Sıcak arsa fiyat listesi 2026 iller

Devlet, 2026 yılından itibaren Hükümet tarafından her 5 yılda bir düzenlenen arazi fiyat çerçevesini kaldıracak ve bunun yerine 2026 yılından itibaren iller tarafından düzenlenen ve daha sonra piyasadaki gerçek dalgalanmalara göre yıllık olarak ayarlanan bir arazi fiyat listesi koyacaktır. Arazi fiyat listesi, Hükümetin sıkı düzenlemelerine ve Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın alanlar ve konumlar hakkındaki ilkeler, süreçler, yöntemler ve kriterler hakkındaki talimatlarına göre oluşturulur. En temel iki ilke, fiyatların piyasa fiyatlarını yakından takip ederek belirlenmesi ve fiyat belirleme danışmanlık birimi ile yetkili onay makamına sahip Fiyat Değerlendirme Kurulu arasında bağımsızlığın sağlanmasıdır. Genel fiyat listesi, 8 arazi türüne göre 8 temel ikincil tabloyu içerir: 4 tarım arazisi tablosu (yıllık ürünler için arazi, çok yıllık ürünler için arazi, su ürünleri yetiştiriciliği için arazi ve ormancılık arazisi). Tarım dışı arazi ayrıca 4 tabloyu içerir (konut arazisi, ticari ve hizmet arazisi, üretim tesisleri için arazi, sanayi parkları için arazi). Ayrıca, kentsel ve kırsal alanlara göre sınıflandırılmış konut arazileri ve diğer tarım dışı araziler gibi birçok küçük ikincil tabloya da ayrılabilir. Her komün ve mahallenin idari birimine göre arazi fiyat tablosu, her birim birçok alana bölünmüştür ve her alanın bir dizi kalemi vardır. Her kalemin bir dizi konumu vardır. Her konut arazisi ve diğer tarım dışı arazi kategorisi genellikle 5 konuma, her popüler tarım arazisi kategorisi ise 3 konuma sahiptir. 1 numaralı konum en yüksek fiyata sahiptir, sonraki konumlar kademeli olarak azalır.

Devlet tarafından kiraya verilen veya tahsis edilen (bedel ödenerek) arazi bedeli, ihale bedeli, arazinin dönüştürülmesinde ödenen arsa kullanım harcı, arazi alım ve devir vergisi, devletin araziyi geri alması halinde ödenecek tazminat, arazi üzerindeki diğer harç ve ücretler, arazi fiyat listesi esas alınarak belirlenir.

İllerin 2026 yılı arsa fiyat listesinin piyasa fiyatına yaklaşması, konut arazileri için ortalama %30-70, tarım arazileri için ise ortalama %20-50 oranında (2025 yılı sonuna kadar uygulanacak arsa fiyat listesine göre) artması önerilmektedir. Ovalık bölgelerde arsa fiyat listesinin konut arazileri için ortalama %30-40, tarım arazileri için ise ortalama %15-30 oranında artması önerilmektedir. Dağlık bölgelerde bu oran %15-30, %10-25'tir. Dağlık bölgelerdeki tüm arazi tiplerinin tepe fiyatı çok daha düşük olup, ovaların sadece %10-30'udur. Dikkat çeken husus, il birleştirmelerinde, il idari merkezi başka bir yere taşındığında merkez bölgedeki arsa fiyatlarının artmaması, hatta azalmaması, aksine, birleştirmeden sonra illerin ortak idari merkezi haline gelen yerdeki arsa fiyatlarının hızla artmasıdır.

Bazı yerleşim yerleri basında merkez üssü haline geldi. Kuzeyde, Hanoi'nin önerilen kentsel arazi fiyat artışı %2-26'dan (2025'teki ayarlanmış fiyata kıyasla), %150-270'e (2025'teki ayarlanmamış fiyata kıyasla) yükseldi. Şehir merkezindeki kentsel arazi için en yüksek fiyat (metrekare başına hesaplanan) 702 milyon VND, tarım arazisi için ise 290.000 VND'dir. Quang Ninh'de kentsel arazi ortalama 1,5-2 kat arttı, en yüksek 5 katın üzerindeydi, en yüksek fiyat 203 milyon VND idi; kırsal arazi ortalama 3 katın üzerinde, 9 kata kadar arttı. Hai Phong en yüksek artışı %370'e çıkardı, kentsel arazinin en yüksek fiyatı 200 milyon VND'nin üzerindeydi. Bac Ninh'de kentsel arazi fiyatı ortalama 2,4 kat arttı, en yüksek fiyat 120 milyon VND idi. Merkez bölgede, Nghe An'da, eski ve yeni Vinh şehrinin bazı yerlerinde, piyasa fiyatının %80'i olarak hesaplanan zirve fiyat 200 milyon VND'nin üzerindeydi. Da Nang'da, kentsel arazi fiyatları %5-82 arttı, zirve fiyat 350 milyon VND idi; her türlü tarım arazisi ortalama %140-150 arttı, zirve fiyat 300.000 VND idi. Quang Ngai'de, kentsel arazi fiyatları 2-3 kat arttı, zirve fiyat 60 milyon VND idi. Güneyde, Ho Chi Minh Şehri'nde %4-280 arttı. Kentsel arazilerin zirve fiyatı 687 milyon VND, tarım arazileri 810 bin VND idi. Dong Nai'de, konut arazileri 1,3-2 kat arttı; tarım arazileri 1,1-1,8 kat arttı, bazı yerlerde 9 kat arttı. Kentsel arazilerin en yüksek fiyatı 64 milyon VND, kırsal arazilerin en yüksek fiyatı 18 milyon VND, tarım arazilerinin en yüksek fiyatı ise 396.000 VND/m² oldu. Tay Ninh, kırsal ve kentsel arazilerin en yüksek fiyatı 1,6-6 kat artarken, kentsel arazilerin en yüksek fiyatı 83 milyon VND, tarım arazilerinin en yüksek fiyatı ise 178.000 VND oldu.

Kuzey Midlands ve Dağlar vilayetleri düşük ve orta düzeyde arazi fiyat artışı gösteren grupta yer almaktadır. Kentsel araziler ortalama %15-30 oranında artmış olup, en yüksek artış 5-8 kat olmuştur; tarım arazileri ortalama %5-20 oranında artmış olup, en yüksek artış %80 olmuştur. Thai Nguyen vilayetinde en yüksek artış, tarım arazileri 140.000 VND, kentsel araziler 100 milyon VND olmuştur. Phu Tho vilayetinde 90.000 VND ve 105 milyon VND'nin üzerinde olmuştur. Lao Cai vilayetinde 50.000 VND ve 83.000 milyon VND'nin üzerinde olmuştur. Dien Bien vilayetinde 82.000 VND ve 42,5 milyon VND olmuştur. Lai Chau vilayetinde 43.000 VND ve 9.000 milyon VND'nin üzerinde olmuştur. Lang Son vilayetinde 43.000 VND ve 37,2 milyon VND olmuştur.

Son La, 2026 arazi fiyat listesini erken açıklayan illerden biri ve şu anda her düzeyden, sektörden, kuruluştan ve kişiden yorum topluyor. İl Anavatan Cephesi Komitesi de Danışma Kurulu üyelerinden yorum topluyor. Son La'nın arazi fiyat listesinde 8 arazi türüne göre 8 fiyat listesi bulunuyor. Tarım arazilerinin 4 tablosu var (Yıllık ürün yetiştirme arazisi, çok yıllık ürün yetiştirme arazisi, ormanlık arazi, su ürünleri yetiştiriciliği arazisi. Tarım dışı arazilerin 4 tablosu var: Konut arazisi, ticari arazi, hizmet arazisi, tarım dışı üretim arazisi, endüstri parkı arazisi, endüstriyel kümeler). 75 idari birim olan komün ve semte göre tarım dışı arazi. Her semtte genellikle yaklaşık 20 alan, komünde yaklaşık 10 alan bulunuyor. Her alanın birçok kategorisi var, her kategorinin genellikle 5 konumu var. Tarım arazileriyle ilgili olarak, tüm ilde 75 komün ve semt, yani 75 alan ve 75 konum bulunuyor. Konut arazilerinin ortalama fiyatı %10-20 oranında artmıştır. Tarım arazilerinin fiyatı ise esasen yaklaşık %30 oranında istikrarlı bir şekilde artmıştır. Tüm arazi türleri arasında konut arazilerinin en yüksek fiyatı, genellikle metrekare başına 15-20 milyon VND olan To Hieu semtindedir; en yüksek fiyat 54 milyon VND'dir. İkinci en yüksek fiyat ise Thao Nguyen semtinde (eski Moc Chau kasabası) 32 milyon VND'dir. Ortak arazilerin en yüksek fiyatı yaklaşık 16 milyon VND'dir (Mai Son komünü, eski Mai Son kasabası). Tarım arazilerinin en yüksek fiyatı, metrekare başına ortalama 45.000 VND ile 2 ürünlü pirinç tarlalarıdır; en yüksek fiyat 78.000 VND'dir (Doan Ket komünü, eski Moc Chau bölgesi). Dolayısıyla, ülkedeki illerin beklenen arazi fiyat listesiyle karşılaştırıldığında, Son La'nın beklenen arazi fiyatı düşük grupta, artış oranı da düşük grupta, Kuzey iç kesimlerinde ve dağlık bölgede ise arazi fiyatı ve artış oranı ortalama grupta yer almaktadır. Bu olasılık, Son La'daki arazi piyasasının gerçek durumuyla tutarlıdır.

Son La ilinin arazi fiyat tablosu, tüm ülke ve bölge ile karşılaştırıldığında bazı farklılıklar gösteren iller grubundadır. Yani, (1) tarım arazisi fiyatları, tüm ülke ve bölgede konut arazisi fiyatları daha yüksek artarken, konut arazisi fiyatlarından istikrarlı bir şekilde ve daha yüksek bir oranda artmaktadır; (2) Tablo kentsel ve kırsal alanlara ayrılmadan, komün ve mahalle bazında konut arazisi ve diğer tarım dışı arazilerin imar durumu ve konumu; (3) Tarım arazisi fiyatlarını belirlemek için her komün ve mahallenin hem bir alan hem de bir konum olarak alınması. Endişe verici konu, birleşmeden önce tüm ilin 204 komün ve mahallesi varken, şimdi 75 komün ve mahalle olmasıdır. Şimdi, farklı kalkınma bölgelerine (bölge I, bölge II, bölge III) ait komünler de dahil olmak üzere 2-3 komünden birçok komün birleşiyor, ancak hepsi aynı yerde, bu da insanları meraklandırıyor.

Bölgeler, iller ve şehirler arasındaki arsa fiyat listesi ve arsa fiyat artış oranı, temel olarak farklı ekonomik kalkınma seviyeleri, farklı kentleşme seviyeleri, farklı altyapı geliştirme seviyeleri, sanayi bölgeleri, işletmeler ve yatırım projelerinden kaynaklanmaktadır. Ancak uzmanlara göre, genel olarak eski arsa fiyatı piyasa fiyatının yaklaşık %70'i ise, 2026 yılında fiyatın %85'in üzerine çıkması beklenmektedir. Ancak, piyasa fiyatı bazen ve bazı yerlerde olumsuz faktörlerden (fiyat artışı, fiyat enflasyonu) de etkilenmektedir. Beklenen arsa fiyatının çok hızlı olması, şok yaratıp yaratmaması konusunda farklı görüşler bulunmaktadır. Devlet fiyatı "yetişerse", piyasa fiyatı da "yükselecektir". En güvenli ve en makul olanı, asimptotik sürecin optimum asimptotik seviyeyi oluşturmak için en az 5 yıllık bir döngüye ihtiyaç duymasıdır. Arsa fiyatlarını piyasa fiyatlarına yaklaştırmak nesnel ve gerekli bir eğilimdir, ancak aynı zamanda iki ucu keskin bir kılıçtır. Devlet, arazi geri kazanımı sırasında mali kayıpları sınırlayacak, bütçe gelirlerini artıracak ve aynı zamanda tazminat, destek ve yeniden yerleşim maliyetlerini artıracaktır. İşletmeler, arazi fiyatları arttığında yatırım projelerinin girdi maliyetlerinin artacağından, bunun da pazardaki ürünlerin rekabet gücünü azaltacağından, buna bağlı olarak işgücü çekiciliğini etkileyerek bütçe geliri için kaynak yaratacağından endişe duymaktadır. İnsanlar, özellikle bahçe arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesi durumunda fiyat konusunda endişelidir. Konut arazisine bağlı bahçe arazilerinin fiyatının, aynı türdeki tarım arazilerinin fiyatının 1,5 katı artması beklenirken, konut arazisine dönüştürüldüğünde fiyat 20, hatta 50 kat artmaktadır. Çocukları için ev yapmak amacıyla arazilerini ayırıp dönüştürmek isteyen haneler, kapasitelerinin ötesinde bir mali yük taşımak zorunda oldukları için çaresizdirler. Birçok uzman, insanların üzerindeki mali yükü azaltmak için bahçe arazilerinin fiyatının konut arazilerinin fiyatına yakın bir seviyeye getirilmesini (yaklaşık %60-70) önermektedir. Ancak Hükümet, sorunu daha makul bir şekilde çözmek için mali politikaların kullanılması politikası hakkında bir öneride bulunmuş ve Ulusal Meclis görüş aramaktadır. Yani, belirlenen limit dahilinde bahçe arazisini konut arazisine dönüştürenler, mali yükümlülüğün sadece %30'unu ödemek zorunda kalacakları için %70 indirim alacaklar. Limiti birden az aşmaları durumunda %50, birden fazla aşmaları durumunda ise %100 ödeyecekler.

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo ve birçok uzmana göre, arazi fiyatları arttığında işletmelerin yatırım projelerinin girdi maliyetlerindeki artış, iyi deneyime sahip ülkelerin ders çıkarabileceği anlamına geliyor. Yani, işletmelerin yatırım projeleri tesis ve altyapı oluşturuyor, iş gücü çekiyor. Bu, bölgedeki arazi fiyatlarını artıran ve bütçeye gelir sağlayan temel faktör. Dolayısıyla, işletmelerin girdi ve mali sorumluluğunu azaltmak mümkün.

Bir diğer sorun ise, arsa fiyat listelerinin oluşturulma sürecinin olumsuz etkenlerden etkilenmesinin çok zor olmasıdır; ancak her bir durum için arsa türüne, alanına, konumuna ve zamanına göre belirli arsa fiyatlarının belirlenmesi daha olası olabilir. Çünkü bu durumda, belirli arsa fiyatı, arsa fiyat listesindeki fiyattan bir katsayı ile çarpılarak hesaplanır. Olumsuz riskleri, adaletsizliği ve davalara yol açmayı önlemek için etkili bir önlem, belirli arsa fiyatlarının belirlenmesinin kamuya açık ve şeffaf olması, toplumun izlenmesi ve görüş bildirmesidir. Öte yandan, arsa fiyat ayarlaması, arsa prosedürleri, arsa alım satımları ve arsa dönüşümü için hazırlık süreci genellikle tıkanmakta ve durgunlaşmakta, bu da işletmelerin ve insanların çıkarlarını büyük ölçüde etkilemektedir. Her düzeydeki yetkililerin kamuya açık, şeffaf ve sorunsuz bir geçiş süreci sağlamaları ve yetkili makamlara (arazi prosedürlerini yürüten ve arazi üzerindeki vergi, ücret ve masrafları toplayan kurumlar) arsa fiyatlarının artmasını beklerken yaşanan gecikme olgusunu aşmaları talimatını vermeleri gerekmektedir.

İllerin 2026 yılı arsa fiyat listesinin, piyasa gerçeklerine yakın ve özenle hazırlandığı değerlendirilmektedir. Ancak bu sadece bir tahmindir. Etkilenen başlıca tarafların (halk ve işletmeler) görüşleri, eleştiri işlevi olan kuruluşların görüşleri, değerleme kurulunun yorumları ve değerlendirmeleri toplanarak, arsa fiyat listeleri kesinlikle daha kapsamlı olacak, devleti, işletmeleri ve halkı memnun edecek ve her bölgenin ve tüm ülkenin sosyo-ekonomik kalkınmasına önemli ölçüde katkıda bulunacaktır.

Phan Duc Ngu

Kaynak: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html