım arazisi fiyatları ise 1,1-1,8 kat arttı ve bazı bölgelerde artış 9 kata kadar çıktı. Şehirlerdeki arsa fiyatları en yüksek 64 milyon VND'ye, kırsal kesimdeki konut arsaları 18 milyon VND'ye ve tarım arazileri ise 396.000 VND/m2'ye ulaştı. Tay Ninh'de kırsal ve kentsel alanlardaki arsa fiyatları 1,6 ila 6 kat artarken, şehirlerdeki arsa fiyatları 83 milyon VND'ye, tarım arazileri ise 178.000 VND'ye kadar yükseldi.

Kuzey Orta ve dağlık bölgelerdeki iller, düşük ila orta düzeyde arazi fiyat artışları gösteren gruba dahildir. Kentsel yerleşim arazileri ortalama %15-30 oranında artarken, en yüksek artış 5-8 kat oldu; tarım arazileri ise ortalama %5-20 oranında artarken, en yüksek artış %80 oldu. Thai Nguyen ili en yüksek zirveye ulaşarak tarım arazilerinin 140.000 VND'ye, kentsel yerleşim arazilerinin ise 100 milyon VND'ye ulaşmasını sağladı. Phu Tho ilinde fiyatlar 90.000 VND'nin üzerinde ve 105 milyon VND'ye ulaştı. Lao Cai ilinde fiyatlar 50.000 VND'nin üzerinde ve 83 milyon VND'ye ulaştı. Dien Bien ilinde fiyatlar 82.000 VND ve 42,5 milyon VND arasında değişti. Lai Chau ilinde fiyatlar 43.000 VND ve 9 milyon VND'nin üzerinde seyretti. Lang Son eyaletinde fiyatlar 43.000 VND ile 37.2 milyon VND arasında değişiyordu.

Son La, 2026 yılı arazi fiyat listesini erken açıklayan illerden biri olup, şu anda her düzeyden, sektörden, kuruluştan ve kamuoyundan geri bildirim topluyor. İl Vatan Cephesi Komitesi de Danışma Konseyi üyelerinden görüş topluyor. Son La'nın arazi fiyat listesi, sekiz arazi türü için sekiz fiyat listesinden oluşuyor. Tarım arazileri dört listeye sahip (yıllık ürün ekili arazi, çok yıllık ürün ekili arazi, ormanlık arazi ve su ürünleri yetiştiriciliği arazisi). Tarım dışı araziler ise dört listeye sahip: konut arazisi, ticari ve hizmet arazisi, tarım dışı üretim arazisi ve sanayi parkı/sanayi kümesi arazisi. Tarım dışı araziler 75 idari birime (belediye ve mahalle) göre sınıflandırılıyor. Her mahallede genellikle yaklaşık 20 alan, her belediyede ise yaklaşık 10 alan bulunuyor. Her alanda birçok kategori var ve her kategoride genellikle 5 yer bulunuyor. Tarım arazilerine gelince, il genelinde 75 belediye ve mahalle bulunuyor, bu da 75 alan ve 75 yer anlamına geliyor. Ortalama konut arsası fiyatları %10-20 oranında arttı. Temel tarım arazisi fiyatları ise yaklaşık %30 oranında istikrarlı bir şekilde arttı. Tüm arazi türleri arasında en yüksek fiyatlar konut arsalarında görüldü; en yüksek fiyat genellikle 15-20 milyon VND/m2 olan To Hieu bölgesinde, en yüksek fiyat ise 54 milyon VND'ye ulaştı. İkinci en yüksek fiyat ise 32 milyon VND ile Thao Nguyen bölgesinde (eski adıyla Moc Chau kasabası) kaydedildi. İlçe düzeyinde konut arsası fiyatları ise yaklaşık 16 milyon VND'ye (Mai Son ilçesi, eski adıyla Mai Son kasabası) ulaştı. Tarım arazisi fiyatları, ortalama 45.000 VND/m2 olan ve en yüksek fiyatı 78.000 VND'ye (Doan Ket ilçesi, eski adıyla Moc Chau bölgesi) ulaşan çift ürün pirinç ekili arazilerde en yüksek seviyedeydi. Dolayısıyla, ülke genelindeki illerin öngörülen arazi fiyat listeleriyle karşılaştırıldığında, Son La'nın öngörülen arazi fiyatları en düşükler arasında yer alıyor ve artış oranı da en düşükler arasında. Kuzey Midlands ve Dağlık Bölgesi'nde arazi fiyatları ve artış oranları orta seviyededir. Bu durum, Son La'daki arazi piyasasının mevcut durumuyla tutarlıdır.

Son La ilinin arazi fiyat listesi, ülkenin ve bölgenin geri kalanına kıyasla bazı farklılıklar göstermektedir. Bunlar şunlardır: (1) Tarım arazisi fiyatları, ülkenin ve bölgenin geri kalanında konut arazisi fiyatları daha fazla artarken, burada konut arazisi fiyatları istikrarlı ve konut arazisi fiyatlarından daha yüksek bir oranda artmaktadır; (2) Arazi ve tarım dışı araziler, kentsel ve kırsal alanlara göre listelenmek yerine, her bir komün ve mahalleye göre alan ve konumlara ayrılmıştır; (3) Tarım arazisi fiyatlarını belirlemek için her bir komün ve mahalle hem alan hem de konum olarak kullanılmaktadır. Endişe verici olan nokta, birleşmeden önce ilde 204 komün ve mahalle varken, şimdi sadece 75 komün ve mahallenin kalmış olmasıdır. Şimdi birçok komün, farklı kalkınma bölgelerine (Bölge I, Bölge II, Bölge III) ait komünler de dahil olmak üzere 2-3 komünün birleştirilmesiyle oluşmuştur, ancak hepsi aynı konumu paylaşmaktadır ve bu durum endişe yaratmaktadır.

Arazi fiyatları ve fiyat artışları, öncelikle farklı ekonomik kalkınma düzeyleri, kentleşme, altyapı geliştirme, sanayi bölgeleri, işletmeler ve yatırım projeleri nedeniyle bölgeler ve iller/şehirler arasında değişiklik göstermektedir. Genel olarak, uzmanlar mevcut arazi fiyatlarının piyasa değerinin yaklaşık %70'i civarında olması durumunda, 2026 yılında fiyatların yaklaşık %85 ​​oranında artmasının beklendiğini tahmin etmektedir. Bununla birlikte, piyasa fiyatları bazen ve bazı yerlerde olumsuz faktörlerden (fiyat manipülasyonu, fiyat enflasyonu) etkilenmektedir. Tahmin edilen arazi fiyat artışının çok hızlı olup olmadığı ve bir şok yaratıp yaratmayacağı tartışmalı bir konudur. Hükümet piyasa fiyatını "yakalarsa", piyasa fiyatı da "aynı şekilde" yükselecektir. En güvenli ve en makul yaklaşım, optimal fiyat yakınsamasını sağlamak için en az 5 yıllık bir döngüye sahip olmaktır. Arazi fiyatlarını piyasa değerine yaklaştırmak objektif ve gerekli bir eğilimdir, ancak aynı zamanda iki ucu keskin bir kılıçtır. Hükümet mali kayıpları sınırlayacak ve bütçe gelirlerini artıracaktır, ancak bu aynı zamanda arazi geri alındığında tazminat, destek ve yeniden yerleşim maliyetlerini de artıracaktır. İşletmeler, yükselen arazi fiyatları nedeniyle yatırım projelerinin girdi maliyetlerinin artacağından, bunun da ürünlerinin piyasadaki rekabet gücünü azaltacağından ve dolayısıyla işgücü çekmeyi ve bütçe geliri elde etmeyi etkileyeceğinden endişe duyuyor. Halk, özellikle bahçe arazisinin konut arazisine dönüştürülmesi durumunda fiyatının artmasından endişeli. Konut arazisine bitişik bahçe arazisinin fiyatının, benzer tarım arazisinin fiyatının 1,5 katına çıkması beklenirken, konut arazisine dönüştürüldüğünde fiyat 20 katına, hatta 50 katına kadar çıkabiliyor. Çocukları için ev inşa etmek amacıyla arazilerini ayırmak ve dönüştürmek isteyen aileler, maddi yükün imkanlarını aşması nedeniyle çaresiz kalıyor. Birçok uzman, insanların üzerindeki mali yükü azaltmak için bahçe arazisinin fiyatının konut arazisinin fiyatına yakın (yaklaşık %60-70) bir seviyeye çıkarılmasını öneriyor. Ancak Hükümet, sorunu daha makul bir şekilde çözmek için mali teşvikler kullanma politikasını öneriyor ve Ulusal Meclis şu anda bu konuda görüş topluyor. Belirlenen sınırlar içinde bahçe arazisini konut arazisine dönüştürenler, mali yükümlülüklerinin sadece %30'unu ödeyerek %70 indirimden yararlanabiliyor. Limit bir defadan az aşılırsa %50, bir veya daha fazla kez aşılırsa %100 ödenir.

Arazi fiyatlarındaki artış nedeniyle işletme yatırım projelerinin girdi maliyetlerindeki artışa ilişkin olarak, eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo ve birçok uzman, bu konuda iyi deneyime sahip ülkelerin ders çıkarabileceğini öne sürüyor. Özellikle, işletme yatırım projeleri altyapı oluşturur ve işgücü çeker; bunlar da bölgedeki arazi fiyatlarını artırmada ve bütçe için gelir yaratmada temel faktörlerdir. Bu nedenle, işletmeler üzerindeki mali yük azaltılabilir.

Bir diğer sorun ise, arazi fiyat tablolarının oluşturulması sürecinin olumsuz etkilere daha az duyarlı olması, ancak arazi türü, alanı, konumu ve zamanına bağlı olarak her bir durum için özel arazi fiyatlarının belirlenmesinin daha fazla soruna yol açabilmesidir. Bunun nedeni, özel arazi fiyatının, arazi fiyat tablosundaki fiyatın bir katsayı ile çarpılmasıyla hesaplanmasıdır. Olumsuz riskleri, adaletsizliği ve olası şikayetleri önlemek için etkili bir önlem, özel arazi fiyatlarının belirlenmesinin kamuya açık ve şeffaf olmasını, topluluk gözetimi ve katkısının sağlanmasını sağlamaktır. Öte yandan, arazi fiyat ayarlamalarına, arazi işlemlerine, alım satım işlemlerine ve arazi dönüşümüne yol açan geçiş dönemi genellikle gecikmeler ve aksamalar yaşar ve bu da işletmelerin ve vatandaşların haklarını önemli ölçüde etkiler. Her düzeydeki hükümet yetkilileri, şeffaf, sorunsuz ve verimli bir geçiş sürecini sağlamalı ve ilgili kurumları (arazi işlemlerini yürüten ve arazi vergilerini, harçlarını ve ücretlerini toplayan kurumlar) arazi fiyat artışlarını beklemekten kaynaklanan gecikmelerin üstesinden gelmeye yönlendirmelidir.

İller için 2026 yılına ait arazi fiyat listelerinin iyi hazırlanmış olduğu ve genel olarak piyasa gerçeklerini yansıttığı düşünülmektedir. Ancak bunlar sadece tahminlerdir. Değerlendirme kurulunun değerlendirmeleri ve inceleme işlevi olan kuruluşların görüşleri de dahil olmak üzere, kilit paydaşlardan (vatandaşlar ve işletmeler) geri bildirim toplanarak, arazi fiyat listeleri şüphesiz daha eksiksiz hale gelecek, hükümeti, işletmeleri ve vatandaşları tatmin edecek ve her bir bölgede ve ülke genelinde sosyo-ekonomik kalkınmaya önemli bir katkı sağlayacaktır.

 

Phan Duc Ngu

Kaynak: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html